Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8935480 CV EXPL 20-46547
uitspraak: 23 juli 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
de stichting
Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. R.P. Groot te IJmuiden.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘SOR’ en ‘[gedaagde]’.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
• de dagvaarding van 15 december 2020, met producties;
• de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties;
• de conclusie van repliek tevens conclusie van antwoord in reconventie;
• de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie, met producties;
• de akte houdende uitlatingen producties van de zijde van SOR.
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
[gedaagde] huurt van SOR de woonruimte aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’ en/of ‘de woning’), tegen een huurprijs van laatstelijk € 749,04 per maand, welk bedrag bij vooruitbetaling dient te worden voldaan. Daarvoor bedroeg de maandelijkse huurprijs € 731,90.
3..De vordering en het verweer in conventie
3.1
SOR vordert – na vermindering van eis - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- dat verklaard wordt voor recht dat de maandelijkse huurprijs voor de woning per 1 juli 2020 € 749,04 bedraagt en dat [gedaagde] gehouden is de overeengekomen huurprijs vanaf die datum te voldoen;
- dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling aan SOR van € 101,29, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 51,42 vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
- met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2
SOR legt - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aan haar vordering ten grondslag
.
.
Uit hoofde van de huurovereenkomst is [gedaagde] gehouden tot betaling van de verschuldigde huur. Bij brief van 24 april 2020 is een huurverhoging aangezegd, inhoudende dat de maandelijkse huur vanaf 1 juli 2020 € 749,04 per maand zou gaan bedragen in plaats van € 731,90. [gedaagde] heeft zich naar aanleiding van deze brief niet tot de huurcommissie gewend, waardoor hij wordt geacht de voorgestelde huurverhoging met ingang van 1 juli 2020 met SOR te zijn overeengekomen. [gedaagde] heeft de huurverhoging pas vanaf 1 oktober 2020 betaald, waardoor een huurachterstand van € 51,42 is ontstaan. Aangezien [gedaagde] ondanks sommatie niet tot volledige betaling van de huurachterstand is overgegaan, is hij tevens wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten verschuldigd geworden.
3.3
[gedaagde] is het niet eens met de vordering van SOR. Hij voert daartegen aan dat hij voornoemde brief van 24 april 2020 niet heeft ontvangen en daarop dus niet heeft kunnen reageren. Pas op 8 juli 2020 heeft [gedaagde] kennis genomen van de huurverhoging, die daarom pas kan ingaan per 1 oktober 2020. De huurverhoging over de periode oktober tot en met december 2020 is op 23 december 2020 betaald. Er is daarom geen sprake meer van een huurachterstand.
4..De vordering en het verweer in reconventie
4.1
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, SOR te veroordelen tot herstel van de gebreken, te weten de tocht bij de ramen van zijn woonkamer en slaapkamer, met veroordeling van SOR in de kosten van het geding, alsmede de nakosten.
4.2
[eiser] legt - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aan zijn vordering ten grondslag. Op 19 november 2020 heeft [eiser] SOR verzocht om isolerende maatregelen in het gehuurde te nemen vanwege tocht bij de ramen in de woon- en slaapkamer. Dit verzoek is door SOR afgewezen. Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW Pro is SOR echter verplicht voornoemde gebreken te herstellen.
4.3
SOR is het niet eens met de vordering van [eiser]. Zij voert daartegen aan dat er geen sprake is van een gebrek. [eiser] heeft de woning geaccepteerd met ramen van dubbel-/isolatieglas, ventilatiesuskasten. Voorts wordt er 24 uur per dag lucht afgezogen via een strangafzuiger op het dak, die driemaal per dag automatisch op een hogere stand gaat. Dit is noodzakelijk om de woning voldoende te ventileren en van schone lucht te voorzien. Op momenten waarop de woning niet wordt geventileerd dient [eiser] de schuiven van de roosters boven de ramen te sluiten.
5..De beoordeling
In conventie
5.1
Tussen partijen is in geschil met ingang van welke datum de huurverhoging naar € 749,04 is ingegaan.
5.2
Op grond van het bepaalde in artikel 7:252 lid 1 BW Pro dient een voorstel tot wijziging van de huurprijs tenminste 2 maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging schriftelijk te worden gedaan. Als de huurder het niet eens is met dit voorstel, dan kan hij de huurcommissie - binnen 4 maanden nadat de verhoging van de huurprijs blijkens het voorstel van de verhuurder in had moeten gaan – verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel (artikel 7:253 lid 2 BW Pro). Vaststaat dat [gedaagde] van deze mogelijkheid geen gebruik heeft gemaakt.
