Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8734027 CV EXPL 20-30511
uitspraak: 19 maart 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. M. Spruit,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.P.V. den Engelsman.
Partijen worden hierna aangeduid als “Woonstad” en “ [gedaagde] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 19 augustus 2020, met (aanvullende) producties;
- de conclusies van antwoord, met producties;
- het vonnis van 23 november 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de aantekeningen van de op 13 januari 2021 gehouden mondelinge behandeling.
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Op grond van een tussen partijen gesloten huurovereenkomst verhuurt Woonstad aan [gedaagde] de woning aan de [adres] te Rotterdam, tegen een huur van thans € 476,14 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.2
Bij een zogenoemde APK van de woning van [gedaagde] , verricht op 25 september 2019, is een gaslek in een leiding geconstateerd en waargenomen dat de verwarming wordt verzorgd door een gashaard. De gasaansluiting is direct afgesloten en [gedaagde] is geadviseerd om kosteloos centrale verwarming te laten plaatsen in de woning. Voor de tussentijd zijn noodvoorzieningen getroffen in de woning door een gaskooktoestel en een noodboiler te plaatsen, waardoor [gedaagde] kon koken en gebruik kon maken van warm water.
2.3
Begin oktober 2019 heeft [gedaagde] ingestemd met het plaatsen van een cv-installatie. Vervolgens heeft Woonstad opdracht gegeven aan Mampaey Installatie Bedrijven (hierna: Mampaey) om een cv-installatie in de woning te plaatsen.
2.4
Bij e-mailbericht van 18 oktober 2019 is - verkort weergegeven - van de zijde van Mampaey aan Woonstad meegedeeld dat men langs is geweest bij van [gedaagde] voor een opname van de woning, waarbij zij te kennen heeft gegeven moeite te hebben met het plaatsen van een cv-ketel en met de leidingen. [gedaagde] heeft de voorkeur uitgesproken om de afgekeurde gasleiding te laten herstellen, zodat zij haar gashaard weer zou kunnen gebruiken. Tevens is opgemerkt dat de woning zo vol staat dat geen normale opname kan worden gedaan en dat [gedaagde] niet wil meewerken. Woonstad is voorgesteld om de woning te bezoeken en met [gedaagde] te communiceren.
2.5
Woonstad is met [gedaagde] het gesprek aangegaan.
2.6
Bij e-mailbericht van 28 oktober 2019 is - verkort weergegeven - van de zijde van Mampaey hetzelfde aan Woonstad meegedeeld als op 18 oktober 2019, nadat men weer bij [gedaagde] langs is geweest.
2.7
Nadien is Woonstad wederom het gesprek aangegaan met [gedaagde] .
2.8
Woonstad heeft uiteindelijk afgezien van het plaatsen van een cv-installatie en op
26 november 2019 de gasleiding in de woning van [gedaagde] laten repareren, zodat zij haar gashaard weer kan gebruiken.
2.9
[gedaagde] heeft op 3 december 2019 een huurbetaling aan Woonstad via automatische incasso laten terugboeken. In de maanden daarna heeft zij steeds rond de 25e van de maand de lopende huur van die maand betaald aan Woonstad via een bankoverschrijving.
2.1
Woonstad heeft [gedaagde] tot betaling gesommeerd.
2.11
Bij e-mailbericht van 9 december 2019 heeft de gemachtigde van [gedaagde] - verkort weergegeven - aan Woonstad te kennen gegeven dat [gedaagde] aanspraak maakt op een huurkorting van twee maanden wegens gederfd huurgenot.
2.12
Bij e-mailbericht aan de gemachtigde van [gedaagde] van 9 januari 2020 heeft Woonstad € 300,- compensatie aangeboden aan [gedaagde] . Van de zijde van [gedaagde] is hierop niet gereageerd.
2.13
Bij e-mailbericht van 20 maart 2020 heeft Woonstad meegedeeld aan [gedaagde] dat geen bericht van haar advocaat is ontvangen met uitleg over de huurachterstand van
€ 933,90 en dat [gedaagde] heeft toegezegd dit onder zijn aandacht te brengen. Daarbij is te kennen gegeven dat Woonstad graag uiterlijk 27 april as. verneemt welke oplossing [gedaagde] kan aandragen.
