Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9333711 \ CV EXPL 21-23422
uitspraak: 24 september 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats eiseres] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. M.A.C. Backx te Oud-Beijerland,
tegen
[gedaagde] , handelend onder de naam [handelsnaam],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna verder aangeduid als “ [eiseres] ” en “ [gedaagde] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen.
- het exploot van dagvaarding van 7 juli 2021, met producties;
- de aantekeningen van de griffier van het mondelinge antwoord van [gedaagde] op de rolzitting van 15 juli 2021, bij welke gelegenheid [gedaagde] producties in het geding heeft gebracht;
- het tussenvonnis van 15 juli 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief van [eiseres] van 24 augustus 2021, met één productie.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 september 2021. Namens [eiseres] is daarbij verschenen [naam 1] (debiteurenbeheerder van de [naam bedrijf], waartoe [eiseres] behoort), bijgestaan door de gemachtigde mr. M.A.C. Backx. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door [naam 2] , die als tolk heeft opgetreden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen op de zitting is besproken.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1.
Tussen [eiseres] als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat een huurovereenkomst ten aanzien van de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). Het gehuurde wordt door [gedaagde] , conform het bepaalde in de huurovereenkomst, gebruikt als winkelruimte ten behoeve van de verkoop van meubilair.
2.2.
De huurovereenkomst is ingegaan op 1 mei 2020 en loopt tot en met
30 april 2025.
2.3.
Uit hoofde van de huurovereenkomst is [gedaagde] gehouden om aan [eiseres] maandelijks bij vooruitbetaling de huurprijs te voldoen, laatstelijk bedragend € 3.852,53 per maand.
2.4.
Op de huurovereenkomst zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro’ (hierna: ‘de algemene bepalingen’) van toepassing. Voor zover van belang is in artikel 25.3 en artikel 30.1 van de algemene bepalingen het volgende bepaald:
“25.3Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien huurder voor de in 25.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij verhuurder heeft ingediend en verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.
(…)
30.1
In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten - aan verhuurder te voldoen.
De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000.
Artikel 6:96 Burgerlijk Pro Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, zijn daarmee tussen partijen niet van toepassing.”
2.5.
Op 4 maart 2021 en 12 maart 2021 heeft de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] gesommeerd de tot en met de maand maart 2021 verschuldigde huur, de incassokosten en rente te betalen.
2.6.
[gedaagde] heeft, berekend tot en met de maand augustus 2021, een huurachterstand laten ontstaan van € 14.666,57.
3..De vordering
3.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de winkelruimte aan het adres het adres [adres] te ontbinden;
b. [gedaagde] te veroordelen om de voormelde winkelruimte binnen drie dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die laatste niet in eigendom aan [eiseres] toebehoren, te verlaten en te ontruimen, en door overgave der sleutels ter algehele en vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
c. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van het in de dagvaarding genoemde bedrag van € 15.166,57, te vermeerderen met primair de contractuele rente van 1% per maand, met een minimum van € 300,00, subsidiair de wettelijke handelsrente, vanaf de vervaldatum van de betreffende huursom, telkens vanaf het verstrijken van de desbetreffende termijn, tot aan de dag der algehele voldoening;
d. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van de verschuldigde huurtermijnen van € 3.852,53 per maand, te rekenen vanaf augustus 2021 tot aan de datum van ontruiming, vermeerderd met primair de contractuele rente van 1% per maand, met een minimum van € 300,00, subsidiair de wettelijke handelsrente, per 1 augustus 2021 vanaf de vervaldatum van de betreffende huursom, telkens vanaf het verstrijken van de desbetreffende termijn, tot aan de dag der algehele voldoening;
e. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de gemiste huuropbrengsten van € 3.852,53 per maand, dit bedrag als schadevergoeding, vanaf telkens de eerste dag van iedere periode tot aan de dag der algehele voldoening, vanaf de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst tot en met het moment dat het gehuurde door eiseres weer aan een andere huurder is verhuurd, nader op te maken bij staat, doch uiterlijk tot de expiratiedatum van de onderhavige huurovereenkomst, te weten 30 april 2025, te vermeerderen met de boete rente van 1% per maand, met een minimum van € 300,00, althans de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van de verschuldigdheid van de betreffende termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
f. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van de buitengerechtelijke kosten primair van € 2.274,99 en subsidiair van € 926,67, deze te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
g. [gedaagde] te veroordelen de door [eiseres] geleden en nog te lijden schade te voldoen, nader op te maken bij staat;
h. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding.
