ECLI:NL:RBROT:2021:7503 - Rechtbank Rotterdam - Vordering tot toelating dringende renovatiewerkzaamheden ...

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 9341537 VV EXPL 21-311

uitspraak: 30 juli 2021

vonnis in kort geding van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting

Stichting Woonstad Rotterdam,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. E. Lichtenveldt te Rotterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

die niet is verschenen.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘Woonstad’ en ‘ [gedaagde] ’.

1..Het verloop van de procedure

1.1

De kantonrechter heeft kennis genomen van het exploot van dagvaarding van 19 juli 2021, met producties.

1.2

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 juli 2021. Tijdens de mondelinge behandeling is namens Woonstad mevrouw [persoon A] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde van Woonstad. [gedaagde] is niet verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken.

1.3

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op vandaag.

2..De vordering

Woonstad vordert na vermindering van eis bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om:

I. gedurende zeven werkdagen, te rekenen vanaf 23 augustus 2021 Woonstad ongehinderd gelegenheid te geven voor het (laten) uitvoeren van de (hieronder opgesomde) werkzaamheden aan de woning aan de [adres] te Rotterdam (hierna: de woning);

II. in het geval [gedaagde] weigert aan de onder I genoemde veroordeling te voldoen, [gedaagde] te veroordelen de woning, tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Woonstad, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonstad te stellen, zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie, voor de duur dat en voor zover als dit voor Woonstad en de door Woonstad ingeschakelde derde(n) nodig is om de (hieronder opgesomde) werkzaamheden te (laten) verrichten en met machtiging aan Woonstad om deze werkzaamheden uit te voeren;

III. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

2.2

Ter toelichting op haar vordering heeft Woonstad – zakelijk weergegeven en voor zover nu van belang – het volgende aangevoerd.

2.2.1

Tussen Woonstad als verhuurster en [gedaagde] als huurster bestaat een huurovereenkomst voor de woning. De woning maakt deel uit van een galerijflat van elf verdiepingen. De flat is gebouwd omstreeks 1964. Woonstad heeft bij brief van 5 maart 2020 de bewoners geïnformeerd over haar plannen voor onderhoud en renovatie en daarbij de brochure ‘Verbetervoorstel Prinsessenflats’ gevoegd. De werkzaamheden bestaan uit:

Ramen, deuren en kozijnen

-
het verwijderen van asbest;

- het vervangen van het glas aan de voor- en achterkant door HR++ glas;

- het plaatsen van een nieuwe balkondeur met HR++ glas;

De verwarming

-
het afsluiten van de blokverwarming;

-
het aansluiten van de stadsverwarming;

-
het plaatsen van nieuwe verwarmingen;

-
het plaatsen en wegwerken van de nieuwe verwarmingsbuizen;

-
het verwijderen van de oude verwarmingsbuizen;

-
het verwijderen van de boiler;

-
het plaatsen van de nieuwe verwarmingsbuizen;

De keuken

- het aansluiten van een nieuw elektrisch kooktoestel bij de woningen die nog op gas koken, inclusief perilexaansluiting;

Leidingenbuis bil de keuken (schacht)

-
het brandveilig maken van de leidingenkoker;

-
het aanpassen van het ventilatiesysteem;

-
het plaatsen van een C02-sensor;

-
het verplaatsen van de watermeter;

Elektriciteit

- het uitbreiden van de elektrische installatie in de meterkast;

- het plaatsen van een videofoon;

Balkon

- het breder maken van de balkons;

- het kleiner maken van het afstapje vanuit de woning;

-
het schilderen van de balkonhekken in een andere kleur;

-
het vernieuwen van de balkonhekken;

-
het plaatsen van nieuwe schermen tussen de balkons;

-
het verwijderen van asbest;

Berging

- het met stenen wanden opnieuw bouwen van de bergingen;

- het plaatsen van een nieuwe automatische lamp in de berging;

- het isoleren van het plafond;

- het plaatsen van buizen tegen het plafond voor het nieuwe verwarmingssysteem;

Het dak

- het maken van nieuwe dakbedekking die beter isoleert;

Gebouw

-
het schilderen van de kopgevels;

-
het, waar nodig, repareren van de kopgevel;

