Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/623031 / KG ZA 21-661
Vonnis in kort geding van 14 september 2021
in de zaak van
[naam eiser],
wonende te [woonplaats eiser],
eiser,
advocaat mr. J.J. Blok te Rotterdam,
tegen
[naam gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
advocaat mr. M. Sakarya te Epe.
Partijen worden hierna [naam eiser] en [naam gedaagde] genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 4 augustus 2021, met 17 producties;
- de brief van mr. Sakarya met 1 productie;
- de mondelinge behandeling gehouden op 31 augustus 2021;
- de pleitnota van mr. Blok;
- de pleitnota van mr. Sakarya.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2..De feiten
2.1.
[naam gedaagde] is eigenaar van een pand aan de [adres 1] en [adres 2]. Het betreft een voormalig bedrijfspand waarin [naam gedaagde] in het verleden een slagerij heeft geëxploiteerd. Ten behoeve van de verhuur heeft [naam gedaagde] daarna in het bedrijfspand een aantal woonruimtes gecreëerd.
2.2.
[naam eiser] huurt van [naam gedaagde] een (zolder)ruimte in het bedrijfspand. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 april 2015.
2.3.
In de huurovereenkomst is voor zover van belang het volgende opgenomen:
“7.3 (…) Indien de verhuurder het pand wil verkopen zal huurder het recht van koop hebben. [adres 1] en [adres 2] tezamen afzonderlijke verkoop is niet van toepassing.
Maakt de huurder geen gebruik van het kooprecht zal er een termijn van 12 maanden in acht worden genomen om woonruimte te zoeken. (…)
9.2
Bijzondere bepalingen
Indien de eigenaar gedurende de huurtijd zijn pand in artikel 1 wenst te verkopen, zal hij de huurder daarvan bij aangetekend schrijven in kennis stellen, die in dat geval gedurende twee maanden na verzending van het schrijven voor ieder ander het recht heeft het pand te kopen, mits hij aan zijn verplichtingen uit deze overeenkomst heeft voldaan.
Indien partijen over de koopsom niet in overeenstemming kunnen komen, zal dienaangaande het advies worden ingewonnen van een commissie van drie beëdigde deskundig, te benoemen door ieder der partijen een en door deze beiden een derde, tenzij partijen het eens kunnen worden over de benoeming van een beëindigde deskundige.
Het advies van de deskundige is voor beide partijen bindend.
Mochten de deskundigen niet tot overeenstemming kunnen komen over de vraag, wie de kosten zal dragen van de commissie, zal de commissie ook hieromtrent ook advies uitbrengen. Het advies is voor beide partijen bindend.
De door en voor rekening van de huurder aangebrachte veranderingen het pand betreffende en voorzover waarde vermeerdering ten gevolge hebbende, zullen naar recht en billijkheid in mindering worden gebracht.
Huurder zal op straffe van verval van kooprecht binnen twee maanden, nadat het voornemen van de eigenaar tot verkoop over te gaan aan hem is gericht, zijn beslissing aan de eigenaar moeten meedelen. (…)
Indien de eigenaar tot verkoop overgaat zonder de huurder de gelegenheid te geven van het recht van koop gebruik te willen maken, zal hij ter behoeve van de huurder een boete verbeuren van 10.000,00 euro (…) welke boete onmiddellijk opeisbaar is. (…)”
2.4.
Bij brief van 7 februari 2019 heeft de makelaar van [naam gedaagde], [naam 1] (hierna: [naam 1]), aan [naam eiser] bericht dat [naam gedaagde] voornemens is om het pand aan de [adres 1] en [adres 2] te verkopen. In deze brief is [naam eiser] verzocht om voor of uiterlijk op 15 februari 2019 aan te geven of hij gebruik wil maken van zijn recht tot koop van de genoemde wooneenheden.
2.5.
