Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10017526 VZ VERZ 22-10009
datum uitspraak: 13 december 2022
Beschikking van de kantonrechter
in de zaak tussen
[verzoeker01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
verzoeker,
gemachtigde: mr. M.R. de Kok,
en
[verweerder01],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,
verweerder,
gemachtigde: mr. G.J. Goedhart.
Belanghebbenden in deze procedure zijn:
- [naam01] ;
- [naam02] .
1..De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het verzoekschrift met bijlagen 1 t/m 10, ontvangen op 25 juli 2022;
- het verweerschrift met bijlagen 1 t/m 26, ontvangen op 24 oktober 2022;
- de e-mail van 26 oktober 2022 van mr. De Kok met bijlagen 11 en 12;
- de e-mail van 31 oktober 2022 van mr. De Kok met bijlagen 13 en 14;
- de e-mail van 1 november 2022 van mr. Goedhart met bijlage 27.
De zaak is op 1 november 2022 tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren [verzoeker01] , mr. De Kok, [naam01] , [naam02] en mr. Goedhart aanwezig.
2..De zaak in het kort
Aan de [adres01] in [plaats01] staat een pand, dat is gesplitst in twee woningen. Beneden op nummer [huisnummer01] wonen [naam01] en [naam02] met hun gezin. De bovenwoning, nummer [huisnummer02] , is eigendom van [verzoeker01] en wordt verhuurd aan kamerhuurders. [verzoeker01] woont met zijn gezin in een eengezinswoning in [woonplaats01] .
[verzoeker01] zegt dat hij vanwege de school van zijn kinderen in de toekomst met zijn gezin aan de [straatnaam01] wil gaan wonen. Hij wil daarom de woning verbouwen en een dakopbouw maken op het pand. De omgevingsvergunning voor de bouwplannen is in maart 2022 verleend en inmiddels onherroepelijk. [verzoeker01] heeft alleen nog toestemming nodig van de Vereniging van Eigenaars (de VvE). De VvE bestaat uit [verzoeker01] (één van de twee stemmen) en [naam01] en [naam02] (één van de twee stemmen). Tijdens de vergadering van de VvE op 27 juni 2022 is gestemd over de bouwplannen en is geen toestemming gegeven voor de dakopbouw.
[verzoeker01] is het niet eens met het besluit van de VvE. Hij vindt dat de vergadering na afweging van alle betrokken belangen en omstandigheden geen toestemming had mogen weigeren. [verzoeker01] verzoekt – kort gezegd – om vernietiging van het besluit en een vervangende machtiging voor het realiseren van de dakopbouw. Die machtiging komt dan in de plaats van de toestemming van de VvE. [naam01] en [naam02] zijn het daar niet mee eens. Zij spreken de verhuisplannen van [verzoeker01] tegen en hebben diverse bezwaren tegen en twijfels over de realisatie van de dakopbouw. Die bezwaren en twijfels hebben vooral te maken met de bedrijfsmatige verhuur van de woning en met bouwkundige zaken.
3..De beoordeling
Verzoek tegen VvE [adres01]
3.1.
Deze beschikking wordt gegeven op naam van [verweerder01] . Het verzoek van [verzoeker01] wordt, zoals door hem gevraagd, begrepen als gericht tegen [verweerder01] , ook al staat in het verzoek de niet-bestaande straatnaam Beugelsdijk.
In tegenstelling tot de vraag van [naam01] en [naam02] om het verzoek van [verzoeker01] niet in behandeling te nemen, omdat het is gericht tegen een niet-bestaande entiteit, wordt het verzoek in behandeling genomen en inhoudelijk beoordeeld. [naam01] en [naam02] zijn door de vermelding van de verkeerde straatnaam namelijk niet geschaad in hun belangen, omdat het voor hen duidelijk is tegen wie het verzoek is gericht en waar het over gaat. Zij hebben immers inhoudelijk verweer gevoerd tegen het verzoek.
Vernietiging van het besluit
3.2.
