Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9222404 VV EXPL 21-227
uitspraak: 7 juli 2021
vonnis in kort geding van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. van der Hoeff van THL Advocaten,
tegen
[gedaagde], h.o.d.n. [naam bedrijf],in haar hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen van [naam 1],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
gemachtigde: mr. S. Kara.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Woonstad’, ‘[gedaagde]’ en ‘[naam bedrijf]’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 15 juni 2021, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
de voorafgaand aan de mondelinge behandeling overgelegde productie van de zijde van Woonstad.
De mondeling behandeling heeft plaatsgevonden op 23 juni 2021 overeenkomstig artikel 2 lid 1 van Pro de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid via Skype voor bedrijven. Namens Woonstad zijn verschenen mr. R. van der Hoeff (gemachtigde) en [naam 2] (sociaal beheerder). Namens [naam bedrijf] is verschenen mr. S. Kara en mevrouw [gedaagde]. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door de tolk [naam 3], en eveneens vertegenwoordigd door mr. S. Kara. Van hetgeen ter zitting is besproken, heeft de griffier aantekening gehouden.
2..De vaststaande feiten
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
2.2
De goederen die (zullen) toebehoren aan [gedaagde] zijn onder bewind gesteld. [naam bedrijf] is de huidige bewindvoerder.
2.3
Tussen Woonstad als verhuurster en [gedaagde] als huurster bestaat met ingang van 8 december 2015 een huurovereenkomst voor de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning).
2.4
Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden van Woonstad Rotterdam, versie juni 2009 (hierna: algemene voorwaarden) van toepassing.
2.5
In de huurovereenkomst staat, voor zover hier van belang, het volgende:
“2.1:Het gehuurde is uitsluitend bestemd om door huurder te worden gebruikt als woonruimte […]”
2.6
In de algemene voorwaarden staat onder meer, voor zover hier van belang:
“6. Gebruik6.1:Huurder is verplicht het gehuurde zelf als woonruimte te gebruiken en is verplicht er zijn hoofdverblijf te hebben. Huurder zal het gehuurde als goed huurder gebruiken en onderhouden […]
6.3:Het is huurder niet toegestaan overlast aan omwonenden en/of andere huurders te veroorzaken en/of te doen veroorzaken door huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of de gemeenschappelijke ruimten bevinden […]
6.4:Huurder zal het gehuurde en de gemeenschappelijke ruimten in overeenstemming met de daaraan door verhuurder gegeven bestemming gebruiken. Het is huurder niet toegestaan in/nabij het gehuurde en/of de gemeenschappelijke ruimten:
Hennep of soortgelijke gewassen te telen, XTC te produceren, verdovende middelen te hebben en/of daarin te (laten) handelen en/of andere op basis van de Opiumwet strafbare gedragingen te plegen. […]
Hennep of soortgelijke gewassen te telen, XTC te produceren, verdovende middelen te hebben en/of daarin te (laten) handelen en/of andere op basis van de Opiumwet strafbare gedragingen te plegen. […]
6.5:Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden. […]”
2.7
Op 5 februari 2021 is [gedaagde] vertrokken naar Bosnië vanwege het overlijden van haar vader.
2.8
Op 23 februari 2021 is de politie eenheid Rotterdam de woning binnengetreden waarbij in de woning c.a. handelshoeveelheden hard- en softdrugs, verpakkingsmiddelen, grote hoeveelheden contant geld en verschillende mobiele telefoons zijn aangetroffen.
2.9
Uit de door de politie opgemaakt bestuurlijke rapportage van 6 maart 2021 blijkt dat de volgende spullen in de woning zijn aangetroffen:
“In de woning si in totaal aangetroffen:- 14,5 gram cocaïne- 0,6 gram heroïne- 58,3 gram henneptoppen- diverse telefoons- € 1465,-- 1 vervalst € 50,- biljet
In de kelder is aangetroffen:- 135,8 gram henneptoppen- verpakkingsmaterialen”
2.1
Bij brief van 24 maart 2021 heeft de burgemeester van Rotterdam zijn voornemen kenbaar gemaakt aan [gedaagde] om de woning voor de duur van zes maanden te sluiten. Om die reden heeft Woonstad bij brief van 25 maart 2021 gesommeerd om de huurovereenkomst binnen tien dagen op te zeggen.
