Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9872074 CV EXPL 22-14694
datum uitspraak: 28 oktober 2022
Tussenvonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser01] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
eiser,
gemachtigde: mr. P.G.Th.M. Visser-van Daal,
tegen
[gedaagde01] ,
woonplaats: [woonplaats02] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.P. Kloppenburg.
De partijen worden hierna [eiser01] en [gedaagde01] genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 6 mei 2022, met bijlagen;
- het antwoord;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald.
1.2.
Op 5 september 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met de gemachtigde van [eiser01] en met [gedaagde01] en haar gemachtigde besproken.
2..De feiten
2.1.
[gedaagde01] huurt vanaf 10 december 2010 een woning van [eiser01] op het adres [adres01] te [plaats01] . De maandelijkse huurprijs bedraagt € 812,53 per maand en moet bij vooruitbetaling worden betaald. In de betaling van de huur is een achterstand ontstaan.
2.2.
Op 22 mei 2021 heeft er een lekkage plaatsgevonden in de woning van [gedaagde01] , waarbij er ook water naar de woning van de onderbuurvrouw is gelekt. [eiser01] heeft een aannemer ingeschakeld die de lekkage heeft verholpen. Dezelfde aannemer heeft enkele dagen later reparaties in de woning van de onderbuurvrouw verricht. De aannemer heeft voor zijn werkzaamheden een factuur aan [eiser01] gezonden voor een bedrag van € 695,65.
3..Het geschil
3.1.
[eiser01] eist – na vermindering van eis – samengevat:
- de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde01] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;
- [gedaagde01] te veroordelen aan hem te betalen € 3.444,17 met rente en de lopende huur vanaf juni 2022;
- [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit € 2.288,94 aan huur tot en met mei 2022, € 695,65 aan schadevergoeding en € 459,58 aan buitengerechtelijke kosten.
3.2.
[eiser01] baseert de eis op het volgende. [gedaagde01] heeft een huurachterstand en die huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. [gedaagde01] is daarnaast verantwoordelijk voor de schade die zij heeft veroorzaakt door de lekkage op 22 mei 2021.
3.3.
[gedaagde01] is het niet eens met de eis. Haar verweer wordt onder de beoordeling besproken.
4..De beoordeling
huurachterstand
4.1.
[eiser01] heeft verklaard dat de huurachterstand op het moment van de mondelinge behandeling € 5.302,12 is (de onbetaalde huur tot en met september 2022) wat [gedaagde01] niet heeft betwist. [gedaagde01] zal bij eindvonnis dan ook worden veroordeeld om dit bedrag aan [eiser01] te betalen.
schade vanwege veroorzaakte verstopping en waterschade
4.2.
Tussen partijen is in geschil wat er op 22 mei 2021 in de woning van [gedaagde01] is gebeurd en wie verantwoordelijk is voor de daaruit voortvloeiende schade van € 695,65 (de factuur van de aannemer). [eiser01] stelt dat [gedaagde01] een overstroming heeft veroorzaakt in haar woning door de sifon onder de gootsteen kapot te steken toen zij met een ijzeren staaf probeerde de gootsteen te ontstoppen. [gedaagde01] erkent dat er sprake was van een lekkage die ook de woning van de onderbuurvrouw heeft bereikt maar betwist dat dit kwam door haar toedoen. Volgens [gedaagde01] is de lekkage ergens diep in het leidingwerk ontstaan. Zij voegt daaraan toe dat zij al meerdere malen bij [eiser01] heeft geklaagd over verstoppingen en de slechte afvoer. Zij voert ook aan dat de verstopping niet in de keuken maar bij haar douche is geconstateerd.
4.3.
De kantonrechter overweegt als volgt. Als onbetwist staat vast dat er sprake was van een overstroming in de woning van [gedaagde01] . Het water lekte immers vanuit de woning van [gedaagde01] door de vloer heen in de woning van de onderbuurvrouw. Uit de (betwiste) stellingen van [eiser01] is echter niet voldoende gebleken dat [gedaagde01] verantwoordelijk is voor de lekkage en de gevolgen ervan. Het had het op weg van [eiser01] gelegen om zijn stellingen te onderbouwen met stukken, bijvoorbeeld door foto’s van de kapotte gootsteen of sifon over te leggen of verklaringen van de aannemer of anderen die de situatie hebben gezien. Door het ontbreken van voldoende duidelijkheid kan zijn vordering tot vergoeding van de factuur van de aannemer niet worden toegewezen. De kantonrechter laat hierbij in het midden dat de factuur van de aannemer nauwelijks is gespecificeerd, de factuur noemt alleen voorrijkosten en manuren en geeft geen inzicht in de werkzaamheden zelf.
buitengerechtelijke incassokosten en rente
4.4.