Het verzoek van [verzoeker01] tot vernietiging van het besluit wordt toegewezen, omdat de vergadering van eigenaars na afweging van alle betrokken belangen en omstandigheden de toestemming voor de dakopbouw in redelijkheid niet heeft mogen weigeren en in de wet is bepaald dat een besluit dat in strijd met de eisen van redelijkheid is genomen vernietigbaar is (artikel 5:130 jo Pro. 2:15 BW). Het betreft een marginale toetsing van het besluit.
Van doorslaggevende betekenis is dat de bezwaren tegen de dakopbouw die voor [naam01] en [naam02] de basis vormen voor het niet verlenen van toestemming ongegrond zijn of in ieder geval onvoldoende onderbouwd en het belang van [verzoeker01] bij het maken van de dakopbouw voldoende is toegelicht. Hierna wordt toegelicht hoe tot dit oordeel is gekomen.
3.2.1.
Voor het aanvragen van een omgevingsvergunning is geen toestemming van de VvE nodig, wel voor het uitvoeren van de bouwplannen. Dat [verzoeker01] niet vooraf heeft overlegd over de dakopbouw en zonder medeweten van [naam01] en [naam02] een omgevingsvergunning heeft aangevraagd en tijdens de vergadering van eigenaars (volgens [naam01] en [naam02] ) niet heeft willen luisteren naar hun bezwaren en twijfels is niet netjes en had zeker anders gekund, maar dat is op zichzelf geen reden om geen toestemming te geven voor de dakopbouw. Ook de door [naam01] en [naam02] genoemde opstelling van [verzoeker01] binnen de VvE wat betreft onderhoud en betaling van de VvE-bijdragen is geen reden om medewerking aan de dakopbouw te weigeren. Voor het al dan niet geven van toestemming voor de dakopbouw is een afweging van alle betrokken belangen en omstandigheden nodig. Daarbij speelt niet of behoort geen rol te spelen dat de onderlinge verhoudingen tussen de eigenaren niet optimaal zijn.
3.2.2.
De twijfels en zorgen van [naam01] en [naam02] over de constructie van het gebouw, over de fundering en over de brandveiligheid en de architectonische bezwaren zijn ongegrond, of in ieder geval onvoldoende onderbouwd. Het klopt dat een VvE een eigen beslissingsbevoegdheid heeft en een verleende omgevingsvergunning niet allesbeslissend is en niet per se hoeft te leiden tot toestemming van de VvE, maar de bezwaren en twijfels van [naam01] en [naam02] die reden zijn geweest om de toestemming te weigeren moeten wel ergens op zijn gebaseerd en dat is niet zo. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente heeft die twijfels en bezwaren bij de beoordeling van de aanvraag van de omgevingsvergunning meegewogen en ongegrond verklaard. Daarbij is getoetst aan alle relevante regelgeving, waaronder aan het Bouwbesluit 2012. Daarnaast heeft de Commissie voor Welstand en Monumenten Rotterdam de bouwplannen getoetst aan de Welstandsnota Rotterdam en een positief advies uitgebracht. [naam01] en [naam02] hebben niets naar voren gebracht waaruit blijkt dat hun bezwaren en twijfels terecht (kunnen) zijn, ondanks de hiervoor genoemde toetsing door het college en de welstandscommissie.
3.2.3.
Hoewel [naam01] en [naam02] vrezen voor overlast door een toegenomen gebruik van de trap als er meer huurders (namelijk vijf huurders) komen in de woning van [verzoeker01] , staat helemaal niet vast dat er meer huurders zullen komen en ook niet dat meer huurders (dan nu) tot overlast zal leiden. [verzoeker01] heeft namelijk tegengesproken dat hij de dakopbouw maakt om meer ruimtes te kunnen verhuren. Bovendien heeft hij gewezen op de vergunning voor kamerverhuur aan maximaal drie personen.
3.2.4.
De vrees van [naam01] en [naam02] dat [verzoeker01] na het realiseren van de dakopbouw niet de benodigde aanpassing van de splitsingsakte zal verzorgen en de kosten daarvoor zelf zal willen dragen is niet een zodanig zwaar belang dat dit aan het geven van toestemming voor de dakopbouw in de weg kan staan. Bovendien heeft [verzoeker01] op de zitting verklaard de aanpassing van de splitsingsakte te zullen regelen nadat de verbouwing is gerealiseerd.
