Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/625574 / KG ZA 21-801
Vonnis in kort geding van 11 oktober 2021
in de zaak van
[naam eiseres 1],
wonende te [woonplaats eiseres],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. J.J.A. Bosch te Rotterdam,
tegen
[naam gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. C.H. Bijvank te Rotterdam.
Partijen worden hierna [naam eiseres 1] en [naam gedaagde] genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 september 2021;
- de 14 producties van [naam eiseres 1];
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie;
- de 57 pagina’s aan producties en een usb-stick met beeldmateriaal van [naam gedaagde];
- de mondelinge behandeling op 1 oktober 2021;
- de pleitnota van [naam eiseres 1].
1.2.
Aan het einde van de zitting hebben beide partijen ermee ingestemd dat de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.
De voorzieningenrechter heeft [naam eiseres 1] in de gelegenheid gesteld uiterlijk
4 oktober 2021 te reageren op de door [naam gedaagde] overgelegde usb-stick met beeldmateriaal. Bij brief van 4 oktober 2021 heeft de advocaat van [naam eiseres 1] die reactie gegeven. In die brief verzoekt hij de voorzieningenrechter te besluiten dat [naam eiseres 1] tot de datum van het vonnis met rust wordt gelaten door [naam gedaagde].
1.3.
Daarop is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
Op 25 januari 2021 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten voor de duur van 6 maanden, op grond waarvan [naam gedaagde] een kamer in het pand gelegen aan de [adres] verhuurt aan [naam eiseres 1] tegen een huurprijs van
€ 700,- per maand.
2.2.
Op 25 juni 2021 heeft [naam gedaagde] het volgende WhatsApp-bericht verzonden aan [naam eiseres 1]:
“Dear [naam eiseres 1]. As you aware your contract is ending on 25 July 2021. So as I told you today in person I am not extending the contract and have plans to move in myself. So the key will be collected on 25 july at 12:00. Wish you all the best”
2.3.
[naam eiseres 1] heeft niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst en heeft haar advocaat ingeschakeld, waarna tussen partijen c.q. hun advocaten correspondentie heeft plaatsgevonden.
2.4.
Bij brief van 18 augustus 2021 heeft [naam gedaagde] aan [naam eiseres 1] onder meer het volgende medegedeeld:
“(…)
On 24 June I gave you the notice in person and sent you a written reminder about the end of tenancy. To my great surprise you decided to reside in the property after the end of the contract and refused to submit the key to my son as I was away.
You know very well that the contract could never be extended as you didn't obey the contract regulations and caused too many damages to the property and alienated and threatened other tenants. Due to your absurd behaviour 2 of tenants terminated their contract as they could not stand the situation in the apartment. This means for me the loss of income which I will claim from you.
Now I demand that you leave the apartment within14 calendar days.
If you stay the rent will be increased to1.300 Euro per calendar month from 25 July 2021.
The room that you used is considered uninhabitable due to the damages you caused and need to be completely renovated.
(…)”
2.5.
Bij brief van 26 augustus 2021 heeft de advocaat van [naam eiseres 1] aan [naam gedaagde] onder meer het volgende geantwoord:
“(…)
Mevrouw [naam eiseres 1] ontkent uw klachten voor zover zij uw klachten niet uitdrukkelijk erkend. Zij ontkent het veroorzaken van elke vorm van overlast en ontbreken van goed huurderschap. Ook het wegnemen van goederen of het aanrichten van schade aan de eigendommen van derden of van u als verhuurder wordt door haar ontkent. Anders dan u in uw mail stelt heeft er geen waarschuwingsgesprek plaatsgevonden.
[naam eiseres 1] is op 11 augustus 2021 door u en twee medewerkers met geweld uit haar kamer gezet en moet nu overnachten in de gemeenschappelijke ruimte van uw woning. Voor de mishandeling en de gevolgen daarvan houdt zij u en uw organisatie aansprakelijk.
De intentie van partijen bij het aangaan van de overeenkomst was om een huurovereenkomst voor langere duur te hebben. Cliënte heeft de opzegging van 24 juni 2021 niet geaccepteerd. Zij acht een verlenging van de huur met ten minste één jaar en het liefst onbepaalde tijd gewenst.
Aan de andere kant lijkt u met een verlening van de huur in te stemmen. U hebt de huurbetaling voor augustus geaccepteerd. Ook biedt u in uw brief van 18 augustus 2021 aan de huur te verlengen maar tegen een hogere huurprijs. De verlenging wordt geaccepteerd, de hogere huurprijs niet.
Cliënte wenst binnen drie dagen toegang tot haar kamer te krijgen en toegang tot haar eigendommen Het betreft in ieder geval vier dozen met eigendommen, een aanzienlijke hoeveelheid kleding, cosmetica waaronder dure parfum en sieraden.
(…)”
2.6.
Sinds medio augustus 2021 heeft [naam eiseres 1] geen toegang meer tot de door haar gehuurde kamer en verblijft zij in de woonkamer van het pand.
3..Het geschil in conventie
3.1.
