Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8994641 \ CV EXPL 21-4015
uitspraak bij vervroeging: 16 juli 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam, h.o.d.n. Stadswonen,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. P.J. Remmelts te Rotterdam,
tegen
[persoon A],
wonende te [woonplaats A]
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Stadswonen’ respectievelijk ‘ [persoon A] ’.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 21 januari 2021, met producties;
- de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
- het tussenvonnis van 3 mei 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 juli 2021 om 11:00 uur. Stadswonen is verschenen bij haar projectmanager mevrouw [persoon B] en haar medewerker sociaal beheer mevrouw [persoon C] en werd bijgestaan door haar gemachtigde mr. P.J. Remmelts. [persoon A] is in persoon verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde mr. A. Rhijnsburger. Van hetgeen is besproken, heeft de griffier aantekening gehouden.
1.3
Bij faxbericht van 14 juli 2021 heeft mr. Rhijnsburger de rechtbank verzocht om alsnog op de conclusie van antwoord in reconventie te mogen reageren. Hij heeft daartoe aangevoerd dat de desbetreffende conclusie hem voorafgaand aan de mondelinge behandeling noch door de wederpartij noch door de rechtbank is toegezonden.
1.4
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
[persoon A] huurt van Stadswonen de woning aan de [adres] , [postcode] te Rotterdam (hierna: het gehuurde). Het gehuurde maakt onderdeel uit van het woongebouw ‘de Pyramide’. Het woongebouw wordt bewoond door studenten. Stadswonen is in het woongebouw bezig met een grootschalig project waarbij aan alle woningen (renovatie)werkzaamheden worden uitgevoerd.
2.2
Bij brief van 28 februari 2020 heeft Stadswonen aan [persoon A] verzocht om instemming te verlenen voor voormelde (renovatie)werkzaamheden. Deze brief houdt – voor zover relevant – het volgende in:
“(…)
Geen huurverhoging en een vergoeding
Voor deze verbeteringen krijg je geen huurverhoging. Je gaat dus beter wonen voor hetzelfde geld. We begrijpen dat de werkzaamheden invloed hebben op je dagelijks leven. Daarom krijg je van ons een vergoeding van € 200 voor het ongemak en eventuele onkosten. Dit bedrag krijg je overgemaakt als het werk klaar is.
(…)
Wat merk ik van het werk?
Veel van het werk wordt uitgevoerd terwijl je in je woonruimte woont. Dit zal intensief zijn, want het werk zorgt voor stof en geluid. We gaan ervanuit dat de werkzaamheden in je woning 10-14 werkdagen duren. Je kan in deze periode overdag gebruik maken van een douche, toilet en keuken in een lege woning.
Hoe lang duurt het?
In mei starten we met de eerste woningen. Het hele project duurt ongeveer anderhalf jaar.
(…)”.
[persoon A] heeft op 5 maart 2020 haar toestemming voor de te verrichten werkzaamheden verleend.
2.3
Bij e-mailbericht van 2 december 2020 heeft Stadswonen aan [persoon A] meegedeeld dat op 14, 15 en 16 december 2020 asbestonderzoek zal worden uitgevoerd in het woongebouw en is aan [persoon A] verzocht aan Stadswonen te laten weten welke dag haar het beste past. Dit verzoek is herhaald bij e-mailbericht van 8 december 2020 door de gemachtigde van Stadswonen aan de gemachtigde van [persoon A] . [persoon A] noch haar gemachtigde heeft op dit verzoek gereageerd.
2.4
Bij brief van 14 december 2020 heeft de gemachtigde van Stadswonen de gemachtigde van [persoon A] – voor zover relevant – als volgt bericht:
“(…)
Overigens moet Stadswonen extra kosten maken omdat de asbestinventarisatie door toedoen van uw cliënte niet deze week kan plaatsvinden. (…) Omdat uw cliënte niet heeft gereageerd op de verzoeken van Stadswonen om een afspraak te maken voor de asbestinventarisatie, zal het bedrijf dat de asbestinventarisatie uitvoert speciaal voor uw cliënte op een later moment naar het complex moeten komen om alleen in haar woning de inventarisatie uit te voeren. Dit brengt extra kosten met zich. Deze kosten zal Stadswonen op uw cliënte verhalen in de te starten bodemprocedure.
(…)”.
3..Het geschil in conventie
3.1
Stadswonen heeft bij dagvaarding - samengevat - gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [persoon A] te veroordelen om:
de technische opname en asbestinventarisatie die voorafgaand aan de werkzaamheden in een aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd te gedogen, en voor zover [persoon A] zulks weigert, haar te veroordelen om het gehuurde tijdelijk en/of gedeeltelijk te ontruimen voor de duur van de technische opname en asbestinventarisatie;
de werkzaamheden in en aan het gehuurde te gedogen, en voor zover [persoon A] zulks weigert, haar te veroordelen om het gehuurde tijdelijk en/of gedeeltelijk te ontruimen voor de duur van de werkzaamheden;
aan Stadwonen te betalen € 1.223,55 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van de algehele voldoening,
[persoon A] te veroordelen in de proceskosten.
