Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/1883
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 augustus 2021 in de zaak tussen
[naam eiser], te [woonplaats eiser], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy-Damsté,
en
Woonstichting Samenwerking Vlaardingen, belanghebbende,
gemachtigde: [naam 1].
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), van 29 februari 2020, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 164.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 4 april 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juli 2021.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Belanghebbende heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde.
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeil-datum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is. Belanghebbende verdedigt een waarde van € 128.343,-. Eiser kan zich vinden in de waarde die door belanghebbende wordt aangevoerd.
Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een portiekflat (bouwjaar 1984) met een woonoppervlakte van 91 m² en een berging.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ. In het algemeen mag verweerder bij zijn waardebepaling gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar ook van verkoopcijfers van een jaar ná de waardepeildatum.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport van 25 maart 2020 opgemaakt door [naam 2] en de daarbij gevoegde waardenmatrix (de matrix).
Verweerder heeft de verkoopcijfers van de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten die zijn verkocht rond de waardepeildatum geïndexeerd naar de waardepeildatum. Het aandeel in het VVE-reservefonds en bijgebouwen (berging) zijn van het geïndexeerde verkoopcijfer afgetrokken om zo te komen tot de waarde van het hoofdgebouw. Vervolgens zijn de
m²-prijzen van de vergelijkingsobjecten berekend door de waarde van het hoofdgebouw te delen door het aantal vierkante meters. De gemiddelde m²-prijzen zijn gecorrigeerd naar grootte en KOUDV-factoren van de onroerende zaak (KOUDV = Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen). Hieruit volgt de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten.
Volgens de matrix is de m²-prijs van de onroerende zaak € 1.787,- tegen een gemiddelde
m²-prijs van € 1.848,- voor de vergelijkingsobjecten. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak juist is vastgesteld.
5. Eiser stelt dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn omdat dit maisonnette woningen betreffen. In de optiek van eiser zijn deze objecten niet vergelijkbaar met de onroerende zaak, die een gelijkvloers appartement betreft.
5.1
De rechtbank oordeelt als volgt. De in het taxatierapport vermelde vergelijkings-objecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waarde-bepalende kenmerken, zoals ligging, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand, voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Het enkele feit dat drie vergelijkingsobjecten ([adres 2], [adres 3] en [adres 4]) een ander type woningen betreffen dan de onroerende zaak, te weten maisonnette woningen, betekent – gelet op de goede vergelijkbaarheid van de overige kenmerken – niet dat deze objecten niet bruikbaar zijn voor de waardebepaling van de onroerende zaak. Deze vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde wijk gelegen en hebben een vergelijkbaar bouwjaar (1982). De door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten aan de Baarnhoeve zijn groter dan de onroerende zaak (8 m² groter) en de verkoopprijzen liggen veel hoger dan de WOZ-waarde van de onroerende zaak (te weten: € 180.000,- respectievelijk € 172.000,- en € 183.750,-).
Verweerder heeft in de matrix bij het taxatierapport ook twee andere vergelijkingsobjecten ([adres 5] en [adres 6]) opgenomen, die hetzelfde type woningen betreffen als de onroerende zaak, te weten een portiekflat. Deze twee woningen zijn qua oppervlakte (77 m²) minder groot dan de onroerende zaak (92 m²) en hebben een ouder bouwjaar (1957) dan de onroerende zaak (1984). De verkoopprijzen van deze objecten zijn iets lager dan de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak (te weten:
€ 158.500,- respectievelijk € 162.500,-). Deze verkoopprijzen en de daaruit afgeleide
€ 158.500,- respectievelijk € 162.500,-). Deze verkoopprijzen en de daaruit afgeleide
m²-prijzen heeft verweerder mogen gebruiken in de vergelijking met de onroerende zaak.
5.2
Verweerder maakt, gelet op de het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer oppervlakte rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
6. Eiser stelt verder dat de vergelijkingsobjecten koopwoningen betreffen, terwijl de onroerende zaak een huurwoning betreft.
6.1
De rechtbank overweegt dat op grond van artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) de waarde van woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
De rechtbank stelt vast dat verweerder de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de door de wet voorgeschreven manier heeft vastgesteld. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald door de onroerende zaak te vergelijken met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De wet maakt geen onderscheid in het gebruiken van marktgegevens van koopwoningen en huurwoningen om de waarde van een onroerende zaak te bepalen. De rechtbank kan alleen beoordelen of de wet op de juiste manier is toegepast, omdat zij anders in het domein van de wetgever zou treden. Dit heeft verweerder gedaan.
7. Op 14 juli 2021 heeft belanghebbende een nader stuk overgelegd ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde. Dit stuk betreft een ‘Taxatie Factsheet’ van het complex [naam complex]. Belanghebbende stelt dat zij jaarlijks verplicht is om het bezit (waaronder alle woningen) te waarderen op marktwaarde.
De ‘Taxatie Factsheet’ is onderdeel van de marktwaardering per 31 december 2018.
Belanghebbende is van mening dat de in de ‘Taxatie Factsheet’ benoemde gemiddelde leegwaarde per eenheid, namelijk € 128.343,-, de juiste WOZ-waarde is voor de onroerende zaak. Hierbij is rekening gehouden met referentie panden in dezelfde wijk en de correctie verschillen tussen koop- en huurwoningen.
7.1
Verweerder heeft ter zitting gesteld dat de methode die wordt gehanteerd bij de waardering in de ‘Taxatie Factsheet’ niet de juiste methode is voor het waarderen van onroerende zaken op grond van de Wet WOZ. De waardering betreft het gehele complex en de uitkomst daarvan wordt vervolgens gedeeld door 206 eenheden. Dit is niet conform de vergelijkingsmethode zoals is voorgeschreven in de Wet WOZ. Verder is niet inzichtelijk hoe belanghebbende op grond van de verkoopcijfers van de genoemde referentiepanden uitkomt op de door haar voorgestane waarde.
7.2
De rechtbank oordeelt als volgt. Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ, bepaald voor woningen door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat niet inzichtelijk is hoe belanghebbende op basis van de in de ‘Taxatie Factsheet’ genoemde referentiepanden een waarde van € 128.343,- aannemelijk maakt. Daarbij wordt opgemerkt dat de drie referentiepanden kleiner zijn dan de onroerende zaak. Belanghebbende heeft ook ter zitting de door haar voorgestane waarde niet nader onderbouwd.
8. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
9. De verwijzing van eiser naar de procentuele stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van de WOZ-waarde van voorgaande belastingjaren, baat hem niet.
Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken.
Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat op zichzelf en derhalve los van WOZ-waarden van andere jaren. Met inachtneming van de vereisten die voortkomen uit de Wet WOZ is het niet mogelijk om een vergelijking op basis van WOZ-waarden van voorgaande jaren te gebruiken voor de waardebepaling.
10. Het beroep is ongegrond.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J. Rutten, rechter, in aanwezigheid van mr. H. Tchang, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2021.
De griffier is buiten staat De rechter is verhinderd te tekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).