Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10019085 CV EXPL 22-22779
datum uitspraak: 4 november 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Kralingsch Beheer I B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. Z.H. van Dorth tot Medler,
tegen
[gedaagde01] ,h.o.d.n. [handelsnaam01] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
zonder gemachtigde.
De partijen worden hierna ‘Kralingsch Beheer’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 22 juli 2022, met bijlagen;
- het antwoord;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte vermeerdering eis van Kralingsch Beheer, met bijlage.
1.2.
Op 5 oktober 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met Kralingsch Beheer en haar gemachtigde besproken. [gedaagde01] is, hoewel goed opgeroepen, niet op zitting verschenen.
2..De feiten
2.1.
[gedaagde01] huurt van Kralingsch Beheer een bedrijfsruimte gelegen aan [adres01] te [plaats01] vanaf 1 december 2019 voor een periode van vijf jaren. De overeenkomst duurt tot 1 december 2024. De maandelijkse huurprijs bedraagt op dit moment € 1.906,89 per maand en moet bij vooruitbetaling worden betaald.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte (versie 2012) van toepassing. Hierin staat – voor zover in dit geschil van belang – het volgende:
“(…)25.3Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)
30.1
In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten - aan verhuurder te voldoen.
De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000.
Artikel 6:96 Burgerlijk Pro Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, zijn daarmee tussen partijen niet van toepassing. (…)”
2.3.
In de betaling van de huur is een achterstand ontstaan.
3..Het geschil
3.1.
Kralingsch Beheer eist – na vermeerdering van eis – samengevat:
- de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde01] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;
- [gedaagde01] te veroordelen aan haar te betalen € 21.284,98 met rente en de lopende huur vanaf oktober 2022;
- [gedaagde01] te veroordelen aan haar te betalen € 1.575,94 aan schadevergoeding wegens gederfde inkomsten tot 1 december 2024;
- [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten met rente;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit € 17.180,02 aan huur tot en met de maand september 2022, boeterente van € 2.100,- (berekend tot en met de maand juli 2022) en buitengerechtelijke kosten van € 2.004,94.
3.2.
Kralingsch Beheer baseert de eis op het volgende. [gedaagde01] is, ondanks herhaalde aanmaningen en sommaties daartoe, in gebreke gebleven met de tijdige en volledige betaling van de verschuldigde huurtermijnen en heeft een huurachterstand laten ontstaan die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt nu het onbetaald laten van de huurpenningen een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert. Door de wanbetaling van [gedaagde01] zag Kralingsch Beheer zich genoodzaakt buitengerechtelijke kosten te maken door onder meer gemachtigde in te schakelen om [gedaagde01] te sommeren. Deze kosten komen op grond van artikel 30.1 van de algemene bepalingen voor rekening van [gedaagde01] . Daarnaast maakt Kralingsch Beheer op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen aanspraak op een contractuele boeterente van 1% per kalendermaand over het verschuldigde voor iedere maand of gedeelte daarvan dat er te laat betaald wordt, met een minimum van € 300,00 per maand. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Kralingsch Beheer aangevoerd dat de actuele huurachterstand, berekend tot en met de maand oktober 2022, € 19.086,93 bedraagt.
3.3.
Op het door [gedaagde01] gestelde wordt bij de beoordeling ingegaan.
4..De beoordeling
huurachterstand, buitengerechtelijke incassokosten en rente
4.1.
[gedaagde01] heeft bij antwoord de huurachterstand van € 13.366,26 erkend. Hij heeft verklaard dat hij de achterstand graag in termijnen wil betalen. [gedaagde01] heeft niet weersproken dat de huurachterstand op het moment van de mondelinge behandeling € 19.086,93 bedroeg. Dit bedrag heeft betrekking op de huur tot en met de maand oktober 2022. [gedaagde01] zal daarom worden veroordeeld om dit bedrag aan Kralingsch Beheer te betalen.
contractuele boete
4.2.
Kralingsch Beheer heeft over de maanden waarin zij geen huur heeft ontvangen, een boete - door [gedaagde01] ‘contractuele rente’ genoemd - van 1% per maand, met een minimum van € 300,00, gevorderd op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen. [gedaagde01] heeft geen verweer gevoerd tegen deze contractuele boete. De gevorderde boete zal dan ook als op de wet gegrond en niet weersproken worden toegewezen.
buitengerechtelijke incassokosten
4.3.
Kralingsch Beheer maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Voldoende is gebleken dat er door Kralingsch Beheer buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. De kantonrechter acht termen aanwezig om de primair (op grond van artikel 30.1 van de algemene bepalingen) gevorderde buitengerechtelijke incassokosten te matigen op grond van het bepaalde in artikel 242 Rv Pro. Gesteld noch gebleken is dat de werkelijk door Kralingsch Beheer gemaakte kosten hoger zijn dan het toepasselijke tarief van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De buitengerechtelijke incassokosten zullen conform dat tarief worden toegewezen tot het subsidiair gevorderde bedrag van € 908,66.
ontbinding huurovereenkomst
4.4.
Als de huurder zijn verplichting om tijdig de huur te betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter wijst deze vordering alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden voldoende zijn, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen [1] .
