ECLI:NL:RBROT:2021:7993

• Datum uitspraak: 7 juli 2021
• Publicatiedatum: 16 augustus 2021
• Zaaknummer: C/10/608891 / HA ZA 20-1137
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: H.J. de Kraker
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid verkoper voor gebrekkige staat van leidingen na woningoverdracht

In deze zaak vorderde de eiseres, Cube Capital I BV, schadevergoeding van de gedaagde partij wegens lekkage die na de overdracht van een woning aan het licht kwam. De rechtbank Rotterdam oordeelde dat de gebrekkige staat van de leidingen het normale gebruik van de woning belemmerde en dat de verkoper, [naam gedaagde], aansprakelijk was voor de herstelkosten. De rechtbank wees het beroep van de verkoper op ouderdoms- en niet-zelfbewoningsclausules af, omdat de gebreken niet het gevolg waren van de ouderdom van de woning en de verkoper niet had voldaan aan zijn mededelingsplicht. De rechtbank stelde vast dat de herstelkosten voor de gebrekkige leidingen € 2.500,- bedroegen, terwijl aanvullende schadevergoeding voor gederfde huurinkomsten en rentekosten werd afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing. De rechtbank veroordeelde de gedaagde tot betaling van het bedrag aan Cube Capital, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/608891 / HA ZA 20-1137

Vonnis van 7 juli 2021

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

CUBE CAPITAL I BV ,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

advocaat mr. J.R. van Manen te Gorinchem,

tegen

[naam gedaagde] ,

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde,

advocaat mr. C.C.J.L. Huurman-Ip Vai Ching te Rotterdam.

Partijen zullen hierna Cube Capital en [naam gedaagde] genoemd worden.

1.. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 18 november 2020 met producties 1 tot en met 14;
• de conclusie van antwoord;
• de door [naam gedaagde] overgelegde producties 1 tot en met 4;
• de akte van Cube Capital, tevens voorwaardelijke incidentele conclusie tot tussenkomst of voeging van Cube Investment B.V.;
• de akte van [naam gedaagde] met producties 5 en 6;
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 20 april 2021, waarin onder andere is vastgelegd het toen gegeven mondelinge tussenvonnis;
• de akte uitlating producties van Cube Capital;
• de brief van mr. Huurman-Ip Vai Ching [naam gedaagde] van 29 juni 2021 met opmerkingen over het proces-verbaal.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.. De feiten

2.1.

Cube Investment B.V. en [naam gedaagde] hebben op 13 juli 2020 een koopovereenkomst gesloten ter zake van een woning aan de [adres] (hierna: de woning).

2.2.

Voorafgaand aan de koop heeft Cube Capital een bouwkundige inspectie laten uitvoeren aan het uiterlijk van de woning. Daarin zijn geen gebreken geconstateerd.

2.3.

De koopovereenkomst vermeldt op pagina 1 en 2 onder ‘B. Koper(s)’ voor zover relevant onder meer het volgende:

“(…) welke vennootschappen op hun beurt handelen als gezamenlijk bevoegd bestuurders van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Cube Investment B.V., statutair gevestigd te Rotterdam, feitelijk gevestigd te [adres bedrijf] ; handelend voor zich en of nader te noemen meester,

De onder (B) genoemde perso(o)n(en) hierna (samen) te noemen ‘koper’.”

2.4.

Op 14 augustus 2020 heeft de notariële levering van de woning aan Cube Capital plaatsgevonden.

2.5.

In artikel 6 van de koopovereenkomst staat voor zover relevant het volgende vermeld:

“ Artikel 6 Staat van de onroerende zaak / gebruik

6.1

De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

(…)

6.3

De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning. (…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”

2.6.

In artikel 31 van de koopovereenkomst staat het volgende vermeld:

“ Artikel 31 Ouderdomsclausule

Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 80 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.”

2.7.

In artikel 33 van de koopovereenkomst staat het volgende vermeld:

“ Artikel 33 Niet feitelijk zelf bewoond

Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van casu quo gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen casu quo gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopsom hiermee rekening is gehouden. Om dit risico te beperken heeft verkoper koper in de gelegenheid gesteld een bouwkundige inspectie uit te doen voeren. Van deze mogelijkheid heeft koper [wel] (geen doorgestreept, toevoeging rechtbank)
gebruik gemaakt.”

2.8.

