Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9512661 VV EXPL 21-461
uitspraak: 17 januari 2022
vonnis in kort geding van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
Gemeente Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. S.M. Conijnenberg,
met als gevoegde partij aan haar zijde
de stichting
Stichting Enver,
gevestigd te Rotterdam,
gemachtigde: mr. J. Mikes,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [gemeente] ( [woonplaats] ),
gedaagde,
gemachtigde: mr. J.F. Grégoire,
Partijen worden hierna aangeduid als ‘de Gemeente’, ‘Enver’ en ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 3 november 2021 met producties;
de producties van [gedaagde] ;
de incidentele conclusie tot interventie, althans voeging aan de zijde van de Gemeente, van Enver, met een productie;
de nadere productie van Enver.
De mondeling behandeling heeft plaatsgevonden op 18 november 2021, alwaar Enver is toegelaten als gevoegde partij aan de zijde van de Gemeente. De Gemeente en [gedaagde] hebben ieder een pleitnota overgelegd. Op verzoek van partijen is de zaak aangehouden teneinde partijen de gelegenheid te geven er onderling uit te komen. Op 29 december 2021 heeft de Gemeente verzocht om vonnis te wijzen.
2..De feiten
2.1
[gedaagde] is woonachtig op de [adres] te [gemeente] ( [woonplaats] ) samen met 9 van haar kinderen (hierna: “het pand”).
2.2
De gemeente heeft, vanwege de acute woning(nood)situatie van [gedaagde] en haar gezin in 2017, het pand van Enver gehuurd en dit vervolgens in gebruik gegeven aan [gedaagde] . Het pand stond (tijdelijk) leeg in het kader van herontwikkelingsplannen van Enver.
2.3
De gemeente en [gedaagde] zijn overeengekomen dat [gedaagde] met haar gezin voor de periode 19 juli 2017 tot en met 31 januari 2018 mocht verblijven in het pand. Omdat er na 31 januari 2018 nog steeds sprake was van een noodsituatie en [gedaagde] nog geen vervangende ruimte had gevonden is de overeenkomst, met medeweten van Enver, stilzwijgend verlengd. Op grond van de overeenkomst moet [gedaagde] een maandelijkse eigen bijdrage van € 500,- aan de Gemeente betalen. De Gemeente betaalt aan Enver een maandelijks bedrag van € 2.550,-.
2.4
In 2019 heeft Enver aangegeven in september 2019 weer over haar pand te willen beschikken. Zij wil het gedeelte van het terrein waar het pand op staat in het kader van de genoemde herontwikkelingsplannen verkopen.
2.5
Bij brief van 14 juni 2019 heeft de Gemeente het gebruik van het pand door [gedaagde] opgezegd per 1 september 2019.
2.6
[gedaagde] heeft het pand niet verlaten.
2.7
Enver heeft de huur aan de Gemeente opgezegd op 2 juli 2021 per 30 september 2021. De Gemeente heeft [gedaagde] verzocht om de woning uiterlijk per 15 september 2021 te ontruimen. [gedaagde] heeft hier tot op heden geen gevolg aan gegeven.
3..Het geschil
3.1
De Gemeente vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van voorlopige voorziening:
( i) [gedaagde] wordt veroordeeld om de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres] (b) te ( [postcode] [gemeente] ( [woonplaats] ), uiterlijk binnen zeven dagen na betekening van het vonnis te verlaten en te ontruimen, met alle zich daarin of daarop bevindende personen en eigen zaken en ter beschikking van de Gemeente te stellen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden, zulks op straffe van een dwangsom van € 100,- voor iedere dag (of gedeelte daarvan) dat [gedaagde] niet aan de gevorderde hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 10.000,-;
( ii) te bepalen dat de onder (i) gevorderde hoofdveroordeling van [gedaagde] , binnen de in art. 557a lid 3 Rv genoemde termijn van één jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen eenieder, die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt, of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet;
( iii) [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf drie dagen na het vonnis tot de dag van algehele voldoening, alsmede de nakosten te begroten op € 124,- en te bepalen dat indien en voor zover deze kosten niet uiterlijk binnen zeven dagen na betekening van het vonnis zijn voldaan [gedaagde] in verzuim is en de wettelijke handelsrente over de proceskosten en de nakosten aan de Gemeente is verschuldigd.
3.2
De Gemeente legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. De Gemeente heeft het gebruik van het pand door [gedaagde] rechtsgeldig opgezegd per 1 september 2019. Na 1 september 2019 is een gedoogsituatie ontstaan. De Gemeente heeft [gedaagde] verzocht om het pand te ontruimen uiterlijk per 15 september 2021. [gedaagde] heeft het pand niet ontruimd en verblijft daar zonder recht of titel. De Gemeente vordert op grond van artikel 6:162 BW jo 254 Rv ontruiming van het pand.