[naam eiseres 1] vordert – na eiswijziging ter zitting – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [naam gedaagde] te veroordelen:
- om [naam eiseres 1] binnen twee dagen na betekening van het vonnis toe te laten tot haar kamer aan het [adres], op straffe van een dwangsom van € 200,- per dag tot een maximum van € 12.000,-;
- om aan [naam eiseres 1] binnen twee dagen na betekening van het vonnis te retourneren haar goederen zoals weergegeven op de lijst van 14 september 2021 (productie 8 van [naam eiseres 1]), op straffe van een dwangsom van € 300,- per dag tot een maximum van € 7.000,-;
- tot betaling aan [naam gedaagde] van € 464,- exclusief btw aan buitengerechtelijke kosten.
3.2.
[naam gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..Het geschil in reconventie
4.1.
[naam eiseres 2] vordert – na eiswijziging ter zitting – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [naam verweerster] te veroordelen:
I. om binnen twee weken na betekening van het vonnis de woning aan het [adres] te ontruimen, ontruimd te houden, te verlaten en geheel leeg en bezemschoon aan [naam eiseres 2] ter vrije en algehele beschikking te stellen onder afgifte van de sleutels aan [naam eiseres 2], welke ontruiming zo nodig door de gerechtsdeurwaarder bewerkstelligd dient te worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
II. tot betaling aan [naam eiseres 2] van een bedrag van € 1.400,- als gebruiksvergoeding voor het zonder titel verblijven in het gehuurde, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
III. tot betaling aan [naam eiseres 2] van een bedrag van € 3.475,- als voorschot op de schadevergoeding uit hoofde van onrechtmatige daad, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
IV. tot betaling aan [naam eiseres 2] van de wettelijke rente over alle toe te wijzen bedragen vanaf het tijdstip van opeisbaarheid van elk bedrag tot aan de dag der algehele voldoening.
4.2.
[naam verweerster] voert verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5..De beoordeling in conventie
5.1.
Aan het verzoek van [naam eiseres 1] om een voorlopige voorziening te treffen (naar de voorzieningenrechter begrijpt voor de duur van het geding), door [naam gedaagde] te gebieden [naam eiseres 1] tot de datum van het vonnis met rust te laten, wordt voorbijgegaan. Met het wijzen van dit vonnis heeft [naam eiseres 1] geen belang meer bij een dergelijke voorziening.
5.2.
In geschil is de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd met ingang van 25 juli 2021.
5.3.
Voldoende aannemelijk is dat sprake is van een huurovereenkomst voor de duur van 6 maanden. De stelling van [naam eiseres 1] dat partijen de intentie hadden een huurovereenkomst voor langere tijd aan te gaan, is door [naam gedaagde] betwist, vindt geen steun in de ondertekende huurovereenkomst en is overigens eigenlijk niet door [naam eiseres 1] onderbouwd.
5.4.
In artikel 7:271 lid 1 BW is bepaald dat een huurovereenkomst voor een niet-zelfstandige huurwoning van vijf jaar of korter (zoals hier aan de orde) niet hoeft te worden opgezegd, maar dat deze eindigt wanneer de termijn waarvoor de overeenkomst is aangegaan, is verstreken. Hiervoor is wel vereist dat de verhuurder vóór afloop van de huurovereenkomst de huurder schriftelijk informeert dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum eindigt. De schriftelijke kennisgeving moet ten minste drie maanden en minimaal één maand voor het verstrijken van de bepaalde duur zijn gedaan. Als de kennisgeving niet of niet tijdig wordt gedaan, ontstaat er na het verstrijken van de overeengekomen termijn een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met volledige huurbescherming voor de huurder.
5.5.
[naam gedaagde] heeft gesteld dat zij op 24 juni 2021 een schriftelijke aanzeggingsbrief heeft overhandigd aan [naam eiseres 1] en haar tevens op 25 juni 2021 per WhatsApp-bericht op de hoogte heeft gesteld van het einde van de huurovereenkomst. Ter onderbouwing daarvan heeft zij een schriftelijke verklaring overgelegd van een medehuurder, waarin is bevestigd dat [naam gedaagde] op 24 juni 2021 een brief heeft overhandigd aan [naam eiseres 1]. Verder heeft [naam gedaagde] gewezen op de brief van de advocaat van [naam eiseres 1] d.d.
26 augustus 2021 (zie 2.5.). In die brief wordt melding gemaakt van een opzegging door [naam gedaagde] van 24 juni 2021. Voor zover [naam eiseres 1] daarmee heeft bedoeld te zeggen dat [naam gedaagde] haar op 24 juni 2021 een Whatsapp-bericht heeft verstuurd om de huur op te zeggen, zoals door haar ter zitting is aangevoerd, heeft te gelden dat ook een WhatsApp-bericht voldoet aan het schriftelijkheidsvereiste en dus een geldige aanzegging is zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW. Dit alles tezamen bezien, kan [naam eiseres 1] niet volstaan met een blote betwisting dat zij een schriftelijke kennisgeving heeft ontvangen. Voldoende aannemelijk is dat [naam gedaagde] op 24 juni 2021 [naam eiseres 1] (via een brief dan wel via WhatsApp) schriftelijk heeft geïnformeerd dat de huurovereenkomst per 25 juli 2021 afloopt en niet wordt verlengd.