Ingang

-
het brandveilig maken van de ingang;

-
het aanbrengen van nieuwe wandtegels en plafonds;

Gang naar de bergingen

- het plaatsen van nieuwe verlichting;

- het plaatsen van een groter raam in de algemene toegangsdeur;

- het plaatsen van extra ramen aan de achterkant;

- het verplaatsen van sommige bergingen;

- het opener maken van de gang;

Galerij

- het verbreden en hoger maken van de galerij;

- het verwijderen van de galerijhekken;

- het plaatsen van nieuwe hekken van glas;

- het verwijderen van de tijdelijke stempels;

Lifthallen en trappenhuis

-
het plaatsen van nieuwe tegels en nieuwe plafonds;

-
het verven van de muren;

- het plaatsen van HR++ glas aan de ramen aan de voorkant;

- het brandveilig maken van de voordeuren naar de woningen;

- het brandwerend maken van de toegangsdeuren naar de galerijen;

De begane grond

- het verplaatsen van de buitenmuur van de begane grond;

- het verwijderen van de stookruimte;

- het plaatsen van een scootmobielstalling voor 16 scootmobiels;

- het verwijderen van de bestaande scootmobielstalling;

- het creëren van een installatieruimte;

- het plaatsen van (ver)licht(ing) aan de onderkant van de galerij van de eerste verdieping.

Waarbij de werkzaamheden die vetgedrukt zijn worden aangemerkt als dringende werkzaamheden. De overige werkzaamheden zijn aan te merken als renovatiewerkzaamheden, die gericht zijn op verduurzaming, verfraaiing, verbetering van het wooncomfort, verbetering van de veiligheid en vermindering van het energieverbruik.

2.2.2

Het voornemen is dat de werkzaamheden in de woning aanvangen op 23 augustus 2021 en tot en met 31 augustus 2021 is toegang tot de woning noodzakelijk. De overige werkzaamheden zullen volgens planning doorlopen tot en met oktober 2022, maar dat betreffen werkzaamheden aan de buitenzijde van het flatgebouw en in de plint; volgens de planning zullen de werkzaamheden in de overige woningen in oktober 2021 worden afgerond.

2.2.3

Bij brief van 3 januari 2020 is [gedaagde] gevraagd het instemmingsformulier uiterlijk op 4 april 2020 te retourneren. [gedaagde] is vervolgens akkoord gegaan. Op 19 mei 2020 zijn alle bewoners geïnformeerd dat 70% van de bewoners heeft ingestemd. Woonstad stelt dan ook dat er sprake is van een redelijk voorstel. Het voorstel behelst immers het aanbieden van een rustwoning (en in sommige gevallen een logeerwoning), het niet doorvoeren van een huurverhoging voor de renovatiewerkzaamheden en het aanbieden van een ongeriefvergoeding van € 650,-. Om het project goed te laten verlopen is medewerking van de huurders noodzakelijk.

2.2.4

Gelet op de afgelopen periode waarin de voorbereidingen zijn getroffen om de werkzaamheden in de woning volgens planning te laten verlopen, heeft Woonstad gegronde vrees, dat [gedaagde] niet vrijwillig zal meewerken aan het laten uitvoeren van de werkzaamheden in de woning. Voor zover [gedaagde] geen medewerking verleent, schiet zij tekort in de nakoming van haar verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Woonstad vordert, om er zeker van te zijn dat de werkzaamheden volgens planning kunnen verlopen en andere huurders geen hinder zullen ondervinden van enige vertraging veroorzaakt door [gedaagde] , dat zij Woonstad en/of een door Woonstad ingeschakelde derde(n) in de gelegenheid zal stellen de werkzaamheden uit te voeren.

2.3

Woonstad heeft een spoedeisend belang bij haar vordering, doordat [gedaagde] meerdere malen heeft aangegeven geen medewerking te zullen verlenen aan de werkzaamheden en zij in de afgelopen periode de aannemer gehinderd heeft in de uitvoering van het werk. Indien [gedaagde] vanaf 23 augustus 2021 geen ongehinderde medewerking verleent, dupeert zij ook andere huurders. De werkzaamheden kunnen dan ook in hun woningen stil komen te liggen. De overlast voor de andere huurders zal in dat geval langer duren. Bovendien zal Woonstad financiële schade leiden doordat de werkzaamheden dan ook langer zullen duren.