Op de NVM-vragenlijst, behorende bij de hiervoor genoemde koopovereenkomst, heeft [naam gedaagde] bij de vraag “
Zijn er in het appartement gebreken (geweest) aan de riolering, zoals breuken, stankoverlast, lekkages, etc.?” , “
Ja” omcirkeld. Na de vervolgvraag “
Zo ja, welke?” heeft [naam gedaagde] met pen toegevoegd: “
In juni 2016 waterlekkage. Daarna afvoer veranderen. Nu is het goed! ”

2.9.

Na de levering heeft Cube Capital een aannemer ingeschakeld om de woning te renoveren. Vlak na het begin van de werkzaamheden heeft de aannemer Cube Capital bericht over problemen met de leidingen.. Naar aanleiding daarvan heeft Cube Capital een opname laten doen door bureau Klaassen/PBOV. Daarbij is de badkamervloer opengebroken.

2.10.

In het opnamerapport van Klaassen/PBOV van 31 augustus 2020 staat vermeld dat het leidingwerk in de woning onder de vloer gebreken vertoont. Volgens het opnamerapport zijn koppelingen boven en in de vloer niet of onvoldoende verlijmd in elkaar geschoven, waardoor ze niet waterdicht zijn en tot lekkage leiden. Het opnamerapport maakt verder melding van ondeugdelijk aangebrachte leidingen, met eveneens lekkage tot gevolg. Ook vermeldt het opnamerapport dat de hemelwaterafvoer van de uitbouw op het balkon niet is aangepast, waardoor bij regenval water op de keukenvloer komt te staan.

2.11.

Aannemer Binnenmaas Wonen & Vastgoed B.V. heeft op verzoek van Cube Capital een offerte uitgebracht waarin de kosten van herstelwerkzaamheden worden begroot op een bedrag van € 26.117,85 inclusief btw.

2.12.

Cube Capital heeft [naam gedaagde] bij brief van 14 september 2020 aansprakelijk gesteld voor de kosten van herstelwerkzaamheden en verzocht zich bereid te verklaren de door Klaassen/PBOV geconstateerde gebreken aan het leidingwerk te herstellen. Naar aanleiding van deze brief heeft op 21 september 2020 een gezamenlijke inspectie van de woning plaatsgevonden door [naam] namens Cube Capital en [naam gedaagde] . Deze inspectie heeft niet geleid tot het (laten) uitvoeren van werkzaamheden door [naam gedaagde] .

3.. Het geschil

3.1.

Cube Capital vordert – na vermindering van eis – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [naam gedaagde] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Cube Capital te betalen:

I. het bedrag van € 27.811,-;

II. de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding en te berekenen tot de dag van algehele voldoening;

III. de proceskosten inclusief beslagkosten ter hoogte van een bedrag van € 1.104,75, het salaris van de gemachtigde en nakosten.

3.2.

Cube Capital heeft hier, kort gezegd, het volgende aan ten grondslag gelegd.

3.2.1.

Kort na de overdracht van de woning is Cube Capital geconfronteerd met lekkage. [naam gedaagde] was op de hoogte van deze lekkage, maar heeft dat niet gemeld. [naam gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door de lekkage niet te melden, als gevolg waarvan Cube Capital schade heeft geleden. De gevorderde schade bestaat uit gemaakte herstelkosten van € 21.585,- (in eerste instantie was gevorderd een bedrag van € 26.117,85 inclusief btw, ter zitting heeft Cube Capital laten weten dat de btw ter hoogte van € 4.532,85 buiten beschouwing kan blijven), gederfde huurinkomsten (€ 4.500,-) en rentekosten in verband met de vertraging als gevolg van de herstelwerkzaamheden (€ 1.726,-).

3.3.

[naam gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Cube Capital in de kosten van geding.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.. De beoordeling

Niet-ontvankelijkheid en voorwaardelijke voeging en tussenkomst

4.1.

