ECLI:NL:RBROT:2021:9076

• Datum uitspraak: 17 september 2021
• Publicatiedatum: 20 september 2021
• Zaaknummer: C/10/622715 / KG ZA 21-638
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: Th. Veling
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming bedrijfsruimte wegens huurachterstand ondanks coronamaatregelen

Gülek Beheer B.V. vordert de ontruiming van een horecaruimte die zij verhuurt aan Le Bateau B.V. vanwege een aanzienlijke huurachterstand. Le Bateau beroept zich op huurkorting van 50% over de coronaperiode en stelt dat zij door de gedwongen sluiting van de horeca niet in staat was de volledige huur te betalen.

De voorzieningenrechter overweegt dat een ontruiming in kort geding slechts kan worden toegewezen indien bijzondere omstandigheden dit rechtvaardigen en met grote mate van waarschijnlijkheid de huurovereenkomst zal worden ontbonden in een bodemprocedure. Ondanks het erkende recht op huurkorting, is de resterende huurachterstand nog steeds substantieel.

Le Bateau heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij de achterstand op korte termijn kan inlopen, mede gelet op haar slechte financiële positie en het ontbreken van concrete onderbouwing van omzetverlies. De vordering tot ontruiming wordt daarom toegewezen met een termijn van 14 dagen. De vorderingen tot betaling van de huurachterstand en bijkomende kosten worden afgewezen wegens gebrek aan spoedeisend belang in kort geding.

De vordering van Le Bateau om een verklaring voor recht omtrent opschorting van de huurbetaling wordt afgewezen wegens het voorlopige karakter van kort geding. Beide partijen worden in proceskosten veroordeeld, waarbij Le Bateau de kosten van Gülek moet vergoeden.

Uitkomst: Le Bateau wordt veroordeeld tot ontruiming van de bedrijfsruimte binnen 14 dagen vanwege een aanzienlijke huurachterstand ondanks coronamaatregelen.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/622715 / KG ZA 21-638

Vonnis in kort geding van 17 september 2021

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

GÜLEK BEHEER B.V. ,

gevestigd te Middelharnis,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. M.A. van Kleef te Voorburg,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

LE BATEAU B.V. ,

gevestigd te Midden Delfland,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. J.H. Weermeijer-Patist te Leiden.

Partijen zullen hierna Gülek en Le Bateau genoemd worden.

1.. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 27 juli 2021;
• de 5 producties van Gülek;
• de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met 5 producties;
• de mondelinge behandeling op 20 augustus 2021;
• de pleitnota van Gülek, met 2 producties.

1.2.

De advocaat van Le Bateau is niet op de zitting verschenen, de bestuurder van Le Bateau wel. De advocaat heeft in de conclusie van antwoord te kennen gegeven verhinderd te zijn in verband met vakantie en om die reden gevraagd om aanhouding van de zitting. De voorzieningenrechter heeft dit verzoek opgeheven, omdat gebleken is dat de advocaat van Le Bateau niet heeft gereageerd op het tijdige verzoek van de zijde van Gülek om verhinderdata op te geven.

1.3.

Aan het einde van de zitting heeft de voorzieningenrechter de procedure op verzoek van partijen aangehouden om hen in de gelegenheid te stellen tot een minnelijke regeling te komen. De advocaat van Gülek heeft bij brief van 2 september 2021, met een productie, bericht dat partijen niet tot een schikking zijn gekomen en hij heeft verzocht vonnis te wijzen.

1.4.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.. De feiten

2.1.

Met ingang van 1 november 2019 huurt Le Bateau van Gülek de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde). In de huurovereenkomst is vermeld dat het gehuurde een horecaruimte is van circa 190 m2 met een terrasvergunning en dat Le Bateau het gehuurde uitsluitend zal gebruiken als bar/café/dancing. De huurprijs bedraagt € 4.840,00 per maand inclusief btw en dient te worden voldaan vóór of uiterlijk op de eerste dag van iedere maand waarop de betaling betrekking heeft.

2.2.

In verband met corona heeft Gülek aan Le Bateau voor de maanden april, mei en juni 2020 huurkorting verleend van 50%, wat resulteerde in een huurprijs van € 2.420,00 voor die maanden.

2.3.

Vanaf mei 2021 heeft tussen partijen correspondentie plaatsgevonden over de ontstane (hoogte van de) huurachterstand, de wijze waarop deze kan worden ingelopen en in dat kader een eventuele regeling. Tot een minnelijke regeling is het niet gekomen.

3.. Het geschil in conventie

3.1.

