Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9078928 CV EXPL 21-9573
uitspraak: 20 augustus 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
[eiseres],
wonende te [woonplaats eiseres],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. S.K. Tuithof,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. S.W. van den Brink.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘[eiseres]’ en ‘[gedaagde]’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 23 februari 2021, met bijlagen;
de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie;
het tussenvonnis van 17 mei 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de conclusie van antwoord in reconventie, tevens vermeerdering van eis in conventie;
de akte van [gedaagde], met bijlagen;
de door partijen overgelegde nadere bijlagen;
de aantekening dat de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 juni 2021.
Het vonnis is nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
2.1
[gedaagde] huurt sinds 1 maart 2016 de bedrijfsruimte aan de [adres]. Hij exploiteert een pizzeria in de bedrijfsruimte.
2.2
De huurprijs bedraagt € 1.350,- exclusief btw per maand. Partijen zijn daarnaast een “pachtprijs” van € 330,- exclusief btw per maand overeengekomen. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar. [eiseres] is sinds 1 juni 2016 eigenaar van de bedrijfsruimte.
2.3
[eiseres] heeft bij brief van 31 januari 2020 geschreven dat zij de pacht- en huurovereenkomst opzegt per 1 maart 2021. [gedaagde] heeft in zijn reactie op 12 maart 2020 geschreven niet akkoord te gaan met de opzegging en hij heeft [eiseres] gewezen op het ontbreken van een reden voor opzegging. [eiseres] heeft op 7 juli 2020 geschreven dat de reden voor opzegging eigen gebruik is. [gedaagde] heeft op 13 augustus 2020 opnieuw geschreven niet akkoord te zijn met de opzegging.
3..Het geschil in conventie
3.1
[eiseres] vordert in conventie, na vermeerdering van eis, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de tussen partijen vigerende huurovereenkomst te beëindigen per 1 maart 2021, althans per een andere datum;
II. [gedaagde] te veroordelen per de datum van de beëindiging het gehuurde met alle daarin van harentwege aanwezige personen en/of zaken te ontruimen en leeg, bezemschoon, overeenkomstig de toepasselijke contractuele en wettelijke bepalingen en onder afgifte van alle sleutels ter beschikking te stellen aan [eiseres], op straffe van een dwangsom van € 1.500,- per dag of dagdeel tot het moment dat [gedaagde] aan deze veroordeling voldoet, de tenuitvoerlegging daarvan zelf te bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm;
III. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 3.500,- aan achterstallige huurpenningen en € 475,- aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldag van de huurpenningen tot en met de dag van algehele voldoening;
IV. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3.2
[eiseres] legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. Zij heeft de huurovereenkomst bij brief van 31 januari 2020 opgezegd wegens dringend eigen gebruik. De huurovereenkomst is daarom per 1 maart 2021 geëindigd. [gedaagde] dient daarnaast zijn betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen.
3.3
[gedaagde] voert het volgende verweer. Hij betwist dat de overeenkomst rechtsgeldig is opgezegd. De opzeggingsbrief is niet aangetekend of per exploot verstuurd en vermeldt geen opzeggingsgrond. [eiseres] heeft pas op 7 juli 2020 een opzeggingsgrond genoemd. Zij heeft dus niet de opzegtermijn van één jaar in acht genomen. [gedaagde] betwist voorts dat sprake is van dringend eigen gebruik. De gevorderde huurtermijnen heeft hij verrekend.
4..Het geschil in reconventie
4.1
[eiser] vordert in reconventie om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
I. te verklaren voor recht dat de coronacrisis en de door de overheid opgelegde maatregelen en beperkingen in het kader van de bestrijding van de coronacrisis als een gebrek in het gehuurde kwalificeert;
Subsidiair
II. te verklaren voor recht dat de coronacrisis en de door de overheid opgelegde maatregelen en beperkingen in het kader van de coronacrisis kwalificeren als onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat [verweerster] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten;
Primair en subsidiair
III. te bepalen dat de door [eiser] aan [verweerster] verschuldigde huurprijs en pachtprijs voor het gehuurde over de periode van 15 maart 2020 tot en met 1 juni 2020 en 15 oktober 2020 tot en met het moment dat volledige exploitatie van het gehuurde mogelijk is, wordt verminderd met 50%;
IV. te bepalen dat de door [eiser] aan [verweerster] verschuldigde huurprijs en pachtprijs voor het gehuurde over de periode van 1 juni 2020 tot en met 14 oktober 2020 wordt verminderd met 25%;
V. [verweerster] te veroordelen om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 9.843,75, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over het bedrag vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
VI. [verweerster] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf acht dagen na betekening van het vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;
VII. [verweerster] te veroordelen in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na betekening van het vonnis tot de dag van volledige betaling, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 68,- aan salaris gemachtigde en de explootkosten van betekening van de uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na voormelde aanschrijving tot de dag van algehele voldoening.