Ter zitting heeft de rechtbank reeds beslist op het punt van niet-ontvankelijkheid. Naar aanleiding daarvan heeft Cube Investments B.V. haar voorwaardelijke conclusie tot voeging en tussenkomst ingetrokken. Omwille van de leesbaarheid van dit vonnis, herhaalt de rechtbank wat reeds in het proces-verbaal van de zitting is opgenomen:

“De rechtbank wijst ten aanzien van het door [naam gedaagde] gevoerde niet-ontvankelijkheidsverweer mondeling tussenvonnis, dat luidt als volgt:

[naam gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld Cube Capital geen partij is bij de koopovereenkomst, waardoor de grondslag voor de vordering van Cube Capital ontbreekt. Cube Capital heeft in reactie daarop bij akte tevens houdende voorwaardelijke incidentele vordering tot tussenkomst/voeging van Cube Investment B.V. gewezen op de bepaling in de koopovereenkomst dat Cube Investment B.V. handelt voor zich en of nader te noemen meester. Cube Capital heeft toegelicht en met een email onderbouwd dat Cube Capital voorafgaand aan het passeren van de leveringsakte door Cube Investment B.V. als meester is aangewezen.

De rechtbank wijst het verweer van [naam gedaagde] af. Cube Capital is bij het aangaan van de koop rechtsgeldig is vertegenwoordigd door Cube Investment B.V. Dit betekent dat de overeenkomst niet tot stand is gekomen tussen de vertegenwoordiger (Cube Investment B.V.) en [naam gedaagde] , maar tussen de vertegenwoordigde (Cube Capital) en [naam gedaagde] . Als koper kan Cube Capital bij eventuele gebreken aan de woning een vordering instellen tegen [naam gedaagde] als verkoper.”

Toetsingskader

4.2.

Het gaat er in dit geschil om of [naam gedaagde] tegenover Cube Capital tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, doordat de woning als gevolg van de gestelde lekkage niet beantwoordt aan dat wat Cube Capital mocht verwachten. De rechtbank stelt in verband daarmee het volgende voorop.

4.3.

Partijen hebben in de koopovereenkomst vastgelegd waaraan de te leveren zaak moet beantwoorden. Dat is gedaan in de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst, die gebaseerd is op het Model koopovereenkomst voor een bestaand appartementsrecht (model 2018).

4.3.1.

Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bepaalt dat de koper de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de overeenkomst bevond, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Dat betekent dat gebreken die na de koop en overdracht van de woning zijn gebleken, in beginsel voor rekening en risico van de koper komen. Dit artikel kan als een exoneratie ten gunste van de verkoper worden aangemerkt.

4.3.2.

Artikel 6.3 van de koopovereenkomst maakt daarop een uitzondering: de verkoper staat ervoor in (garandeert) dat de onroerende zaak geschikt is voor normaal gebruik als woning. Voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn staat de verkoper niet in en ook niet voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik in de weg staan, maar aan de koper bekend zijn.

4.3.3.

Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ wordt aangesloten bij dat wat daar naar gangbaar spraakgebruik onder wordt verstaan (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414). Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, mede in het licht van dat wat koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

4.4.

Deze garantie geldt echter niet voor gebreken die aan de koper kenbaar waren ten tijde van de koop, zo volgt uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Met ‘kenbare gebreken’ wordt aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij (wel) zou hebben ontdekt als hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar. Het nalaten van een eigen onderzoek zal in het algemeen niet aan een koper, ook niet aan een onvoorzichtige koper, worden tegengeworpen als de verkoper heeft gezwegen waar hij had behoren te spreken of als de verkoper op het bewuste punt onjuiste inlichtingen heeft verschaft. De verkoper is namelijk gehouden mededeling te doen van gebreken waarvan hij op de hoogte is. Soms zal op grond van de omstandigheden van het geval op een koper een onderzoeksplicht rusten, bij niet-naleving waarvan hem geen beroep op de door hem gestelde tekortkoming zal toekomen wanneer de zaak de door hem vermoede feitelijke eigenschappen niet blijkt te bezitten.

4.5.

In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is verder bepaald dat voor wat betreft de gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren, de verkoper uitsluitend aansprakelijk is voor de herstelkosten, waarbij een aftrek ‘nieuw voor oud’ moet worden toegepast. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

4.6.

De algemene garantie van artikel 6.3 van de koopovereenkomst geldt evenmin voor zover het gebrek valt onder de onderdelen waarvoor de verkoper geëxonereerd wordt in de ouderdomsclausule van artikel 31 van de koopovereenkomst, die het recht van koper beperkt om een beroep te doen op het feit dat de afgeleverde zaak niet voldoet aan de overeenkomst. Daarin hebben partijen vastgelegd dat zij ermee bekend zijn dat de woning meer dan 80 jaar oud is, zodat de eisen die aan de bouwkwaliteit van de woning gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Het ontbreken van eigenschappen voor normaal gebruik als woning komt op grond van deze clausule voor rekening en risico van de koper.