[naam eiser] heeft op 12 februari 2019 op de brief van [naam 1] gereageerd. [naam eiser] heeft vervolgens bij e-mailbericht van 21 februari 2021 aan [naam 1] bericht dat de termijn van twee maanden versus de koopsom die gevraagd wordt een aandachtspunt vormt. [naam eiser] heeft daarom de volgende stukken opgevraagd: de huurinkomsten en betaalgedrag van de afgelopen 3 jaar, de huurovereenkomst met [naam 2], een schoongrondverklaring of nulmeting, plattegronden, een overzicht van al bekende nog te maken kosten en kosten die te verwachten zijn in relatie tot beide objecten en wie de formele huurder is en wat de duur van de huurovereenkomst is. [naam eiser] heeft het e-mailbericht afgesloten met het volgende:
“In het vertrouwen jou hiermee naar behoren te hebben geïnformeerd, zie ik graag alle bovenstaande gegevens tegemoet waarbij ik ten overvloede benadruk dat de 2 maand termijn pas kan ingaan als betreffende gegevens zijn overlegd omdat de waarde wordt bepaald door de verhuurde staat en niet leeg.”
2.6.
Bij e-mailbericht van 25 februari 2019 heeft [naam 1] aan [naam eiser] gegevens met betrekking tot de huurovereenkomst en de huurinkomsten verstrekt, alsmede plattegronden, eigendomsinformatie, een kadastrale kaart en de bestemmingsplan gegevens. [naam 1] heeft daarnaast voor zover van belang het volgende aan [naam eiser] bericht:
“Volgens mij worden er twee verschillende zaken door elkaar heen gehaald. U heeft vanaf 19 februari 2019 twee maanden de tijd om aan te geven of u geïnteresseerd bent om de objecten aan te kopen. Dat we daarna tot overeenstemming moeten komen en de benodigde stukken moeten aanleveren dat lijkt me logisch. Uiteraard is het dan ook van belang om inzicht te krijgen in de financiële haalbaarheid van uw zijde om tot aankoop over te gaan. (…)
Tevens wil ik u erop wijzen dat verkopende partij voornemens is het geheel in verhuurde staat te verkopen. Dus mocht u niet geïnteresseerd zijn in de aankoop, dan kunnen we eventueel (in overleg met de eigenaar) overeenkomen dat de nieuwe eigenaar/verhuurder het voorkeursrecht van koop overneemt. Derhalve verandert er aan uw situatie niets.”
2.7.
Bij e-mailbericht van 2 mei 2019 bericht [naam eiser] aan [naam 1]:
“Uit dit contact bleek dat wij schijnbaar een andere interpretatie hebben van het voorkeursrecht en de uitwerking daarvan als omschreven in de huurovereenkomst en jouw aanbiedingsbrief.
Mijn interpretatie is dat beide partijen een taxatierapport laten opstellen en als die afwijken er een derde taxatie plaatsvindt welke waarde bindend is.”
2.8.
Uiteindelijk hebben beide partijen een taxateur benoemd. [naam eiser] heeft Synchro Bedrijfshuisvesting (hierna: Synchro) benoemd en [naam gedaagde] Schuld Vastgoedconsultancy (hierna: Schuld).
2.9.
Synchro heeft een lijst aan [naam gedaagde] toegestuurd met daarin opgesomd de documenten die noodzakelijk zijn om tot een taxatie te komen.
2.10.
Tussen partijen is discussie ontstaan over de uit te voeren onderzoeken en de daarmee gemoeide kosten. [naam gedaagde] heeft uiteindelijk onder meer een bodemonderzoek en een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren op zijn kosten.
2.11.
