Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8883858 \ CV EXPL 20-42052
uitspraak: 8 oktober 2021 (bij vervroeging)
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Kingfisher Real Estate B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. J.A. van Emden (Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders), te Eindhoven,
tegen
[gedaagde], h.o.d.n. [handelsnaam],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. J.F. Cheung, te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “Kingfisher” respectievelijk “[gedaagde]”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 18 november 2020, met productie;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, met producties;
- het tussenvonnis van 29 maart 2021, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de door Kingfisher ten behoeve van de mondelinge behandeling in het geding gebrachte producties;
- de akte zijdens [gedaagde], met producties;
- de antwoordakte zijdens Kingfisher, met producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 mei 2021. Namens de gemachtigde van Kingfisher is mr. J.A. van Emden verschenen. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door [naam] (tolk) en bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bij vervroeging bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1.
Tussen (de rechtsvoorgangster van) Kingfisher als verhuurder en [gedaagde] als huurster bestond met ingang van 1 januari 2016 een huurovereenkomst met betrekking tot de
bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde).
2.2.
Artikel 30.1 van de toepasselijke algemene voorwaarden luidt als volgt:
“In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen.
De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000.
Artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, zijn daarmee tussen partijen niet van toepassing.”
2.3.
[gedaagde] exploiteerde in het gehuurde een Chinees-Indisch restaurant.
2.4.
De huurprijs per maand bedroeg laatstelijk € 4.065,28 per maand. [gedaagde] heeft voor de maand mei 2020 een bedrag van € 398,83 aan huur voldaan. Sindsdien heeft zij geen huurpenningen meer betaald aan Kingfisher.
2.5.
[gedaagde] heeft de huurovereenkomst per aangetekende brief d.d. 4 september 2020 opgezegd per 31 oktober 2020. Kingfisher heeft de opzegging niet geaccepteerd.
2.6.
In de tussen partijen gesloten en door partijen ondertekende huurbeëindigingsovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“B. De huurovereenkomst is ingegaan per
1 januari 2016voor een aanvankelijke duur van
3 maanden. Na deze eerste termijn is de huurovereenkomst verlengd tot
31 december 2020en is de huur niet opgezegd door huurder.
1 januari 2016voor een aanvankelijke duur van
3 maanden. Na deze eerste termijn is de huurovereenkomst verlengd tot
31 december 2020en is de huur niet opgezegd door huurder.
(…)
1.1
Partijen beëindigen de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per
15 januari 2021(…)”
15 januari 2021(…)”
2.7.
[gedaagde] heeft het gehuurde op 15 januari 2021 opgeleverd aan Kingfisher en per diezelfde datum haar eenmanszaak verkocht aan de nieuwe huurder van het gehuurde.
3..Het geschil in conventie
3.1.
Kingfisher heeft, na vermindering van haar eis, gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot € 12.253,72 aan achterstallige huurpenningen en € 2.840,64 aan buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Aan haar vordering heeft Kingfisher, naast de hiervoor genoemde vaststaande feiten –zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
3.2.1.
[gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Na aftrek van de afrekening servicekosten over 2019 ad € 1.843,97 en verzilvering van de bankgarantie ad € 11.524,02 bedraagt de huurachterstand tot en met 15 januari 2021 € 20.513,77. Hierop brengt zij een bedrag in mindering in verband met een aan [gedaagde] te verlenen huurkorting wegens de coronacrisis, zodat de huurachterstand € 12.253,72 bedraagt.
3.2.2.
Kingfisher zag zich door de wanbetaling genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven. De buitengerechtelijke incassokosten die Kingfisher heeft gemaakt, bedragen € 2.840,64. Primair is [gedaagde] dit bedrag verschuldigd op grond van artikel 30.1 van de toepasselijke huurvoorwaarden en subsidiair op grond van het bepaalde in artikel 6:96 lid 2 onder b en c BW.
3.3.
Het verweer van [gedaagde] strekt tot (gedeeltelijke) afwijzing van de vorderingen van Kingfisher, met compensatie van de proceskosten. Daartoe heeft zij het volgende aangevoerd.
3.3.1.
In de huurovereenkomst is in artikel 3.4 opgenomen dat opzegging plaatsvindt tegen ieder tijdstip met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste twee weken. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst met haar brief d.d. 4 september 2020 rechtsgeldig opgezegd per 31 oktober 2020. De huurvordering die ziet op de maanden november, december 2020 en januari 2021 houdt om die reden geen stand.
3.3.2.
[gedaagde] is geen buitengerechtelijke kosten verschuldigd, omdat de verrichte werkzaamheden slechts betrekking hebben op de introductie van de procedure. [gedaagde] moet bovendien worden aangemerkt als een consument. Hierdoor zijn de voorwaarden van artikel 6:96 lid 6 BW van toepassing. Kingfisher heeft geen veertiendagenbrief in het geding gebracht die voldoet aan alle cumulatieve vereisten van artikel 6:96 lid 6 BW.