4.7.

In artikel 33 van de koopovereenkomst heeft de verkoper de koper erop geattendeerd dat hij de woning niet zelf bewoond heeft. Die omstandigheid maakt dat de informatiepositie van de verkoper anders is dan die van een verkoper die de woning zelf bewoond heeft; daar heeft de koper rekening mee te houden.

4.8.

Dit alles brengt mee - samengevat - dat de verkoper in het algemeen slechts aansprakelijk kan worden gehouden voor gebreken die naar objectieve maatstaven het normale gebruik van de woning belemmeren en die niet kenbaar waren voor kopers. In dit geval geldt daarbij dat onder het ‘normale gebruik’ ook valt dat Cube Capital niet hoefde te verwachten dat zij zich binnen afzienbare tijd na levering van de woning voor grote klussen gesteld zou zien of te maken zou krijgen met constructieve gebreken aan de woning die aan de verkoper ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bekend hadden kunnen zijn. Anderzijds geldt dat niet iedere onvolkomenheid maakt dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. Daarbij speelt de ouderdom van de woning mee, te weten ruim 80 jaar oud, zodat een koper altijd rekening zal moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten klein onderhoud en aanpassingen aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de overeenkomst mogelijk niet direct zichtbaar.

4.9.

De rechtbank zal hierna de gestelde gebreken aan de woning beoordelen aan de hand van het hiervoor beschreven aansprakelijkheidsregime.

De staat van de leidingen

4.10.

Cube Capital stelt dat het leidingwerk in de woning onder de vloer ernstige gebreken vertoont waardoor lekkage optreedt. Cube Capital baseert de door haar gestelde gebreken met name op het opname-rapport van Klaassen/PBOV. Daarin worden onder meer ondeugdelijk aangebrachte leidingen en niet waterdichte koppelingen in de woning geconstateerd (zie rechtsoverweging 2.10). De door Klaassen/PBOV geconstateerde gebreken aan het leidingwerk in de woning zijn door [naam gedaagde] niet gemotiveerd weersproken. Dit betekent dat de door Cube Capital gestelde en met het opnamerapport van Klaassen/PBOV onderbouwde gebreken aan het leidingwerk vaststaan.

4.11.

De volgende vraag die beantwoord moet worden is of de gebrekkige staat van de leidingen naar objectieve maatstaven een normaal gebruik van de woning belemmert. De rechtbank oordeelt dat dit het geval is. Van de leidingen voor aan- en afvoer van water in de woning mag verwacht worden dat deze waterdicht zijn. Dat de lekkageproblemen zich niet in de woning zelf, maar in de ondergelegen woning voordoen maakt dit niet anders. Omdat normaal gebruik van de gekochte woning leidt tot onrechtmatige overlast voor een ander, kan de gekochte woning niet voor normale bewoning worden gebruikt en daarmee is sprake van een gebrek.

4.12.

In beginsel is [naam gedaagde] dus aansprakelijk voor het gebrek, tenzij de beroepen op de ouderdoms of niet-zelf-bewonen-clausules slagen, of Cube Capital op de hoogte was of had kunnen zijn van het gebrek.

Beroep [naam gedaagde] op ouderdomsclausule (artikel 31 koopovereenkomst)

4.13.

Op grond van deze clausule komt het ontbreken van eigenschappen voor normaal gebruik als woning voor rekening en risico van Cube Capital als koper, voor zover dit het gevolg is van de ouderdom van de woning. Cube Capital heeft er in reactie op dit verweer op gewezen dat de woning ondanks de ouderdom wel over een deugdelijk leidingnetwerk dient te beschikken. Volgens Cube Capital gaat het bij een kluswoning om het opknappen en verven van de woning en niet om het leggen van een nieuw leidingnetwerk.

4.14.

Of [naam gedaagde] een beroep op de ouderdomsclausule toekomt, zal ervan afhangen wat partijen in verband met de ouderdom van de woning over en weer tegenover elkaar hebben verklaard en wat zij in dit verband van elkaar hebben mogen verwachten en redelijkerwijs hebben kunnen begrijpen (zie gerechtshof ’sHertogenbosch 18 juni 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:2166). Bij de beoordeling stelt de rechtbank voorop dat geen van partijen gesteld heeft dat over de tekst van de bepaling (een van de NVM afkomstige standaardclausule) is onderhandeld. De rechtbank zal daarom uitgaan van een taalkundige uitleg van de bepaling, gelezen in de context van de hele overeenkomst.

