Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9016717 CV EXPL 21-5473
uitspraak: 17 september 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
1..de vennootschap onder firma
[eiser 1],
gevestigd te [vestigingsplaats eiser 1],
2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats eiser 2],
3. [eiser 3],
wonende te [woonplaats eiser 3],
4. [eiser 4],
wonende te [woonplaats eiser 4],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
gemachtigde: mr. P.A. Visser,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Supravast II B.V.,
gevestigd te Heerhugowaard, kantoorhoudende te Alkmaar,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. N. van Tamelen.
Eisers worden hierna gezamenlijk aangeduid als “[eisers]” en eisers afzonderlijk als “[eiser 1], “”[eiser 2]”, “[eiser 3]” en “[eiser 4]”. Gedaagde wordt aangeduid als “Supravast”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 januari 2021, met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
- het tussenvonnis van 19 april 2021 waarin een datum voor een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte eiswijziging in reconventie;
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 25 mei 2021.
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op vandaag.
2..De vaststaande feiten
2.1
Met ingang van 1 september 2017 is tussen [naam bedrijf 1] (hierna “[naam bedrijf 1]”) als verhuurder en [naam bedrijf 2] als huurder een huurovereenkomst gesloten voor de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres 1], kadastraal bekend Delfshaven [perceelnummer] gedeeltelijk (hierna “het gehuurde”). In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde door of vanwege huurder uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als bakkerij, het vervaardigen van brood en banketbakkersproducten.
2.2
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW” (hierna “de Algemene bepalingen”).
2.3
Artikel 5.1 van de Algemene bepalingen luidt:
“Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)”
2.4
Artikel 6.1 van de Algemene bepalingen luidt:
“Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, dan wel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een maatschap, commanditaire vennootschap, vennootschap onder firma of rechtspersoon.”
2.5
In een schriftelijke overeenkomst van 16 april 2018 zijn [naam bedrijf 1], [naam bedrijf 2] en [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4] overeengekomen dat de huurovereenkomst door [naam bedrijf 2] met toestemming van [naam bedrijf 1] wordt overgedragen aan [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4].
2.6
Op 17 april 2018 hebben [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4] [eiser 1] opgericht. [eiser 4] is per 1 mei 2018 uitgetreden als vennoot en [eiser 3] per 7 mei 2019. Op 7 mei 2019 is als vennoot toegetreden [naam] (hierna "[naam]”).
2.7
In een e-mail van 26 september 2019 heeft [naam] [naam bedrijf 1] verzocht de
tenaamstelling van de huurovereenkomst aan te passen zodat hij, naast
[eiser 2], contractspartij is in plaats van [eiser 4] en [eiser 3]. [naam bedrijf 1] heeft in een e-mail van 26 november 2019 het verzoek van [naam] afgewezen.
2.8
Op 9 januari 2020 is Supravast eigenaar geworden van het gehuurde en heeft zij
[naam bedrijf 1] opgevolgd als verhuurder. Hiervan is mededeling gedaan via een brief van 10
januari 2020.
2.9
Op 13 januari 2020 heeft (de beheerder van) [naam bedrijf 1] Supravast op de hoogte gesteld
van het nieuwe verzoek van 3 januari 2020 om [naam] bij te schrijven op de huurovereenkomst en Tarazi en [eiser 3] uit te schrijven. In een e-mail van 17 januari 2020 heeft Supravast het verzoek afgewezen.
2.1
Op 20 januari 2021 heeft een derde namens [eiser 3] de volgende e-mail aan Supravast gestuurd:
“De heer O. [eiser 3] is sedert mei 2019 geen vennoot meer van [eiser 1] gevestigd aan de [adres 2]. [eiser 3] verzoek u vriéndelijk om de indeplaatsstelling gereed te maken zodat de nieuwe vennoot [naam] op het nieuwe huur overeenkomst opgenomen kan worden. Ik bied u hierbij mijn excuses
dat het zo lang heeft geduurd, deze kwestie was bij de voormalige eigenaar bekend gemaakt maar er werd geen actie ondernomen.”
2.11
Op 28 januari 2020 heeft Supravast de e-mail van 20 januari 2020 als volgt beantwoord:
“Naar aanleiding van de documenten is er besloten dat verhuurder akkoord gaat met het verzoek van [eiser 3] mits [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4] bijgaande allonge ondertekenen.
Er is geen sprake van een indeplaatsstelling aangezien huurder geen V.O.F is. (dit is reeds al met [eiser 2] gecommuniceerd).
Louter onder deze voorwaarde gaat verhuurder akkoord met het schrappen van [eiser 3] en [eiser 4] uit de huurovereenkomst. (…)
Indien alle drie de heren akkoord gaan met de bijgevoegde allonge, dan zal ik een definitief exemplaar versturen. (…)”
2.12
De in de e-mail van 28 januari 2020 bedoelde allonge voorziet in een beëindiging van de huurovereenkomst indien en voor zover Supravast overgaat tot de
herontwikkeling.