2.11
De gemachtigde van [gedaagde] heeft bij e-mailbericht van 7 april 2021 als volgt op het verzoek van Woonstad gereageerd:
“Cliënte gaat niet over tot opzegging van de huurovereenkomst vanwege het volgende. In het geval van cliënte is sprake van een schrijnende situatie, waarin een uitzondering op het niet-gedoogbeleid van Woonstad Rotterdam conform de heersende lijn in de jurisprudentie gerechtvaardigd is. Het is evident dat hetgeen in de woning en in de berging is aangetroffen niet toebehoort aan cliënte. Cliënte was ook niet in de wetenschap dat de aangetroffen verdovende middelen zich in de woning bevonden. Cliënte was in die periode in Bosnië. Wettelijk gezien treft cliënte dan ook geen enkel verwijt vanwege haar afwezigheid door haar verblijf in het buitenland. […]”
2.12
Naar aanleiding daarvan heeft Woonstad bij brief van 22 april 2021 de huurovereenkomst met [gedaagde] voorwaardelijk buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro vanaf het moment dat de woning feitelijk gesloten wordt. Daarbij heeft Woonstad [gedaagde] tevens verzocht schriftelijk te laten weten dat [gedaagde] instemt met de ontbinding en geen bezwaar instelt tegen de burgemeesterssluiting althans een ingesteld bezwaar zal intrekken, zodat Woonstad de burgemeester kan verzoeken de sluiting op te heffen waarna [gedaagde] de woning kan ontruimen.
2.13
De gemachtigde van [gedaagde] heeft bij e-mailbericht van 7 mei 2021 kenbaar gemaakt dat de woning feitelijk nog niet is gesloten en nog steeds sprake is van een huurovereenkomst tussen partijen. Zij stemt dan ook niet in met ontbinding van de huurovereenkomst.
2.14
Bij besluit van 10 mei 2021 heeft de burgemeester van Rotterdam de woning op grond van artikel 13b Opiumwet gesloten voor de duur van zes maanden. [gedaagde] heeft bezwaar aangetekend tegen dit besluit. De bestuursrechter van de Rechtbank Rotterdam heeft op 11 juni 2021 in een voorlopige voorziening procedure geoordeeld dat het bezwaar van [gedaagde] naar verwachting zal worden afgewezen en het verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening afgewezen.
2.15
Op 29 juni 2021 zal de hoorzitting in de bezwaarschriftprocedure plaatsvinden.
3..De vordering
3.1
Woonstad vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
[naam bedrijf] te veroordelen om de woning aan de [adres] binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen drie dagen na opheffing van de burgemeesterssluiting, met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten door afgifte van de sleutels en aan Woonstad ter beschikking te stellen;
[naam bedrijf] te veroordelen tot betaling aan Woonstad van een bedrag van € 622,67 per maand vanaf juni 2021 tot en met de maand waarin Woonstad weer de beschikking over de woning aan de [adres] verkrijgt;
[naam bedrijf] te veroordelen tot betaling aan Woonstad van de buitengerechtelijke incassokosten van € 462,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15 juni 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;
[naam bedrijf] te veroordelen in de kosten van de procedure, alsmede de nakosten.
3.2
Aan haar vordering heeft Woonstad het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde] maakt zonder recht of titel gebruikt van de woning nu de huurovereenkomst door Woonstad buitengerechtelijk is ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro. Het beroep op deze bepaling is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Woonstad is een sociale verhuurder en voert een zero-tolerance beleid met betrekking tot de aanwezigheid van verdovende middelen in de door haar verhuurde woningen. Dit kan immers leiden tot grote risico’s voor omwonenden en de buurt. De hoeveelheid contant geld en de (handels)hoeveelheid hard- en softdrugs met verpakkingsmaterialen levert een ernstige verdenking van betrokkenheid bij zware georganiseerde criminaliteit op. Het politieonderzoek daarnaar liep al voor de inval al gedurende enige maanden. Daarnaast is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door niet haar hoofdverblijf in de woning te hebben en de woning in strijd met de in de huurovereenkomst bepaalde bestemming als woonruimte en in strijd met de algemene voorwaarden te laten gebruiken. Met een veroordeling tot ontruiming kan Woonstad de burgemeester verzoeken de sluiting tussentijds op te heffen zodat de woning weer kan worden verhuurd. Tot de datum van ontruiming moet [gedaagde] een bedrag gelijk aan de huurprijs betalen. Woonstad maakt tevens aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten op grond van artikel 18.4 van de algemene voorwaarden.