4.15.

Voor de uitleg van de ouderdomsclausule acht de rechtbank van belang dat deze in de koopovereenkomst is opgenomen met de naam ‘ouderdomsclausule’. Verder is van belang dat in de eerste zin van de clausule staat dat de woning meer dan 80 jaar oud is en dat dit betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Uit deze naam en openingszin van de ouderdomsclausule volgt dat de reikwijdte daarvan wordt bepaald door de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen. Weliswaar staat in de tweede zin van de ouderdomsclausule dat het ontbreken van eigenschappen voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van de koper komen, maar uit de tekst daarvan blijkt niet dat daaronder ook de kwaliteitsgebreken zijn begrepen die géén verband houden met de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen. Als dat de bedoeling was geweest van partijen, dan had het voor de hand gelegen dat de garantie in artikel 6.3 van de koopovereenkomst was doorgehaald of het artikel geheel buiten toepassing was verklaard.

4.16.

Op grond van de tekst van de ouderdomsclausule, gelezen in de context van artikel 6.3 van de koopovereenkomst, mocht Cube Capital redelijkerwijs verwachten dat alleen die kwaliteitsgebreken voor haar risico komen die het gevolg van de ouderdom van de woning zijn. Dit betekent dat de ouderdomsclausule zo moet worden uitgelegd dat uitsluitend die gebreken voor risico van Cube Capital komen die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning.

4.17.

Cube Capital heeft onder verwijzing naar de constateringen van Klaassen/PBOV gesteld dat de lekkage wordt veroorzaakt door onvoldoende verlijmde koppelingen, ondeugdelijk aangebrachte leidingen en niet functionerende hemelwaterafvoer (rechtsoverweging 2.10). Deze stellingen zijn door [naam gedaagde] niet, althans niet voldoende betwist. Voor een geslaagd beroep op de ouderdomsclausule had [naam gedaagde] moeten stellen en met feiten onderbouwen dat de lekkage werd veroorzaakt door de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen. Dat heeft [naam gedaagde] niet gedaan. Dat betekent dat niet is komen vast te staan dat de gebrekkige leidingen het gevolg zijn van de ouderdom van de woning en dat [naam gedaagde] geen beroep toekomt op de ouderdomsclausule.

Gebrek kenbaar voor Cube Capital?

4.18.

De vraag is vervolgens of het gebrek kenbaar was voor Cube Capital. In dat geval komt het immers voor haar rekening en risico op grond van artikel 6.3 van de koop-overeenkomst. [naam gedaagde] heeft in dit kader aangevoerd dat Cube Capital extra alert had moeten zijn omdat het om een oud huis ging en de makelaar op Funda.nl had aangegeven dat het een woning voor klussers betrof. Ook heeft [naam gedaagde] erop gewezen dat Cube Capital naast die bouwkundige inspectie nog een gericht onderzoek naar de riolering had kunnen laten uitvoeren. Dat heeft Cube Capital niet gedaan. Volgens [naam gedaagde] was daar echter wel aanleiding toe omdat uit de NVM-vragenlijst bleek dat er reeds eerder sprake is geweest van lekkage.

4.19.

De rechtbank volgt [naam gedaagde] hier niet in. Voor zover de NVM-vragenlijst al aanleiding had moeten vormen tot nader onderzoek (het betreft een lekkage uit 2016 waarvan [naam gedaagde] vermeldt dat deze naar behoren is opgelost), valt niet te verwachten dat de gebrekkige staat van de leidingen uit dit onderzoek naar voren zou zijn gekomen. Ter zitting heeft Cube Capital onweersproken gesteld dat de vermelding op pagina 8 van de NVM-vragenlijst een lekkage aan het dak betrof. Reden voor een gericht onderzoek naar de riolering van de woning geeft de melding naar het oordeel van de rechtbank niet. Het gebrek kon alleen in de woning worden ontdekt door de vloer te openen en in het algemeen wordt dergelijk destructief onderzoek niet verlangd van een koper, ook niet in een klushuis. Evenmin zou bij nader onderzoek naar een daklekkage een gesprek met de onderburen voor de hand hebben gelegen.

Woning niet feitelijk zelf bewoond (artikel 33 koopovereenkomst)

4.20.