3.2.5.
Het belang dat [verzoeker01] stelt te hebben bij de dakopbouw is voldoende toegelicht. [verzoeker01] heeft aangevoerd dat hij met zijn gezin in de woning wil gaan wonen, maar eerst een dakopbouw wil maken om extra ruimte te creëren. Het klopt dat hij nu in [woonplaats01] woont in een eengezinswoning met een tuin, maar [verzoeker01] zegt dat hij dichterbij de school van zijn kinderen in Rotterdam wil gaan wonen en daarom in het appartement aan de [adres02] . Hij heeft toegelicht dat en waarom hij bewust heeft gekozen voor die specifieke school en niet voor een school in de buurt waarvan hij nu woont. Dat zijn kinderen naar die school (zullen) gaan, staat niet ter discussie. [naam01] en [naam02] hebben feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit volgens hen moet blijken dat [verzoeker01] geen belang heeft bij de dakopbouw of in ieder geval een ander belang dan hij zegt te hebben, maar uit die feiten en omstandigheden kan niet worden afgeleid dat het niet klopt wat [verzoeker01] zegt en dat er andere belangen in het spel zijn. Het is wel zo dat [verzoeker01] een vastgoedondernemer is, dat de [adres02] al lange tijd bedrijfsmatig wordt verhuurd en dat [verzoeker01] met zijn gezin nu ergens anders woont in een ruimere woning met een tuin, maar daaruit kan niet worden afgeleid dat [verzoeker01] niet van plan is om met zijn gezin te gaan wonen aan de [adres02] en een dakopbouw wil maken voor extra ruimte. Dat kan ook niet worden afgeleid uit de omstandigheid dat er een (in 2025 te realiseren) nieuwbouwproject is in de buurt van de school, waarin [verzoeker01] een luxe en ruime woning heeft gekocht. Wat betreft de vergunning voor kamerverhuur die [verzoeker01] na het besluit van de VvE van juli 2022 heeft aangevraagd, heeft hij toegelicht dat dit is omdat hij vanaf september 2022 verplicht is om een kamerverhuurvergunning te hebben volgens de gemeente en er nog steeds kamerhuurders in de woning zitten, omdat [verzoeker01] niet kan beginnen aan de dakopbouw zonder de toestemming van de VvE. Dat [verzoeker01] na het indienen van de aanvraag van de omgevingsvergunning tegen [naam01] en [naam02] zou hebben gezegd dat hij de dakopbouw wil maken omdat hij dan een extra verhuurbare ruimte heeft, wordt door [verzoeker01] tegengesproken en staat daarom niet vast.
Vervangende toestemming voor het realiseren van de dakopbouw
3.3.
De vereiste toestemming van de vergadering van eigenaars voor het (laten) realiseren van de dakopbouw conform de verleende omgevingsvergunning wordt vervangen door een machtiging van de kantonrechter. In de wet (artikel 5:121 BW Pro) is namelijk bepaald dat de kantonrechter die machtiging kan geven als de vereiste toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd en dat is hier het geval. Zoals hiervoor besproken, zijn er geen overtuigende argumenten aangevoerd om geen medewerking te geven aan de bouwplannen.
Schorsing van het besluit
3.4.
Het verzoek van [verzoeker01] tot schorsing van het besluit wordt afgewezen, omdat het niet meer nodig is. Dat verzoek is namelijk gedaan in afwachting van een beslissing op het verzoek tot vernietiging van het besluit en in deze beschikking wordt daarop beslist.
4..De beslissing
De kantonrechter:
- vernietigt het besluit van 27 juni 2022 van de algemene ledenvergadering van de VvE;
- machtigt [verzoeker01] om bij gebreke van toestemming van de vergadering van de VvE de dakopbouw te (laten) realiseren op de bovenste bouwlaag gelegen aan de [adres01] conform de verleende omgevingsvergunning;
- wijst al het andere af.
Deze beschikking is gegeven door mr. drs. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.
34286