Bij e-mailbericht van 11 oktober 2020 heeft de juridisch adviseur van [naam gedaagde], [naam 3], Mus – Juridisch Advies (hierna: [naam 3]), aan Synchro en Schuld het volgende bericht:
“[naam gedaagde] heeft op zijn kosten de door Schuld verzochte onderzoeken laten verrichten. Deze tref u bijgaand aan. Deze rapporten zijn in eigendom van [naam gedaagde] en mogen ook enkel gebruikt worden voor de taxatie van het pand. Deze rapporten mogen niet verder verstrekt worden behoudens ter onderbouwing van uw taxatie. In het kort betekent dit dat deze rapporten pas verstrekt mogen worden aan de heer [naam eiser], ná de taxatie en de waardebepaling van het pand en ter onderbouwing van uw taxatie. (…)”
2.12.
Bij e-mailbericht van 13 januari 2021 heeft [naam 3] aan de taxateurs de documenten verstrekt. Synchro heeft in reactie hierop bij e-mailbericht van 16 januari 2021 bericht dat de NEN2580 meting van de opstallen ontbreekt.
2.13.
[naam eiser] heeft op het bericht van [naam 3] van 13 januari 2021 bij e-mail van 23 januari 2021 voor zover van belang als volgt gereageerd:
“Zoals u beiden weet, is deze informatie van groot belang voor mij als koper om enerzijds mijn aankoopbeslissing op te baseren maar belangrijker nog om financiers tijdig op de hoogte te brengen van deze informatie zodat ik tijd heb om andere financiers te zoeken indien financiers obv de informatie afzien van financiering wat niet ondenkbaar is.
Ook dit heb ik nu meerdere keren kenbaar gemaakt maar Mus weigert de informatie te verstrekken of althans pas als u beide de waarde hebben vastgesteld hetgeen veel te laat is om vervolgens een financiering te krijgen waar ik slechts een maand voor heb.
Op grond van het bovenstaande heb ik Mus en verkoper dan ook geïnformeerd dat ik pas overga tot taxatie als alle benodigde informatie verstrekt is en vooral ook aan mij waarbij ik een termijn zal hanteren die gelijk staat aan de tijd vanaf de datum dat de rapporten ingediend zijn bij verkoper tot het moment dat ik persoonlijk de informatie ontvang.
Hoe langer verkoper wacht met het ter beschikking stellen van de informatie, hoe langer het daarmee zal duren voordat er getaxeerd kan worden. (…)”
2.14.
Synchro heeft zich op enig moment als taxateur van [naam eiser] teruggetrokken.
2.15.
Bij brief van 19 februari 2021 heeft mr. Sakarya [naam eiser] opnieuw in kennis gesteld van de door [naam gedaagde] voorgenomen verkoop van het pand. [naam eiser] heeft hierbij opnieuw twee maanden de tijd gekregen om kenbaar te maken of hij van zijn kooprecht gebruik wenst te maken. Mr. Sakarya heeft in de brief daarnaast aangegeven dat hij uiterlijk twee maanden na 19 februari 2021 een bod van [naam eiser] ontvangt en dat indien een bod en de naam van een nieuwe taxateur uitblijven [naam eiser] nog eenmaal in de gelegenheid wordt gesteld de informatie aan te leveren, bij gebreke waarvan [naam eiser] in verzuim komt te verkeren en [naam gedaagde] zich het recht voorbehoud om het pand aan een derde te verkopen.
2.16.
[naam eiser] heeft opnieuw gevraagd om de documenten aan hem persoonlijk te verstrekken zodat hij een nieuwe taxateur kan inschakelen.
2.17.
Bij e-mailbericht van mr. Sakarya van 5 juli 2021 is aan mr. Blok een link verstrekt van waar de stukken waarover [naam gedaagde] beschikt door [naam eiser] zijn te downloaden.
2.18.
Bij e-mailbericht van 7 juli 2021 heeft mr. Blok aan mr. Sakarya bericht dat de toegezonden documenten niet compleet, niet accuraat en gedateerd zijn waardoor het [naam eiser] onmogelijk wordt gemaakt om van zijn kooprecht gebruik te maken. Mr. Blok heeft in het bericht aangekondigd een kort geding te starten.
2.19.
Tussen partijen lopen daarnaast verschillende procedures bij de Huurcommissie.
3..Het geschil
3.1.