Tot slot heeft [naam gedaagde] nog het verweer gevoerd dat hij niet op de hoogte kon zijn van een gebrek als dit, doordat hij niet zelf in de woning woonde. Met het oog daarop is met artikel 33 in de koopovereenkomst een beperking op de mededelingsplicht van de verkoper opgenomen voor gebreken waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest, als hij de woning zelf feitelijk had gebruikt.

4.21.

De rechtbank verwerpt dit verweer. Anders dan in artikel 31 van de koopovereenkomst, wordt in artikel 33 niet gerefereerd aan de garantieregeling in artikel 6 van de koopovereenkomst. Kennelijk is artikel 33 bedoeld voor gebreken die weliswaar door een verkoper-tevens-bewoner zouden moeten worden meegedeeld (zoals bijvoorbeeld een raam dat niet meer open kan, een binnendeur die verwijderd is, een gesneuvelde licht-schakelaar), maar die niet aan normaal gebruik als woning in de weg staan. Van een dergelijk gebrek is geen sprake.

Tussenconclusie

4.22.

De conclusie is dat sprake is van een gebrek aan de woning, te weten gebrekkige riolering, waarvoor [naam gedaagde] aansprakelijk is. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst komen de herstelkosten voor rekening van [naam gedaagde] . Aanvullende schade komt volgens dat artikel alleen voor rekening van [naam gedaagde] indien hem een verwijt treft.

4.23.

Voor zover [naam gedaagde] jegens Cube Capital schadeplichtig is, is het aan de rechtbank om op de voet van artikel 6:97 BW de schade te begroten op de wijze die het meest met de aard daarvan in overeenstemming is. Als de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld wordt deze geschat. De door dit artikel aan de rechter geboden vrijheid houdt mede in dat hij bij de vaststelling van de schade niet gebonden is aan de gewone regels van stelplicht en bewijs. Dit neemt niet weg dat het aan Cube Capital is om voldoende concrete aanknopings-punten te bieden om tot een schatting van de schade te komen.

4.24.

Het standpunt dat [naam gedaagde] zijn verweer over de hoogte van de schade reeds bij antwoord had moeten voeren, zoals Cube Capital stelt, wordt verworpen. Artikel 128 Rv verplicht de gedaagde om principaal verweer te voeren bij conclusie van antwoord, maar sanctioneert alleen het geheel nalaten van principaal verweer. Het artikel staat niet in de weg aan aanvulling van verweer in een later stadium van het geding. Dat is in het algemeen toegestaan, tenzij de beginselen van de goede procesorde zich daartegen in een concreet geval verzetten. In deze zaak is van schending van de beginselen van een goede procesorde geen sprake. Ter zitting heeft Cube Capital voldoende gelegenheid gehad tot reageren en in hetgeen [naam gedaagde] op dit punt heeft aangevoerd, heeft Cube Capital ook geen aanleiding gezien om te vragen een nadere akte te mogen nemen.

Omvang van de schade: herstelkosten

4.25.

Cube Capital heeft onweersproken gesteld dat [naam gedaagde] tijdens de afspraak op 21 september 2020 heeft laten weten dat hij niet zou overgaan tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden. Uit deze mededeling kon Cube Capital afleiden dat [naam gedaagde] in de nakoming van zijn verbintenis tot herstel van het gebrek zou tekortschieten, waardoor [naam gedaagde] op grond van artikel 6:83 sub c BW direct in verzuim verkeerde. Bij e-mail van diezelfde datum heeft Cube Capital dit aan [naam gedaagde] bevestigd.

4.26.

Ter onderbouwing van de herstelkosten heeft Cube Capital verwezen naar een door haar overgelegde factuur van de firma Binnenmaas Vastgoed van 10 oktober 2020 voor een bedrag van € 21.585,- exclusief btw (hierna: de factuur).

4.27.

[naam gedaagde] betwist de door Cube Capital gevorderde herstelkosten. [naam gedaagde] betwist dat de door Binnenmaas Vastgoed gefactureerde werkzaamheden zijn uitgevoerd. De offerte dateert van 7 september 2020 en de factuur van 10 oktober 2020. Volgens de factuur zou de levering hebben plaatsgevonden op 21 september 2020. [naam gedaagde] acht het niet aannemelijk dat deze werkzaamheden in zo’n korte periode, namelijk op één dag, zijn uitgevoerd. Ook is onvoldoende gespecificeerd hoe het bedrag op de factuur tot stand is gekomen. Tevens betwist [naam gedaagde] dat alle werkzaamheden die genoemd worden op de factuur nodig waren voor het herstel. Ook betwist [naam gedaagde] dat de kosten voor rekening van Cube Capital zijn gekomen; de factuur staat immers op naam van Cube Investment.