3.2
Aan haar vordering heeft Stadswonen - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag gelegd dat zij geconfronteerd is met extra kosten door de weigering van [persoon A] om in december 2020 mee te werken aan de asbestinventarisatie. [persoon A] is gehouden deze extra kosten ten bedrage van € 483,82 te voldoen. Daarnaast heeft [persoon A] in verband met klachten over de werkzaamheden aan haar woning sinds september 2020 een deel van de huur en servicekosten niet betaald. De overlast die [persoon A] meent te ervaren ontslaat haar niet van haar verplichting om de volledige huur en servicekosten te betalen, zodat [persoon A] gehouden is de huurachterstand ten bedrage van € 739,73 te voldoen.
3.3
[persoon A] heeft de vordering betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – aangevoerd dat het gebruik van haar woning als studieplek praktisch onmogelijk werd door de zeer grootschalige werkzaamheden die door Stadswonen zijn uitgevoerd. De aannemers die het werk in opdracht van Stadswonen uitvoerden, hielden zich aan geen enkele afspraak en Stadswonen heeft niet adequaat gereageerd op de klachten van [persoon A] . Er is sprake van wanprestatie van Stadswonen door het niet nakomen van gemaakte afspraken en te ernstige langdurige overlast, zodat [persoon A] gerechtigd is haar verplichting tot betaling van de huur op te schorten. Subsidiair heeft [persoon A] aanspraak op verrekening van de niet betaalde huurpenningen met de door haar in verband met de werkzaamheden geleden schade.
4..Het geschil in (voorwaardelijke) reconventie
4.1
[persoon A] heeft, voorwaardelijk voor zover het beroep op verrekening niet toewijsbaar is, gevorderd om Stadswonen, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van € 1.190,65 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 22 april 2021, alsmede tot betaling van € 1.500,-- onder aftrek van de aangeboden € 200,--, met veroordeling van Stadswonen in de proceskosten.
4.2
Aan haar vordering heeft [persoon A] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – ten grondslag gelegd dat zij ten gevolge van de uitgevoerde werkzaamheden schade heeft geleden. Deze schade bestaat uit extra reiskosten naar een geschikte studieplek ten bedrage van € 712,05, door de aannemer aan de scooter van [persoon A] toegebrachte schade ad € 404,10 en aan de hangstoel toegebrachte schade van € 74,50. Daarnaast maakt [persoon A] , gelet op de duur en de ernst van de overlast en de beperking van haar woongenot, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aanspraak op een compensatie van € 1.500,-- in plaats van de door Stadswonen aangeboden som van € 200,--.
4.3
Stadswonen heeft de vordering gemotiveerd betwist. Op deze verweren wordt in de beoordeling – indien van belang voor de uitkomst van deze procedure – teruggekomen.
5..De beoordeling
5.1
De gemachtigde van [persoon A] heeft verzocht om nog op de conclusie van antwoord in reconventie te mogen reageren. De kantonrechter overweegt dat ter gelegenheid van de mondelinge behandeling aan de orde is gekomen dat de gemachtigde niet over deze conclusie beschikte. De kantonrechter heeft daarop een afschrift van de conclusie aan de gemachtigde overhandigd en hem verzocht of hij behoefte had aan een leespauze en schorsing van de behandeling. De gemachtigde heeft daarop geantwoord dat hij daar geen behoefte aan had. De mondelinge behandeling is daarop voortgezet. Gelet op deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat er thans geen aanleiding is om het verzoek van de gemachtigde te honoreren.
5.2
Gezien de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zal de kantonrechter deze gezamenlijk behandelen.
5.3
Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is gebleken dat [persoon A] inmiddels medewerking heeft verleend aan het door Stadswonen in conventie onder a. en b. gevorderde. Stadswonen heeft deze vorderingen ingetrokken, zodat zij geen bespreking meer behoeven.
5.4
Stadswonen vordert betaling van een bedrag van € 483,82 in verband met extra kosten die zij heeft moeten maken voor het uitvoeren van een asbestinventarisatie in het gehuurde. Vast staat dat [persoon A] op de hiervoor onder 2.3 omschreven verzoeken niet heeft gereageerd. Nu zij ook overigens geen verweer heeft gevoerd tegen de verschuldigdheid en de omvang van dit deel van de vordering, is deze vordering ter zake toewijsbaar.
