Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zitting houdend te Dordrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/3355
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 augustus 2021 in de zaak tussen
[naam eiser], te [woonplaats eiser], eiser,
gemachtigde: [naam 1],
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: E.J. Wilhelmy-Damsté.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), van 29 februari 2020, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 451.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 30 mei 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 juni 2021.
Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, [naam 2].
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeil-datum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 408.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een hoekwoning (bouwjaar 2000) met een wooninhoud van 535 m³ gelegen op een perceel van 142 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ. In het algemeen mag verweerder bij zijn waardebepaling gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkings-objecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar ook van verkoopcijfers van een jaar ná de waardepeildatum.
4. Eiser stelt dat [adres 2] en [adres 3] geschiktere vergelijkingsobjecten zijn ter onderbouwing van de waarde voor het belastingjaar 2020 omdat zij in dezelfde straat als de onroerende zaak liggen en qua bouwvorm en bouwstijl gelijkwaardig zijn. Tijdens de zitting heeft verweerder gesteld dat de koopovereenkomst van [adres 2] is ondertekend op 21 februari 2017 en dat de koopovereenkomst van [adres 3] is ondertekend op 28 oktober 2016; dat is volgens hem te ver van de waardepeildatum.
4.1.
De rechtbank oordeelt als volgt. Eiser heeft de data van ondertekening niet betwist. Dit betekent dat de verkoopcijfers van [adres 2] en [adres 3] circa twee jaar voor de waardepeildatum zijn gerealiseerd. In de rechtspraak wordt in de regel aangenomen dat de transacties van vergelijkingsobjecten om en nabij een jaar voor of na de waardepeildatum moeten hebben plaatsgevonden. Onder omstandigheden, bijvoorbeeld indien er onvoldoende transacties van vergelijkbare objecten beschikbaar zijn binnen dit tijdsbestek, wordt in de rechtspraak aanvaardbaar geacht dat transactiedata van vergelijkingsobjecten meer dan een jaar van de waardepeildatum zijn gelegen. Van zo’n bijzondere omstandigheid is in deze zaak geen sprake. Er zijn voldoende vergelijkbare objecten verkocht rondom de waardepeildatum die kunnen dienen als onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak. Hoe verder de transacties zijn gelegen van de waardepeildatum hoe minder sterk deze transacties de marktwaarde op de waardepeildatum onderbouwen. Daarbij staat het verweerder vrij om een eigen keuze aan vergelijkingsobjecten te gebruiken als deze vergelijkingsobjecten maar voldoende representatief zijn.
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport van 4 juni 2021 opgemaakt door [naam 3] en de waardematrix (hierna: de matrix). Verweerder heeft de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht rond de waardepeildatum geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is bepaald aan de hand van de grondstaffel. Van het geïndexeerde verkoopcijfer is de waarde van de bijgebouwen (dakkapel, aanbouw en parkeerplaats) en de grondwaarde afgetrokken om de waarde van het hoofdgebouw te bepalen. De waarde van het hoofdgebouw is vervolgens gedeeld door het aantal kubieke meters wooninhoud. Hieruit volgt de gemiddelde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten. De m³-prijzen van de vergelijkingsobjecten zijn gecorrigeerd naar de grootte van de onroerende zaak. Volgens de matrix is de m³-prijs van de onroerende zaak € 729,- tegen een gemiddelde m³-prijs van € 791,- voor de vergelijkingsobjecten.
6. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. [adres 5] is – zoals eiser zelf ook stelt in zijn beroepschrift – goed bruikbaar bij de waardering.
Vergelijkingsobject [adres 4] is identiek aan [adres 5], wat maakt dat deze woning ook goed bruikbaar is voor de waardering.
Vergelijkingsobject [adres 6] is net als de onroerende zaak een hoekwoning en is ook gezien het bouwjaar (1997), de wooninhoud en grondoppervlakte goed vergelijkbaar met de onroerende zaak.
Eiser betwist in zijn beroepschrift dat de woningen [adres 7] en [adres 8] juiste vergelijkingsobjecten zijn ter ondersteuning van de waarde van de onroerende zaak. Verweerder heeft in zijn matrix de waarde niet (meer) onderbouwd met deze objecten. De rechtbank hoeft die vergelijkingsobjecten dus niet te bespreken.
6.1
Eiser betwistte ter zitting niet langer dat de inhoud van de onroerende zaak 512 m³ is. Ook betwistte eiser ter zitting niet langer de inhoud van [adres 5] van 482 m³. Een en ander staat dus vast.
6.2
Eiser heeft tijdens de zitting gesteld dat de onroerende zaak moet worden gecorrigeerd op doelmatigheid vanwege de schuine vorm van het kadastrale perceel.
De onroerende zaak heeft hierdoor aan één zijde een schuine wand en een (ten opzichte van de andere woningen in dezelfde rij) kleine (ommuurde) achtertuin, aldus eiser. Verweerder is van mening dat de woning niet minder doelmatig is dan een normale woning. Het betreft een groot kadastraal perceel waardoor de schuine wand de woning niet minder doelmatig maakt; daarbij beschikt de onroerende zaak naast de tuin ook over een groot dakterras. De rechtbank ziet geen indicaties dat de onroerende zaak minder doelmatig is dan een gemiddelde woning. Eiser heeft dit standpunt onvoldoende aannemelijk gemaakt.
6.3
Verweerder maakt, gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix en grond-staffel, verder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer inhoud en grondoppervlakte rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
6.4
Wanneer naar de per waardepeildatum geïndexeerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten wordt gekeken en alle details worden weggelaten kan de rechtbank ook niet tot het oordeel komen dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. [adres 4] en [adres 5] zijn qua inhoud en perceel minder groot dan de onroerende zaak en zijn voor minder verkocht dan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak (€ 446.164,- respectievelijk
€ 435.000,-), terwijl [adres 6] met een groter perceel dan de onroerende zaak (23 m² groter) en een kleinere inhoud (135 m³) voor iets meer is verkocht
(€ 459.261,-) dan de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Niet gezegd kan worden dat dit niet in verhouding staat.
7. Omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan bespreking van het door eiser ingediende taxatierapport.
8. De verwijzing van eiser naar een eerder vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak en de procentuele stijging daarvan ten opzichte van het huidige belastingjaar, baat hem niet. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat op zichzelf en derhalve los van WOZ-waarden van andere jaren.
9. Het indexeren van het eigen aankoopcijfer van eiser uit 2004 zal eiser ook niet baten. Dit aankoopcijfer is te ver van de waardepeildatum gelegen. Het eigen aankoopcijfer kan enkel als onderbouwing van de waarde dienen indien een belastingplichtige een onroerende zaak kort voor of na de peildatum heeft gekocht.
10. Het beroep is ongegrond.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van mr. H. Tchang, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2021.
De griffier is buiten staat De rechter is verhinderd te tekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).