4.2
[eiser] legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag. [eiser] maakt aanspraak op huurprijsvermindering omdat primair sprake is van een gebrek en subsidiair van onvoorziene omstandigheden. Hij heeft het gehuurde als gevolg van de coronamaatregelen vanaf 15 maart 2020 slechts beperkt kunnen gebruiken. Hij heeft daardoor niet het huurgenot verkregen wat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. [eiser] heeft een deel van de huur dan ook onverschuldigd aan [verweerster] betaald.
4.3
[verweerster] betwist dat sprake is van een gebrek. Zij betwist voorts dat sprake is van een disbalans in de huurverhouding. [eiser] heeft niet onderbouwd dat daadwerkelijk sprake is van een omzetdaling. Hij kan de vaste lasten bovendien betalen met de beschikbare subsidies.
5..De beoordeling
In conventie
5.1
[gedaagde] maakt bezwaar tegen de vermeerdering van eis van [eiseres]. De kantonrechter ziet echter geen aanleiding de eisvermeerdering buiten beschouwing te laten. [eiseres] is bevoegd haar eis schriftelijk te vermeerderen zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen, tenzij de vermeerdering in strijd is met de eisen van de goede procesorde [1] . Van dergelijke strijdigheid is in dit geval geen sprake. Het betreft immers een overzichtelijke vermeerdering. Er ontstaat geen onredelijke bemoeilijking van de verdediging of een onredelijke vertraging van de procedure. [gedaagde] heeft verder niet uitgelegd waarom toch sprake zou zijn van strijd met de eisen van de goede procesorde.
Opzegging huurovereenkomst
5.2
De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar. Dat betekent dat [eiseres] deze overeenkomst in beginsel alleen mocht opzeggen tegen het einde van deze huurtermijn met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste een jaar [2] . De opzegging moet – op straffe van nietigheid – de gronden bevatten die tot de opzegging hebben geleid [3] . Aan deze eis is niet voldaan. In de opzeggingsbrief staat immers geen reden voor opzegging. De opzegging is daarom nietig. [eiseres] kon dit gebrek niet meer herstellen door in haar brief van 7 juli 2020 alsnog dringend eigen gebruik als reden te vermelden. Deze brief is immers bijna half jaar later verstuurd en daarbij is dus niet meer de opzegtermijn van een jaar in acht genomen. De gedachte van de vermelding van de grond voor opzegging is juist dat [gedaagde] aan de hand daarvan kan bepalen op hij in de opzegging wil berusten of dat hij het op een procedure wil laten aankomen. Deze afweging kan hij niet tijdig maken als [eiseres] de reden pas maanden later geeft.
5.3
Aangezien de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd, is er geen grond voor toewijzing van de vordering tot beëindiging daarvan en ontruiming van de bedrijfsruimte. Dit deel van de vordering zal daarom worden afgewezen.