[naam eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. [naam gedaagde] te veroordelen tot het verlenen van alle benodigde medewerking aan [naam eiser] om tot daadwerkelijke uitoefening van het kooprecht zoals opgenomen in de huurovereenkomst tussen partijen te komen door:
- alle vereiste documenten, waaronder in elk geval de bouwkundige rapportage en de rapportage van het bodemonderzoek, rechtstreeks aan [naam eiser] te overleggen;
- het op eerste verzoek van de door [naam eiser] te benoemen taxateur rechtstreeks aan [naam eiser] verstrekken van alle voor de taxatie benodigde bescheiden, zulks ter beoordeling van de betreffende taxateur;
- zich te onthouden van direct contact met de door [naam eiser] te benoemen taxateur;
- het respecteren en aanvaarden van de door de te benoemen taxateurs vast te stellen waarde, door deze als koopprijs te hanteren;
- alle handelingen die benodigde zijn om het kooprecht uit te oefenen, totdat op grond daarvan een koopovereenkomst is gesloten en levering heeft plaatsgevonden, dan wel [naam eiser] ondubbelzinnig te kennen heeft gegeven van de (verdere) uitoefening van het kooprecht af te zien;
een en ander op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per overtreding;
2. [naam gedaagde] te verbieden tot verkoop van de onroerende zaak waarop het kooprecht rust over te gaan, totdat op grond daarvan een koopovereenkomst is gesloten en levering heeft plaatsgevonden, dan wel [naam eiser] ondubbelzinnig te kennen heeft gegeven van de (verdere) uitoefening van het kooprecht af te zien, een en ander op straffe van een dwangsom van € 500.000,00.
3. [naam gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[naam gedaagde] voert verweer dat strekt tot onbevoegd verklaring van de voorzieningenrechter, dan wel tot niet-ontvankelijkheid van [naam eiser] in zijn vorderingen, dan wel tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van [naam eiser] in de proceskosten en de nakosten.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
Ten aanzien van de spoedeisendheid van de zaak
4.1.
Artikel 254 Rv bepaalt dat de voorzieningenrechter in spoedeisende zaken waarin, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening bij voorraad wordt vereist, bevoegd is om deze te geven. Van een spoedeisende zaak in vorenbedoelde zin is sprake als van de eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een eventuele bodemprocedure afwacht.
4.2.
De spoedeisendheid van de onderhavige zaak volgt uit de aard van de gevorderde voorziening. Het spoedeisend belang van [naam eiser] bij de gevorderde voorziening is ook niet door [naam gedaagde] betwist.
Ten aanzien van het gevorderde
4.3.
Vooropgesteld wordt dat de voorzieningenrechter zich bij de beoordeling van een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening – bij wijze van uitgangspunt – dient te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van een eventuele bodemprocedure. Dat betekent in dit geval dat de vorderingen alleen kunnen worden toegewezen als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een eventuele bodemprocedure wordt geoordeeld dat [naam gedaagde] alle benodigde medewerking aan [naam eiser] dient te verlenen om tot daadwerkelijke uitoefening van het kooprecht zoals opgenomen in de huurovereenkomst te komen.
4.4.
[naam eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat hij conform de huurovereenkomst met [naam gedaagde] beschikt over een recht van eerste koop. Om te kunnen beoordelen of hij van dit recht gebruik wil maken dient het pand aan de [adres 1] en [adres 2] te worden getaxeerd. [naam eiser] heeft gesteld dat hij niet beschikt over de vereiste documenten, waaronder de bouwkundige rapportage en de rapportage van het bodemonderzoek. Zonder deze stukken is geen enkele taxateur bereid gebleken de opdracht te aanvaarden. De documenten zijn dan ook nodig om tot een taxatie te kunnen komen. [naam eiser] heeft daarbij een gerechtvaardigd belang omdat hij pas dan kan beoordelen of hij gebruik wil maken van zijn eerste recht van koop.
4.5.