3.3.3.
Kingfisher heeft geen rekening gehouden met de omstandigheden en de situatie waarin [gedaagde] zich heeft bevonden. Dit is een omstandigheid die maakt dat bij een toewijzend vonnis, gedeeltelijke compensatie van de proceskosten ex artikel 237 lid 5 Rv op zijn plaats is.
4..Het geschil in reconventie
4.1.
Zoals met partijen ter zitting besproken, verstaat de kantonrechter dat [eiseres] in reconventie wijziging van de huurprijs vordert met ingang van 1 maart 2020 tot en met primair 31 oktober 2020 en subsidiair tot en met 15 januari 2021, met veroordeling van Kingfisher in de proceskosten, waaronder de nakosten en vermeerderd met de wettelijke rente.
4.2.
[eiseres] heeft daaraan – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
4.2.1.
Door de gevolgen van de coronamaatregelen heeft [eiseres] vanaf mei 2020 geen huur meer kunnen betalen. Ondanks dat [eiseres] nog open was voor afhaal, was dit niet voldoende om het hoofd boven water te houden. In de periode van 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 en in de periode van 15 oktober 2020 tot en met 15 januari 2021 heeft [eiseres] het gehuurde niet kunnen gebruiken volgens de overeengekomen bestemming. Ook in de tussenliggende periode zorgden de 1,5 meter regel en de maatregel dat maximaal 30 personen aanwezig mochten zijn in het restaurant voor een ernstige beperking in de capaciteit van het gehuurde. De coronacrisis met alle gevolgen van dien zijn voor [eiseres] volledig onvoorzienbaar geweest. Daarmee zijn de omstandigheden niet door partijen in de huurovereenkomst voorzien. Op grond van artikel 6:258 BW vordert [eiseres] wijziging van de huurvoorwaarden met ingang van 1 maart 2020. Gelet op de financiële gegevens van [eiseres] zijn de coronamaatregelen van invloed geweest op de omzet.
4.2.2.
Na de mondelinge behandeling heeft [eiseres] een nieuw overzicht van de huurprijsvermindering in het geding gebracht. Volgens [eiseres] bedraagt de huurkorting € 9.004,53 berekend tot en met 31 oktober 2020 en € 12.520,48 berekend tot en met 15 januari 2021.
4.3.
Kingfisher heeft aangegeven dat zij bereid is om gedeeltelijk mee te gaan in de door [eiseres] verzochte huurkorting. Om die reden heeft Kingfisher haar vordering in conventie verminderd tot € 12.253,72 aan huurachterstand. Bij de berekening van de huurprijsvermindering dient volgens Kingfisher rekening te worden gehouden met de omzetstijging in de maand augustus 2020.
5..De beoordeling
5.1.
Gelet op de samenhang tussen de beide vorderingen in conventie en reconventie ziet de kantonrechter aanleiding deze gezamenlijk te behandelen.
Einddatum huurovereenkomst
5.2.
Tussen partijen is allereerst in geschil of de huurovereenkomst per 31 oktober 2020, door middel van de opzegging door [gedaagde], of per 15 januari 2021, door middel van de huurbeëindigingsovereenkomst, is beëindigd. Volgens [gedaagde] heeft Kingfisher haar opzegging per 31 oktober 2020 ten onrechte niet geaccepteerd, omdat haar opzegging conform artikel 3.4 van de huurovereenkomst is geschied. De kantonrechter verwerpt dit verweer van [gedaagde]. Vast staat immers dat partijen na de opzegging van [gedaagde] een huurbeëindigingsovereenkomst hebben gesloten met 15 januari 2021 als einddatum van de huurovereenkomst. Dat kan de kantonrechter niet rijmen met de stelling van [gedaagde] dat de huurovereenkomst per 31 oktober 2021 door haar opzegging is geëindigd. Bovendien staat vast dat [gedaagde] het gehuurde pas op 15 januari 2021 heeft opgeleverd. Gelet op die omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de huurovereenkomst door middel van de huurbeëindigingsovereenkomst op 15 januari 2021 is geëindigd en [gedaagde] aldus tot die datum huurpenningen verschuldigd is aan Kingfisher. De kantonrechter komt daarmee niet toe aan de vraag of de opzegging van [gedaagde] per 31 oktober 2020 rechtsgeldig is geschied.
Huurprijsvermindering op grond van onvoorziene omstandigheden
5.3.
