Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9387279 \ VV EXPL 21-353
uitspraak: 23 augustus 2021
vonnis in kort geding van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats eiser] ,
eiser,
gemachtigde: mr. B.T. Stalpers te Utrecht,
tegen
1..[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats gedaagde 1] , gemeente [gemeente] ,
2. [gedaagde 2] ,
wonende te [woonplaats gedaagde 2] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. A.M. van Heest te Rotterdam.
Partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘gedaagden’ genoemd.
1..Het procesverloop
1.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken
- de exploten van dagvaarding met producties van 13 augustus 2021;
- de akte overlegging producties van [eiser] van 13 augustus 2021;
- de producties van gedaagden bij fax van 17 augustus 2021.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 augustus 2021. [eiser] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde en vergezeld door de heer
[persoon A] (vriend) en mr. G. Gabrelian (kantoorgenoot van de gemachtigde). Namens gedaagden zijn de gemachtigde en de heer [persoon B] verschenen. Beide partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, mede aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen. Van hetgeen is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
De kantonrechter heeft bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.
2..De vaststaande feiten
Er wordt uitgegaan van de volgende vaststaande feiten.
2.1.
[eiser] heeft in december 2020 met gedaagden een huurovereenkomst gesloten tot huur van de onzelfstandige woonruimte gelegen te Rotterdam aan de [adres] , op de bovenste verdieping aan de straatzijde (hierna: de bovenwoning), voor de periode van 4 januari 2021 tot 30 juni 2021. [persoon C] is door gedaagden aangesteld als de administratief beheerder en [persoon D] als technisch beheerder.
2.2.
Op 21 mei 2021 stuurt [persoon C] namens gedaagden een e-mail aan [eiser] , waarin zij (voor zover van belang) het volgende meldt:
“Ik deel u het volgende mee t.a.v. uw woning:
- op de zolder gaat een verbouwing plaatsvinden
- u is gevraagd om te verhuizen naar de begane grond, u krijgt voor de maand juni €50,- korting en betaalt dus €550,- huur
- u wordt geholpen met de verhuizing (graag hierover contact op te nemen met [persoon D] ).
- uw huidig contract loopt af op eind Juni 2021, u mag besluiten om op de begane grond te blijven wonen, tegen een prijs van €600,- voor het eerste halfjaar. Hier krijgt u ook €50 korting voor, aangezien die kamers normaal voor €650,- per maand worden vehuurd. (…)”
2.3.
Op 24 mei 2021 reageert [eiser] (voor zover van belang) als volgt op deze e-mail:
“Ik ga akkoord om naar beneden te verhuizen. Ik zal dat met [persoon D] bespreken hoe we dat het beste kunnen doen. Maar ik ga proberen om dan volgende weekend, te beginnen met kleine dingen kleding etc. Dan maandag 31ste de grote dingen zoals het bed en kast. (…)”
2.4.
Op 7 juni 2021 stuur [eiser] een e-mail aan [persoon C] , waarin hij (voor zover van belang) het volgende schrijft:
“Ik heb tot op heden niks gehoord over de verhuizing en hoe we verder gaan. Ik heb met [persoon D] gesproken vorige week Dinsdag 1 juni gesproken. Hij zou de volgende dag woensdag (de 2e) langs komen om de sleutel af te geven en mogelijk het contract.
Het plan was dan dat ik even naar beneden kon om het appartement weer te bezichtigen en te kijken of alles werkt en er niet misschien nog iets geregeld moet worden en kleinere dingen alvast kon verhuizen wanneer ik tijd had. Met in gedachten dat ik dan woensdag de 9e zou verhuizen. Hij kwam woensdag niet opdagen en heeft niet afgebeld of een nieuw afspraak gemaakt. Tot op heden heeft hij geen contact opgenomen dus weet niet wat er nu gaat volgen.
Aangezien ik geen contact met hem heb en niet meer naar beneden ben geweest sinds de eerste bezichtiging. Ga ik ervan uit dat ik woensdag niet ga verhuizen en heb die dag dan ook weer werk. Graag zou ik wat duidelijkheid hebben over wat er gaat gebeuren. Ook heb ik al deze maand betaald op de 1e zoals normaal. Is het mogelijk dat we de einde van de maand afspreken voor de verhuizing? Dat ik dan Juli in het nieuwe huis begin?”
2.5.