4.28.

Cube Capital stelt dat in de factuur genoemde werkzaamheden wel degelijk zijn uitgevoerd om het gebrek te herstellen. Het betreft een nota waarop uitsluitend de herstelwerkzaamheden staan vermeld. Er zijn ook nog andere werkzaamheden uitgevoerd, maar die staan niet op deze nota.

4.29.

Het betoog dat de herstelwerkzaamheden niet zijn uitgevoerd, wordt gepasseerd. De schade wordt immers niet geleden op het moment dat herstelkosten worden voldaan aan een aannemer, maar de schade wordt geleden door de levering van een zaak die niet aan de koopovereenkomst beantwoordt en de weigering van de verkoper dat te herstellen. Op dat moment vindt de vermogensaantasting plaats. Dat partijen in de koopovereenkomst de schadevergoeding hebben bepaald op de hoogte van de herstelkosten, betekent niet dat de koper verplicht is de schade te herstellen, noch dat hij pas aanspraak heeft op de herstelkosten nadat deze zijn voldaan.

4.30.

Het betoog dat niet Cube Capital, maar Cube Investment de schade heeft geleden, wordt gepasseerd. In het algemeen wordt schade aan een zaak geleden door de nieuwe eigenaar: Cube Capital. Deze wordt immers in zijn vermogen aangetast. De stelling dat niet Cube Capital, maar Cube Investment de schade heeft geleden, is een bevrijdend verweer dat gebaseerd is op de (impliciete) gedachte dat een derde de schade heeft vergoed (in geld of natura). De stelplicht en bewijslast liggen van een bevrijdend verweer liggen bij degene die zich erop beroept: [naam gedaagde] . De enkele vermelding van Cube Investment op de factuur is voor de onderbouwing van dat verweer onvoldoende. In een groep van vennootschappen is het niet ongebruikelijk dat de ene vennootschap voor de andere vennootschap optreedt en dat kosten uiteindelijk worden doorbelast aan de vennootschap waar zij thuishoren. Daarbij komt dat in eerste instantie Cube Investment heeft gehandeld en Cube Capital pas bij de overdracht als koper naar voren is geschoven. Onder deze omstandigheden komt de rechtbank tot het oordeel dat het verweer onvoldoende gemotiveerd is en [naam gedaagde] dus niet aan zijn stelplicht heeft voldaan.

4.31.

Het betoog dat niet alle kosten op de factuur zien op herstel van de riolering, treft wel doel. [naam gedaagde] constateert terecht dat er veel meer werkzaamheden op de factuur staan dan werkzaamheden voor riolering alleen. Die werkzaamheden vallen dus niet onder de schade door gebrekkige riolering en komen niet voor vergoeding in aanmerking. Noch de offerte, noch de factuur biedt duidelijkheid over de kosten van de verschillende onderdelen (op één stelpost na, die echter niet te maken heeft met de riolering). De rechtbank zal daarom schattenderwijs, naar algemene ervaringsregels, de schade begroten. De rechtbank begroot de werkzaamheden voor de riolering op vijf dagen voltijds werk à € 50,- per uur (exclusief btw) per uur en € 500,- aan materiaal (exclusief btw). Dat komt op een totaal van € 2.500,- exclusief btw.

Omvang van de schade: aanvullende schade

4.32.

Cube Capital vordert aanvullende schade in de vorm van gederfde huurinkomsten (€ 4.500,-) en rentekosten in verband met de vertraging als gevolg van de herstelwerkzaamheden (€ 1.726,-). De rechtbank wijst deze vorderingen af.

4.33.

[naam gedaagde] heeft de door Cube Capital aangevoerde schadeposten betwist. Daartoe heeft [naam gedaagde] aangevoerd dat hij de door Cube Capital genoemde bedragen aan huurinkomsten niet kan plaatsen. Ook de gevorderde renten kan [naam gedaagde] niet plaatsen.

4.34.