Gülek vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

( i) Le Bateau te veroordelen binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis, dan wel binnen een dusdanige termijn die de voorzieningenrechter redelijk acht, de bedrijfsruimte aan de [adres] te verlaten en te ontruimen, met medeneming van alleen haar eigendommen, en onder overhandiging van alle sleutels bezemschoon ter vrije beschikking van Gülek te stellen;

( ii) Le Bateau te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Gülek te voldoen een bedrag ad € 68.420,00, vermeerderd met de contractuele boete ad € 300,00 per achterstallige huurtermijn (of gedeelte daarvan) per maand of gedeelte van een maand, zulks telkens vanaf de respectievelijke vervaldata tot en met de dag der algehele voldoening;

( iii) Le Bateau te veroordelen tot betaling aan Gulek van de buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van deze dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

( iv) met zodanige (verdere) uitspraak als de voorzieningenrechter in goede justitie zal vermenen te behoren;

( v) Le Bateau te veroordelen in de kosten van deze procedure waaronder de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

Het verweer van Le Bateau strekt primair tot afwijzing van de vordering. Subsidiair verzoekt Le Bateau haar een nadere termijn te gunnen om alsnog aan haar betalingsverplichtingen te kunnen voldoen, in welk geval de vorderingen alsnog worden afgewezen.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.. Het geschil in reconventie

4.1.

Le Bateau vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te bepalen dat zij de betaling van de helft van de huurpenningen met ingang van 15 maart 2020 mocht opschorten tot het einde van de coronamaatregelen met betrekking tot de horeca, met compensatie van kosten.

4.2.

Gülek voert verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.. De beoordeling in conventie

5.1.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat in het kader van een beoordeling in kort geding een onverwijlde ontruiming slechts gerechtvaardigd is indien zich aan de zijde van de verhuurder (Gülek) bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van haar kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Het toewijzen van een vordering tot ontruiming is een ingrijpende maatregel en heeft in de praktijk vaak een definitief karakter. Een vordering tot ontruiming is daarom slechts toewijsbaar, indien met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst in een (eventuele) bodemprocedure zal worden ontbonden.

5.2.

Aan haar vordering tot ontruiming legt Gülek ten grondslag dat Le Bateau een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 68.420,00. Ook indien Le Bateau recht heeft op een huurkorting van 50% over de periode van maart 2020 t/m juni 2021 (wat door Gülek wordt betwist), is nog steeds sprake van een huurachterstand van € 37.000,00. Daarmee schiet Le Bateau zodanig tekort in de nakoming van de betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst in een (eventuele) bodemprocedure en vooruitlopend daarop de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Gülek heeft er een spoedeisend belang bij om over het gehuurde te beschikken en deze te verhuren aan een partij die wel de financiële verplichtingen nakomt. Gülek is geen groot bedrijf en heeft vanwege de coronacrisis zelf ook ingrijpende maatregelen moeten treffen om aan haar eigen financiële verplichtingen te voldoen, aldus Gülek.

5.3.

Le Bateau voert aan dat de huurachterstand het gevolg is van de coronamaatregelen die vanaf maart 2020 van kracht zijn en die onder meer hebben geleid tot een gedwongen sluiting van de horeca, waardoor Le Bateau lange tijd geen enkele omzet heeft gehad. Tijdens de gehele coronaperiode kwam Le Bateau ook niet in aanmerking voor overheidssteun. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan van haar niet worden verwacht dat zij in staat is de volledige huur te betalen. Zij meent dan ook dat een matiging van de huurprijs van 50% in de periode van de horecasluiting redelijk is. Zij heeft Gülek aangeboden om tegen finale kwijting 50% van de openstaande huurschuld te voldoen door verkoop van de woning van de bestuurder van Le Bateau, maar Gülek heeft dat afgewezen. Gelet op deze omstandigheden heeft Gülek onvoldoende belang bij de gevorderde ontruiming, aldus Le Bateau.

5.4.

Allereerst wordt beoordeeld wat de hoogte van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende huurachterstand is.

Gülek heeft als productie 3 een overzicht van de door haar gestelde huurachterstand overgelegd. Het overzicht omvat aan de ene kant de te betalen huurpenningen over de periode van november 2019 t/m augustus 2021 – waarbij over de maanden april, mei en juni 2020 50% huurkorting is toegepast – ad € 99.220,00, alsmede de te betalen waarborgsom van € 2.500,00. Aan de andere kant staan de van Le Bateau tot en met augustus 2021 ontvangen huurpenningen ad € 33.260,00. Voor zover Le Bateau bedoelt te stellen dat tussen partijen mondeling is overeengekomen dat Le Bateau geen waarborgsom hoefde te betalen en dat zij pas huur hoefde te betalen als haar onderneming open zou gaan – deze stelling kan uit de correspondentie tussen partijen worden afgeleid, maar komt niet duidelijk naar voren in de processtukken – is die stelling niet onderbouwd en onvoldoende concreet gemaakt, zodat daaraan voorbij wordt gegaan. Verder is de waarborgsom weliswaar een betalingsverplichting die Le Bateau dient na te komen, maar is dat niet aan te merken als huurpenning en valt het dus ook niet onder de huurachterstand. Dat betekent dat, voorshands geoordeeld, uitgegaan wordt van een huurachterstand van in beginsel € 65.960,00

(= € 99.220,00 - € 33.260,00).

