Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/3811
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 augustus 2021 in de zaak tussen
[naam eiser], te [woonplaats eiser], eiser,
gemachtigde: [naam 1],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. S. van der Vlegel.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 4 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 116.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 21 juni 2019 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft op 2 juni 2020 verweerder per e-mail in gebreke gesteld vanwege het uitblijven van een uitspraak op bezwaar.
Verweerder heeft hierop op 3 juni 2020 gereageerd en medegedeeld dat er al uitspraak op bezwaar is gedaan. Op 4 juni 2020 heeft verweerder de uitspraak op bezwaar naar eiser gemaild.
Eiser heeft op 15 juli 2020 beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft op 15 juli 2021 een verweerschrift ingediend waarin hij primair stelt dat eiser niet-ontvankelijk is in zijn beroep en secundair stelt dat het beroep van eiser ongegrond is.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 augustus 2021.
Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde vergezeld door zijn kantoorgenoot [naam 2]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Inleiding
1. In geschil is of eiser ontvankelijk is in zijn beroep. Eiser stelt dat verweerder op een onjuiste wijze eiser en zijn gemachtigde bekend heeft gemaakt met de uitspraak op bezwaar en dat die uitspraak door hem niet eerder dan op 4 juni 2020 is ontvangen. Verweerder is van mening dat de uitspraak op bezwaar op de juiste wijze en aan de juiste persoon is bekend gemaakt en dat eiser te laat beroep heeft ingesteld.
Ook in geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde van de onroerende zaak € 94.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Ontvankelijkheid
2. Indien iemand (hier: een bezwaarmaker) zich door een gemachtigde laat vertegenwoordigen schrijft artikel 6:17 Algemene Pro wet bestuursrecht (hierna: Awb) voor dat het bevoegde orgaan op de zaak betrekking hebbende stukken in ieder geval toezendt aan de gemachtigde. Eiser is van mening dat artikel 6:17 Awb Pro is geschonden nu verweerder de uitspraak niet naar de gemachtigde van eiser heeft verzonden.
2.1
Verweerder heeft gesteld dat de uitspraak op bezwaar is verzonden naar het adres van belastingplichtige (cliënt [naam eiser]) en niet naar gemachtigde van belastingplichtige omdat belastingplichtige via zijn eigen DigiD bezwaar heeft gemaakt in het online loket van de gemeente Rotterdam.
2.2
Eiser heeft zijn bezwaarschrift – met een toelichting, opgesteld en ondertekend door zijn gemachtigde – ingediend in het online portal van gemeente Rotterdam. Eiser heeft ingelogd op dit portal met zijn eigen DigiD. DigiD is een persoonlijke inlogcode voorzien van een wachtwoord waarmee een persoon zich kan identificeren op websites van de overheid.
2.3
De rechtbank overweegt het volgende. Nu het bezwaarschrift is ingediend met een DigiD op naam van belastingplichtige moet er in beginsel van worden uitgegaan dat het bezwaar is ingediend door hemzelf. Bij zijn bezwaarschrift heeft eiser echter een brief op briefpapier van [naam bedrijf] gevoegd, ondertekend door [naam 2] met (in de ondertekening) de vermelding “(gemachtigde)” waarin “namens [naam eiser]” het bezwaar wordt toegelicht. Verder heeft eiser een mailadres vermeld op zijn bezwaar, dat verwees naar [naam bedrijf]. Verweerder had bij de voorbereiding van de uitspraak op bezwaar uit dit een en ander redelijkerwijze moeten begrijpen dat eiser en [naam 2] ervan uit gingen, dat [naam 2] in deze als gemachtigde van [naam eiser] optrad.
2.4
Nu bij het bezwaarschrift geen volmacht was gesloten had verweerder eiser gelegenheid moeten geven om alsnog een volmacht over te leggen en – na ontvangst van die volmacht – stukken verder (ook) naar de gemachtigde moeten sturen. Door zonder te vragen om een volmacht de uitspraak op bezwaar niet (ook) aan [naam 2] te sturen heeft verweerder artikel 6:17 Awb Pro geschonden. De door eiser bewandelde route (indienen van een toelichting van een gemachtigde via zijn eigen inlogcode) is ongebruikelijk en verwarrend, hetgeen het versturen van de ontvangstbevestiging van het bezwaar alleen aan eiser kan rechtvaardigen. Het kan niet afdoen aan de werking van artikel 6:17 Awb Pro nadat verweerder gelegenheid heeft gehad het bezwaar te bestuderen. Schending van artikel 6:17 Awb Pro houdt in, dat er niet op de voorgeschreven wijze bekend is gemaakt en dat daardoor termijnen die aanvangen op de dag na (correcte) bekendmaking (artikel 6:8 Awb Pro) nog niet gaan lopen (Zie: CRvB 23 mei 2001, JB 2001/197 en CRvB 18 nov. 2003, AB 2004/72).