Huurachterstand en beroep op verrekening
5.4
[gedaagde] dient op grond van de huurovereenkomst maandelijks huur te betalen. Hij heeft de huur voor de maanden april 2020 en mei 2020 onbetaald gelaten. Hij voert als verweer dat hij deze huurtermijnen heeft verrekend met de door [eiseres] te betalen proceskosten. Dit verweer is volgens [eiseres] te laat gevoerd. De kantonrechter gaat daar niet in mee. De vordering tot betaling van deze huurpenningen is pas ingesteld in de vermeerdering van eis. [gedaagde] heeft in reactie daarop direct aangevoerd dat de huurtermijnen zijn verrekend. Het verrekeningsverweer was eerder in deze procedure niet relevant, zodat niet valt in te zien waarom dit verweer te laat zou zijn gevoerd. Voor zover [eiseres] meent dat [gedaagde] expliciet een
beroepop verrekening moet doen, is dat niet juist. Voldoende is dat [gedaagde] de verrekening in zijn verweer naar voren brengt.
beroepop verrekening moet doen, is dat niet juist. Voldoende is dat [gedaagde] de verrekening in zijn verweer naar voren brengt.
5.5
[gedaagde] heeft de huurtermijnen terecht verrekend. [eiseres] is in het vonnis van 7 april 2021 veroordeeld aan [gedaagde] te betalen € 5.370,- aan proceskosten, te vermeerderen met de eventuele nakosten. Aangezien het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, dient [eiseres] ook indien zij besluit hoger beroep in te stellen aan het vonnis te voldoen. Het vonnis geldt immers totdat een hogere rechter een andere uitspraak heeft gedaan. Dat [eiseres] zich nog aan het beraden is over het instellen van hoger beroep, maakt dan ook niet dat zij nog niet aan de veroordeling hoeft te voldoen. [eiseres] heeft niet aangevoerd dat zij de proceskosten al heeft betaald. Zij heeft alleen gewezen op het gelegde beslag. Het enkel leggen van conservatoir beslag brengt echter niet mee dat de vordering van [gedaagde] al is voldaan. Het bedrag aan proceskosten is bovendien hoger dan de verrekende huurtermijnen, zodat ook voor dit meerdere nog beslag kan zijn gelegd. [eiseres] heeft nog aangevoerd dat de juistheid van de vordering niet eenvoudig kan worden vastgesteld, zodat geen verrekening kan plaatsvinden. Zij wordt daarin niet gevolg. Dit is geen vereiste voor een geslaagd beroep op verrekening en bovendien staat in het vonnis duidelijk hoeveel [eiseres] moet betalen. Dat de hoogte van dit bedrag door een uitspraak in hoger beroep mogelijk nog verandert, maakt niet dat de verrekening op dit moment niet kan plaatsvinden. De gevorderde huurachterstand zal daarom worden afgewezen. De daarover gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten zullen eveneens worden afgewezen.
5.6
[eiseres] zal in conventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kantonrechter ziet geen aanleiding [eiseres] te veroordelen in de volledige door [gedaagde] gemaakte proceskosten van € 2.000,-, zoals hij heeft verzocht. Partijen hebben weliswaar meerdere procedures tegen elkaar gevoerd, maar dat betekent niet zonder meer dat sprake is van misbruik van recht. De insteek en de uitkomst van die procedures zijn de kantonrechter niet bekend, zodat niet kan worden geoordeeld dat [eiseres] daadwerkelijk misbruik van recht maakt. Het enkele feit dat de vordering van [eiseres] in deze procedure niet toewijsbaar is, is daarvoor onvoldoende.
In reconventie
Huurprijsvermindering
5.7
[eiser] vordert primair om voor recht te verklaren dat sprake is van een gebrek. De kantonrechter is vooralsnog van oordeel dat [eiser] hierbij geen belang heeft. Een op die grond vast te stellen evenredige vermindering van de huurprijs zal gegeven de aard daarvan in beginsel niet tot een lagere huurprijs leiden dan waartoe wordt gekomen wanneer de huurovereenkomst wordt gewijzigd op grond van de hierna te bespreken onvoorziene omstandigheden. De vraag of sprake is van een gebrek kan daarom vooralsnog in het midden blijven.
5.8
Voor een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW Pro moet sprake zijn van omstandigheden die ten tijde van het aangaan van de overeenkomst in de toekomst liggen en die niet (stilzwijgend) in de overeenkomst zijn verdisconteerd. De onvoorziene omstandigheden moeten van dien aard zijn dat [verweerster] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Daarnaast moeten de omstandigheden naar de aard van de overeenkomst of de verkeersopvatting niet voor rekening van [eiser] komen.