3.2.
Aan haar vorderingen heeft [eiseres] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde] is, ondanks herhaalde aanmaning en sommatie, in gebreke gebleven met de tijdige en volledige betaling van de verschuldigde huurpenningen en heeft, berekend tot en met de maand juli 2021 een huurachterstand laten ontstaan van € 15.166,57. Het onbetaald laten van de huurpenningen levert een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] op, op grond waarvan [eiseres] gerechtigd is de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde te vorderen.
3.3.
Door de wanbetaling van [gedaagde] zag [eiseres] zich genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven en buitengerechtelijke kosten te maken. Deze kosten
komen op grond van artikel 30.1 van de algemene bepalingen voor rekening van [gedaagde] en bedragen primair op grond van voornoemd artikel 30.1 van de algemene bepalingen
€ 2.274,99 inclusief btw (15% van de huurachterstand) en subsidiair op grond van het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief € 926,67 inclusief btw.
3.4.
Daarnaast maakt [eiseres] op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen aanspraak op een contractuele boete van 1% per kalendermaand over het verschuldigde voor iedere maand of gedeelte daarvan dat er te laat betaald wordt, met een minimum van
€ 300,00 per maand. Subsidiair maakt [eiseres] aanspraak op de wettelijke handelsrente in de zin van artikel 6:119a BW.
3.5.
[eiseres] heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling een specificatie van de actuele huurachterstand overgelegd, waaruit volgt dat de huurachterstand, berekend tot en met de maand augustus 2021, € 14.666,57 bedraagt.
4..Het verweer
4.1.
[gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - aangevoerd dat zijn winkel vier maanden gesloten is geweest wegens de coronamaatregelen. Per mei 2021 is de winkel weer geopend. [gedaagde] heeft [eiseres] gevraagd de huur te verlagen met 20% of 30%, maar [eiseres] is daar niet mee akkoord gegaan, omdat [gedaagde] bepaalde gegevens niet kon aanleveren.
4.2.
[gedaagde] stelt vanaf mei 2021 de lopende huur weer te betalen, zodat er geen verdere achterstand wordt opgebouwd. Daarnaast is [gedaagde] aan het afbetalen. Afhankelijk van zijn inkomsten betaalt [gedaagde] € 100,00 tot € 500,00 extra per maand.
5..De beoordeling
Huurachterstand
5.1.
[eiseres] heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling de huurachterstand nader gespecificeerd tot een bedrag van € 14.666,57, berekend tot en met de maand augustus 2021. Voldoende gebleken is dat daarbij rekening is gehouden met de voor onderhavige vordering relevante betalingen, waarvan door [gedaagde] op de rolzitting van
15 juli 2021 betalingsbewijzen in het geding zijn gebracht. Ter mondelinge behandeling heeft [gedaagde] gesteld op 31 augustus 2021 nog een betaling van € 3.852,53 te hebben verricht onder overlegging van een bewijs van die betaling. [eiseres] heeft de ontvangst van deze betaling ter zitting (nog) niet kunnen bevestigen. De kantonrechter gaat er evenwel van uit dat, indien en zodra [eiseres] deze betaling heeft ontvangen, deze alsnog in mindering zal worden gebracht op de totale huurachterstand. Een en ander leidt er toe dat van de juistheid van het gevorderde bedrag aan huurachterstand van € 14.666,57 wordt uitgegaan en dat dit bedrag toewijsbaar is.
5.2.
[gedaagde] heeft ter mondelinge behandeling een afbetalingsregeling voorgesteld, inhoudende betaling van een bedrag van € 1.000,00 per maand, naast betaling van de lopende huurtermijnen. Die regeling is door [eiseres] ter zitting eiseres aanvaard en zal in dit vonnis worden opgenomen.