5.3
SOR heeft een brief van 24 april 2020 overgelegd waarin zij aangeeft per 1 juli 2020 de huurprijs met 3% te verhogen. [gedaagde] betwist de ontvangst van deze brief. Ingevolge artikel 3:37 lid 3 BW Pro geldt dat een tot een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, om haar werking te hebben, die persoon moet hebben bereikt (de zogenaamde ontvangsttheorie). Met betrekking tot een schriftelijke verklaring geldt als uitgangspunt dat deze de geadresseerde heeft bereikt, indien zij door hem is ontvangen. Indien de ontvangst van de verklaring wordt betwist, zoals in het onderhavige geval, dient SOR als afzender feiten of omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit blijkt dat de brief wel degelijk door haar is verzonden en dat de verklaring door de geadresseerde is ontvangen, bijvoorbeeld door een verzendbewijs van een aangetekende brief. Dit heeft zij echter niet gedaan, waardoor niet is komen vast te staan dat [gedaagde] de brief van 24 april 2020 heeft ontvangen.
5.4
De ontvangst van de aangetekende brief van 8 juli 2020 waarin SOR de huurverhoging per 1 juli 2020 aanzegt is door [gedaagde] erkend. Bij gebreke van een verzoek van [gedaagde] aan de huurcommissie als bedoeld in artikel 7:253 lid 2 BW Pro, wordt [gedaagde] ingevolge artikel 7:253 lid 3 BW Pro geacht de voorgestelde verhoging van de huurprijs met SOR te zijn overeengekomen, met dien verstande dat de huurverhoging niet is ingegaan op 1 juli 2020, maar – gelet op de minimaal in acht te nemen termijn van 2 maanden zoals voorgeschreven in artikel 7:252 lid 1 BW Pro – op 1 oktober 2020. Pas vanaf deze laatstgenoemde datum is [gedaagde] gehouden de nieuwe huurprijs van € 749,04 per maand te betalen. De gevorderde verklaring voor recht wordt daarom afgewezen.
5.5
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] de door SOR gevorderde bedragen aan huurverhoging over de periode van 1 juli 2020 tot 1 oktober 2020 niet verschuldigd is. Er is daarom geen sprake van een huurachterstand, waardoor ook dit deel van de vordering wordt afgewezen. De daarmee samenhangende vordering tot betaling van de wettelijke rente wordt eveneens afgewezen.
5.6
SOR maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Dit deel van de vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Aangezien de vordering tot betaling van de huurachterstand over de maanden juli tot en met september 2020 is afgewezen, is SOR in de door haar overgelegde aanmaning van 19 oktober 2020 uitgegaan van een hoger bedrag aan hoofdsom dan op dat moment verschuldigd was. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen daarom worden afgewezen.
5.7
Vaststaat dat ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding een huurachterstand bestond en dat deze achterstand pas nadien is afgelost. [gedaagde] is dus terecht gedagvaard en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van SOR worden vastgesteld op € 124,- aan griffierecht, € 102,96 aan dagvaardingskosten en € 74,- aan salaris voor de gemachtigde (twee punten à € 37,-).
In reconventie
5.8
Tussen partijen is in geschil of sprake is van gebreken aan het gehuurde die op grond van artikel 7:206 lid 1 BW Pro door SOR hersteld dienen te worden.
5.9
SOR heeft het bestaan van gebreken gemotiveerd betwist. Het ligt daarop op de weg van [eiser] om zijn stellingen nader te onderbouwen. Van deze mogelijkheid heeft [eiser] echter geen gebruik gemaakt. Aangezien hij in het geheel niet meer heeft gereageerd op de gemotiveerde betwisting van SOR, wordt de vordering in reconventie als onvoldoende onderbouwd afgewezen.
5.1
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van SOR worden vastgesteld op € 75,- aan salaris voor de gemachtigde (één punt à € 75,-).
6..De beslissing
De kantonrechter
:
:
In conventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van SOR vastgesteld op € 124,- aan griffierecht, € 102,96 aan dagvaardingskosten en € 74,- aan salaris voor de gemachtigde;
In reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van SOR vastgesteld op € 75,- aan salaris voor de gemachtigde;
In conventie en in reconventie
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. Kemp-Randewijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
43416