3..Het geschil
3.1
Woonstad vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 500,- te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2
Aan haar vordering legt Woonstad - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat [gedaagde] tot en met augustus 2020 een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 836,96. Ondanks aanmaning heeft [gedaagde] het openstaande bedrag niet betaald. In verband met de hoogte van het griffierecht kiest Woonstad ervoor om haar vordering te beperken tot € 500,- met rente, waarbij zij zich het recht voorbehoudt om het meerdere later te vorderen van [gedaagde] .
3.3
[gedaagde] betwist de vordering en concludeert - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - tot afwijzing daarvan, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van Woonstad in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als Woonstad deze kosten niet binnen zeven dagen na betekening van het vonnis voldoet.
3.4
De stellingen van partijen worden voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de vorderingen nader besproken.
4..De beoordeling
4.1
[gedaagde] voert aan dat zij geen huurachterstand heeft, omdat zij het gevorderde bedrag verrekend heeft met de schade die zij heeft geleden als gevolg van gederfd huurgenot. Door het verwijderen van de gasleiding in haar woning heeft zij namelijk gedurende negen weken haar verwarming niet kunnen gebruiken. Aan Woonstad is een huurkorting van twee maanden voorgesteld.
4.2
[gedaagde] wordt hierin echter niet gevolgd, want evenals Woonstad ziet de kantonrechter onder de gegeven omstandigheden geen grond om bijna twee maanden huur te verrekenen. Er is immers geen sprake geweest van een situatie waarin [gedaagde] gedurende die tijd in het geheel geen huurgenot heeft gehad. Voorts is wat dit betreft onvoldoende gesteld. Daarbij komt dat het verstoken zijn geweest van verwarming in haar woning deels verband houdt met de opstelling van [gedaagde] door aanvankelijk in te stemmen met het plaatsen van een cv-installatie, maar daarop later terug te komen.
4.3
Ter compensatie heeft Woonstad een bedrag van € 300,- aangeboden, wat de kantonrechter niet onredelijk voorkomt. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Woonstad haar aanbod gestand gedaan en er wordt vanuit gegaan dat Woonstad het bedrag separaat aan [gedaagde] zal uitkeren dan wel zal verrekenen met de achterstand.
4.4
Middels een specificatie heeft Woonstad onderbouwd gesteld dat [gedaagde] ten tijde van de dagvaarding een huurachterstand heeft van € 836,96. Het bedrag betreft bijna twee maanden huur, hetgeen strookt met het feit dat in de maand december 2019 een huurtermijn is gestorneerd en dat de huur sindsdien niet vóór iedere eerste van de maand is betaald, maar doorgaans pas rond de 25e. Daardoor is tussen de eerste en de 25e van iedere maand telkens sprake van een huurachterstand van ongeveer twee maanden huur. Op grond van de huurovereenkomst heeft Woonstad er echter recht op dat de huur tijdig en volledig wordt betaald en dat de huurachterstand wordt voldaan.
4.5
Om hoge proceskosten voor [gedaagde] te vermijden, heeft Woonstad ervoor gekozen om haar vordering te beperken tot € 500,-, overigens zonder haar recht op het meerdere prijs te geven. Anders dan [gedaagde] meent, is hierin niet een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten verdisconteerd. Gezien het vorenstaande heeft Woonstad aanspraak op betaling van achterstallige huur. Daarom wordt het bedrag van € 500,- toegewezen, met rente zoals gevorderd.
4.7
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld, aan de zijde van Woonstad vastgesteld op € 229,09 aan verschotten (griffierecht, explootkosten en informatiekosten) en € 144,- aan salaris voor de gemachtigde.
5..De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan Woonstad tegen kwijting te betalen € 500,-, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro vanaf 19 augustus 2020 tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonstad vastgesteld op € 229,09 aan verschotten en € 144,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
465