In reactie op deze e-mail stuurt [persoon D] op 8 juni 2021 het volgende Whatsappbericht aan [eiser] :
“Ik zie weer een mail verschijnen met daarin tekst dat je bepaalde aannames gemaakt hebt. Je verhuizing staat gewoon als gepland voor morgen. Dat je mogelijkerwijs de sleutel eerder zou krijgen zou alleen een extra service zijn als dat mij zou lukken. Het feit dat je dus geen sleutel hebt gekregen van het beneden appartement wil niet zeggen dat de verhuizing niet doorgaat. Op het moment dat ik het te druk heb kun jij namelijk ook de telefoon oppakken om te verifiëren of alles nog wel volgens plan gaat. Dit heb je ook niet gedaan dus moet je dan ook niet zelf gaan bepalen dat de verhuizing niet doorgaat. Heb deze tekst ook meteen geforward naar de administratie zodat er geen verwarring plaats vind”
2.6.
[eiser] stuurt vervolgens, eveneens op 8 juni 2021, een e-mail aan [persoon C] , waarin hij meldt:
“Ik heb een bericht gehad van [persoon D] over de verhuizing. Hij wil dat perce morgen doen, iets wat besproken is maar niet bevestigd, ook doordat hij zijn afspraak niet nakwam om langs te komen vorige week. Het is tussen ons misgegaan met de communicatie. Ik ben niet akkoord gegaan met de 9e als verhuisdatum. Het was een mogelijkheid om de datum te bespreken voor de verhuizing. Maar heb nog geen contract of sleutel, en zou graag nog een keer langs gaan om te kijken of alles klopt en werkt.
Ook wordt het lastig voor mij met werk. Is het echt niet mogelijk einde van de maand te verhuizen. Ook voor de administratie is het niet makkelijker? Ook omdat ik al betaald heb voor deze maand.”
2.7.
Later op die dag stuurt [eiser] aan [persoon D] het volgende WhatsApp bericht:
“Hallo [persoon D] . Ik heb je geemailed over de verhuizen morgen. Dat gaat gewoon niet. Ik heb het benoemd als mogelijkheid maar niet bevestigd. Je zegt vandaag pas dat het zeker doorgaat. De bevestiging zou gebeuren toen je langs kwam. Maar je kwam niet. Jij hebt het misschien in je planning staan maar ik niet. Ik ben nog niet klaar.”
2.8.
Hierop reageert [persoon D] per WhatsApp bericht als volgt:
“Wederom ben je dingen aan het verdraaien en naar je toe aan het praten. De bevestiging was al gemaakt dat je woensdag dus morgen zou verhuizen. Dit is ook zo gecommuniceerd met [persoon C] . Ik blijf mijn agenda niet aanpassen aan jouw grillen. Morgen staat dus. Regel het maar”
2.9.
Vervolgens stuurt [eiser] een e-mail aan [persoon C] , waarin hij schrijft:
“Tot mijn verbazing heb ik kennis genomen van jullie app's en mails waarin u mij aan geeft om op 9e te verhuizen, hier ben ik nooit mee akkoord mee gegaan. Dit blijkt niet uit schriftelijk of mondelinge toezeggingen/afspraken. Op dit moment sommeert u mij om morgen te gaan verhuizen.
Ik heb een mogelijkheid gegeven voor deze dag maar niet bevestigd. Ik ga akkoord met de verhuizing maar we moeten nog een verhuis dag vast stellen. Ik ben niet akkoord gegaan met morgen.
Ik stel voor om einde van de maand dus Woensdag de 30ste of Donderdag de 1e te verhuizen. Ik verzoek u binnen 7 dagen in te gaan op mijn voorstel. Ontvang ik geen schriftelijk antwoord op mijn voorstel dan ga ik er vanuit dat u akkoord gaat. Gaat u niet akkoord dan zie ik graag een ander voorstel tegemoet.”
2.10.
[persoon C] reageert later die dag, 8 juni 2021, onder meer het volgende:
“Ik heb u gebeld en ben telefonisch ingegaan op uw e-mails voor een snellere afhandeling van de verwarring die is ontstaan rondom uw contract beëindiging. Deze reactie geldt nu voor al uw e-mails en gaan wij ervan uit dat op alle e-mails is gereageerd namens ons team.
Tot slot hebben u en ik vandaag telefonisch samen besloten en besproken dat uw huidig huurcontract eindigt op 1 juni, aangezien de verhuizing niet gaat werken voor u op de begane grond.”