5.5
Stadswonen vordert voorts betaling van een bedrag van € 739,73 ter zake onbetaald gelaten huurpenningen. [persoon A] heeft de betalingsachterstand niet weersproken, maar een beroep gedaan op opschorting van haar betalingsverplichting. [persoon A] heeft daartoe aangevoerd dat zij schade heeft geleden waarvoor Stadswonen aansprakelijk is en dat deze schade dient te worden verrekend met de door haar opgeschorte betaling van de huurpenningen. De kantonrechter zal derhalve eerst deze schadevordering bespreken.
5.6
[persoon A] vordert schadevergoeding in de vorm van gemaakte reiskosten. Gelet op de gemotiveerde betwisting door Stadswonen van deze kosten had het op de weg van [persoon A] gelegen haar vordering op dit punt nader (bijvoorbeeld met een overzicht van haar reishistorie en een bankafschrift van gemaakte kosten) te onderbouwen. Nu [persoon A] dit heeft nagelaten, is de vordering niet toewijsbaar.
5.7
[persoon A] vordert voorts vergoeding van een beschadigde scooter en hangstoel. Gelet op de gemotiveerde betwisting door Stadswonen had het op de weg van [persoon A] gelegen ook haar vorderingen op dit punt nader (bijvoorbeeld met aankoopbonnen, foto’s van de gestelde schade en een (volledig) schadetaxatierapport) te onderbouwen. Nu [persoon A] dit heeft nagelaten, is de vordering niet toewijsbaar.
5.8
Nu niet is komen vast te staan dat [persoon A] schade heeft geleden waarvoor Stadswonen aansprakelijk is, komt aan [persoon A] geen beroep op verrekening toe. Hieruit volgt voorts dat [persoon A] de achterstallige huurpenningen aan Stadswonen dient te voldoen.
5.9
Uit het voorgaande volgt dat de vordering van Stadswonen tot betaling van € 1.233,55 toewijsbaar is. De gevorderde wettelijke rente is, als niet weersproken, eveneens toewijsbaar als na te melden.
5.1
[persoon A] heeft in reconventie aanspraak gemaakt op een compensatie van
€ 1.500,-- gelet op de ernst en de duur van de overlast. Vast staat dat Stadswonen voor aanvang van de werkzaamheden aan [persoon A] heeft meegedeeld dat de uit te voeren werkzaamheden intensief zullen zijn, dat de werkzaamheden in de woning 10 tot 14 dagen zullen duren en dat het hele project ongeveer anderhalf jaar duurt. In verband daarmee heeft Stadswonen aan [persoon A] een compensatiebedrag van € 200,-- aangeboden dat [persoon A] heeft geaccepteerd.
Gesteld noch gebleken is dat de duur van het project en/of de duur van de werkzaamheden in de woning van [persoon A] langer zijn geweest dan door Stadswonen aan [persoon A] is meegedeeld. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt derhalve niet in te zien waarom gelet op de duur van de overlast een hogere compensatie dan overeengekomen gerechtvaardigd zou zijn.
Met betrekking tot de ernst van de overlast heeft [persoon A] aangevoerd dat er sprake was van ernstige geluidsoverlast, dat studeren niet meer mogelijk was, dat woningen niet schoon werden opgeleverd en dat studeren in de wisselwoning niet mogelijk was. [persoon A] heeft ter onderbouwing van haar betoog een aantal foto’s alsmede drie verklaringen van medebewoners in het geding gebracht. De kantonrechter stelt voorop dat de renovatiewerkzaamheden in de (nabije omgeving van) de woning van [persoon A] ontegenzeglijk overlast voor haar teweeg zullen hebben gebracht. Dat betekent echter niet zonder meer dat geoordeeld zou moeten worden dat Stadswonen gehouden is iedere vorm van overlast financieel te compenseren. Wel dient de veroorzaker maatregelen te treffen om hinder en overlast tijdens de uitvoering zoveel mogelijk te voorkomen en te beperken. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [persoon A] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat Stadswonen zich niet heeft gehouden aan de verplichting om overlast zoveel mogelijk te beperken. Er bestaat derhalve onvoldoende grond om te oordelen dat een compensatie van meer dan de reeds overeengekomen € 200,-- naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid op zijn plaats is.
5.11
Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen in (voorwaardelijke) reconventie niet toewijsbaar zijn.
5.12
[persoon A] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten, in conventie begroot op € 610,83 aan verschotten en € 374,-- aan gemachtigdensalaris en in reconventie begroot op € 187,-- aan gemachtigdensalaris.
6..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
veroordeelt [persoon A] om aan Stadswonen tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 1.233,55, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Stadswonen vastgesteld op € 610,83 aan verschotten en € 374,-- aan salaris voor de gemachtigde;
wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Stadswonen vastgesteld op € 187,-- aan salaris voor de gemachtigde;
in conventie en in reconventie voorts
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
45830/46009