3.3
[gedaagde] heeft tot afwijzing van de vordering geconcludeerd. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Alle omstandigheden van het geval spelen een rol bij deze maatstaf. Daarbij dient meegewogen te worden dat [gedaagde] geen wetenschap had van de verdovende middelen in de woning en dat haar geen enkel persoonlijk verwijt betreft. Zij heeft zich altijd gedragen als een goed huurder, nooit problemen veroorzaakt en de huur op tijd voldaan. [gedaagde] betwist vervolgens dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming. [gedaagde] heeft al ruim 5,5 jaar structureel haar hoofdverblijf in de woning. De woning heeft zij altijd alleen gebruikt als woonruimte. De aangetroffen drugs was een eenmalig incident. Er is niet gehandeld vanuit de woning. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat haar belangen groter zijn dan het belang van Woonstad bij ontbinding van de huurovereenkomst. Tot slot verzoek zij de vorderingen van Woonstad niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4..De beoordeling
4.1
De kantonrechter stelt voorop dat ontruiming van een woning een ingrijpende maatregel is. Een ontruimingsvordering is in kort geding toewijsbaar, indien voldoende aannemelijk is dat deze vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen en indien het belang van Woonstad bij het treffen van een voorlopige voorziening dermate spoedeisend is dat van Woonstad niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een eventuele bodemprocedure afwacht. Blijkens de wetsgeschiedenis van artikel 7:231 lid 2 BW Pro heeft de wetgever met dat artikel beoogd dat in gevallen waarin de woning op grond van een besluit van de burgemeester is gesloten, de verhuurder de mogelijkheid te geven om zo spoedig mogelijk en niet pas na een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst, de huurovereenkomst te beëindigen. Daarmee is het spoedeisend belang van Woonstad gegeven.
4.2
Het bovenstaande betekent niet dat de vordering tot ontruiming nu zonder meer kan worden toegewezen. Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten feiten en omstandigheden een ordemaatregelen vereisen dan wel of de vordering van Woonstad in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening bij voorraad.
Ontruiming
4.4
Vast staat dat de burgemeester de woning op grond van artikel 13b Opiumwet heeft gesloten voor de duur van zes maanden. De sluiting van de woning vloeit voort uit de vondst van de in de bestuurlijke rapportage d.d. 6 maart 2021 vermelde zaken in de woning. Niet vereist is dat het besluit onherroepelijk is, zodat een (mogelijk) lopende bestuursrechtelijke procedure aan de rechtsgeldigheid van de ontbinding niet in de weg staat. De aangetroffen zaken in de woning zijn door [gedaagde] niet weersproken. De buitengerechtelijke ontbinding is, gelet op het bovenstaande, niet in strijd met de wettelijke regeling. Dat geen belangenafweging heeft plaatsgevonden alvorens zij is overgegaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, doet aan het voorgaande niet af, nu een belangenafweging door Woonstad geen vereiste is op grond van artikel 7:231 BW Pro.
4.5
Het bovenstaande betekent op zichzelf nog niet dat de vordering tot ontruiming zonder meer in alle gevallen kan worden toegewezen. Immers, een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van een woning vormen op het door artikel 8 EVRM Pro beschermde recht op respect voor de woning van een bewoner. Een ieder die het risico loopt van een dergelijke inbreuk moet de mogelijkheid hebben de proportionaliteit van de maatregel te laten beoordelen door een onafhankelijke rechterlijke instantie. [gedaagde] wil dit ook in deze procedure. Bij die toetsing is in alle gevallen als die hier aan de orde zijn het criterium, of het beroep door een verhuurder op artikel 7:231 lid 2 BW Pro naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dit is door [gedaagde] betoogd. Bij de toetsing door de rechter dienen alle relevante omstandigheden in aanmerking te worden genomen en wordt ook een belangenafweging gemaakt. In dat kader wordt het volgende overwogen.
