Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9821568 CV EXPL 22-12167
datum uitspraak: 4 november 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser01] .,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. A. Quispel,
tegen
[gedaagde01],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats02] , gemeente [gemeente02] ,
gedaagde,
gemachtigde: Swier c.s. gerechtsdeurwaarders.
De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 5 april 2022, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de brief van 5 juli 2022 van de griffier waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de e-mail van [eiser01] van 29 september 2022, met bijlagen.
1.2.
Op 10 oktober 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:
- de heer [naam01] [bedrijf01] namens [eiser01] ;
- de heer [naam02] namens mr. Quispel;
- de heer [naam03] namens [gedaagde01] ;
- mr. M.M.A. Quak namens Swier c.s. gerechtsdeurwaarders.
2.De feiten
2.1.
[eiser01] verhuurt aan [gedaagde01] de bedrijfsruimte aan de [adres01] , 1e verdieping, te ( [postcode01] ) Rotterdam.
2.2.
De huur is ingegaan op 1 september 2021 en loopt tot en met 31 augustus 2026.
2.3.
De huurprijs bedroeg tot en met augustus 2022 € 4.314,16 per maand en bedraagt vanaf september 2022 € 4.630,60 per maand.
3.Het geschil
3.1.
[eiser01] eist samengevat:
- de huurovereenkomst te ontbinden;
- [gedaagde01] te veroordelen het gehuurde te ontruimen;
- [gedaagde01] te veroordelen aan haar te betalen:
o € 25.089,23 met rente over € 20.773,11;
o € 4.314,16 per maand vanaf april 2022 tot en met de ontruiming, met overeengekomen rente bij niet-tijdige betaling;
o € 4.314,16 per maand vanaf de ontruiming tot aan 31 augustus 2026, nader op te maken bij staat;
- [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit € 20.773,11 aan huurachterstand tot en met maart 2022, een boete van (4x € 300,00) € 1.200,00 en buitengerechtelijke kosten van € 3.116,12.
3.2.
[eiser01] baseert de eis op het volgende.
[gedaagde01] heeft sinds oktober 2021 een huurachterstand van ruim vier maanden laten ontstaan. Die huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. [gedaagde01] moet € 4.314,16 per maand betalen aan [eiser01] voor het in gebruik houden van de bedrijfsruimte, tot de ontbinding als huur en vanaf de ontbinding als schadevergoeding. Die verplichting geldt tot en met de afgesproken einddatum van de huurovereenkomst en dus tot aan 31 augustus 2026.
Vanwege het uitblijven van (tijdige) betaling van de huur, moet [gedaagde01] een boete betalen van 1% van de huurprijs of minimaal € 300,00 per maand. Dit is bepaald in de algemene voorwaarden. [eiser01] eist in totaal een bedrag van € 1.200,00 (4x € 300,00).
[gedaagde01] moet een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten betalen van 15% van de hoofdsom op basis van de algemene bepalingen. Die vergoeding bedraagt € 3.116,12. Subsidiair eist [eiser01] een vergoeding op basis van de BIK staffel. Het gaat dan om € 1.189,12 inclusief btw.
3.3.
[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert samengevat het volgende aan.
De geëiste ontbinding van de huurovereenkomst moet worden afgewezen, omdat ontbinding in de omstandigheden van [gedaagde01] niet gerechtvaardigd is. [gedaagde01] is in financiële moeilijkheden gekomen door de overheidsmaatregelen die vanaf november 2021 zijn getroffen in verband met de COVID-19 pandemie. Daarom kon zij de huur niet betalen. Later bleek het ook onmogelijk om de afgesproken betalingsregeling van € 3.000,00 tot € 4.000,00 per maand na te komen. De financiële situatie van [gedaagde01] is inmiddels verbeterd. Zij verwacht in de toekomst weer aan haar verplichtingen te kunnen voldoen.
De gevraagde schadevergoeding van € 4.314,16 per maand tot aan 31 augustus 2026 moet worden afgewezen of gematigd, omdat toekenning van die schadevergoeding in de situatie van [gedaagde01] tot onaanvaardbare gevolgen zal leiden. Eventuele inkomsten die [eiser01] kan verkrijgen uit de verhuur van de bedrijfsruimte aan een nieuwe huurder moeten bovendien in mindering worden gebracht van de schadevergoeding.
