Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 19/5660
uitspraak van de meervoudige kamer van 28 september 2021 in de zaak tussen
[naam eiser], te [woonplaats eiser], eiser,
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, verweerder,
gemachtigde: [naam].
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 28 februari 2019, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak
[adres] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 144.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 15 oktober 2019 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 116.000,-.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juni 2021.
Eiser was daarbij aanwezig. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens hem bedraagt de waarde € 63.000,-. Verweerder is van mening dat een waarde van € 116.000,- niet te hoog is.
2. De onroerende zaak is een gesloten agrarische loods voor de stalling van werktuigen. De loods heeft een oppervlakte van 1000 m² en staat op een kavel van 2.000 m².
Het bouwjaar is 1995.
Het bouwjaar is 1995.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat een waarde van € 116.000,- voor de onroerende zaak niet te hoog is.
5. In het verweerschrift heeft verweerder zijn waardering nader toegelicht. Daarbij heeft verweerder aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzer agrarische gebouwen en de Taxatiewijzer agrarische grond, wat de rechtbank een juiste methode vindt om de waarde te bepalen.
6. Bij de loods heeft verweerder als (onder)grond een kavel van 2.000 m² aangehouden. Voor de waardering daarvan is verweerder uitgegaan van de kengetallen uit de Taxatiewijzer agrarische grond voor het gebied Voorne-Putten en Hoekse Waard. Dit leidt, rekening houdend met de wet van de afnemende meerwaarde tot een gemiddelde grondwaarde van € 25,10 per m².
Volgens eiser is dit te hoog, omdat landbouwgrond een veel lagere waarde per m² heeft.
Het gaat hier echter niet om landbouwgrond, maar om een agrarisch bouwvlak. Voor grond waarop gebouwd mag worden, gelden andere prijzen dan voor reguliere landbouwgrond. Verweerder is daarom uitgegaan van de juiste kengetallen uit de Taxatiewijzer, die eiser voor het overige niet bestrijdt.
Eiser voert verder aan dat in de grond een verharding van gewapend beton zit, wat een waarde verminderend effect heeft.
Ter zitting heeft verweerder verklaard en eiser heeft dat beaamd, dat ongeveer 1.000 m² van de grond verhard is. Dat gebeurt vaak bij dit soort objecten, omdat een verharding noodzakelijk is om ervoor te zorgen dat de grond niet verzakt door het erover rijden met (zware) landbouwvoertuigen, aldus verweerder. De rechtbank vindt dit aannemelijk. De verharding heeft dan een functie die hoort bij een agrarisch bouwperceel en waarvan om die reden geen waarde verminderend effect uitgaat. Verweerder heeft hiervoor terecht geen correctie aangehouden.
Ter zitting heeft verweerder verklaard en eiser heeft dat beaamd, dat ongeveer 1.000 m² van de grond verhard is. Dat gebeurt vaak bij dit soort objecten, omdat een verharding noodzakelijk is om ervoor te zorgen dat de grond niet verzakt door het erover rijden met (zware) landbouwvoertuigen, aldus verweerder. De rechtbank vindt dit aannemelijk. De verharding heeft dan een functie die hoort bij een agrarisch bouwperceel en waarvan om die reden geen waarde verminderend effect uitgaat. Verweerder heeft hiervoor terecht geen correctie aangehouden.
De tussenconclusie is dan dat verweerder aannemelijk maakt dat de waarde van de grond niet te hoog is vastgesteld.
7. Voor de waardering van de loods is verweerder, anders dan eiser betoogt, uitgegaan van het juiste archetype uit de Taxatiewijzer agrarische gebouwen, namelijk een gesloten werktuigenberging van metaal (deelobject 456). In de toelichting bij dit archetype staat dat bij sommige gemeenten niet duidelijk in hun bestand staat of een object een veldschuur of een werktuigenberging is. In dit geval bestaat er echter geen misverstand dat de onroerende zaak een gesloten werktuigenberging van metaal is en verweerder heeft de kengetallen gebruikt die daarbij horen.
Een gesloten metalen werktuigenberging met bouwjaar 1995 heeft volgens de Taxatiewijzer een waarde van € 98,90 per m². Deze waarde geldt echter voor een berging van 300 m². Omdat de berging van eiser een oppervlakte van 1.000 m² heeft, moet op de Taxatiewijzer vanwege de wet van de afnemende meeropbrengst een correctie plaatsvinden. Dit leidt tot een waarde van € 80,28 per m². Vervolgens heeft verweerder de waarde van de loods vanwege de mindere kwaliteit uiteindelijk vastgesteld op € 66,- per m².
Eiser voert aan dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de slechte staat van onderhoud van de loods. Hij heeft daartoe onder andere enkele brokstukken van de lichtplaten van de loods overgelegd.
De rechtbank kan eiser in zoverre volgen dat de loods inderdaad achterstallig onderhoud heeft, maar is van oordeel dat verweerder daarmee voldoende rekening heeft gehouden door uiteindelijk een waarde van € 66,- per m² aan te houden. Een vermindering van € 14,- per m² (€ 14.000,- in totaal) vindt de rechtbank daarvoor voldoende. Eiser maakt een verdere verlaging niet aannemelijk.
8. De slotsom is dan dat verweerder aannemelijk maakt dat een waarde van € 116.000,- voor de onroerende zaak niet te hoog is.
9. Het beroep is ongegrond.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Vrolijk, voorzitter, en mrs. E.J. Rutten en J.A. Monsma, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 28 september 2021.
De griffier is verhinderd Wegens verhindering van de
deze uitspraak mede te ondertekenen voorzitter is de uitspraak ondertekend door mr. Rutten
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).