2.13
In reactie op de e-mail van 28 januari 2020 heeft [eiser 2] bij brief van 8 juni 2020 van zijn advocaat laten weten dat de samenwerking tussen hem en [naam] inmiddels is beëindigd en dat hij niet akkoord gaat met de allonge. Verder heeft [eiser 2] verklaard dat hij de huurovereenkomst geheel voor eigen rekening en risico wenst te continueren.
2.14
[eiser 1] is blijkens een uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel (kvk-nummer [KvK nummer]) ontbonden per 10 juni 2020.
2.15
Uit een uittreksel van het handelsregister van de Kamer van Koophandel blijkt dat de eenmanszaak [eiser 1] met ingang van 10 juni 2020 wordt gedreven door [eiser 2].
3..Het geschil
in conventie
3.1
[eisers] vorderen hen te machtigen om [eiser 2] h.o.d.n. [eiser 1]
in haar plaats te stellen van de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte aan de [adres 2]
, met veroordeling van Supravast in de kosten van de procedure vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2
[eisers] leggen aan hun vordering het volgende ten grondslag. [eiser 1] is ontbonden en beëindigd. [eiser 2] zet de onderneming voort als eenmanszaak. [eisers] willen de huurovereenkomst overdragen aan [eiser 2], althans aan de eenmanszaak van [eiser 2]. Supravast weigert haar medewerking. [eiser 2] heeft bij de overdracht een zwaarwichtig belang. Hij heeft de bakkerij namelijk voortgezet en wil niet dat de huurovereenkomst tot een einde komt door de beëindiging van [eiser 1]. Verder biedt [eiser 2] voldoende waarborg voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.
3.3
Supravast concludeert tot afwijzing van de vordering dan wel indien de gevorderde indeplaatsstelling wordt toegewezen een last te verbinden aan de indeplaatsstelling.
in reconventie
3.4
Supravast vordert, na wijziging van eis (verkort weergegeven),
- de huurovereenkomst binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontbinden tenzij [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4] binnen de laatstgenoemde te bepalen termijn de allonge (zie 2.12 van dit vonnis) hebben ondertekend;
- [eisers] te veroordelen per de datum van ontbinding het gehuurde te ontruimen en onder afgifte van alle sleutels ter beschikking te stellen van Supravast, op straffe van een dwangsom ad € 2.500,- per dag of dagdeel tot het moment dat zij aan deze veroordeling voldoen, tenzij [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4] binnen de laatstgenoemde te bepalen termijn de allonge (zie 2.11 van dit vonnis) hebben ondertekend;
- [eisers] te veroordelen tot betaling binnen zeven dagen na betekening van het vonnis, een bedrag gelijk aan de huurpenningen vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot de datum waarop Supravast het gehuurde op tenminste dezelfde voorwaarden weer heeft verhuurd, uiterlijk tot 22 augustus 2022, tenzij [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4] binnen de laatstgenoemde te bepalen termijn de allonge (zie 2.12 van dit vonnis) hebben ondertekend,
- met veroordeling van [eisers] in de proceskosten, nakosten daaronder begrepen.
3.5
Supravast legt aan haar vordering ten grondslag dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een of meerdere verbintenissen uit de huurovereenkomst door [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4] bestaande uit:
(1) het zonder toestemming van Supravast (economisch) inbrengen van de
huurovereenkomst in de vof, althans het in gebruik geven van het gehuurde aan
haar en aan een nieuwe vennoot, te weten [naam], en;
(2) het niet voldoen aan de exploitatieverplichting door [eiser 3] en [eiser 4].
3.6
[eisers] concluderen tot afwijzing van de vordering in reconventie.
in conventie en in reconventie
3.7
Op hetgeen partijen over en weer verder nog hebben aangevoerd wordt hierna onder de beoordeling en voor zover relevant ingegaan.
4..De beoordeling
in reconventie
4.1
De vordering in reconventie wordt eerst beoordeeld, omdat de vordering in conventie geen oordeel meer behoeft als de in reconventie gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen.
4.2
Supravast vordert ontbinding van de huurovereenkomst. In artikel 6:265 lid 1 BW Pro is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.3
In de eerste plaats voert Supravast aan dat [verweerder 2], [verweerder 3] en [verweerder 4] in strijd met artikel 6.1 van de Algemene bepalingen hebben gehandeld.