2.11.
Op 11 juni 2021 stuurt mevrouw [persoon E] , Huurteam Adviseur, namens [eiser] een e-mail aan gedaagden:
“Dhr. [eiser] (hierna huurder) heeft zich tot ons gewend met de situatie die er speelt over de huuropzegging van de woning aan de [adres] te Rotterdam. U heeft zich niet gehouden aan de informatieplicht, in gevolgde artikel 271 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek 7. U had huurder minimaal één maand en maximaal drie maanden voor de einddatum moeten mededelen dat de huurperiode zou gaan eindigen. Dit heeft u echter niet tijdig gedaan, hierdoor is de huurovereenkomst van huurder overgegaan naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
U en huurder zijn overeengekomen dat hij wilde meewerken aan het verhuizen naar een ondergelegen woonruimte. In uw laatste email komt u hierop terug, zonder verdere onderbouwing. Daarnaast waren er geen concrete afspraken gemaakt over de verhuisdatum, huurder was dus niet op de hoogte van de datum die u voorstelde en is daar ook niet mee akkoord gegaan. Huurder wil de mogelijkheid krijgen om vanuit de woning waar hij nu woont, op zoek te gaan naar een nieuwe woonruimte. U zult hem dus de tijd moeten geven om te zoeken naar andere woonruimte, huurder kan dit doen vanuit de woning waar hij nu woont en die hij van u huurt. Het is niet de bedoeling van de huurder om permanent te blijven wonen in de woning die hij van u huurt, hij zou alleen graag de mogelijkheid willen krijgen om vanuit deze woning te zoeken naar een andere woning.”
2.12.
Op 17 juni 2021 reageert mr. S. Malek, namens gedaagden, als volgt op deze e-mail:
“Vooreerst dient te worden benadrukt, dat er uit de correspondentie van partijen uitdrukkelijk blijkt dat partijen vanaf mei jl. overeenstemming zouden hebben bereikt over de verhuizing van uw cliënt uit de bovenwoning naar de benedenwoning. Enkel de datum van de daadwerkelijke verhuizing werd nog besproken. Maar uit de gehele lijn van de correspondentie blijkt, dat zij reeds in mei jl. overeenstemming hadden bereikt over het feit, dat de huurovereenkomst van uw cliënt m.b.t. de woning aan de [adres] te Rotterdam uiterlijk per 30 juni a.s. tot zijn eind zou komen.
Gezien de overeenstemming van partijen over de verhuizing van uw cliënt naar de benedenwoning en zij er gerechtvaardigd vanuit zijn gegaan dat uw cliënt de overeengekomen afspraken zou nakomen, is er geen aanzegging aangaande de woning aan de [adres] vanuit cliënte verzonden naar uw cliënt.
Nadien is deze verhuizing telkenmale tegenwerkt door uw cliënt, waardoor de verhouding tussen partijen thans dermate is gefrustreerd.
Uit het dossier blijkt dientengevolge onmiskenbaar, dat beide partijen overeenstemming hadden bereikt over de beëindiging van de huurovereenkomst aangaande de [adres] per uiterlijk 30 juni a.s. Hier kan uw cliënt bijgevolg niet eenzijdig meer op terugkomen en stellen dat zijn huurovereenkomst per 1 juli a.s. een contract voor onbepaalde tijd zou worden.
Desondanks is cliënte bereid om uw cliënt tot 31 juli a.s. de tijd te geven om een vervangende woonruimte te zoeken en per die datum de woning aan de [adres] te Rotterdam leeg op te leveren.”
2.13.
Op 6 juli 2021 is [eiser] een procedure tot huurverlaging gestart bij de Huurcommissie, met betrekking tot de bovenwoning.
2.14.
Op zaterdag 31 juli 2021 had [eiser] de bovenwoning niet ontruimd. [persoon D] is de woning binnengetreden en heeft de inboedel van [eiser] eigenhandig verwijderd uit de bovenwoning en deze - op een onbekende plek - opgeslagen. [eiser] heeft daarnaast de sleutel van de huurwoning moeten afgeven aan [persoon D] .
2.15.
[eiser] verblijft sinds 31 juli 2021 in een hotel. Hij heeft [persoon D] verschillende malen verzocht om hem mee te delen waar zijn inboedel is opgeslagen, maar dit heeft [persoon D] geweigerd.