Anders dan [naam eiseres 1] meent, kan de brief van [naam gedaagde] van 18 augustus 2021 (zie 2.4.) niet worden opgevat als een aanbod om de huur voort te zetten. [naam gedaagde] heeft met het dreigen met een hogere huur enkel willen bewerkstelligen dat [naam eiseres 1] het pand zou verlaten. Overigens heeft [naam eiseres 1] niet ingestemd met die hogere huurprijs, zodat van een aanbod en aanvaarding ook om die reden geen sprake is.
Dat leidt tot het voorlopige oordeel dat de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van 25 juli 2021 is geëindigd. De vordering om [naam eiseres 1] toe te laten tot haar kamer ontbeert derhalve een grondslag.
5.6.
Wat betreft de vordering tot teruggave van goederen, heeft [naam eiseres 1] onvoldoende inzichtelijk gemaakt welke goederen zij concreet terugvordert. In dat kader is haar verwijzing naar een lijst in haar productie 8 (met een algemene opsomming van vier dozen, kleding, beddengoed, USB sticks, sieraden, toiletspullen en boeken) onvoldoende bepaald. Bovendien betwist [naam gedaagde] dat zij nog spullen van [naam eiseres 1] onder zich heeft, terwijl [naam eiseres 1] ook niet aannemelijk heeft gemaakt dat [naam gedaagde] nog spullen van haar in bezit heeft en welke spullen dat dan concreet zijn. De door haar overgelegde foto’s van haarzelf met kleding en sieraden alsook foto’s van spullen (producties 9 t/m 11) tonen niet aan dat die spullen thans bij [naam gedaagde] liggen.
5.7.
Ook voor de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten ontbreekt een grondslag.
5.8.
De vorderingen van [naam eiseres 1] worden derhalve op alle onderdelen afgewezen.
5.9.
De proceskosten worden, overeenkomstig de wens van partijen, gecompenseerd.
6..De beoordeling in reconventie
6.1.
Uit de overwegingen in conventie volgt dat [naam verweerster] thans zonder recht of titel in het pand verblijft, zodat sprake is van een voortdurende inbreuk op het eigendomsrecht van [naam eiseres 2]. Daarmee is niet alleen het spoedeisende belang van [naam eiseres 2] bij haar vordering tot ontruiming voldoende gegeven, ook is het zeer waarschijnlijk dat een vordering tot ontruiming in de bodemprocedure zal worden toegewezen.
[naam verweerster] wordt dan ook veroordeeld binnen twee weken na betekening van dit vonnis het pand te ontruimen, zoals hierna vermeld in het dictum. De voorzieningenrechter wijst partijen erop dat, in het geval [naam verweerster] niet vrijwillig tot ontruiming overgaat, [naam eiseres 2] met behulp van dit vonnis de deurwaarder kan inschakelen die, indien nodig, de ontruiming kan bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie op grond van artikel 557 Rv jo. 444 Rv.
6.2.
[naam eiseres 2] heeft ten titel van gebruiksvergoeding een bedrag van € 1.400,- gevorderd. Dat bedrag is opgebouwd uit de huur c.q. gebruiksvergoeding met betrekking tot de maanden augustus en september 2021. [naam verweerster] heeft verzocht de gebruiksvergoeding op nihil te stellen of te matigen, aangezien zij in die periode haar kamer niet meer in kon en gedwongen was te slapen op een slaapbank in de woonkamer. Dat verweer treft doel. In de omstandigheid dat [naam verweerster] sinds 15 augustus 2021 geen toegang meer heeft tot haar kamer en daardoor niet het volledige huurgenot heeft gehad, ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de gebruiksvergoeding over augustus en september 2021 te begroten op
€ 525,- respectievelijk € 350,-. De gevorderde gebruiksvergoeding wordt, als nevenvordering, daarom toegewezen tot een bedrag van in totaal € 875,-. De wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over dit bedrag wordt toegewezen vanaf de dag van dagvaarding.
6.3.
Het gevorderde voorschot op schadevergoeding wordt afgewezen. Nog daargelaten dat hiervoor geen apart spoedeisend belang is gesteld, heeft [naam eiseres 2] onvoldoende onderbouwd wat de door haar geleden schade is als gevolg van het onrechtmatig handelen van [naam verweerster].
6.4.
De proceskosten worden, overeenkomstig de wens van partijen, gecompenseerd.
7..De beslissing
De voorzieningenrechter:
in conventie
7.1.
wijst de vorderingen af;
7.2.
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;
in reconventie
7.3.
veroordeelt [naam verweerster] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het pand aan het [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige zaken tenzij deze zaken van [naam eiseres 2] of medehuurders zijn, en het pand ter vrije en algehele beschikking te stellen aan [naam eiseres 2] onder afgifte van de sleutels;
7.4.
veroordeelt [naam verweerster] tot betaling aan [naam eiseres 2] van een bedrag van € 875,- ten titel van gebruiksvergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
7.5.
verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
7.6.
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;
7.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op
11 oktober 2021.
2091 / 2009