Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7907824 CV EXPL 19-30019
uitspraak: 3 september 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonstad,
Stichting Woonstad,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V. te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. M.E. Aalders te Den Haag.
Partijen worden hierna ‘Woonstad’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1..De verdere procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- het tussenvonnis van 30 oktober 2020 en van de daaraan ten grondslag liggende stukken;
- het deskundigenrapport van [naam] van 21 april 2021;
- de conclusie na deskundigenbericht van Woonstad van 8 juni 2021;
- de conclusie na deskundigenbericht met producties van [gedaagde] van 6 juli 2021.
2..De verdere beoordeling
inleiding
2.1
[gedaagde] huurt van Woonstad de woning op [adres] . De huurprijs is, of was in ieder geval bij het uitbrengen van de dagvaarding, € 555,10 per maand. Woonstad stelt dat [gedaagde] tot en met juli 2019 € 2.869,74 aan huur niet heeft betaald en vordert, naast ontbinding van de huurovereenkomst, betaling van dit bedrag en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huur vanaf augustus 2019 tot en met de maand waarin [gedaagde] de woning ontruimt.
2.2
[gedaagde] stelt dat in de woning sprake is van ernstige vocht- en schimmelvorming. Zij vordert herstel van dit gebrek, dan wel een andere woning, en een huurprijsvermindering van 50% vanaf 17 maart 2019 tot en met de maand waarin de gebreken verholpen zijn. [gedaagde] vordert daarnaast vergoeding van de schade aan haar inboedel (€ 2.838,21).
deskundigenonderzoek
2.3
In het tussenvonnis van 30 oktober 2020 is [naam] van Bouwcentrum Advies tot deskundige benoemd in deze zaak en aan hem zijn de volgende vragen voorgelegd:
1. Wat is de oorzaak van de vocht- en schimmelproblematiek in de woning? Als sprake is van meerdere oorzaken, in welke mate dragen deze bij aan de problemen?
2. Zijn in de woning voldoende ventilatiemogelijkheden aanwezig en op welke wijze worden deze door [gedaagde] gebruikt dan wel benut? Werkt de mechanische ventilatie en zo niet, hoe moet deze naar uw oordeel worden hersteld?
3. Is sprake van lekkage in/vanuit de kruipruimte en/of van de bovenburen en/of het dak?
4. Hoe kan de vocht- en schimmelvorming worden verholpen en worden voorkomen dat dit opnieuw optreedt?
5. Is sprake van schade aan de inboedel van [gedaagde] en zo ja, kunt u een schadebegroting maken?
6. Heeft u nog overige opmerkingen die u voor de beoordeling van deze zaak van belang acht?
2.4
De deskundige heeft op 21 april 2021 zijn rapport uitgebracht. De bevindingen van de deskundige zijn helder en worden hierna alleen besproken voor zover dat nodig is voor de beoordeling van de verschillende vorderingen.
herstel gebreken
2.5
De deskundige geeft als antwoord op vraag 4 een aantal aanbevelingen aan Woonstad en aan [gedaagde] . [gedaagde] moet zich uiteraard ook aan de aanbevelingen houden maar voor wat er nu in deze procedure moet gebeuren zijn alleen de aanbevelingen van de deskundige aan Woonstad van belang. De deskundige geeft Woonstad samengevat deze aanbevelingen:
1. Beperk de infiltratie vanuit de kruipruimte.
2. Herstel de mechanische ventilatie.
3. Zorg dat het ventilatiesysteem correct wordt onderhouden en ingeregeld.
4. Pas de regeling van de ventilator aan.
5. Zet op de klepraampjes van de woonkamer een ventilatiestandsluiting.
6. Maak werk van de lekkageplek.
7. Kijk in de spouw naar mogelijke missers die vochtproblemen kunnen
veroorzaken.
2.6
Woonstad stelt onder nummer 8 van haar conclusie na deskundigenbericht bereid te zijn de werkzaamheden zoals de deskundige die aanbeveelt uit te voeren. Woonstad noemt geen termijn waarbinnen zij hiertoe in staat is, maar een termijn van drie maanden moet, zo lijkt de kantonrechter, (ruim) voldoende zijn. Woonstad moet dus voor 1 december 2021 de aanbevelingen van de deskundige uitvoeren. Zij wordt daartoe veroordeeld.