3..Het geschil
3.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding (verkort weergegeven) gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden hoofdelijk te veroordelen:
(1) de benedenwoning per direct aan hem ter beschikking te stellen en (2) de volledige inboedel van de ontruimde bovenwoning terug te geven, door deze te plaatsen in de benedenwoning, beide veroordelingen op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag, met een maximum van € 25.000,-, met hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten en nakosten.
3.2.
Aan zijn vordering heeft [eiser] (samengevat) het volgende ten grondslag gelegd. Op 21 mei 2021 hebben gedaagden een aanbod gedaan voor de huur van de benedenwoning. Op 24 mei 2021 heeft [eiser] dit aanbod aanvaard (r.o. 2.3), waardoor overeenstemming is bereikt over de essentialia van de huur van de benedenwoning, namelijk over de prijs en de duur van de overeenkomst. Slechts de datum van de verhuizing stond nog niet vast. De huurovereenkomst is door [eiser] niet ontbonden. Gedaagden dienen daarom deze overeenkomst na te komen en de benedenwoning aan [eiser] ter beschikking te stellen. Als [eiser] de beschikking krijgt over de benedenwoning, dan dienen gedaagden daarin ook de inboedel van [eiser] , die [persoon D] onrechtmatig onder zich houdt, terug te plaatsen.
3.3.
Gedaagden hebben geconcludeerd tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten en nakosten, en hebben daartoe (zakelijk weergegeven) het volgende aangevoerd. De huurovereenkomst met betrekking tot de bovenwoning is met wederzijds goedvinden beëindigd. [eiser] en gedaagden hebben vervolgens geen overeenstemming bereikt over de huur van de benedenwoning. Aanvankelijk leken partijen die weliswaar te hebben bereikt, echter hebben gedaagden vervolgens geprobeerd een afspraak te maken met [eiser] met betrekking tot de verhuizing, maar [eiser] wisselde steeds van mening en stelde zich niet constructief op. Vervolgens heeft [eiser] zich in een telefoongesprek met [persoon C] op het standpunt gesteld dat hij in de bovenwoning wilde blijven en op zoek ging naar andere woonruimte, zoals ook bevestigd in de e-mail van 11 juni 2021. Gedaagden hebben [eiser] tot 31 juli 2021 de gelegenheid daarvoor gegeven. Aan het einde van juli wilde [eiser] opeens toch de benedenwoning huren. Dit was toen echter niet meer mogelijk, omdat gedaagden die woning al aan een derde hadden verhuurd. Omdat [eiser] had afgesproken dat hij op 31 juli 2021 de woning zou ontruimen heeft [persoon D] de goederen van [eiser] elders opgeslagen. [persoon D] heeft de opslagplaats van de goederen niet bekendgemaakt, omdat hij bang was dat daar vervolgens ingebroken zou worden. Gedaagden stellen de inboedel graag weer ter beschikking aan [eiser] , maar [eiser] maakt dit moeilijk door het stellen van aanvullende voorwaarden.
3.4.
Op hetgeen partijen verder hebben aangevoerd wordt, voor zover van belang, hierna ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
Voldoende is gebleken dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij de door hem gevorderde voorzieningen. [eiser] is daarom in zoverre ontvankelijk in zijn vorderingen.
4.2.
In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen, door de gevorderde voorzieningen toe te wijzen. Dit vonnis betreft dan ook ‘slechts’ een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.3.
De vordering van [eiser] om gedaagden te veroordelen de benedenwoning aan hem ter beschikking te stellen, kan slechts worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat ten aanzien van de benedenwoning een huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen [eiser] en gedaagden, zoals door [eiser] gesteld. In dat kader wordt het volgende overwogen.
4.4.
Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding (artikel 6:217 BW Pro). Dat houdt niet in dat sprake moet zijn van overeenstemming op detailniveau. Voldoende is in beginsel dat over de meest wezenlijke onderdelen (‘essentialia’) overeenstemming bestaat. Dat overeenstemming is bereikt over essentialia betekent echter niet per definitie dat daarmee een overeenkomst is ontstaan. Dit is namelijk afhankelijk van de verdere omstandigheden van het geval (HR 26 september 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9414).
4.5.