Contractuele boete
5.3.
[eiseres] heeft over de maanden waarover zij de huur van [gedaagde] niet heeft ontvangen, een boete - door [eiseres] ‘contractuele rente’ genoemd - van 1% per maand, met een minimum van € 300,00, gevorderd op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen de contractuele boete. De gevorderde boete zal dan ook, als op de wet gegrond en niet weersproken, worden toegewezen. Nu [eiseres] vooralsnog geen concreet totaalbedrag aan contractuele boete heeft gevorderd, wordt het volgende overwogen. Artikel 25.3 van de algemene bepalingen kan voor wat betreft de berekening van de hoogte van de contractuele boete op verschillende wijzen geïnterpreteerd worden. Enerzijds kan het artikel zo gelezen worden dat de huurder voor elke maand huurachterstand over iedere maand dat deze niet is betaald, opnieuw een boete van € 300,00 is verschuldigd (waarbij de boetes worden ‘gestapeld’). Anderzijds kan het artikel zo worden geïnterpreteerd dat er per kalendermaand dat er een huurachterstand is, € 300,- aan boete toewijsbaar is. De kantonrechter acht deze laatste interpretatiewijze het meest aannemelijk, te meer nu de eerstgenoemde interpretatiewijze (het ‘stapelen’ van boetes) er toe zou leiden dat de verschuldigde boetes al snel de achterstallige huurtermijnen zouden kunnen overstijgen, waardoor de verschuldigde boetes ook los zouden raken van het belang dat het boetebeding dient: enerzijds een prikkel te zijn voor [gedaagde] tot tijdige nakoming van zijn betalingsverplichting, anderzijds een fixering op voorhand van de (ten minste) verschuldigde schadevergoeding bij gebreke daarvan. Gelet hierop gaat de kantonrechter er dan ook van uit dat [eiseres] bij de berekening van de verschuldigde boete uit zal gaan van de hiervoor genoemde interpretatie dat er per kalendermaand dat er een huurachterstand is, € 300,00 aan boete verschuldigd is.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.4.
[eiseres] maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Voldoende gebleken is dat er door [eiseres] buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. De kantonrechter acht termen aanwezig om de primair (op grond van artikel 30.1 van de algemene bepalingen) gevorderde buitengerechtelijke incassokosten te matigen op grond van het bepaalde in artikel 242 Rv Pro. Gesteld noch gebleken is dat de werkelijk door [eiseres] gemaakte kosten hoger zijn dan het toepasselijke tarief van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De buitengerechtelijke incassokosten zullen conform dat tarief worden toegewezen tot het subsidiair gevorderde bedrag van € 926,67, De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen, nu niet is gesteld of gebleken dat [eiseres] deze kosten reeds aan haar incassogemachtigde betaald heeft.
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
5.5.
Nu [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan van meer dan drie maanden, staat vast dat hij ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Ingevolge het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te (doen) ontbinden. Dat is alleen anders wanneer de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De door [gedaagde] aangevoerde persoonlijke omstandigheden, hoe vervelend deze ook voor hem zijn, leiden niet tot het oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Dat betekent dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen. Nu partijen echter een betalingsregeling zijn overeengekomen ten aanzien van het door [gedaagde] verschuldigde totaalbedrag, zal daarbij bepaald worden dat, zolang [gedaagde] de getroffen betalingsregeling correct nakomt, [eiseres] de toegewezen ontruiming van het gehuurde niet ten uitvoer kan leggen.
Toekomstige termijnen
5.6.
De vordering tot betaling van een bedrag van € 3.852,53 per maand aan huur dan wel schadevergoeding vanaf de maand september 2021 tot de datum van ontruiming van het gehuurde wordt eveneens toegewezen. Ook ten aanzien van dit deel van de vordering geldt dat dit eerst voor tenuitvoerlegging dan wel executie door [eiseres] vatbaar is, indien en voor zover [gedaagde] de getroffen betalingsregeling niet nakomt.