5.5.

Uit het standpunt van Le Bateau dat zij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid recht heeft op matiging van de huurprijs, begrijpt de voorzieningenrechter dat

Le Bateau een beroep doet op artikel 6:258 BW. Uit dit artikel vloeit voort dat de rechter op verlangen van één van partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden in het geval van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. In de rechtspraak is inmiddels uitgemaakt dat de coronacrisis en de daarmee gepaard gaande overheidsmaatregelen als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW moeten worden beschouwd. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat de coronapandemie en de in verband daarmee getroffen vergaande overheidsmaatregelen voor en door beide partijen volledig onvoorzien waren zodat deze omstandigheden niet in de overeenkomst zijn verdisconteerd. Gelet op de omvang van deze omstandigheden en de negatieve gevolgen voor de economie en de maatschappij, mag de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet verwachten. Geen van partijen kan een verwijt worden gemaakt van het ontstaan van deze onvoorziene omstandigheden. Het ligt dan, in beginsel, voor de hand om het financiële nadeel dat daarvan het gevolg is gelijkelijk tussen partijen te verdelen.

5.6.

Het is aan Le Bateau om in het kader van dit kort geding aannemelijk te maken wat het door haar als gevolg van de overheidsmaatregelen geleden financiële nadeel is. Hoewel aannemelijk is dat Le Bateau recht heeft op enige vorm van huurprijsvermindering – het staat immers wel vast dat zij vanaf maart 2020 als gevolg van overheidsmaatregelen is belemmerd in een behoorlijke uitoefening van haar onderneming – is het door haar geleden financiële nadeel naar alle waarschijnlijkheid niet zodanig dat die een huurprijsvermindering van 50% over de periode van maart 2020 t/m juni 2021 rechtvaardigt. Het is immers niet zo dat Le Bateau gedurende die gehele periode gesloten is geweest. Zij heeft echter niet onderbouwd en evenmin inzichtelijk gemaakt wat haar omzetverlies per maand is geweest en wat zij heeft gedaan om het omzetverlies te beperken. Bij gebrek aan deze gegevens kan niet worden beoordeeld in hoeverre Le Bateau recht heeft op huurprijsvermindering.

5.7.

Wat daar ook van zij, zelfs indien zou worden uitgegaan van het voor Le Bateau meest gunstige scenario, namelijk een huurkorting van 50% over de periode van maart 2020 t/m juni 2021, bedraagt de huurachterstand nog steeds € 34.500,00 (= € 37.000,00 -

€ 2.500,00 aan waarborgsom). Verwezen wordt naar de berekening in productie 6 van Gülek.

Het aanbod van Le Bateau aan Gülek om tegen finale kwijting 50% van de openstaande huurschuld te voldoen, in haar ogen neerkomend op een bedrag van € 25.690,00, komt de voorzieningenrechter voorshands geoordeeld niet reëel voor.

De huurachterstand is dus ook in het voor Le Bateau gunstigste geval nog steeds dermate hoog dat, gelet op het algemene uitgangspunt dat een huurachterstand van drie maanden of meer een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, aannemelijk is dat de vorderingen in de bodemprocedure op die onderdelen worden toegewezen.

5.8.

Verder wordt in aanmerking genomen dat onvoldoende is gebleken dat Le Bateau in staat is de huurachterstand op korte termijn in te lopen.

Le Bateau voert aan dat zij de huurachterstand kan voldoen uit de opbrengst van de verkoop van de woning van haar bestuurder. Ondanks verzoeken van Gülek daartoe voorafgaand aan deze procedure, heeft Le Bateau evenwel nagelaten om die stelling concreet te maken en ook in deze procedure maakt zij niet aannemelijk dat de verkoop van de woning op korte termijn zal plaatsvinden en evenmin dat de opbrengst uit die verkoop voldoende zal zijn om (zelfs maar een deel van) de huurachterstand in te lopen. Sterker nog, blijkens de door Gülek overgelegde uittreksel uit het register van het Kadaster rusten er drie executoriale beslagen op de woning en is de bestuurder slechts voor de helft eigenaar van de woning.

5.9.

