ECLI:NL:RBROT:2021:7917

• Datum uitspraak: 18 augustus 2021
• Publicatiedatum: 11 augustus 2021
• Zaaknummer: C/10/615063 / HA ZA 21-244
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.E. Molenaar
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verjaring en bewijsopdracht in geschil over appartementsrechten en toegang tot gemeenschappelijk trappenhuis

In deze zaak, die diende voor de Rechtbank Rotterdam op 18 augustus 2021, hebben eisers, vertegenwoordigd door advocaat mr. J.J. Blok, een vordering ingesteld tegen gedaagde, vertegenwoordigd door advocaat mr. C.C.J.L. Huurman-Ip Vai Ching, met betrekking tot de toegang tot het gemeenschappelijk trappenhuis van een appartementencomplex. Eisers zijn eigenaren van twee appartementsrechten en stellen dat de voordeur van het appartement van gedaagde de toegang tot het gemeenschappelijk trappenhuis blokkeert, wat in strijd is met de splitsingsakte en -tekening. Ze vorderen dat gedaagde wordt veroordeeld om de feitelijke bouwkundige toestand van zijn appartement in overeenstemming te brengen met de splitsingsakte, en leggen een dwangsom op voor het geval hij hier niet aan voldoet.

Gedaagde voert verweer en beroept zich op verjaring, stellende dat de huidige situatie al meer dan 20 jaar bestaat en dat hij niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor de belemmering van de toegang. De rechtbank oordeelt dat gedaagde in de gelegenheid wordt gesteld om bewijs te leveren van zijn verjaringstelling, en dat hij getuigen kan horen om zijn standpunt te onderbouwen. De rechtbank verzoekt beide partijen om relevante documenten, zoals koopovereenkomsten en leveringsakten, in te dienen ter ondersteuning van hun claims. De zaak wordt aangehouden voor verdere behandeling en bewijslevering.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/615063 / HA ZA 21-244

Vonnis van 18 augustus 2021

in de zaak van

1.. [naam eiser 1],

wonende te [woonplaats eiser 1],

2.
[naam eiser 2] ,

wonende te [woonplaats eiser 2],

eisers,

advocaat mr. J.J. Blok te Rotterdam,

tegen

[naam gedaagde] ,

wonende te [woonplaats gedaagde],

gedaagde,

advocaat mr. C.C.J.L. Huurman-Ip Vai Ching te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eisers] en [naam gedaagde] genoemd worden.

1.. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 8 maart 2021, met 3 producties,

- de conclusie van antwoord,

- de mondelinge behandeling van 7 juli 2021; van deze zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.. De feiten

2.1.

Het pand aan de [adres 1] (hierna: het pand) is op grond van de splitsingsakte van 24 april 1975 (hierna: de splitsingsakte) gesplitst in, voor zover relevant, de volgende drie appartementsrechten:

het appartementsrecht, omvattende het recht op het uitsluitend gebruik van de benedenwoning met achtergelegen erf en verder toebehoren, plaatselijk bekend te [plaatsnaam] als [adres 2], kadastraal bekend als gemeente Charlois, sectie [sectie], complexaanduiding [nummer], appartementsindex 1 (hierna: [adres 2]),

het appartementsrecht, omvattende het recht op het uitsluitend gebruik van de bovenwoning op de eerste verdieping alsmede een gedeelte van de zolder, met verder toebehoren, plaatselijk bekend te [plaatsnaam] als [adres 3], kadastraal bekend als gemeente Charlois, sectie [sectie], complexaanduiding [nummer], appartementsindex 2 (hierna: [adres 3]),

het appartementsrecht, omvattende het recht op het uitsluitend gebruik van de bovenwoning op de tweede verdieping alsmede een gedeelte van de zolder, met verder toebehoren, plaatselijk bekend te [plaatsnaam] als [adres 4], kadastraal bekend als gemeente Charlois, sectie [sectie], complexaanduiding [nummer], appartementsindex 3 (hierna: [adres 4]).

2.2.

Aan de splitsingsakte is onder meer de volgende splitsingstekening gehecht.

2.3.

[eisers] zijn de eigenaren van [adres 3] en [adres 2]. Trotz Vastgoed B.V. is de door [eisers] aangestelde beheerder van deze appartementen.

2.4.

[naam gedaagde] heeft in 2015 van zijn oud-werkgever [adres 4] gekocht.

2.5.