In het licht van de betwisting door [naam gedaagde] had het op de weg van Cube Capital gelegen om de door haar gevorderde vergoeding van gederfde huurinkomsten nader te onderbouwen. Dat Cube Capital daadwerkelijk huurinkomsten is misgelopen is niet gebleken en evenmin heeft Cube Capital de omvang van het door haar gevorderde bedrag gesubstantieerd. Van Cube Capital had verwacht mogen worden dat zij huurovereenkomsten had overgelegd ter ondersteuning van haar stelling dat zij maandelijks driemaal € 750,- als huur incasseert voor de woning. Dat Cube Capital deze inkomsten destijds (op het moment van de nodig gebleken verbouwing) ook daadwerkelijk had kunnen realiseren, in de zin dat er al huurders beschikbaar waren, heeft Cube Capital evenmin gemotiveerd.

4.35.

Ook de gevorderde vergoeding van rentekosten in verband met vertraging wijst de rechtbank af. Cube Capital stelt dat zij voor de aankoop van de woning en de verbouwing een bedrag geleend heeft tegen een rentepercentage van 9,6%. Deze lening zou volgens Cube Capital na verbouwing worden overgesloten tegen een lager rentetarief van 4%. De door Cube Capital overgelegde leningdocumentatie ondersteunt deze stelling echter niet. Voor de gestelde lagere rente na oversluiting ontbreekt iedere onderbouwing.

4.36.

Omdat op bovenstaande gronden de vordering tot vergoeding van aanvullende schade al moet worden afgewezen, kan in het midden blijven of [naam gedaagde] een verwijt te maken valt in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst.

Resumé, rente, kosten en uitvoerbaar bij voorraadverklaring

4.37.

Gelet op het voorgaande wordt [naam gedaagde] veroordeeld het bedrag van € 2.500,- aan Cube Capital te voldoen. De wettelijke rente daarover gerekend vanaf de dag van de dagvaarding, wordt als onbetwist toegewezen.

4.38.

Hoewel een aanzienlijk deel van de vordering wordt afgewezen, is [naam gedaagde] de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, omdat [naam gedaagde] op het punt van de aansprakelijkheid geheel in het ongelijk wordt gesteld. [naam gedaagde] wordt dan ook in de kosten veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van Cube Capital op basis van het toegewezen bedrag op:

• dagvaarding € 83,38
• griffierecht € 2.042,-
• salaris advocaat € 1.407,50 (2,5 punten × tarief € 563,-)
• beslaglegging

totaal € 3.981,63

4.38.1.

Op basis van de overgelegde stukken is de vordering tot vergoeding van beslag-kosten toewijsbaar voor een bedrag van € 448,75 (kosten beslaglegging). Het griffierecht voor het verzoekschrift wordt niet afzonderlijk vergoed. Wanneer een hoofdzaak wordt aangebracht na het leggen van conservatoir beslag, wordt op het griffierecht in de hoofdzaak het voor het beslag betaalde griffierecht in mindering gebracht. Dat is in deze zaak niet gebeurd, omdat Cube Capital niet op het B1-formulier heeft aangegeven dat er beslag speelde. Deze omissie komt voor rekening en risico van Cube Capital en niet voor rekening en risico van [naam gedaagde] .

4.38.2.

De rechtbank verwerpt het verweer van [naam gedaagde] dat door Cube Capital beslag zou zijn gelegd ten laste van derden die buiten dit geschil staan. Blijkens de beslagstukken heeft Cube Capital conservatoir beslag laten leggen op twee onroerende zaken van [naam gedaagde] en op de aandelen die [naam gedaagde] houdt in een vennootschap waarvan hij enig aandeelhouder is. Van beslag-legging ten laste van een derde is dan ook geen sprake.

4.39.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten worden dan ook toegewezen zoals in de beslissing vermeld.

4.40.

Dit vonnis wordt zoals Cube Capital vordert uitvoerbaar bij voorraad verklaard
, omdat de vordering daartoe is gegrond op de wet en zij niet is weersproken.

5.. De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt [naam gedaagde] om aan Cube Capital te betalen een bedrag van € 2.500,-, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 18 november 2020 tot de dag van algehele voldoening;

5.2.

veroordeelt [naam gedaagde] in de proceskosten, die van het beslag daaronder begrepen, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Cube Capital vastgesteld op € 3.981,63;

5.3.

veroordeelt [naam gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,- aan salaris voor de advocaat, te vermeerderen, onder voorwaarde dat [naam gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,- aan salaris voor de advocaat en de explootkosten van de uitspraak;

5.4.

verklaart dit vonnis tot zo ver uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. de Kraker en in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2021.

1407/3356