In lijn met de heersende jurisprudentie, waaronder het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 14 september 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:2604) en de uitspraken van de kantonrechter te Alkmaar van 21 oktober 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:8300) en de kantonrechter te Den Haag van 21 januari 2021 (ECLI:NL:RBDHA:2021:461) is de kantonrechter van oordeel dat de beperkende overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW opleveren. Er bestaat geen aanleiding aan te nemen dat partijen een gezondheidscrisis van deze omvang, met ingrijpende overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde ernstig belemmeren of onmogelijk maken, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad.
5.4.
Vervolgens ligt ter beoordeling de vraag voor of de coronacrisis van dien aard is dat Kingfisher naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst voor wat betreft de huurbetalingsverplichting mag verwachten. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend en overweegt daartoe als volgt. De kern van het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden is dat sprake moet zijn van een fundamentele verstoring van het evenwicht van de overeenkomst en daarvan is in dit geval sprake. Kingfisher heeft het gehuurde feitelijk wel beschikbaar gesteld, maar [gedaagde] kon het gehuurde niet, althans niet in volle omvang, exploiteren zoals was afgesproken in de huurovereenkomst. De verhouding tussen de prestatie van de verhuurder (terbeschikkingstelling van het gehuurde als winkelruimte ten behoeve van een Chinees-Indisch restaurant) en de tegenprestatie van de huurder (betaling van de huur) is daarmee uit balans geraakt. Een herstel van dat evenwicht kan worden bereikt doordat de kantonrechter op de voet van artikel 6:258 BW de overeenkomst gedeeltelijk wijzigt of ontbindt. Concreet betekent dit dat aan [gedaagde] een huurkorting moet worden toegekend die evenredig is aan het verlies van huurgenot doordat zij minder gebruik heeft kunnen maken van het gehuurde.
Formule berekenen huurkorting
5.5.
De kantonrechter acht het redelijk om als uitgangspunt voor de huurprijsvermindering het percentage omzetverlies te nemen. Dit omzetverlies is immers ‘de pijn’ die door [gedaagde] als gevolg van de coronamaatregelen wordt geleden. Die pijn moet vervolgens omgezet worden naar een percentage en, als percentage toegepast op de huurprijs, gelijk over partijen worden verdeeld. De huurkorting kan derhalve berekend worden aan de hand van de volgende formule: huurkorting = huurprijs x percentage omzetdaling x 0,5.
Periode waarover de huurkorting berekend wordt
5.6.
Het gaat [gedaagde] wat de huurprijsvermindering betreft om de periode 1 maart 2020 tot en met 15 januari 2021. De kantonrechter zal de huurkorting echter berekenen vanaf 15 maart 2020, zijnde de eerste dag van de eerste lockdown. Aangezien Kingfisher zich niet heeft verzet tegen huurprijsvermindering over de periode van 1 juni 2020 tot en met 14 oktober 2020 (de periode tussen de eerste en de tweede lockdown) en de kantonrechter uit de overgelegde stukken opmaakt dat ook in deze periode gemiddeld genomen sprake is geweest van een omzetverlies van meer dan 30%, zal de kantonrechter de huurkorting ook berekenen over de periode 1 juni 2020 tot en met 14 oktober 2020. De omzetdaling over deze periode is zodanig dat moet worden aangenomen dat er een causaal verband bestaat tussen de omzetdaling en de coronacrisis. Wel heeft Kingfisher terecht opgemerkt dat bij het berekenen van de omzetdaling ook rekening dient te worden gehouden met de omzetstijging in de maand augustus 2020.
5.7.
Om de huurprijsvermindering te kunnen berekenen, moet de omzet in de maanden in 2020 vergeleken worden met de omzet in dezelfde maanden in 2019 en voor januari 2021 met de omzet in januari 2020. De kantonrechter merkt op dat [gedaagde] geen financiële cijfers over januari 2021 heeft overgelegd, maar bloot heeft gesteld dat er sprake is van een omzetverlies van 100%. Kingfisher heeft dat niet betwist, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid van deze stelling van [gedaagde].
Percentage omzetdaling
5.8.
Dan komt de kantonrechter toe aan de berekening van de huurkorting. Uit de door [gedaagde] overgelegde stukken volgt dat [gedaagde] over de periode 15 maart 2019 tot en met 15 januari 2020 een omzet heeft behaald van € 138.815,95. Over dezelfde periode in 2020/2021 behaalde [gedaagde] een omzet van € 53.323,50. Partijen zijn het erover eens dat bij het bepalen van de omzet in de coronaperiode rekening moet worden gehouden met de door [gedaagde] ontvangen Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] in totaal een bedrag van € 4.616,27 heeft ontvangen aan TVL. Dit bedrag dient te worden opgeteld bij de behaalde “coronaomzet” in 2020. Dat maakt een bedrag van € 57.939,77. Het percentage waarmee de omzet in voornoemde periode is gedaald, bedraagt daarmee 58,26%.
Huurkorting
5.9.