De voordeur van [adres 4] blokkeert de vrije doorgang tot het gemeenschappelijk trappenhuis naar de zolder.

2.6.

Op 3 december 2020 heeft [naam 1], beheerder bij Trotz Vastgoed B.V., een e-mail aan [naam gedaagde] gestuurd, waarin onder meer het volgende is geschreven:

“(…) We hebben samen de tekeningen van de splitsingsakte bekeken en vastgesteld dat het gedeelte van de zolder welke eigendom is van de eigenaar van [adres 3] nu onbereikbaar omdat uw voordeur niet juist is geplaatst.

Daarnaast heeft u zonder toestemming een gezamenlijke muur afgebruiken waardoor er momenteel geen scheiding tussen het gemeenschappelijke deel en uw uw eigendom is op de 2e etage.

(…)

Vriendelijk verzoek ik u, zoals overeengekomen z.s.m. uw voordeur terug te plaatsen zoals op splitsingstekening gesitueerd en de afgebroken gezamenlijke wand weer terug te plaatsen, zodat u ons wederom toegang kunt verschaffen.

Graag ontvangen wij van u de bevestiging dat u de werkzaamheden binnen 7 dagen zult uitvoeren.”

2.7.

Op 18 december 2020 heeft de advocaat van [eisers] per e-mail en per brief [naam gedaagde] gesommeerd om binnen veertien dagen te bevestigen dat hij zijn appartement in overeenstemming zal brengen met de splitsingsakte en bijbehorende splitsingstekening. De bevestiging diende onder overlegging van een deugdelijk plan van aanpak erin te voorzien dat de benodigde wijzigingen uiterlijk op 31 januari 2021 zouden zijn doorgevoerd.

2.8.

Op 12 januari 2021 heeft de advocaat van [eisers] [naam gedaagde] per e-mail, voor zover relevant, het volgende bericht gestuurd.

“(…)

Op mijn (…) brief d.d. 18 december jl. vernam ik nog niet. De door mij gestelde termijn is inmiddels ruimschoots verstreken. Niettemin stel ik u hiermee nog eenmaal in de gelegenheid mij uiterlijk 15 januari a.s. te bevestigen dat u de situatie in uw woning uiterlijk 31 januari a.s. aangepast zult hebben, zodanig dat deze in overeenstemming is met de splitsingstekening en -akte.

Bij gebreke van het een of ander voelt cliënte zich vrij namens de eigenaar rechtsmaatregelen te laten treffen. Daartoe zal ik bij gebreke van uw handelen conform mijn sommatie dan ook zonder nadere aankondiging overgaan. (…)”

3.. Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [naam gedaagde] te veroordelen tot het in overeenstemming brengen van de feitelijke bouwkundige toestand van de woning aan de [adres 4] met de splitsingsakte en -tekening, derhalve zodanig dat alle afzonderlijke delen van het appartementsrecht aan de [adres 3] zonder belemmering bereikbaar zijn en voorts alle delen van de appartementsrechten deugdelijk en volledig zijn afgeschermd van andere gemeenschappelijke of privé gedeelten, binnen veertien dagen na betekening van het vonnis,

II. aan [naam gedaagde] een dwangsom op te leggen van € 1.000,00 per dag zolang hij niet aan de veroordeling onder I voldoet,

III. [naam gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.

3.2.

[naam gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met veroordeling van [eisers] in de kosten van de procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.. De beoordeling

4.1.

[eisers] leggen aan vordering I het volgende ten grondslag. De feitelijke situatie van het pand is in strijd met de splitsingsakte en de bijbehorende splitsingstekening. Door de huidige situatie in stand te laten, te weten dat er thans geen vrije doorgang is tot het gemeenschappelijk trappenhuis naar de zolder en de scheidingsmuur op de zolder is verwijderd, handelt [naam gedaagde] onrechtmatig. [naam gedaagde] schendt het eigendomsrecht van [eisers] en handelt in strijd met artikel 5:108 Burgerlijk Wetboek (BW).

[eisers] leggen aan vordering II ten grondslag dat zij vrezen dat [naam gedaagde] niet op vrijwillige basis gehoor zal geven aan een veroordeling, omdat [naam gedaagde] tot nu toe de berichten over dit onderwerp negeerde. De oplegging van een dwangsom is daarom noodzakelijk en gepast.

4.2.

[naam gedaagde] heeft een aantal verweren gevoerd tegen vordering I van [eisers] De rechtbank zal de verweren in de volgorde zoals deze in de conclusie van antwoord zijn aangevoerd beoordelen.