De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zal bij eindvonnis worden toegewezen voor een bedrag van € 355,58 omdat aan de wettelijke voorwaarden daarvoor is voldaan. De vergoeding is berekend over de oorspronkelijke huurachterstand en niet ook over de factuur van de aannemer. De gevorderde rente is als op de wet gegrond (en overigens ook niet betwist) eveneens toewijsbaar.
vordering tot ontbinding en ontruiming
4.3.
Op grond van het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de toepassing van artikel 6:265 lid 1 BW Pro moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Zo dient enerzijds rekening gehouden te worden met het belang van [eiser01] om als verhuurder (tijdig) de huur te ontvangen en anderzijds het belang van [gedaagde01] als huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden. Het is aan de rechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.
4.4.
Hierbij moet ook rekening worden gehouden met het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (hierna: het Besluit), wat per 1 januari 2021 in werking is getreden. Voor de beoordeling van de zaak is met name artikel 2 (gegevensverstrekking huurachterstand) van het Besluit van belang, dat bepaalt:
“De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening (lees: de gemeente, ktr), als hij:
a. inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurder om deze te wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
b. de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
c. de huurder tenminste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en
d. bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.”
4.5.
Het Besluit is gebaseerd op de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (hierna: de Wgs). In de Wgs is de mogelijkheid opgenomen om signalen van schuldeisers over het bestaan van betalingsachterstanden aan te wijzen op basis waarvan schuldhulpverleners zelf het initiatief moeten nemen voor een intakegesprek met inwoners van de gemeente met schulden (de vroegsignalering van schulden). Hiervoor is het nodig dat de schuldhulpverleners meldingen ontvangen over die schulden. Het Besluit noemt een aantal gevallen waarin een verhuurder verplicht is om betalingsachterstanden te melden aan de gemeenten. Er is geen sanctie op het niet melden van betalingsachterstanden en de verhuurder houdt de mogelijkheid om bij de rechter ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Dit laat echter onverlet dat de rechter, gelet op het hierboven bij 4.3 weergegeven toetsingskader, bij de afweging of ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is gerechtvaardigd, kan meewegen of aan het bepaalde in het Besluit is voldaan.
4.6.
Uit de stukken blijkt niet dat [eiser01] het bepaalde in artikel 2 van Pro het Besluit heeft nageleefd. Omdat tijdens de mondelinge behandeling de vroegsignalering niet aan de orde is geweest, stelt de kantonrechter [eiser01] alsnog in de gelegenheid hierover nadere informatie te geven. Meer bepaald krijgt [eiser01] de gelegenheid om zich bij akte uit te laten over zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 2 van Pro het Besluit en in hoeverre hij hieraan heeft voldaan. Tegelijkertijd kan hij zich uitlaten over de actuele huurachterstand.
4.7.
Op de door [eiser01] te nemen akte zal [gedaagde01] nog kort mogen reageren.
aanhouden verdere beslissingen
4.8.
Iedere verdere beslissing in dit stadium van het geding wordt aangehouden.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
bepaalt dat [eiser01] zich op de rolzitting van
dinsdag 15 november 2022bij akte kan uitlaten over (i) de op hem rustende verplichting als bedoeld in artikel 2 van Pro het Besluit en (ii) de actuele huurachterstand. Hierbij wordt opgemerkt dat de akte uiterlijk de dag voor de genoemde zitting om 12.00 uur door de rechtbank ontvangen moet zijn;
dinsdag 15 november 2022bij akte kan uitlaten over (i) de op hem rustende verplichting als bedoeld in artikel 2 van Pro het Besluit en (ii) de actuele huurachterstand. Hierbij wordt opgemerkt dat de akte uiterlijk de dag voor de genoemde zitting om 12.00 uur door de rechtbank ontvangen moet zijn;
5.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler en in het openbaar uitgesproken.
44236