5.7.
Het voorgaande geldt ook voor de vorderingen van [eiseres] tot veroordeling van [gedaagde] tot vergoeding van de schade die [eiseres] als gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zal lijden, bestaande uit de gemiste huuropbrengsten vanaf de ontruiming tot aan de einddatum van de huurovereenkomst, zijnde 30 april 2025. Of de einddatum daadwerkelijk 30 april 2025 zal zijn, hangt af van het antwoord op de vraag of het [eiseres] voor die datum lukt een andere huurder voor het gehuurde te vinden. Of dit gebeurt en zo ja wanneer, is op dit moment niet duidelijk. Over de periode na de ontruiming is begroting van de schade op grond van de beschikbare gegevens derhalve niet mogelijk. Daarom zal de kantonrechter wat dit deel van de schade betreft [gedaagde] , overeenkomstig de vordering van [eiseres] , veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat.
5.8.
De kantonrechter ziet geen aanleiding voor toewijzing van de gevorderde contractuele boete van 1% per maand dan wel de wettelijke handelsrente over de hiervoor genoemde bedragen, nu de toekomstige huurtermijnen thans nog niet opeisbaar zijn en geenszins vast staat dat [gedaagde] in gebreke zal blijven met betaling van die bedragen.
5.9.
Naast de hiervoor genoemde vorderingen heeft [eiseres] ten slotte nog gevorderd [gedaagde] te veroordelen ‘de door [eiseres] geleden en nog te lijden schade’ te voldoen, nader op te maken bij staat (punt ‘g’ van het petitum van de dagvaarding). [eiseres] heeft dit deel van haar vordering niet onderbouwd en heeft niet aangegeven waaruit de reeds geleden schade bestaat. Tevens heeft [eiseres] op geen enkele wijze toegelicht op welke nog te lijden schade hiermee wordt gedoeld, anders dan de reeds hiervoor bij r.o. 5.6 en 5.7 genoemde toekomstige huurtermijnen. Deze vordering van [eiseres] is te vaag en onbepaald geformuleerd en zal om die reden worden afgewezen.
Proceskosten
5.10.
Als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] in de proceskosten van [eiseres] worden veroordeeld.
6..De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 14.666,57 aan achterstallige huur, berekend tot en met de maand augustus 2021, en € 926,67 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de contractuele boete over de hiervoor genoemde achterstallige huurtermijnen van 1% per maand, met een minimum van € 300,00;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 1.118,13 aan verschotten (waarvan € 1.013,00 aan griffierecht en € 105,13 aan dagvaardingskosten) en € 746,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verstaat dat partijen overeenstemming hebben bereikt over een betalingsregeling, in die zin dat [gedaagde] het totaal aan [eiseres] te betalen bedrag, inclusief kosten als voormeld, naast de lopende huur, aan [eiseres] voldoet in maandelijkse termijnen van € 1.000,00 voor het eerst uiterlijk op 1 oktober 2021 en vervolgens telkens uiterlijk op de eerste dag van iedere daarop volgende maand, met dien verstande dat de afbetalingstermijnen steeds worden overgemaakt aan de gemachtigde en de lopende huur aan [eiseres] ;
verstaat dat [eiseres] niet tot tenuitvoerlegging van dit vonnis zal overgaan zolang [gedaagde] voor stipte betaling van de hiervoor bedoelde maandtermijnen zorgdraagt, naast betaling van de lopende huur vanaf de maand september 2021;
en bovendien, maar alléén voor het geval [gedaagde] deze betalingsverplichtingen niet behoorlijk nakomt:
bepaalt dat het ingevolge dit vonnis nog verschuldigde bedrag geheel ineens opeisbaar is;
ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 3.852,53 met ingang van de maand september 2021 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
veroordeelt [gedaagde] tot vergoeding van schade bestaande uit door [eiseres] gederfde huurinkomsten over de periode nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden tot aan het moment dat [eiseres] het pand aan een ander heeft verhuurd, echter ten laatste tot
30 april 2025, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44487