4.3.

[naam gedaagde] beroept zich er in de eerste plaats op dat [eisers] niet hebben voldaan aan hun bewijsaandraagplicht, omdat [eisers] geen foto’s van het pand hebben overgelegd die bewijzen dat de feitelijke situatie in strijd is met de splitsingsakte. Foto’s van de feitelijke situatie zijn echter niet nodig, nu [naam gedaagde] in de conclusie van antwoord heeft bevestigd dat zijn voordeur de vrije doorgang tot het gemeenschappelijk trappenhuis naar de zolder blokkeert. Het primaire verweer wordt verworpen.

4.4.

[naam gedaagde] voert vervolgens aan dat uit vordering I niet concreet blijkt wat [naam gedaagde] bij een veroordeling zou moeten doen. Ook dit verweer faalt. De bij de splitsingsakte behorende splitsingstekening geeft duidelijk aan hoe de feitelijke bouwkundige toestand van [adres 4] zou moeten zijn om te voldoen aan de splitsingsakte en dus aan een eventuele veroordeling. Indien vordering I zou worden toegewezen dan zal de huidige voordeur van het appartement van [naam gedaagde] moeten worden verplaatst en een nieuwe muur op de tweede etage moeten worden opgebouwd, zodat vanaf [adres 3] weer een vrije toegang ontstaat tot het gemeenschappelijk trappenhuis naar de zolder tot het privé gedeelte van [adres 3].

4.5.

[naam gedaagde] beroept zich voorts op bevrijdende verjaring ex artikel 3:105 BW juncto artikel 3:306 BW. Hij voert daartoe het volgende aan. De huidige plaats van de voordeur van [adres 4] bestond al toen [naam gedaagde] het appartement kocht van zijn oud-werkgever, [naam 2], in 2015. [naam 2] had de woning geërfd van zijn vader, die voor zijn overlijden jarenlang in [adres 4] heeft gewoond. [naam gedaagde] begon elf jaar geleden voor [naam 2] te werken en kan zich herinneren dat de vader van [naam 2] toen net overleden was. [naam 2] heeft aan [naam gedaagde] verklaard dat toen zijn vader in [adres 4] woonde, de voordeur op dezelfde plek stond als nu. De huidige plaats van de voordeur van [adres 4] bestaat dus vermoedelijk al 20 jaar lang, waardoor er sprake is van bevrijdende verjaring.

4.6.

[eisers] betwisten dat de voordeur van [adres 4] al 20 jaar lang de vrije toegang tot het gemeenschappelijk trappenhuis naar de zolder blokkeert. Zij voeren daarnaast aan dat de bewijslast van verjaring bij [naam gedaagde] ligt, maar dat [naam gedaagde] niet stelt op welke datum de verjaringstermijn is gaan lopen en evenmin op welke datum die termijn zou zijn volgelopen. Het beroep op verjaring is hierdoor onvoldoende onderbouwd.

4.7.

De rechtbank acht het beroep van [naam gedaagde] op verjaring wel voldoende toegelicht en zij zal hem ter zake een bewijsopdracht geven: [naam gedaagde] zal in de gelegenheid worden gesteld om (door middel van het horen van getuigen) te bewijzen dat de voordeur van [adres 4] al 20 jaar lang de vrije toegang tot het gemeenschappelijk trappenhuis naar de zolder blokkeert. Indien [naam gedaagde] slaagt in het leveren van bewijs, zullen de vorderingen van [eisers] als gebaseerd op de daarvoor door hen aangevoerde grondslag worden afgewezen. Vordering I zou dan verjaard zijn op grond van artikel 3:105 BW juncto artikel 3:306 BW, waardoor er geen sprake is van een schending van het eigendomsrecht van [eisers] en is de dwangsom van vordering II ook niet toewijsbaar. Indien [naam gedaagde] niet slaagt in het leveren van bewijs, wordt ervan uitgegaan dat de voordeur van [adres 4] minder dan 20 jaar lang de vrije toegang tot het gemeenschappelijk trappenhuis naar de zolder blokkeert, waardoor het beroep op verjaring niet slaagt.

4.8.