5.9
De coronacrisis moet naar het oordeel van de kantonrechter als onvoorziene omstandigheid worden aangemerkt. Het is immers moeilijk voorstelbaar dat partijen een dergelijke crisis bij het sluiten van de overeenkomst in 2016 voor ogen hebben gehad. Het is in de recente geschiedenis niet eerder voorgekomen dat overheidsmaatregelen op nationaal en internationaal niveau het gebruik van vrijwel alle middenstandbedrijfsruimte voor een langere periode juridisch of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. De economische problemen door een wereldwijde pandemie zijn – anders dan bij een economische crisis – niet inherent aan schommelingen in de markt waarin partijen zich begeven. Dit valt dus ook niet binnen het normale ondernemingsrisico van [eiser], zodat de gevolgen van de coronacrisis niet (uitsluitend) voor zijn rekening behoren te komen.
5.1
Voorts moet beoordeeld worden of en in hoeverre de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [verweerster] heeft in dat kader in algemene zin aangevoerd dat de coronacrisis gevolgen heeft voor zijn omzet en dat de horeca hard is geraakt. Hij heeft echter geen recente jaarstukken in het geding gebracht, zodat niet kan worden beoordeeld in hoeverre de coronacrisis voor een daadwerkelijke daling van omzet heeft gezorgd. [eiser] wordt in de gelegenheid gesteld dit nader te onderbouwen. [verweerster] wordt daarna in de gelegenheid gesteld daarop te reageren.
5.11
Uit de door [eiser] te geven onderbouwing moet duidelijk blijken in hoeverre sprake is van een omzetdaling sinds het uitbreken van de coronacrisis. Hij dient daartoe officiële stukken in het geding te brengen. Hij heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat zijn boekhouder nog bezig is met het opstellen van de jaarstukken vanaf 2017 en dat die werkzaamheden bijna zijn afgerond. De kantonechter gaat er daarom van uit dat deze stukken inmiddels tot de beschikking van [eiser] staan. Op basis van deze stukken moet een vergelijking worden gemaakt tussen de omzet sinds het uitbreken van de coronacrisis en de daaraan voorafgaande jaren. Het gaat daarbij zowel om de omzet van het restaurant als van de bezorg- en afhaalservice van het restaurant. Indien blijkt dat sprake is van een omzetdaling door de coronacrisis, wordt die daling in beginsel tot uitgangspunt genomen voor het berekenen van de eventuele huurprijsvermindering. Het is dus niet zo dat wordt uitgegaan van een standaardpercentage. Daarnaast moet worden meegenomen of [eiser] steunmaatregelen van de overheid heeft ontvangen. Als hij steun heeft ontvangen, dient hij aan te geven hoeveel. Als hij geen steun heeft ontvangen, dient hij uit te leggen en te onderbouwen waarom hij daar redelijkerwijs geen aanspraak op kon maken. Met deze informatie over de totale financiële situatie van het restaurant kan worden beoordeeld of een huurprijsvermindering dient te worden toegepast en zo ja, hoe hoog deze dient te zijn. Gelet op het voorgaande zal de zaak naar de rol worden verwezen voor een akte aan de zijde van [eiser], waarna [verweerster] mag reageren. Iedere overige beslissing wordt aangehouden.
6..De beslissing
De kantonrechter
:
:
in conventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 498,- aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro ingaande veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
en indien [eiseres] niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 124,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening. Ook is [eiseres] de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro over al deze bedragen verschuldigd vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
stelt [eiser] in de gelegenheid om de in rechtsoverweging 5.10 en 5.11 genoemde onderbouwing te geven;
verwijst de zaak daarvoor naar de rolzitting van
dinsdag 14 september 2021 om 13:30 uur;
dinsdag 14 september 2021 om 13:30 uur;
wijst [eiser] erop dat de akte in tweevoud ingestuurd moet worden en uiterlijk de dag vóór de rolzitting om 12.00 uur door de rechtbank ontvangen moet zijn;
de akte mag tijdelijk ook per e-mail worden ingediend (kantondagvaarding.rtm@rechtspraak.nl);
[eiser] kan het processtuk ook zelf afgeven of door een gemachtigde laten afgeven tijdens de rolzitting;
houdt iedere overige beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
33945