3..Het verweer

[gedaagde] heeft geen verweer gevoerd.

4..De beoordeling

4.1

[gedaagde] is op de mondelinge behandeling op 27 juli 2021 niet verschenen. Uit de door Woonstad overgelegde originele dagvaarding is gebleken dat [gedaagde] correct voor de zitting is opgeroepen. Ook de overige bij wet voorgeschreven formaliteiten zijn in acht genomen, zodat verstek is verleend tegen [gedaagde] .

4.2

In dit kort geding dient te worden beoordeeld of het nodig is nu een ordemaatregel te treffen, of aannemelijk is dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen en of het gerechtvaardigd is hierop vooruit te lopen door he treffen van een voorlopige voorziening.

4.3

Gelet op de planning die is gemaakt voor alle werkzaamheden en de start daarvan op 23 augustus 2021 in de woning van [gedaagde] , heeft Woonstad een spoedeisend belang bij haar vordering.

4.4

Voorop gesteld wordt dat in geval van verstek een vordering wordt toegewezen, tenzij de rechter de vordering onrechtmatig of ongegrond voorkomt.

4.5

Indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd moet de huurder daartoe gelegenheid geven op grond van artikel 7:220 lid 1 BW Pro. Dringende werkzaamheden zijn niet alleen reparaties, maar alle werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Ook moet de huurder op grond van artikel 7:220 lid 2 BW Pro de verhuurder gelegenheid geven om over te gaan tot renovatie van het gehuurde als de verhuurder daartoe een redelijk voorstel doet. Aangezien Woonstad onweersproken heeft gesteld dat 70% van de huurders van het complex heeft ingestemd met de renovatieplannen en [gedaagde] geen beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over de redelijkheid van het voorstel van Woonstad, wordt dit voorstel vermoed een redelijk voorstel te zijn. [gedaagde] is dus gehouden om Woonstad in staat te stellen niet alleen de dringende werkzaamheden maar ook de renovatiewerkzaamheden uit te (laten) voeren.

4.6

Woonstad heeft onweersproken gesteld dat voor de uitvoering van de werkzaamheden (gedeeltelijke en tijdelijke) ontruiming van de woning van [gedaagde] noodzakelijk is indien en voor zover [gedaagde] weigert haar medewerking aan de werkzaamheden te verlenen. Omdat vast staat dat Woonstad, ondanks diverse pogingen, zeer beperkt contact en beperkte medewerking van [gedaagde] heeft kunnen krijgen, is het gerechtvaardigd [gedaagde] te verplichten de werkzaamheden toe te laten en haar medewerking hieraan te verlenen. Voor het geval [gedaagde] geen medewerking verleent, zal zij worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde gedurende de werkzaamheden, voor zover ontruiming noodzakelijk is voor de uitvoering van deze werkzaamheden.

4.7

De gevorderde machtiging om de ontruiming desnoods met behulp van de sterke arm te doen uitvoeren wordt afgewezen. Immers, op grond van de artikel 556 lid 1 en Pro 557 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering kan de deurwaarder zonder rechterlijke tussenkomst de hulp van de sterke arm inroepen, waarbij de kosten ingevolge het Besluit tarieven ambtshandelingen voor rekening van [gedaagde] komen.

4.8

[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van Woonstad.

5..De beslissing

De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:

veroordeelt [gedaagde] om toe te laten dat Woonstad, dan wel een door Woonstad ingeschakelde derde, vanaf 23 augustus 2021 gedurende zeven werkdagen ongehinderd de gelegenheid krijgt in de woning de onder 2.2.1 opgenomen werkzaamheden uit te voeren;

indien en voor zover [gedaagde] weigert om de uitvoering van de genoemde werkzaamheden te gedogen en daaraan haar medewerking te verlenen;

veroordeelt [gedaagde] om de woning voor zover dit noodzakelijk is voor de uitvoering van de werkzaamheden, te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Woonstad zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking te stellen aan Woonstad dan wel een door Woonstad in te schakelen derde;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonstad vastgesteld op € 247,39 aan verschotten en € 498,- aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst f het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

44485