De boete en de buitengerechtelijke kosten moeten worden afgewezen of gematigd, omdat toepassing van de bepalingen over de boete en de kosten tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt. [gedaagde01] heeft niet kunnen onderhandelen over de boetebepaling in de huurovereenkomst, omdat zij in een afhankelijke positie verkeert ten opzichte van [eiser01] . De hoogte van de kosten is niet onderbouwd. [eiser01] heeft ook niet onderbouwd dat en waarom de kosten hoger zijn dan de vergoeding conform de BIK-staffel.
4.De beoordeling
Huurachterstand tot en met oktober 2022
4.1.
De vordering tot betaling van de huurachterstand van € 47.290,95 wordt toegewezen. De partijen zijn het er, zoals besproken op de mondelinge behandeling, over eens dat dit het bedrag van de huurachterstand is, berekend tot en met oktober 2022.
Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming bedrijfsruimte
4.2.
De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat de hoogte van de huurachterstand ontbinding van de huurovereenkomst en de gevolgen van de ontbinding rechtvaardigt. [gedaagde01] heeft een flinke huurachterstand laten ontstaan, die sinds het uitbrengen van de dagvaarding is opgelopen van ruim vier tot bijna elf maanden. Tijdens de mondelinge behandeling is besproken dat de financiële situatie van [gedaagde01] toch niet is verbeterd en dat zij geen middelen heeft om de huurachterstand te betalen. [gedaagde01] heeft meegedeeld dat zij zelf inziet dat zij de bedrijfsruimte moet ontruimen, omdat zij de maandelijkse huur niet kan betalen.
4.3.
[gedaagde01] wordt veroordeeld tot ontruiming van de bedrijfsruimte, omdat zij na ontbinding van de huurovereenkomst geen recht heeft op gebruik van de bedrijfsruimte.
Huur/schadevergoeding vanaf november 2022
4.4.
[gedaagde01] moet vanaf november 2022 tot en met de maand van ontruiming van het gehuurde € 4.314,16 per maand betalen aan [eiser01] . Tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst is [gedaagde01] dat bedrag verschuldigd op basis van de huurovereenkomst onder de noemer huur. In de periode na ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de bedrijfsruimte is [gedaagde01] op basis van de wet (artikel 7:225 BW) een vergoeding verschuldigd ter hoogte van een bedrag gelijk aan de huurprijs. [eiser01] heeft in de eis bij de dagvaarding niet een eventuele huurverhoging opgenomen en zij heeft ook niet haar eis gewijzigd. Daarom wordt bij dit onderdeel van de eis uitgegaan van (de oude huurprijs van) € 4.314,16 per maand.
4.5.
[eiser01] heeft ook schadevergoeding geëist over de periode na ontruiming tot aan de einddatum van de huurovereenkomst als die niet zou zijn ontbonden. Wat dit deel van de schade betreft veroordeelt de kantonrechter [gedaagde01] tot schadevergoeding op te maken bij staat. Op basis van de beschikbare gegevens is het namelijk niet mogelijk om nu de schade te begroten over de periode na ontruiming van de bedrijfsruimte.
Boete
4.6.
De gevorderde boete vanwege de niet tijdige betaling van de huur tot en met maart 2022 is toewijsbaar. Daarbij wordt het volgende overgewogen.
Ondernemen is niet zonder risico en [gedaagde01] is bepaalde verplichtingen aangegaan die zij niet is nagekomen. Daarop is in de algemene bepalingen een boete gesteld van 1% van de huurprijs of minimaal € 300,00 per maand. Die boete is bedoeld als een prikkel tot nakoming en als vergoeding van schade. Nu vast staat dat [gedaagde01] de huurtermijnen niet tijdig heeft voldaan, is de gevorderde boete verschuldigde.
4.7.