Uit het betalingsoverzicht van Gülek kan worden afgeleid dat Le Bateau na

30 september 2020 negen maanden lang geen enkele huurbetaling heeft verricht. Vanaf

28 juni 2021 heeft zij de huurbetaling opgepakt en sindsdien heeft zij weliswaar de huur over juli en augustus 2021 volledig voldaan, maar die betalingen werden in delen gedaan en vonden niet tijdig plaats. Over de maand september 2021 is niets bekend. Deze feiten geven onvoldoende vertrouwen dat Le Bateau in staat is toekomstige huurtermijnen tijdig te voldoen.

5.10.

Gezien de hoogte van de huurachterstand en de slechte financiële positie waarin Le Bateau kennelijk verkeert, heeft Gülek een voldoende spoedeisend belang bij de ontruiming van het gehuurde, opdat zij ter schadebeperking een nieuwe huurder kan aantrekken die wel in staat is tijdig de huurpenningen te voldoen. Het verzoek van Le Bateau om haar een nadere termijn te gunnen om alsnog aan haar betalingsverplichtingen te voldoen, wordt afgewezen. Zoals overwogen, heeft zij niet aannemelijk gemaakt dat zij voldoende financiële middelen heeft om zowel de huurachterstand als de lopende huurpenningen binnen redelijke termijn te betalen. De gevorderde ontruiming wordt derhalve toegewezen, zij het dat de ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen na de betekening van dit vonnis.

5.11.

De vorderingen onder (ii) en (iii) zien op betaling van de huurachterstand, contractuele boete respectievelijk buitengerechtelijke incassokosten. Ingevolge vaste jurisprudentie is ten aanzien van een geldvordering in kort geding terughoudendheid geboden en moeten dienaangaande naar behoren feiten en/of omstandigheden worden aangewezen die meebrengen dat een zodanige voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed is geboden (HR 14 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5519,
HBS / Danestyle ). Nu Gülek daarvoor geen (apart) spoedeisend belang heeft gesteld, liggen de gevorderde bedragen reeds om die reden voor afwijzing gereed.

Overigens geldt dat de vraag of en in hoeverre Gülek aanspraak maakt op de gevorderde bedragen in het beperkte kader van dit kort geding niet kan worden beoordeeld. Zoals gezegd, is aannemelijk dat Le Bateau recht heeft op enige mate van huurkorting c.q. huurprijsvermindering. De hoogte van de te verlenen huurkorting en daarmee de huurachterstand dient in een bodemprocedure te worden vastgesteld en die uitkomst heeft op haar beurt invloed op de hoogte van de contractuele boete en de buitengerechtelijke incassokosten.

5.12.

Le Bateau wordt, nu zij terecht door Gülek in rechte is betrokken, in de proceskosten veroordeeld. Hoewel Gülek een griffierecht van € 2.076,00 verschuldigd is (het tarief dat geldt voor een geldelijk belang t/m € 100.000,00), wordt een bedrag van

€ 667,00 (het tarief dat geldt voor een belang van onbepaalde waarde) meegenomen in de proceskostenveroordeling omdat alleen de gevorderde ontruiming wordt toegewezen. De kosten aan de zijde van Gülek worden, naast de nakosten, derhalve begroot op:

- betekening oproeping € 103,38

- griffierecht € 667,00

- salaris advocaat
€ 1.016,00

Totaal € 1.786,38

6.. De beoordeling in reconventie

6.1.

De vordering in reconventie om te bepalen dat Le Bateau de betaling van de helft van de huurpenningen met ingang van 15 maart 2020 mocht opschorten tot het einde van de coronamaatregelen, is in feite een verzoek om een verklaring voor recht. Een dergelijke vordering verdraagt zich niet met het voorlopige karakter van een kort geding en is derhalve niet toewijsbaar.

6.2.

Le Bateau wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten gevallen aan de zijde van Gülek met betrekking tot de eis in reconventie worden echter bepaald op nihil. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat Gülek voorafgaand aan de zitting niet heeft gereageerd op de eis in reconventie en dat een debat daarover ook niet ter zitting heeft plaatsgevonden.

7.. De beslissing

De voorzieningenrechter:

in conventie

7.1.

veroordeelt Le Bateau om binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan de [adres] te verlaten en te ontruimen, met medeneming van alleen haar eigendommen, en onder overhandiging van alle sleutels bezemschoon ter vrije beschikking van Gülek te stellen;

7.2.

veroordeelt Le Bateau in de proceskosten, aan de zijde van Gülek tot op heden begroot op € 1.786,38, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de 15e dag na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening;

7.3.

veroordeelt Le Bateau in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 255,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat er betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de 15e dag na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening;

7.4.

verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

7.5.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

7.6.

wijst de vorderingen af;

7.7.

veroordeelt Le Bateau in de proceskosten, aan de zijde van Gülek tot op heden begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 17 september 2021.

2091 / 1980