3.3
[gedaagde] voert verweer. Zij voert aan dat er sprake is van een huurovereenkomst en dat zij huurbescherming geniet. De huurovereenkomst is volgens [gedaagde] niet (rechtsgeldig) beëindigd. De huurovereenkomst geldt op grond van artikel 7:271 lid 1 BW inmiddels voor onbepaalde tijd en is niet op grond van één van de in artikel 7:274 BW limitatief opgenomen gronden opgezegd. De vordering tot ontruiming moet daarom afgewezen
worden.
4..De beoordeling
4.1
Bij een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening als de onderhavige dient te worden beoordeeld of de Gemeente en Enver een zodanig spoedeisend belang hebben dat van hun niet mag worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwachten. Bij die beoordeling dienen in ieder geval te worden betrokken hoe aannemelijk het is dat de vordering van de Gemeente in een bodemprocedure toegewezen zal worden, het belang van de Gemeente en Enver bij het treffen van de voorziening en de gevolgen voor [gedaagde] bij het ten onrechte treffen van een voorziening. In dit vonnis geeft de rechter een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. Wanneer partijen een bodemprocedure starten dan is de rechter in die procedure niet aan dit oordeel gebonden.
4.2
De kantonrechter is van oordeel dat het spoedeisende belang bij de gevraagde voorziening vast staat. De Gemeente dient het pand te ontruimen, omdat Enver over wil gaan tot verkoop van het terrein waar het pand op staat. Zolang [gedaagde] het pand bewoont belemmert dit de verkoop op ernstige wijze. Dit geldt te meer nu niet duidelijk is wanneer [gedaagde] uit het pand vertrekt. De vertraging in het proces van herontwikkeling heeft nadelige financiële gevolgen voor Enver. Zij heeft de Gemeente hiervoor bij voorbaat aansprakelijk gesteld.
4.3
De vraag of er sprake is van een huurovereenkomst of een zogenaamde gemengde overeenkomst waarbij het zorgelement overheerst kan in het midden worden gelaten. De Gemeente heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat het gebruik betreft, dat naar zijn aard slechts van korte duur was. Uit artikel 7:232 lid 2 BW volgt dat het stelstel van huurbescherming in dat geval niet van toepassing is. Uit de parlementaire geschiedenis vloeit voort dat deze bepaling zeer restrictief dient te worden uitgelegd en dat het daarbij gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming [1] . Er moet daarbij gekeken worden naar de aard van het gehuurde, naar de aard van het gebruik van het gehuurde in combinatie met de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst en de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het gehuurde.
4.4
Vast staat dat de Gemeente [gedaagde] , die in 2017 met haar toenmalige echtgenoot en acht kinderen op straat dreigde te komen te staan, uit een noodsituatie heeft geholpen. Ze heeft daartoe het pand van Enver dat tijdelijk leegstond van Enver gehuurd en aan [gedaagde] aangeboden. [gedaagde] heeft niet betwist dat zij zich ervan bewust was dat het om een tijdelijke (nood)oplossing ging en dat zij op de hoogte was van de planontwikkelingen van Enver. Dit blijkt ook uit het gegeven dat [gedaagde] slechts een bijdrage van € 500,- diende te betalen, terwijl de Gemeente maandelijks € 2.550,- aan Enver betaalt. [gedaagde] heeft verder aangegeven dat zij steeds op zoek is geweest naar een passende woning. Ook de Gemeente heeft diverse pogingen gedaan om [gedaagde] aan een woning te helpen. Zo heeft [gedaagde] met behulp van de Gemeente in oktober 2019 een urgentieverklaring gekregen. In 2020 heeft [gedaagde] om haar moverende redenen twee woningen afgewezen. Op verzoek van de Gemeente heeft uiteindelijk woningbouwcorporatie Havensteder aangegeven behulpzaam te willen zijn. In 2021 heeft Havensteder aan [gedaagde] een woning aangeboden. Ook die woning heeft [gedaagde] om haar moverende redenen afgewezen.
4.5
Bij brief van 14 juni 2019 heeft de Gemeente het gebruik van het pand door [gedaagde] opgezegd per 1 september 2019. De Gemeente stelt dat door [gedaagde] tot en met juni 2019 de eigen bijdrage van € 500,- is betaald en daarna niet meer. Volgens [gedaagde] heeft zij de eigen bijdrage vanaf november 2019 niet meer betaald. Hoe dan ook kan worden vastgesteld dat [gedaagde] in ieder geval al geruime tijd (meer dan twee jaar) geen eigen bijdrage meer betaalt aan de Gemeente en dat na de opzegging per september 2019 een gedoogsituatie is ontstaan. In het begin mede ingegeven door het feit dat [gedaagde] in augustus 2019 was bevallen van haar elfde kind. Enver heeft het verlengde gebruik door de Gemeente gedoogd en de Gemeente heeft het verlengde gebruik, zonder dat [gedaagde] daarvoor betaalde, op haar beurt gedoogd. Het was voor alle partijen duidelijk dat het ging om een tijdelijke (verlengde) noodoplossing en partijen hebben daar ook naar gehandeld door te blijven zoeken naar een permante woning voor [gedaagde] .