[naam gedaagde] stelt hiertegenover dat de voor de taxatie benodigde stukken reeds aan [naam eiser] ter hand zijn gesteld en dat [naam eiser] op basis van deze stukken een taxatie kan laten uitvoeren. [naam gedaagde] heeft hiermee reeds de benodigde medewerking verleend op grond waarvan [naam eiser] zijn kooprecht kan uitoefenen.
4.6.
De voorzieningenrechter oordeelt als volgt. Tussen partijen staat vast dat (namens) [naam gedaagde] op 5 juli 2021 een link aan [naam eiser] is toegestuurd die verwijst naar meerdere documenten. [naam gedaagde] heeft gesteld dat de bouwkundige rapportage en de rapportage van het bodemonderzoek eveneens via deze link zijn te downloaden. Volgens [naam eiser] leidt de link wel naar een aantal documenten, maar niet naar de rapportages. Het had op de weg van [naam eiser] gelegen om in reactie op de toegezonden link duidelijk aan [naam gedaagde] mede te delen dat de rapportages, die voor [naam eiser] kennelijk cruciaal zijn, ontbraken. Dat is niet gebeurd. Er is slechts aangevoerd dat niet alle documenten zouden zijn verstrekt zonder dit nader te specificeren. Nu niet in geschil is dat [naam eiser] over de rapportages moet kunnen beschikken en [naam gedaagde] ter zitting te kennen heeft gegeven bereid te zijn de rapportages te verstrekken aan [naam eiser], wordt [naam gedaagde] daartoe veroordeeld.
4.7.
Een dwangsom is bedoeld als prikkel tot nakoming. Nu [naam gedaagde] te kennen heeft gegeven vrijwillig de rapportages aan [naam eiser] te verstrekken ziet de voorzieningenrechter voor het opleggen van een dwangsom geen aanleiding.
4.8.
Opmerking verdient voorts dat het in de rede ligt dat de noodzakelijke aanvullende documenten door [naam gedaagde] worden verstrekt, zodra [naam eiser] een taxateur heeft aangewezen en deze taxateur heeft gespecificeerd welke stukken noodzakelijk zijn om de taxatie te kunnen verrichten. De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding om de daartoe strekkende vordering reeds thans toe te wijzen. Daarvoor is de vordering onvoldoende bepaald. Ook de overige vorderingen onder I zullen worden afgewezen. Deze zijn onvoldoende specifiek om op straffe van verbeurte van een dwangsom aan [naam gedaagde] op te leggen, dan wel heeft [naam eiser] daarbij onvoldoende belang.
4.9.
[naam eiser] heeft daarnaast gevorderd om [naam gedaagde] te verbieden tot verkoop van het pand waarop het kooprecht rust over te gaan. Overwogen wordt als volgt. Voor wat betreft het recht van koop dat is genoemd in artikel 7.3 van de huurovereenkomst heeft [naam eiser] niet meer rechten dan hij aan de bepalingen van de huurovereenkomst kan ontlenen. De wijze waarop het recht van koop dient te worden uitgeoefend is vastgelegd in artikel 9.2 van de huurovereenkomst onder de bijzondere bepalingen. Hetgeen [naam eiser] vordert ten aanzien van een verbod tot verkoop aan een derde door [naam gedaagde] gaat veel verder dan de rechten die hij aan de huurovereenkomst op dit punt kan ontlenen. De vordering wordt om die reden afgewezen.
Ten aanzien van de proceskosten
4.10.
Over de proceskosten wordt het volgende overwogen. Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen en de onduidelijke communicatie met betrekking tot het al dan niet verstrekt zijn van de documenten aan beide partijen te wijten is, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
5..De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [naam gedaagde] om de bouwkundige rapportage en de rapportage van het bodemonderzoek binnen twee weken na betekening van dit vonnis aan [naam eiser] te verstrekken,
5.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.3.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman. Het is ondertekend door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 14 september 2021.
2180/1729