[naam gedaagde] voert verder aan dat de vorderingen van [eisers] misbruik van recht oplevert, omdat de huidige bouwkundige toestand van [adres 4] al jarenlang bestaat. Het belang bij de uitoefening van het recht van [eisers] en het belang van [naam gedaagde] dat daardoor wordt geschaad is volgens [naam gedaagde] onevenredig. De rechtbank oordeelt als volgt. De stellingen die [naam gedaagde] aanvoert zijn onvoldoende zwaarwegend voor het oordeel dat er sprake is van misbruik van recht. Daarbij is aangetekend dat de lat om aan te nemen dat er sprake is van misbruik van recht hoog ligt en die wordt in dit geval niet gehaald.

4.9.

Voorts doet [naam gedaagde] een beroep op rechtsverwerking. Ook dit verweer faalt. [naam gedaagde] stelt geen feiten die de conclusie van rechtsverwerking kunnen rechtvaardigen. Voor zover [eisers] zouden hebben stilgezeten/niets gezegd hebben tegen [naam gedaagde] is dat onvoldoende om dit aan te nemen. Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking moet er sprake zijn van een gedraging van de gerechtigde, in dit geval [eisers], hetgeen niet door [naam gedaagde] is gesteld. Uitlatingen van derden, zoals de makelaar, zijn in beginsel irrelevant. In beginsel mogen die uitlatingen niet aan [eisers] worden toegerekend. Voor zover het beroep op rechtsverwerking is gegrond op de stelling dat derden niets gezegd hebben tegen [naam gedaagde], faalt dat beroep dus des te meer.

4.10.

Tot slot doet [naam gedaagde] een beroep op de redelijkheid en billijkheid. Dit verweer faalt eveneens. Gelet op de door [naam gedaagde] naar voren gebrachte stellingen kan niet worden geoordeeld dat [eisers] niet in redelijkheid tot uitoefening van hun rechten als appartementseigenaar hadden kunnen komen, noch dat het in overeenstemming brengen van de feitelijke bouwkundige toestand van [adres 4] met de splitsingsakte en bijbehorende splitsingstekening naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

Slotsom

4.11.

De slotsom is dat [naam gedaagde] in de gelegenheid zal worden gesteld bewijs te leveren, zoals hiervoor vermeld onder 4.7. De datum of data en tijdstippen voor eventuele getuigenverhoren zullen na het wijzen van dit vonnis aan de hand van door partijen op te geven verhinderdata worden bepaald.

In het geding brengen van stukken

4.12.

De rechtbank constateert dat geen van beide partijen bescheiden hebben overgelegd met betrekking tot de aankoop en levering van hun respectieve appartementsrechten. De rechtbank acht het gewenst dat die stukken alsnog in het geding worden gebracht. De rechtbank verzoekt partijen daarom om deze bescheiden (koopovereenkomsten en leveringsakten) alsnog bij akte over te leggen. Ook daarvoor zal de zaak naar de rol worden verwezen.

4.13.

De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.

5.. De beslissing

De rechtbank

5.1.

verwijst de zaak naar de rol van
29 september 2021 voor het nemen van een akte door [eisers] en [naam gedaagde] voor het overleggen van bescheiden zoals verwoord onder 4.12;

5.2.

laat [naam gedaagde] toe om te bewijzen dat de voordeur van [adres 4] al 20 jaar lang de vrije toegang tot het gemeenschappelijk trappenhuis naar de zolder blokkeert;

5.3.

bepaalt dat indien [naam gedaagde] dit bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, deze zullen worden gehoord in het gerechtsgebouw te Rotterdam aan Wilhelminaplein 100/125, voor de rechter mr. J.E. Molenaar;

5.4.

bepaalt dat [naam gedaagde], als hij getuigen wil doen horen, eveneens bij akte op de rol van
29 september 2021, de namen van de te horen getuigen alsmede de verhinderdagen van die getuigen, alle partijen en hun advocaten
in de maanden oktober 2021 tot en met januari 2022 zal opgeven, waarna dag/dagen en uur van het getuigenverhoor zal worden bepaald;

5.5.

bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken, voor zover nog niet in het geding gebracht, aan de rechtbank

-
Administratie haven en handel, afdeling planningsadministratie, kamer E13.31, Postbus 50954, 3007 BR Rotterdam, faxnummer 088-36 10555 - en de wederpartij moeten toesturen; voorts verzoekt de rechtbank partijen een extra exemplaar digitaal (dus niet per fax) te verzenden naar het e-mailadres: [e-mail];

5.6.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.E. Molenaar. Het is ondertekend door de rolrechter en op 18 augustus 2021 uitgesproken in het openbaar.

3360/2517/3152