4.6
Gelet op alle voorgaande omstandigheden is voorshands voldoende aannemelijk dat sprake is van gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW en dat de huurovereenkomst op 1 september 2019 is geëindigd.
4.7
[gedaagde] voert nog aan dat er door het wijkteam van de Gemeente is toegezegd dat binnen een half jaar na het aangaan van de huurovereenkomst in 2017 een nieuwe woning voor haar beschikbaar zou zijn. Nog los van het feit dat op [gedaagde] een eigen verantwoordelijkheid rust om een woning te vinden en de Gemeente geen huisvestingstaak heeft, heeft de Gemeente een dergelijke toezegging gemotiveerd betwist en [gedaagde] heeft het bestaan hiervan niet onderbouwd, zodat dit niet kan worden vastgesteld. Verder is niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] van de Gemeente in het pand mocht blijven totdat zij een nieuwe woning zou hebben gevonden. Dit volgt niet uit de email van de heer [naam persoon] van 27 juli 2018 en ook anderszins blijkt dit nergens uit.
4.8
De kantonrechter heeft oog voor de belangen van [gedaagde] en haar gezin. Anderzijds kan [gedaagde] de verantwoordelijkheid voor het zoeken naar een woning niet (blijven) afschuiven op de Gemeente. De Gemeente heeft geen huisvestingstaak en bovendien beperkte mogelijkheden tot haar beschikking. Zij is in dat kader afhankelijk van derden, zoals woningcorporaties. De Gemeente heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij er alles aan heeft gedaan om [gedaagde] en haar gezin te helpen zich elders te vestigen. Dat dit uiteindelijk niet is gelukt komt niet voor rekening en risico van de Gemeente. Dit betekent dat de gevorderde ontruiming wordt toegewezen met dien verstande dat de kantonrechter een ontruimingstermijn van zes weken redelijk acht. De gevorderde dwangsom wordt afgewezen, omdat de ontruiming desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie kan worden afgedwongen.
4.9
Op grond van artikel 557a lid 3 Rv kan de kantonrechter bevelen dat ook opvolgende anonieme gebruikers de onroerende zaak dienen te ontruimen. Artikel 557a lid 3 Rv is bedoeld voor de situatie dat op het moment van tenuitvoerlegging van een ontruimingsvonnis ook andere personen (zoals krakers), dan tegen wie de ontruiming is uitgesproken, aanwezig zouden kunnen zijn. Van een dergelijke situatie is geen sprake. De Gemeente heeft haar vordering op dit punt ook niet onderbouwd of toegelicht, zodat dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.
4.1
[gedaagde] voert verweer tegen de vordering het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, omdat een directe ontruimingsverplichting zou leiden tot een onomkeerbare situatie voor [gedaagde] . De Gemeente zou bovendien onvoldoende concreet hebben aangegeven waarom zij op korte termijn over het pand dient te beschikken. Naar het oordeel van de kantonrechter vormen de geschetste omstandigheden geen grond om het belang van [gedaagde] bij behoud van de bestaande toestand zwaarder te laten wegen dan het belang van de Gemeente bij de uitvoerbaarheid bij voorraad van dit vonnis. Dit geldt temeer omdat [gedaagde] al sinds 14 juni 2019 op de hoogte is van het feit dat de Gemeente het gebruik van het pand door [gedaagde] wenste te beëindigen en de Gemeente vanaf 1 oktober 2021 niet meer rechtsgeldig over het pand kan beschikken. Het vonnis zal daarom uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
4.11
[gedaagde] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op € 743,21. De kosten aan de zijde van Enver worden begroot op € 498,-. De nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten worden toegewezen zoals hierna vermeld.
4.12
Dit vonnis wordt ‘uitvoerbaar bij voorraad’ verklaard. Dit betekent dat [gedaagde] aan deze uitspraak moet voldoen totdat een hogere rechter een andere uitspraak heeft gedaan.
5..De beslissing
De kantonrechter
:
:
treft de volgende voorlopige voorzieningen:
veroordeelt [gedaagde] om binnen zes weken na de betekening van dit vonnis de onroerende zaak aan de [adres] (b) te ( [postcode] ) [gemeente] ( [woonplaats] ), te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en ter beschikking van de Gemeente te stellen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente vastgesteld op € 126,- aan griffierecht, € 119,21 aan dagvaardingskosten en € 498,- aan salaris voor de gemachtigde;
en indien [gedaagde] niet binnen 14 dagen na vandaag vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, te vermeerderen met € 124,- aan salaris, en € 85,- aan betekeningskosten voor zover betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, en vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van betaling;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Enver vastgesteld op € 498,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
47636