4.6
[gedaagde] heeft – onder meer – aangevoerd dat de gevonden verdovende middelen niet van haar waren. Zij had de sleutel van haar woning aan haar zonen gegeven, omdat zij vanwege haar zieke vader naar Bosnië ging. Zij had dan ook geen weet van de aanwezigheid van de verdovende middelen. Wat daar ook van zij, op grond van artikel 7:219 BW Pro is [gedaagde] als huurder aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met haar goedvinden de woning gebruiken of zich in de woning bevinden. [gedaagde] heeft daarnaast op grond van artikel 7:213 BW Pro de verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. Dit betekent dat zij goed voor de woning moet zorgen, dat zij een zorgplicht heeft jegens de omgeving en dat zij verantwoordelijk is voor hetgeen zich in de woning afspeelt. De hoeveelheid aangetroffen verdovende middelen en de omstandigheid dat de verdovende middelen in verschillende vertrekken in de woning zijn aangetroffen maken het naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk dat [gedaagde] geen enkele weet had van hetgeen zich in de woning afspeelde. Mocht dat toch het geval zijn, dan had zij in elk geval horen te weten wat zich in de woning afspeelde. Zoals gezegd draagt [gedaagde] ook verantwoordelijkheid voor gedragingen van derden die zich met haar goedvinden in de woning bevinden. Nog los van de buitengerechtelijke ontbinding door Woonstad levert het voorhanden hebben, althans het aanwezig zijn, van grote hoeveelheden verdovende middelen en verpakkingsmaterialen in de woning tevens een tekortkoming door [gedaagde] in de nakoming van de huurovereenkomst op, te weten handelen in strijd met artikel 7:213 BW Pro juncto artikel 7:219 BW Pro. [gedaagde] heeft zich eenvoudigweg niet als een goed huurder gedragen.
Belangenafweging
4.7
Het belang van Woonstad is erin gelegen dat zij als woningcoöperatie gehouden is bij te dragen aan de leefbaarheid en veiligheid in de buurten en wijken waar haar woongelegenheden zich bevinden. Zij heeft (mede) daarom een groot belang bij het bestrijden van de handel in verdovende middelen in en vanuit haar woningen. Door de handel van soft- en harddrugs in en vanuit een woning wordt het imago van de wijk aangetast en wordt de verhuurbaarheid van de woningen verminderd. Woonstad heeft dan ook een zwaarwegend belang bij haar wens daartegen op te treden en een strikt beleid te hanteren. Daarnaast heeft zij er belang bij om, gelet op de lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen, de woning op korte termijn weer te verhuren.
4.8
Daartegenover staat het woonbelang van [gedaagde]. [gedaagde] heeft aangevoerd dat het verlies van de woning desastreuze gevolgen zou hebben. [gedaagde] heeft te kampen met meerdere gezondheidsproblemen en psychische problematiek. Een ontruiming heeft hoogstwaarschijnlijk een negatief effect op zowel haar persoonlijke als financiële situatie; zij zal volgens haar niet eenvoudig andere woonruimte kunnen verkrijgen.
4.9
De kantonrechter onderkent dat [gedaagde] een groot belang heeft bij het behoud van haar woning. [gedaagde] is echter als huurder verantwoordelijk voor hetgeen zich in haar woning afspeelt. Dat dit de eerste keer is dat er drugs zijn aangetroffen in de woning van [gedaagde] en dat zij zich altijd als een goed huurder heeft gedragen, moge wellicht zo zijn maar het belang van Woonstad hoeft daar niet voor te wijken. Er moet immers niet alleen rekening worden gehouden met dat belang van [gedaagde], maar ook met het belang van de omwonenden waarvoor Woonstad als verhuurster ook verantwoordelijk voor is. Dit laatste belang weegt zwaarder dan het individuele belang van [gedaagde]. Het is, naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat Woonstad de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden.
