Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/645297 / KG ZA 22-822
Vonnis in kort geding van 10 november 2022
in de zaak van
1..[eiser01] ,
wonende te [woonplaats01] ,
2.
[eiser02],
[eiser02],
wonende te [woonplaats01] ,
eisers,
advocaat mr. C.T. Klepper te Hardinxveld-Giessendam,
tegen
[gedaagde01],
wonende te [woonplaats02] ,
gedaagde,
advocaat mr. L. van der Wijngaart te Rotterdam.
Eisers worden hierna [eiser01] en [eiser02] genoemd. Gedaagde wordt als [gedaagde01] aangeduid.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 oktober 2022, met producties 1 tot en met 5;
- de brief van [eiser01] en [eiser02] van 10 oktober 2022, met productie 6;
- de brief van [gedaagde01] van 10 oktober 2022, met producties 1 en 2;
- de brief van [gedaagde01] van 11 oktober 2022, met producties 3 tot en met 7;
- de mondelinge behandeling van 11 oktober 2022;
- de pleitnota van [gedaagde01] .
1.2.
Aan het eind van de mondelinge behandeling hebben partijen te kennen gegeven dat zij willen proberen in onderling overleg een regeling te treffen. Om partijen daartoe in de gelegenheid te stellen, is de zaak tot 19 oktober 2022 aangehouden. Partijen hebben nogmaals een aanhouding gevraagd tot 26 oktober 2022. Partijen hebben de voorzieningenrechter nadien bericht dat het hen niet is gelukt om een regeling te treffen en dat zij vonnis wensen. Het vonnis is vervolgens bepaald op heden.
2..De feiten
2.1.
[eiser01] en [eiser02] zijn de ouders van [gedaagde01] .
2.2.
Partijen zijn gezamenlijk eigenaar van een bedrijfspand, gelegen aan de [adres01] (doorlopend naar de [adres02] ) te Rotterdam (hierna: ‘het pand’). Uit het Kadaster volgt dat [eiser02] voor 9/10 eigenaar van het pand is, [eiser01] en [gedaagde01] ieder voor 1/20.
2.3.
[eiser01] en [eiser02] willen het pand verkopen aan de heer [naam01] (hierna verder: ‘ [naam01] ’) voor een bedrag van € 380.000,00. [eiser01] en [eiser02] hebben de koopovereenkomst met [naam01] op 29 juni 2021 ondertekend. De notariële levering van het pand stond aanvankelijk gepland op 5 januari 2022.
2.4.
[gedaagde01] heeft de koopovereenkomst op 26 augustus 2021 toegezonden gekregen van de heer [naam02] , de boekhouder van [eiser01] en [eiser02] . De heer [naam02] is tevens de boekhouder van (de onderneming van) [gedaagde01] . [gedaagde01] heeft op 21 januari 2022 een volmacht voor de levering van het pand getekend bij de notaris die bij de levering betrokken is. Op 10 februari 2022 heeft [gedaagde01] deze volmacht ingetrokken.
2.5.
Nadat [gedaagde01] de koopovereenkomst had ondertekend, heeft hij [eiser01] en [eiser02] een WhatsApp bericht toegezonden, dat voor zover van belang luidt:
“Het is echt zooooo doodzonde wat jullie gedaan hebben en bovendien zijn jullie voor een kleine ton tekort gedaan !!!!!
Als jullie geld nodig hadden had het dan gezegd, ik had jullie zo €100.000 kunnen geven om in jullie behoeften te voorzien en dan had je het pand in huidige vorm kunnen houden en blijven uitbaten. De makelaar vind[t] het die boete clausule nog waard om het te behouden (..)”
2.6.
[eiser01] en [eiser02] hebben [gedaagde01] via hun raadsman op 6 september 2022 een sommatiebrief toegezonden, waarin, voor zover van belang, het volgende is opgenomen:
“ (…) Ingevolge de getekende koopovereenkomst bent u verplicht alle noodzakelijke medewerking te verlenen aan de notariële levering van het pand. Overeengekomen is dat die levering uiterlijk 5 januari 2022 zou plaatsvinden. Vanwege een noodzakelijke bestemmingsplanwijziging heeft de levering enige vertraging opgelopen. De gemeente Rotterdam heeft de medewerking aan die wijziging toegezegd.