4.5.
In het kader van de gevorderde ontbinding en ontruiming weegt de kantonrechter de volgende omstandigheden mee. Op het moment van dagvaarden was de huurachterstand van [gedaagde01] gelijk aan 7 maanden huur. Inmiddels is de huurachterstand opgelopen tot een bedrag gelijk aan 10 maanden huur. [gedaagde01] voerde mondeling bij antwoord aan dat hij een aantal maanden in het ziekenhuis gelegen had en dat er daarvoor sprake was van corona. [gedaagde01] gaf aan dat de zaken inmiddels wel goed gaan en dat hij verwacht de huurachterstand in 3 tot 4 termijnen te kunnen aflossen. Dit blijkt echter niet uit zijn betaalgedrag. Zo heeft [gedaagde01] volgens Kralingsch Beheer na het uitbrengen van de dagvaarding geen huurtermijnen betaald, waardoor de huurachterstand is toegenomen in plaats van afgenomen. [gedaagde01] wilde een betalingsregeling treffen met Woonbron. [gedaagde01] is echter niet verschenen op de mondelinge behandeling om deze wens nader toe te lichten en te reageren op de stelling van Kralingsch Beheer omtrent de opgelopen huurachterstand. [gedaagde01] heeft verder geen omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat zijn huurrecht op de bedrijfsruimte zwaarder weegt dan het belang dat Kralingsch Beheer heeft bij het (weer) beschikken over het gehuurde. De kantonrechter zal Özays verweer dan ook afwijzen.
4.6.
Gelet op het bovenstaande staat voldoende vast dat [gedaagde01] een huurachterstand heeft die ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. De vordering zal daarom worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt bepaald op veertien dagen na betekening van het vonnis.
schadevergoeding vanaf de dag van ontbinding
4.7.
Wordt een huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk ontbonden, dan is ingevolge artikel 6:277 lid 1 BW Pro de partij wier tekortkoming een grond voor ontbinding heeft opgeleverd, verplicht haar wederpartij de schade te vergoeden die deze lijdt, doordat geen nakoming maar ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt. Aangezien onder 4.5 is overwogen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden als gevolg van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde01] , moet [gedaagde01] de daardoor door Kralingsch Beheer te lijden schade vergoeden.
4.8.
Die schade is vanaf de dag van ontbinding tot en met de dag van ontruiming gelijk aan de maandelijkse huurprijs. De vordering tot betaling van een bedrag van € 1.906,89 per maand tot de datum van ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen vanaf de maand november 2022 (alleen in die maand nog ten titel van huur), aangezien het toe te wijzen bedrag aan huurachterstand is berekend tot en met de maand oktober 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW Pro.
4.9.
Vanaf de dag van ontruiming is de – door Kralingsch Beheer gestelde – schade van € 1.575,94 per maand in beginsel gelijk aan de door [gedaagde01] aan Kralingsch Beheer verschuldigde huur (exclusief btw) tot de datum waarop de huurovereenkomst zou zijn geëindigd als geen ontbinding had plaatsgevonden, te weten 1 december 2024, althans zoveel eerder als het Kralingsch Beheer voor die datum lukt een andere huurder te vinden. Of dit gebeurt en zo ja wanneer, is op dit moment niet duidelijk. Hierdoor is het op dit moment niet mogelijk om de hieruit voortvloeiende schade te begroten. Daarom zal de kantonrechter wat dit deel van de schade betreft [gedaagde01] daarom ambtshalve veroordelen tot een schadevergoeding op te maken bij staat.
proceskosten
4.10.
[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Kralingsch Beheer tot vandaag vast op € 105,31 aan dagvaardingskosten, € 1.384,- aan griffierecht en € 746,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 373,- tarief). Dit is totaal € 2.235,31. Voor kosten die Kralingsch Beheer maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] ook een bedrag betalen van € 186,50 (1/2 punt x € 373,- tarief). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. De wettelijke rente wordt toegewezen.
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.11.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Kralingsch Beheer te betalen € 22.995,59 (bestaande uit € 19.086,- aan huurachterstand berekend tot en met oktober 2022, € 3.000,- aan contractuele boete berekend tot en met oktober 2022 en € 908,66 aan buitengerechtelijke incassokosten);
5.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de bedrijfsruimte aan het adres [adres01] te [plaats01] en veroordeelt [gedaagde01] om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde01] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Kralingsch Beheer te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde01] aan Kralingsch Beheer te betalen € 1.906,89 met ingang van de maand november 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, e vermeerderen met de contractuele boete(rente) en na ontbinding de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag waarop het verschuldigde is vervallen tot aan de dag van volledige betaling;
veroordeelt [gedaagde01] tot vergoeding aan Kralingsch Beheer van de schade wegens huurderving over de periode vanaf de dag van ontruiming tot aan het moment dat Kralingsch Beheer het gehuurde aan een ander heeft verhuurd, echter ten laatste tot 1 december 2024, nader op te maken bij staat;
5.4.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de kant van Kralingsch Beheer tot vandaag vastgesteld op € 2.235,31 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en in het openbaar uitgesproken.
44236