Niet in geschil is dat partijen op 24 mei 2021 overeenstemming hebben bereikt over essentialia van de huurovereenkomst, namelijk het object, de huurprijs en de duur van de overeenkomst. In zoverre wordt [eiser] dus gevolgd in zijn stellingen. Echter zijn partijen vervolgens met elkaar in discussie geraakt over de datum waarop de verhuizing zou plaatsvinden, of anders gezegd: over de feitelijke aanvang van de huurovereenkomst. Wat ook de toedracht van die discussie zij, dit heeft er, naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter, toe geleid dat (uiteindelijk) geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. Op 8 juni 2021 e-mailen verhuurders namelijk dat ‘de verhuizing niet gaat werken’ (r.o. 2.10). Namens [eiser] wordt enkele dagen later min of meer bevestigd dat de huurovereenkomst voor de benedenwoning van de baan is, nu het Huurteam namens hem schrijft dat [eiser] ‘vanuit de woning waar hij nu woont’ (lees: de bovenwoning) op zoek wil gaan naar een nieuwe woonruimte (r.o. 2.11). Enkele dagen later is door gedaagden gemeld dat zij [eiser] tot 31 juli 2021 de tijd geven om die vervangende woonruimte te zoeken (r.o. 2.12). Gesteld noch gebleken is dat [eiser] daarna alsnog aanspraak heeft gemaakt op de benedenwoning. Hij heeft zich immers juist op het standpunt gesteld dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was ontstaan met betrekking tot de bovenwoning en heeft bovendien in die periode bij de Huurcommissie een verzoek ingediend tot huurverlaging met betrekking tot de bovenwoning. Weliswaar heeft [eiser] zich kort voor 31 juli 2021 alsnog op het standpunt gesteld dat hij wenste te verhuizen naar de benedenwoning, echter hebben gedaagden toen te kennen gegeven dat die reeds verhuurd was aan een derde, zodat ook toen geen overeenkomst is bereikt. Op grond van het voorgaande oordeelt de voorzieningenrechter dat onvoldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de benedenwoning. De vordering om die woning ter beschikking te stellen aan [eiser] wordt daarom afgewezen.
4.6.
[eiser] heeft daarnaast gevorderd gedaagden te veroordelen zijn inboedel terug te geven, door deze in de benedenwoning te plaatsen. Omdat hiervoor is geoordeeld dat de benedenwoning niet aan hem ter beschikking wordt gesteld, is deze vordering niet toewijsbaar op de wijze waarop deze is gevorderd. Desgevraagd heeft [eiser] tijdens de mondelinge behandeling bevestigd dat de vorderingen op deze manier in samenhang moeten worden gelezen, omdat hij thans noodgedwongen in een hotel verblijft en aldaar geen plaats heeft voor de inboedel (waaronder een tweepersoons bed). Deze vordering wordt daarom eveneens afgewezen. Voor zover de vordering sec zou zien op teruggave van de goederen van [eiser] (los van de benedenwoning), zou deze (uiteraard) wel toewijsbaar zijn.
4.7.
Het voorgaande oordeel neemt niet weg dat gedaagden op 31 juli 2021 de verkeerde weg hebben bewandeld door de woning eigenhandig te (laten) ontruimen. Zij hebben immers, zonder daarvoor de geëigende procedure uit het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (art. 555 e.v.) te volgen, [eiser] letterlijk op straat gezet en goederen die het eigendom van [eiser] zijn op voor hem onbekende plek laten opslaan, met alle gevolgen en kosten van dien voor [eiser] . Het is voorts de vraag of er niet een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan met betrekking tot de bovenwoning, nu immers het contract na de beëindigingsdatum van 30 juni 2021 feitelijk is voortgezet tot 31 juli 2021, maar die vraag ligt nu niet ter beoordeling voor. In de gegeven omstandigheden komt het geraden voor als partijen alsnog trachten om een oplossing in der minne te bereiken, bijvoorbeeld door het ter beschikking stellen van een andere woonruimte aan [eiser] .
4.8.
Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [eiser] veroordeeld in de proceskosten, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van gedaagden worden vastgesteld op € 498,- aan salaris voor de gemachtigde. De apart gevorderde nakosten zullen worden toegewezen zoals hierna vermeld, omdat de proceskostenveroordeling hiervoor al een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich vooraf laten begroten.
5..De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van gedaagden worden vastgesteld op € 498,- aan salaris voor de gemachtigde, en als [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, begroot op
€ 124,- aan nasalaris, te vermeerderen met de kosten van betekening;
€ 124,- aan nasalaris, te vermeerderen met de kosten van betekening;
verklaart dit vonnis wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
33394