Inmiddels is echter gebleken dat u de eerder door u verstrekte volmacht aan de notaris hebt ingetrokken. U heeft uw ouders te kennen gegeven geen medewerking te willen verlenen aan de overdracht van het pand.
U bevindt zich echter niet in de positie om uw medewerking aan de overdracht van het pand te onthouden. U heeft immers ingestemd met de inhoud van de koopovereenkomst en u bent daardoor verplicht uw medewerking te verlenen. Uw weigering levert een tekortkoming op in de nakoming van de koopovereenkomst.
Per brief d.d. 30 augustus 2022 (bijlage 1) heeft de heer [naam01] te kennen gegeven dat hij al geruime tijd rentekosten draagt over de financiering voor de aankoop van het pand. Voor de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst heeft hij een termijn gesteld tot uiterlijk 30 september 2022.
(...) Hierbij sommeer ik u ten behoeve van uw ouders om:
uiterlijk binnen zeven dagen na ontvangst van deze brief schriftelijk en ondubbelzinnig aan mij te hebben verklaard dat u uw medewerking zult verlenen aan de overdracht van het pand aan de heer [naam01] ;
alle (rechts)handelingen te verrichten die vereist zijn voor de overdracht van het pand aan de heer [naam01] , een en ander op het eerste verzoek van uw ouders en/of de in de koopovereenkomst aangewezen notaris, welke (rechts)handelingen uiterlijk binnen drie werkdagen na het verzoek daartoe door u uitgevoerd moeten zijn.”
3..Het geschil
3.1.
[eiser01] en [eiser02] vorderen samengevat – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
[naam03] te veroordelen om, binnen veertien dagen na een daartoe strekkend verzoek van [eiser01] en [eiser02] , zijn volledige medewerking te verlenen aan de overdracht en levering van het bedrijfspand, staande en gelegen aan de [adres01] (doorlopend naar de [adres02] ) te Rotterdam, op straffe van een dwangsom van € 2.000,00 voor iedere dag na het verstrijken van de hiervoor genoemde termijn totdat de eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden, welke dwangsom wordt gemaximeerd op een bedrag ad € 38.000,00;
II. te bepalen dat, voor het geval [gedaagde01] niet voldoet aan voormelde veroordeling, dit vonnis in de plaats treedt van een deel van de notariële akte met betrekking tot het onroerend goed zoals vermeld in voormelde veroordeling, te weten zijn bij de akte vereiste wilsverklaring en handtekening;
III. [gedaagde01] te veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder begrepen een salaris voor de advocaat.
3.2.
[gedaagde01] voert gemotiveerd verweer dat strekt tot afwijzing van het gevorderde.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
[eiser01] en [eiser02] stellen een spoedeisend belang te hebben bij hun vordering, omdat [naam01] niet langer wil wachten op de levering van het pand. Hij heeft de advocaat van [eiser01] en [eiser02] medegedeeld dat hij nakoming van de gesloten koopovereenkomst wenst dan wel dat hij aanspraak maakt op de contractueel vastgelegde boete. Een bodemprocedure kan daarom niet worden afgewacht, omdat dit te lang zal duren. Dit is een voldoende onderbouwing van het vereiste spoedeisend belang. [eiser01] en [eiser02] zijn in zoverre dan ook ontvankelijk in hun vorderingen.
4.2.
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, beoordeeld te worden of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen en of de vordering van [eiser01] en [eiser02] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Dit vonnis bevat dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.3.