4.1
Bij deze stand van zaken is te verwachten dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk is ontbonden, dan wel dat de overeenkomst in de bodemprocedure zelf zal worden ontbonden, zodat vooruitlopend daarop in dit kort geding de ontruiming zal worden toegewezen. De gevraagde ontruimingstermijn van drie dagen wordt niet redelijk geacht. De ontruimingstermijn zal, nu de burgemeesterssluiting nog een feit is, op zeven na opheffing daarvan worden gesteld.
Schadevergoeding
4.11
Volgens de wetsgeschiedenis van artikel 7:231 lid 2 BW Pro is de huurder gedurende de sluiting van de woning, op last van de burgemeester, geen huurpenningen verschuldigd, aangezien hij in die periode niet het huurgenot heeft van de woning. Voor die periode kan de verhuurder dan ook geen huurpenningen vorderen, maar wel een schadevergoeding, gelijk aan de huurpenningen voor de maanden dat de woning is gesloten voor zover deze sluiting aan de huurder is toe te rekenen. Vanaf juni 2021 tot en met de maand waarin [gedaagde] de woning ontruimt wordt een vervangende schadevergoeding voor een bedrag van € 622,67 per maand als onweersproken toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.12
Voor de door Woonstad gevorderde buitengerechtelijke incassokosten geldt als uitgangspunt dat deze kosten moeten voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets. Die toets houdt in dat buitengerechtelijke werkzaamheden slechts voor vergoeding in aanmerking komen indien de verrichte werkzaamheden in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs noodzakelijk waren en de gemaakte kosten naar hun omvang redelijk zijn. Nu geen verweer gevoerd is tegen deze vordering wordt in rechte uitgegaan van de juistheid van de stellingen van Woonstad op dit punt. Dit leidt tot het oordeel dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 462,50 worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen, nu niet gesteld of gebleken is dat de kosten voor de dagvaarding door Woonstad aan de gemachtigde zijn betaald.
Uitvoerbaarverklaring bij voorraad
4.13
[gedaagde] vraagt het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, zodat zij desgewenst in hoger beroep kan gaan en de woning niet al kan worden ontruimd. De maatstaf voor het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van een vonnis is of het belang van degene die een toewijzend vonnis (met veroordeling van de wederpartij) verkrijgt, zwaarder weegt dan het belang van de wederpartij die in hoger beroep wil gaan en belang heeft bij behoud van de bestaande toestand tot op het rechtsmiddel is beslist. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] haar belang hierbij onvoldoende (feitelijk) heeft gesteld. Daar komt bij dat het oordeel over het spoedeisend belang moet leiden tot uitvoerbaarheid bij voorraad omdat de veroordeling anders niet van toevoegde waarde zou zijn. De kantonrechter sluit zich aan bij het ter zitting door Woonstad gedane voorstel om de uitvoerbaarverklaring van dit vonnis op te schorten tot een week na de uitspraak in de bezwaarschriftprocedure bij de gemeente.
Proceskosten
4.14
[naam bedrijf] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
5..De beslissing
De kantonrechter
:
:
treft de volgende voorlopige voorzieningen:
veroordeelt [naam bedrijf] om de woning aan de [adres] binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en de woning onder overgave van de sleutels ter beschikking van Woonstad te stellen;
veroordeelt [naam bedrijf] tot betaling aan Woonstad van € 622,67 per maand, vanaf juni 2021 tot en met de maand waarin Woonstad de woning weer tot haar vrije beschikking heeft;
veroordeelt [naam bedrijf] tot betaling aan Woonstad van € 462,40 aan buitengerechtelijke incassokosten;
veroordeelt [naam bedrijf] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonstad vastgesteld op € 507,- aan griffierecht, € 109,07 aan dagvaardingskosten en € 498,- aan salaris voor de gemachtigde;
en indien [naam bedrijf] niet binnen 14 dagen na vandaag vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, te vermeerderen met € 124,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dien het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad met ingang van de datum gelegen een week na eventuele ongegrondverklaring van het bezwaar door de gemeente in de daar aanhangige bezwaarschriftprocedure dan wel een week na eventuele intrekking van dit bezwaar.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.P. van Gastel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
35789