De gevorderde boete vanaf april 2022 tot ontruiming wordt niet toegewezen zoals geëist, gelet op het navolgende. [eiser01] vordert over de periode vanaf april 2022 tot en met de datum van ontruiming € 300,00 per maand vanaf de vervaldata van de huurtermijnen tot de dag van volledige betaling. Toewijzing van deze vordering zou leiden tot een maandelijkse opstapeling waarbij het boetebedrag maandelijks zou worden verveelvoudigd. Omgerekend bedraagt de boete van € 300,00 bijna 7% van de huurprijs per maand. Dat komt neer op meer dan 80% per jaar. Onverkorte toepassing van de boetebepaling zou in dit geval leiden tot een wanverhouding tussen de werkelijk geleden schade van [eiser01] (lees: de wettelijke handelsrente van 8% per jaar) en het bedrag dat [gedaagde01] moet betalen op basis van de boetebepaling. Geoordeeld wordt dat onverkorte toepassing van de boetebepaling in dit geval leidt tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat, zodat deze vordering zich leent voor matiging. Met inachtneming van het bepaalde in artikel 6:94 lid 1 BW zal de kantonrechter de boete over de periode van april 2022 tot en met oktober 2022 matigen tot een bedrag van in totaal € 2.100,00 en (indien en voor zover die boete verschuldigd is) over de maand november 2022 tot een bedrag van € 300,00 per maand.
4.8.
De geëiste boete over de periode na ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen, omdat het boetebeding in beginsel het lot van de hoofdverbintenis volgt, tenzij dit in strijd is met het doel van de boete. Dit boetebeding is bedoeld als prikkel om de huur op tijd te betalen. Voor zover [gedaagde01] in de schadestaatprocedure wordt veroordeeld tot betaling van schadevergoeding, kan [eiser01] dit vonnis door een deurwaarder ten uitvoer laten leggen. Een prikkel in de vorm van een boetebeding is daarom niet meer nodig.
Rente
4.9.
De gevorderde rente over € 20.773,11 (de huurachterstand tot en met maart 2022) wordt afgewezen, omdat in de wet (artikel 6:92 lid 2 BW) is bepaald dat de contractuele boete in de plaats komt van de schadevergoeding op basis van de wet (lees: de wettelijke (handels)rente). Het is niet gebleken dat de partijen iets anders hebben afgesproken.
Buitengerechtelijke kosten
4.10.
De buitengerechtelijke kosten zijn in beginsel toewijsbaar op basis van de algemene bepalingen, maar worden met toepassing van de wet (artikel 242 Rv) gematigd tot € 1.189,12 inclusief btw. Reden daarvoor is dat de genoemde werkzaamheden grotendeels betrekking hebben op werkzaamheden waarvoor de proceskostenveroordeling al een vergoeding geeft en dat [eiser01] niet heeft gesteld dat de werkelijke kosten hoger liggen dan de vergoeding die volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten past bij de hoogte van de hoofdsom inclusief boete.
Proceskosten
4.11.
[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kosten aan de kant van [eiser01] worden tot vandaag vastgesteld op € 125,03 aan dagvaardingskosten, € 1.384,00 aan griffierecht en € 1.296,00 aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 498,00 tarief en 1 punt x € 748,00). Dit is totaal € 2.805,03. Voor kosten die [eiser01] maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] ook een bedrag betalen van € 124,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.12.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiser01] te betalen € 51.780,07 aan achterstallige huur en contractuele boete berekend tot en met oktober 2022 en buitengerechtelijke kosten;
5.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde01] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan de [adres01] , 1e verdieping, te ( [postcode01] ) Rotterdam te verlaten en te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die laatste niet in eigendom aan [eiser01] toebehoren, en door overgave van de sleutels ter algehele en vrije beschikking van [eiser01] te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde01] aan [eiser01] te betalen € 4.314,16 per maand met ingang van november 2022 tot en met de maand waarin ontruiming plaatsvindt en, in het geval van niet-tijdige betaling van de huur van november 2022, tot het betalen van de gematigde contractuele boete van € 300,00;
5.4.
veroordeelt [gedaagde01] aan [eiser01] een schadevergoeding te betalen van € 4.314,16 per maand over de periode nadat ontruiming heeft plaatsgevonden tot aan het moment dat [eiser01] de bedrijfsruimte aan de [adres01] , 1e verdieping, te ( [postcode01] ) Rotterdam aan een ander heeft verhuurd, echter ten laatste tot 31 augustus 2026, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
5.5.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de kant van [eiser01] tot vandaag vastgesteld op € 2.805,03;
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
34286