2.7
[gedaagde] moet uiteraard meewerken aan het uitvoeren van de werkzaamheden en meewerken houdt in: de vakmensen toelaten op de door Woonstad in overleg met [gedaagde] op korte termijn te bepalen datum en vervolgens de vakmensen hun werk laten doen.
andere passende woonruimte
2.8
Omdat er wordt ingezet op herstel van de gebreken in de woning die [gedaagde] nu huurt van Woonstad, is de vordering om Woonstad te gebieden [gedaagde] andere woonruimte aan te bieden niet aan de orde. Opgemerkt wordt wel dat ook de deskundige aankaart dat een woning van 45m² eigenlijk niet bedoeld is voor bewoning door vier personen, zoals nu gebeurt, maar voor één persoon en dat dit zijn invloed heeft op het binnenklimaat.
schade inboedel
2.9
De kantonrechter wil aannemen dat de vocht- en schimmelproblemen (enige) schade aan de inboedel hebben veroorzaakt. De exacte hoogte van deze schade is (uiteraard) niet vast te stellen en zal daarom geschat worden op een bedrag van € 1.500,00. Dit is een lager bedrag dan [gedaagde] wat dit betreft vordert, maar in dit lagere bedrag komt tot uitdrukking de door Woonstad naar voren gebrachte ‘nieuw-voor-oud’-correctie en het feit dat de deskundige de vocht- en schimmelproblemen deels zoekt in het eigen gedrag van [gedaagde] .
huurprijsvermindering
2.1
Vocht- en schimmelproblemen is een ernstig gebrek dat leidt tot een vermindering van het huurgenot van [gedaagde] . [gedaagde] heeft daarom recht op een aan het gebrek evenredige vermindering van de huurprijs vanaf 17 maart 2019 tot het moment waarop de gebreken zijn hersteld. De kantonrechter acht een huurprijsvermindering van een derde van de huur die [gedaagde] moet betalen
als uitgangspuntredelijk.
als uitgangspuntredelijk.
2.11
Het uitgangspunt dat een huurprijsvermindering van een derde redelijk is behoeft nog wel een correctie. De deskundige heeft immers, eenvoudig gezegd, vastgesteld dat de vocht- en schimmelproblematiek voor 80% de verantwoordelijkheid van Woonstad is en voor 20% aan het bewonersgedrag van [gedaagde] ligt. De kantonrechter ziet hierin aanleiding te bepalen dat [gedaagde] recht heeft op een huurprijsvermindering van 25% in plaats van op een huurprijsvermindering van een derde, vanaf maart 17 maart 2019 tot het moment waarop de gebreken zijn hersteld.
ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde
2.12
Met een huurprijsvermindering van 25% vanaf 17 maart 2019 en het recht op een schadevergoeding voor de inboedel van € 1.500,00 lijkt van een huurachterstand geen sprake meer te zijn. Voor ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de woning bestaat daarom geen aanleiding.
kosten van de procedure
2.13
De deskundige komt in zijn rapport tot het oordeel dat de oorzaak van de problemen in overwegende mate aan Woonstad te wijten is. Woonstad moet daarom in deze zaak als de in het ongelijk gestelde partij worden gezien en zij wordt daarom veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie en in reconventie, daaronder begrepen de kosten van de deskundige. Aan salaris voor de gemachtigde van [gedaagde] worden hele punten toegekend voor de conclusie van antwoord in conventie, het bijwonen van de mondelinge behandeling en de conclusie na het deskundigenbericht en halve punten voor de conclusie van eis in reconventie en voor de akte van [gedaagde] van 7 januari 2020. Eén punt aan salaris wordt gelet op het (aanvankelijke) financiële belang van deze zaak (een gestelde huurachterstand tot en met juli 2019 van € 2.869,74) vastgesteld op € 218,00.
3..De beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt Woonstad ertoe om vóór 1 december 2021 de onder 2.5 genoemde werkzaamheden uit te voeren;
- bepaalt dat [gedaagde] recht heeft op een huurprijsvermindering van 25%, vanaf 17 maart 2019 tot het moment waarop de gebreken zijn hersteld;
- veroordeelt Woonstad om aan [gedaagde] een schadevergoeding van € 1.500,00 te betalen;
- veroordeelt Woonstad in de kosten van de procedure in conventie en in reconventie, tot aan deze uitspraak aan de kant van [gedaagde] vastgesteld op € 872,00 aan salaris voor haar gemachtigde en daarnaast op € 4.000,00 aan kosten voor de deskundige;
- vraagt de griffier uit het door Woonstad op de rekening van de rechtbank gestorte voorschot de rekening van de deskundige van 20 april 2021 van € 4.000,00 te betalen en het restant aan Woonstad terug te betalen;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
686