De totale huurprijs over de periode 15 maart 2020 tot en met 15 januari 2021 bedraagt blijkens de onweersproken inhoud van de stukken € 40.079,49 (2,5 keer € 3.853,93, 7 keer € 4.065,28 plus € 1.987,70 over de eerste helft van januari 2021). De huurkorting dient, conform de formule onder 5.5, als volgt berekend te worden: € 40.079,49 x 58,26% x 0,5 = € 11.675,15. In reconventie zal de kantonrechter derhalve de huurovereenkomst wijzigen in die zin dat over de periode van 15 maart 2021 tot en met 15 januari 2021 de totaal verschuldigde huurprijs € 28.404,34 bedraagt (€ 40.079,49 - € 11.675,15).
Toewijsbare huurachterstand
5.10.
[gedaagde] heeft niet betwist dat na aftrek van de afrekening servicekosten 2019 en de bankgarantie nog een huurachterstand resteerde van € 20.513,77. Van dit bedrag dient de hiervoor onder 5.9 berekende huurkorting te worden afgetrokken. De huurachterstand berekend tot en met 15 januari 2021 bedraagt dan nog een bedrag ter hoogte van € 8.838,62. Dit bedrag zal de kantonrechter derhalve aan huurachterstand in conventie toewijzen.
Buitengerechtelijke kosten
5.11.
Kingfisher maakt voorts aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] op dit punt is dat zij aangemerkt dient te worden als een consument en een veertiendagenbrief ontbreekt, waardoor zij geen vergoeding voor buitengerechtelijke kosten verschuldigd is. Artikel 6:96 lid 6 BW bepaalt kort gezegd dat een schuldenaar die een natuurlijk persoon is, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, slechts een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten verschuldigd kan worden na het versturen van een zogenaamde veertiendagenbrief. De kantonrechter begrijpt uit het verweer van [gedaagde] dat zij zich op het standpunt stelt dat zij als huurster niet handelde in de uitoefening van haar bedrijf, omdat het niet tot haar gebruikelijke werkzaamheden behoort om een bedrijfspand te huren. De kantonrechter verwerpt dit verweer van [gedaagde]. De huurovereenkomst is [gedaagde] immers aangegaan ten behoeve van de exploitatie van haar Chinees-Indische restaurant. Dat het aangaan van een huurovereenkomst geen dagelijkse bezigheid is van een ondernemer als [gedaagde], maakt nog dat dat zij daarbij niet heeft gehandeld in de uitoefening van haar bedrijf.
5.12.
De verschuldigdheid van de buitengerechtelijke incassokosten wordt dan ook beoordeeld aan de hand van de eisen die gelden voor een handelspartij. Partijen zijn in de algemene bepalingen een vergoeding van buitengerechtelijk kosten overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt. Kingfisher heeft niet onderbouwd dat en waarom in dit geval een hoger bedrag dan in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten genoemde bedrag redelijk is. Weliswaar heeft [gedaagde] aangevoerd dat de verrichte werkzaamheden slechts betrekking hebben op de introductie van de procedure, maar zij heeft niet weersproken dat zij door en namens Kingfisher is aangemaand tot betaling van de huurachterstand. De vergoeding waar aanspraak op kan worden gemaakt zal dan ook - gelet op de toegewezen huurprijsvermindering - worden berekend aan de hand van de toewijsbare hoofdsom. Dit betekent dat een bedrag ter hoogte van € 988,49 aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen. Dit bedrag is inclusief BTW, aangezien Kingfisher bij dagvaarding onweersproken heeft gesteld dat zij de BTW niet kan verrekenen.
Proceskosten
5.13.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat de situatie waarin zij zich bevond aanleiding moet zijn om de proceskosten gedeeltelijk te compenseren. Echter, heeft Kingfisher reeds per mail van 26 mei 2020 [gedaagde] verzocht om financiële informatie aan te leveren over de impact van de coronacrisis, maar heeft [gedaagde] pas in deze procedure inzicht gegeven in haar omzetcijfers, zodat er voor Kingfisher ook nier eerder aanleiding was een huurkorting te verlenen. Tegen deze achtergrond zal de kantonrechter [gedaagde] veroordelen in de proceskosten in conventie en de proceskosten in reconventie compenseren, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
6..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
veroordeelt [gedaagde] om aan Kingfisher te betalen € 8.838,62 aan achterstallige huur berekend tot en met 15 januari 2021 en € 988,49 aan buitengerechtelijke kosten;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van Kingfisher begroot op € 1.098,96 aan verschotten en € 777,50 aan salaris voor de gemachtigde;
in reconventie
wijzigt de huurovereenkomst in die zin dat over de periode van 15 maart 2020 tot en met 15 januari 2021 de totaal verschuldigde huurprijs € 28.404,34 bedraagt;
compenseert de proceskosten aldus dat partijen elk de eigen kosten dragen;
in conventie en reconventie
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
49039