[eiser01] en [eiser02] vorderen de medewerking van [gedaagde01] aan de levering van het pand aan [naam01] , zoals hij zich daartoe heeft verplicht in de tussen partijen enerzijds en [naam01] anderzijds gesloten koopovereenkomst. [gedaagde01] betwist gehouden te zijn tot medewerking aan de levering, omdat geen geldige koopovereenkomst is gesloten. De wil en verklaring van [gedaagde01] komen immers niet overeen, omdat [gedaagde01] het pand niet wil(de) verkopen. Als wel sprake is van een geldige koopovereenkomst, is deze volgens [gedaagde01] vernietigbaar op grond van de wilsgebreken bedreiging, dwang en/of misbruik van omstandigheden.
4.4.
Overwogen wordt als volgt. Vaststaat dat [eiser01] en [eiser02] de koopovereenkomst met [naam01] hebben gesloten zonder overleg met [gedaagde01] . Ook staat vast dat [eiser01] en [eiser02] wisten dat [gedaagde01] het pand niet wilde (en nog steeds niet wil) verkopen. Dat [gedaagde01] materieel geen mede-eigenaar meer zou zijn van het pand weegt de voorzieningenrechter niet mee in het voorlopig oordeel. [gedaagde01] ontkent dat, het is op geen enkele manier onderbouwd en uit het Kadaster blijkt dat [gedaagde01] nog altijd voor 1/20e deel eigenaar is van het pand. Dit betekent dat [eiser01] en [eiser02] [naam01] een onjuiste voorstelling van zaken hebben gegeven. Aan [naam01] is immers meegedeeld dat alle eigenaren het eens zijn met de verkoop, terwijl [eiser01] en [eiser02] weten dat [gedaagde01] het daar niet mee eens was (en is).
4.5.
De voorzieningenrechter gaat voorbij aan het verweer van [gedaagde01] dat geen geldige koopovereenkomst is gesloten, omdat de wil en verklaring van [gedaagde01] niet overeen zouden komen. [gedaagde01] realiseerde zich dat hij door het tekenen van de koopovereenkomst, instemde met de verkoop van het pand. Die handeling weerspiegelde dus zijn wil op dat moment, maar wellicht was die wil gebrekkig gevormd. Dat leidt dan tot vernietigbaarheid en daarop beroept [gedaagde01] zich ook. Niet aannemelijk is geworden dat [gedaagde01] de overeenkomst eerder, buiten rechte, heeft vernietigd, maar die vernietiging heeft hij in deze procedure wel ingeroepen (in de pleitnota onder randnummer 29). [gedaagde01] stelt dat hij onder dwang van zijn moeder de koopovereenkomst heeft getekend. Zijn moeder is hem op zijn werk komen opzoeken met de koopovereenkomst en wilde niet vertrekken totdat hij getekend had. Als [gedaagde01] niet zou tekenen, dreigde [eiser02] met onterving van haar zoon [gedaagde01] . [eiser02] heeft erkend dat zij hem met de overeenkomst op zijn werk heeft opgezocht en dat hij toen heeft getekend. Zij ontkent dat zij met onterving heeft gedreigd, maar deze stelling wordt ondersteund door een tweetal verklaringen die [gedaagde01] heeft overgelegd. De heer [naam04] verklaart dat hij heeft gezien dat [eiser02] [gedaagde01] op zijn werk heeft opgezocht, dat zij boos was en dat zij met papieren zijn kantoor inliep. Verder schrijft hij dat [gedaagde01] direct hierna tegen hem vertelde dat [eiser02] [gedaagde01] heeft gedwongen de koopovereenkomst te tekenen onder dreiging met onterving. Ook de partner van [gedaagde01] , mevrouw [naam05] , heeft verklaard dat [gedaagde01] op de dag van ondertekening tegen haar heeft verteld dat hij eerder die dag door zijn moeder is gedwongen om de koopovereenkomst te tekenen en dat als hij niet zou tekenen, hij zou worden onterfd.