2.5
De uitspraak op bezwaar is blijkens het – op dit punt niet weersproken – beroepschrift voor het eerst aan de gemachtigde van eiser toegezonden op 4 juni 2020. Dit betekent dat op 5 juni de beroepstermijn is gaan lopen en dat het beroepschrift – van 15 juli 2020 – tijdig is ingediend. Het beroep is ontvankelijk.
3. Ter zitting heeft eiser desgevraagd bevestigd dat een dwangsom niet aan de orde is nu verweerder op 4 juni 2020 (twee dagen na verzending van de ingebrekestelling) de uitspraak op bezwaar naar gemachtigde van eiser heeft gemaild.
4. Eiser is van mening dat hij ten onrechte niet op zijn bezwaarschrift is gehoord. Op grond van artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 25, vierde lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, wordt een belanghebbende echter – in afwijking van de hoofdregel in artikel 7:2 van Pro de Awb – alleen gehoord op zijn of haar verzoek. Uit de stukken blijkt niet dat eiser dat verzoek tijdig heeft gedaan. Zijn klacht op dit punt is ongegrond.
Waarde
5. De onroerende zaak is een appartement (bouwjaar 1947) met een woonoppervlakte van 99 m².
5.1
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ. In het algemeen mag verweerder bij zijn waardebepaling gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar ook van verkoopcijfers van een jaar ná de waardepeildatum. Ook mag verweerder gebruik maken van een eigen verkoopcijfer indien deze dicht bij de waardepeildatum is gelegen.
5.2
Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 13 juli 2021 opgemaakt door [naam 3] en de daarin opgenomen waardematrix (hierna: de matrix). De woning is door de taxateur primair gewaardeerd aan de hand van het eigen aankoopcijfer en daarna mede aan de hand van de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen met behulp van de vergelijkingsmethode. De woning is volgens verweerder op 1 november 2017 gekocht voor € 115.000,-. Uit het door eiser ingevulde inlichtingenformulier blijkt dat de woning bij aankoop in matige staat was en een slecht dak had. Na aankoop heeft eiser de woning binnen opgeknapt voor een bedrag van € 5.600,-.
5.3
Indien een belastingplichtige een onroerende zaak kort voor of na de peildatum heeft gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde op de peildatum overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Eiser heeft de onroerende zaak op 1 november 2017 gekocht voor € 115.000,-.
5.4
Eiser stelt dat de waarde die hij heeft betaald voor de woning niet marktconform is. Hij stelt meer te hebben betaald dan de waarde doordat de makelaar bij de verkoop een veiling-methode heeft gehanteerd waarbij bieders tegen elkaar worden uitgespeeld.
De rechtbank stelt vast, dat onroerende zaak is aangeboden op de vrije markt. Iedere geïnteresseerde partij heeft kunnen bieden na de bezichtiging. De rechtbank is van oordeel dat een dergelijke wijze van verkoop de vrijheid van bieders om de hoogte van hun bod te bepalen op het bedrag dat zij voor de onroerende zaak over hebben niet aantast. Ook overigens heeft eiser geen bijzondere omstandigheden gesteld die er aan in de weg staan om deze transactie te beschouwen als een verkoop waarbij de onroerende zaak na de meest geschikte voorbereiding naar de meest biedende koper is gegaan. Het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak vertegenwoordigt dan ook de marktwaarde van de onroerende zaak. Rekening houdend met de stijgende markt is de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld.
5.5
De matrix ondersteunt de vastgestelde WOZ-waarde. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Uit de matrix bij het taxatierapport volgt dat de m²-prijs van de onroerende zaak € 1.160,- bedraagt tegen een gemiddelde m²-prijs van € 1.292,- voor de vergelijkingsobjecten.
6. Eiser voert aan, dat verweerder de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld door onvoldoende rekening te houden met de ligging van de onroerende zaak in een buurt in Rotterdam met veel criminaliteit.
6.1
Uit het taxatierapport van verweerder blijkt dat de vergelijkingsobjecten in dezelfde wijk als de onroerende zaak liggen. Een mogelijk waardedrukkend effect door het karakter van de buurt is dan ook reeds verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
7. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
Slot
8. Het beroep is ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.C.W. van der Feltz, rechter, in aanwezigheid van mr. H. Tchang, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2021.
Griffier Rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).