4.4
[verweerder 2], [verweerder 3] en [verweerder 4] hebben daags na het sluiten van de overeenkomst van 16 april 2018 [verweerder 1] opgericht. De in het gehuurde aanwezige bakkerij dreven zij dus in de vorm van een vennootschap onder firma. Dit kan aldus worden uitgelegd dat [verweerder 2], [verweerder 3] en [verweerder 4] de bedoeling hadden de huurovereenkomst in te brengen in een vennootschap onder firma. Zo gedroegen zij zich immers ook door te verzoeken verschillende vennoten bij te schrijven of te verwijderen van de huurovereenkomst. Er is daarmee gehandeld in strijd met artikel 6.1 van de Algemene bepalingen en dat levert een tekortkoming op.
4.5
In de gegeven omstandigheden rechtvaardigt deze tekortkoming echter geen ontbinding van de huurovereenkomst. Daarbij weegt het volgende mee. [verweerder 2], [verweerder 3] en [verweerder 4] hebben de huurovereenkomst overgenomen om de reeds in het gehuurde aanwezige bakkerij voort te zetten. Dat was bekend bij de rechtsvoorganger van Supravast. In het gehuurde was het ook niet toegestaan andere activiteiten te ontplooien dan een bakkerij. Het lag voor de hand dat de drie huurders, die natuurlijke personen zijn, de onderneming in enige rechtsvorm zouden voortzetten. In de overeenkomst van 16 april 2018 is daarover echter niets opgenomen terwijl dat wel verwacht mocht worden van [naam bedrijf 1] als verhuurder.
4.6
Verder geldt dat [verweerder 1] nooit daadwerkelijk partij is geworden bij de huurovereenkomst. Daarvoor is immers toestemming nodig van de verhuurder. Nog altijd zijn [verweerder 2], [verweerder 3] en [verweerder 4] de huurders. De oprichting en het drijven van de bakkerij in het gehuurde als vennootschap onder firma heeft daarom in die zin geen gevolgen gehad voor de verhuurder. Ten slotte is van belang dat in het gehuurde nog steeds dezelfde bakkerij wordt gedreven met als constante factor [verweerder 2] en dat niet is gebleken dat het niet meer betrokken zijn van [verweerder 3] en [verweerder 4] en de tijdelijke bemoeienis van [naam] bij de bakkerij tot enig nadeel heeft geleid voor Supravast.
4.7
Daarnaast stelt Supravast dat is gehandeld in strijd met artikel 5 van Pro de Algemene bepalingen. Zoals overwogen is in het gehuurde steeds de reeds aanwezige bakkerij geëxploiteerd. Dat is overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. Verder is in artikel 1.3 van de huurovereenkomst bepaald dat het gehuurde door of vanwege huurder uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als bakkerij, het vervaardigen van brood en banketbakkersproducten. Gelet op de bewoordingen “door of vanwege” zijn huurders niet gehouden daadwerkelijk zelf de activiteiten in het gehuurde te verrichten en is het toegestaan dat de bakkerijwerkzaamheden door anderen worden uitgevoerd. Er is daarom geen sprake van handelen in strijd met artikel 5 van Pro de Algemene voorwaarden.
4.8
Gelet op het voorgaande komt de kantonrechter tot de slotsom dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst moet worden afgewezen.
in conventie
4.9
In conventie vorderen [eisers] indeplaatsstelling van [eiser 2] als huurder bij de huurovereenkomst.
4.1
In de eerste plaats geldt ten aanzien van [eiser 1] dat zij geen partij is bij de huurovereenkomst en daarom niet ontvankelijk zal worden verklaard in haar vordering.
4.11
Ten aanzien van [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4] overweegt de kantonrechter als volgt.
Volgens artikel 7:307 BW Pro kan een huurder indien hij het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf wenst over te dragen aan een derde vorderen dat hij gemachtigd wordt om die derde als huurder in zijn plaats te stellen. De vordering van [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4] strandt reeds hierop. Er is namelijk geen sprake van overdracht aan een derde als één van de huurders, die gezamenlijk een vennootschap onder firma vormden, de onderneming voortzet als eenmanszaak. Zoals van de zijde van Supravast terecht is opgemerkt in de conclusie van antwoord (randnummer 31) behoudt [eiser 2] zeggenschap over de bakkerij. Een overdracht van de huurovereenkomst is daarom niet noodzakelijk.
4.12
De kantonrechter is van oordeel dat de vordering van [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4] moet worden afgewezen.
in conventie en in reconventie
4.13
Omdat [verweerders] in conventie in het ongelijk is gesteld en Supravast in reconventie in het ongelijk is gesteld en partijen over en weer alleen salaris gemachtigde zijn verschuldigd ziet de kantonrechter aanleiding in beide procedures de proceskosten te compenseren. Dat betekent dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
verklaart [eiser 1] niet ontvankelijk in haar vordering;
wijst de vordering van [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4] af;
in reconventie,
wijst de vordering van Supravast af;
in conventie en in reconventie,
compenseert de proceskosten.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.P. van Gastel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
540