Ter zitting is gebleken dat de verhouding tussen partijen ernstig is verstoord en dat [eiser01] en [eiser02] [gedaagde01] veel verwijten. Verder is door [eiser01] en [eiser02] verklaard dat zij bekend zijn met plannen die [gedaagde01] met het pand heeft, dat zij het niet eens zijn met die plannen en dat zij het pand wensen te verkopen, omdat zij de opbrengst daarvan nodig hebben. Zij vinden dat het ongepast is dat [gedaagde01] die verkoop belemmert en nemen hem dat ernstig kwalijk.
Gezien het voorgaande acht de voorzieningenrechter het aannemelijk dat [gedaagde01] door druk, uitgeoefend door zijn moeder, is overgegaan tot het ondertekenen van de koopovereenkomst. Of die druk is aan te merken als dwang, bedreiging of misbruik van omstandigheden en of de koopovereenkomst daadwerkelijk vernietigd wordt, zal in een bodemprocedure – eventueel na bewijslevering door middel van het horen van de voornoemde getuigen – moeten worden vastgesteld.
4.6.
Gelet op het voorgaande, zowel de gang van zaken bij het tekenen als het achterliggende geschil waarbij de dwang goed past, is de kans echter reëel dat [gedaagde01] zich in een eventuele bodemprocedure met succes kan beroepen op een wilsgebrek. Dit betekent dat er onvoldoende grond is om de nakomingsvordering van [eiser01] en [eiser02] in dit kort geding toe te wijzen.
4.7.
Een belangenafweging maakt dat niet anders. Ter zitting is niet duidelijk geworden waarom het pand thans met spoed verkocht moet worden. [eiser01] en [eiser02] ontvangen nog steeds de huuropbrengsten en een dringende behoefte aan het kunnen beschikken over een aanzienlijk bedrag op korte termijn is niet aannemelijk geworden.
Ook de mogelijke opstelling van [naam01] levert niet een zodanig belang aan de zijde van [eiser01] en [eiser02] op dat de vordering om die reden moet worden toegewezen
Denkbaar is dat [naam01] aanspraak zal maken op de contractuele boete. Aannemelijk is immers dat [naam01] niets van de omstandigheden wist waaronder de koopovereenkomst is gesloten en dus in beginsel aanspraak kan maken op die boete nu niet wordt geleverd. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiser01] en [eiser02] voornoemde omstandigheid over zichzelf hebben afgeroepen door een koopovereenkomst te sluiten zonder medeweten van [gedaagde01] en daarover [naam01] niet in te lichten. Als [naam01] aanspraak maakt op de contractueel overeengekomen boete komt dit dan ook voor rekening en risico van [eiser01] en [eiser02] . Dat zij die boete niet kunnen opbrengen is niet gesteld en ook overigens niet aannemelijk geworden. Overigens heeft [gedaagde01] ter zitting uitdrukkelijk aangegeven bereid en in staat te zijn zo nodig (eventueel in combinatie met nadere afspraken) financieel bij te springen. Hij is voorts, jegens [naam01] , in beginsel hoofdelijk aansprakelijk voor die boete. In zoverre lost een dergelijke aanspraak zich dus praktisch vermoedelijk op in betaling door [gedaagde01] aan [naam01] en vervolgens een vordering van [gedaagde01] op zijn ouders. In het kader van de belangenafweging kan dat niet in het voordeel van [eiser01] en [eiser02] meewegen of tot toewijzing leiden.
4.8.
De vordering wordt dus afgewezen. De overige geschilpunten behoeven geen bespreking. De voorzieningenrechter hecht er wel aan op te merken dat het betreurenswaardig is dat het niet gelukt is om de zaak in der minne op te lossen, bijvoorbeeld doordat [gedaagde01] het 19/20e deel van het pand voor een reële prijs van zijn ouders koopt. Dat lijkt een passende oplossing, die ertoe leidt dat [eiser01] en [eiser02] binnen afzienbare tijd over een groot geldbedrag kunnen beschikken en die wellicht toch nog eens besproken kan worden.
4.9.
Gelet op de familieband tussen partijen worden de proceskosten tussen hen gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5..De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en in het openbaar uitgesproken op 10 november 2022.3608/106