Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zitting houdend te Dordrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/2799
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 augustus 2021 in de zaak tussen
[naam eiser], te [woonplaats eiser], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy-Damsté.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), van 29 februari 2021, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 299.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 18 april 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 juni 2021.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeil-datum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 235.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een hoekwoning (bouwjaar 1893) gelegen op een perceel van 46 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ. In het algemeen mag verweerder bij zijn waarde-berekening gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar ook van verkoopcijfers van een jaar ná waardepeildatum.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport van 1 juni 2021 opgemaakt door [naam] en de waardematrix (hierna: de matrix). Volgens de matrix is de m³-prijs van de onroerende zaak € 967,- tegen een gemiddelde m³-prijs van € 1.102,- voor de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht rond de waardepeildatum geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs heeft verweerder bepaald aan de hand van de grondstaffel. De grondprijs en de bijgebouwen (berging/schuur, aanbouw en dakopbouw) zijn vervolgens van het geïndexeerde verkoopcijfer afgetrokken. De waarde van het hoofdgebouw is gedeeld door het aantal kubieke meters van het vergelijkingsobject om de m³-prijs te bepalen. De m³-prijs van het vergelijkingsobject is gecorrigeerd naar de grootte en de KOUDV-factoren van de onroerende zaak. Hieruit volgt de gemiddelde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten.
5. Partijen zijn het erover eens dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Een van die vergelijkingsobjecten is echter – ook volgens partijen – het beste vergelijkbaar met de onroerende zaak, te weten: [adres 2]. De rechtbank laat dit vergelijkingsobject in de onderlinge vergelijking het zwaarst wegen.
Vergelijkingsobject [adres 2] is gelegen in dezelfde straat als de onroerende zaak en is ook een hoekwoning. [adres 2] en de onroerende zaak zijn nagenoeg gelijk aan elkaar qua bruto wooninhoud (verschil: 2 m³) en qua kadastrale grondoppervlakte (5 m²). Het onderhoud en de voorzieningen van dit vergelijkingsobject worden gekwalificeerd als een 4, wat betekent goed. In tegenstelling tot dit vergelijkings-object beschikt de onroerende zaak over een dakopbouw en een aanbouw.
Verweerder maakt, gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix en grondstaffel, inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer inhoud, aanbouwen en dakopbouwen rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
6. Dat verweerder is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken van de onroerende zaak, omdat de inhoud niet 289 m³ is, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft de stelling dat de onroerende zaak aan de hand van de bouwtekeningen is opgemeten volgens de bruto-methode onderbouwd met stukken en heeft tijdens de zitting uitgelegd hoe dit wordt gemeten/berekend. Eiser heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist en heeft ook geen volgens hem juiste inhoud genoemd. De rechtbank is van mening dat verweerder de inhoud voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Eiser stelde verder dat door verduurzamen van de onroerende zaak in de toekomst de gebruiksoppervlakte zal afnemen. Omdat eiser dit niet concreet maakt, kan de rechtbank er niet vanuit gaan dat dit van invloed zal zijn op de bruto wooninhoud, wat hier het uitgangspunt is voor de waardebepaling van de WOZ-waarde.
7. Eiser heeft in zijn aanvullende brief van 17 juni 2021 gesteld dat na aankoop van de onroerende zaak de kwaliteit bleek tegen te vallen en dat de nodige zaken moesten worden verbeterd. De kosten van het onderhoud zijn hierdoor de afgelopen jaren flink boven het budget uit gekomen, aldus eiser.
Verweerder heeft tijdens de zitting gesteld dat het te rooskleurig was om het onderhoud van de onroerende zaak te kwalificeren met een 4, wat betekent goed. Als het onderhoud van de onroerende zaak gekwalificeerd wordt als gemiddeld zou de gemiddelde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten uitkomen op € 1.072,-, in plaats van op € 1.102,- zoals nu in de matrix is berekend, wat maakt dat de gemiddelde m³-prijs nog steeds ruim boven de m³-prijs van de onroerende zaak ligt (€ 967,-).
De rechtbank is van oordeel dat eiser niet voldoende gemotiveerd heeft betwist dat kwaliteit, onderhoud en voorzieningen kan worden gekwalificeerd worden als gemiddeld.
8. Ook volgt de rechtbank eiser niet in zijn stelling dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van toekomstige verduurzamingen. Als dit al waardedrukkend zou zijn (even goed kan betoogd worden dat dit juist waarde-stijgend zal zijn), overweegt de rechtbank daarover het volgende. Gezien het feit dat de onroerende zaak en de vergelijkingspanden alle oude panden zijn en iedereen in meer of mindere mate zijn woning zal (moeten) verduurzamen, geldt dit ook voor de vergelijkings-objecten, zodat dit verdisconteerd zit in de verkoopprijzen van deze objecten.
9. Uit het voorgaande volgt naar het oordeel van de rechtbank dat verweerder de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
10. Voor zover eiser met zijn stelling dat een [naam makelaar] de waarde van de onroerende zaak heeft geschat op € 230.000,- de door verweerder vastgestelde waarde bedoelt te betwisten, gaat de rechtbank daaraan voorbij al omdat hij deze stelling niet heeft onderbouwd met stukken (zoals bijvoorbeeld een taxatierapport).
11. De verwijzing van eiser naar eerder vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak en de procentuele stijging daarvan ten opzichte van het huidige belastingjaar, baat hem evenmin. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat op zichzelf en derhalve los van WOZ-waarden van andere jaren.
12. Het beroep is ongegrond.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van mr. H. Tchang, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2021.
De griffier is buiten staat De rechter is verhinderd te tekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).