Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9221536 CV EXPL 21-17235
datum uitspraak: 16 december 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stone Company B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. H. van Straten,
tegen
de maatschap Uw Rotterdamsch Vastgoed,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. A.M. Roepel.
De partijen worden hierna ‘Stone Company’ en ‘URV’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 30 april 2021, met bijlagen 1 tot en met 7;
- de conclusie van antwoord met eis in reconventie, met bijlagen 1 tot en met 4;
- het tussenvonnis van 2 augustus 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in reconventie, met bijlagen 8 tot en met 10;
- de mail van 29 oktober 2021 namens URV, met bijlagen 5 tot en met 7;
- de mail van 5 november 2021 namens Stone Company, met bijlagen 10 en 11;
- de mail van 12 september 2022 namens Stone Company, met bijlagen 12 tot en met 17;
- de mail van 29 september 2022 namens URV, met bijlagen 5 tot en met 9.
1.2.
Op 10 oktober 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:
- van de kant van Stone Company de heren [naam01] (directeur) en [naam02] (boekhouder), bijgestaan door mr. Van Straten;
- van de kant van URV de heren [naam03] (partner) en [naam04] (beheerder), bijgestaan door mr. [naam05] .
2..De feiten
2.1.
Tussen Stone Company en URV bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot ruimte in het pand aan de [adres01] in [plaats01] . De huurovereenkomst is in 1997 gesloten tussen rechtsvoorgangers van partijen. Stone Company is huurder sinds 1 april 2014. URV is verhuurder sinds 16 februari 2016. In een allonge van 1 april 2014 is tussen Stone Company en de rechtsvoorganger van URV afgesproken dat de huurovereenkomst wordt verlengd voor vijf jaar met een optie voor nogmaals vijf jaar.
In de kop van de huurovereenkomst staat:
“Huurovereenkomst kantoorruimte
(en andere bedrijfsruimte
nietex artikel 7A: 124 B.W.)”
nietex artikel 7A: 124 B.W.)”
In artikel 1.2 van de huurovereenkomst staat over de bestemming van het gehuurde:
“Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als groothandel in keramiektegels en natuurstenen vloeren”.
In artikel 4.4 van de huurovereenkomst staat met betrekking tot huurprijsaanpassing:
"Onverminderd een huurprijsaanpassing op grond van 4.3 is elk der partijen bevoegd om aanpassing van de huurprijs aan de markt te verlangen. Die aanpassing kan voor het eerst plaatsvinden met ingang van 31-07-2001 en vervolgens steeds na een periode van tenminste 5 jaar na de laatste huurprijsaanpassing aan de markt. Indien een partij van deze bevoegdheid gebruik wil maken, stelt hij de andere partij daarvan door middel van een aangetekende brief met bericht van ontvangst, in kennis uiterlijk 6 maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs moet ingaan. Wanneer partijen binnen twee maanden na ontvangst van de kennisgeving niet tot overeenstemming over de huurprijsaanpassing aan de markt zijn gekomen is het gestelde in 4.6 van de algemene bepalingen van toepassing.”
2.2.
In de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte
nietex artikel 7A: 1624 BW van toepassing verklaard. In artikel 4.6 van die algemene bepalingen staat over huurprijswijziging:
nietex artikel 7A: 1624 BW van toepassing verklaard. In artikel 4.6 van die algemene bepalingen staat over huurprijswijziging:
"Wanneer partijen binnen twee maanden na ontvangst van de in 4.4 van de
huurovereenkomst bedoelde kennisgeving niet tot overeenstemming over de
huurprijsaanpassing aan de markt zijn gekomen, wordt die huurprijs vastgesteld
door drie deskundigen. De deskundigen dienen de opdracht te krijgen om bij de
huurprijsvaststelling rekening te houden met al hetgeen tussen partijen met
betrekking tot het gehuurde is overeengekomen. Van deze drie deskundigen
wordt door elk der partijen één aangewezen binnen veertien dagen nadat een
partij een verzoek daartoe van de andere partij heeft bereikt. Een deskundige
zal binnen acht dagen na dagtekening van de opdracht kenbaar moeten maken
of hij deze aanvaardt.
De derde deskundige wordt door deze beide deskundigen aangewezen binnen
acht dagen nadat zij hun aanwijzing hebben aanvaard. Het oordeel van de
derde deskundige is beslissend bij gebreke van overeenstemming tussen de
deskundigen over de vast te stellen huurprijs. Blijft een der partijen met de
aanwijzing van een deskundige in gebreke of kunnen de beide aangewezen
deskundigen niet tot overeenstemming over de aanwijzing van een derde
komen, dan kan de meest gerede partij aan de voorzitter van de Kamer van
Koophandel en Fabrieken van het rayon waarin het gehuurde is gelegen de
benoeming van de deskundige(n) vragen. Een partij draagt de kosten van de
door of voor hem aangewezen deskundige. De kosten van de derde deskundige
worden door partijen elk voor de helft gedragen. De deskundigen krijgen de
opdracht hun rapport uit te brengen binnen zes weken nadat hun benoeming
vaststaat."
2.3.
Op 27 oktober 2020 heeft het hof Den Haag een arrest gewezen in een geschil tussen Stone Company en URV dat gaat over servicekosten. In r.o. 4.3 staat:
“Daarmee komt het hof toe aan de tweede vraag, te weten of artikel 7:226 BW de binding van URV aan de afspraak van rechtswege meebrengt. Ook deze vraag beantwoordt het hof bevestigend. Zoals hiervoor overwogen, was niet slechts sprake van verrekening met een tegenvordering van Stone op de voormalig eigenaar. De afspraak houdt in dat, in afwijking van de oorspronkelijke huurovereenkomst, voortaan geen afzonderlijke vergoeding is verschuldigd voor met de levering van gas samenhangende kosten. Daarmee is sprake van een beding dat onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van een de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie, als bedoeld in het derde lid van artikel 7:226 BW.”
2.4.
Bij brief van 29 april 2021 is namens URV aan Stone Company medegedeeld dat zij aanpassing van de huurprijs aan de markt verlangt met ingang van 1 november 2021. Bij de brief is een taxatierapport gevoegd van de door URV als deskundige aangezochte persoon, waarin de huurprijs is getaxeerd op € 60.500,00 exclusief btw op jaarbasis. De brief is op 30 april 2021 aan Stone Company betekend.
2.5.
Bij brief van 30 juni 2021 is namens URV aan Stone Company verzocht om, als het stilzwijgen van Stone Company na de brief van 29 april 2021 moet worden opgevat als het niet instemmen met de in die brief voorgestelde huurprijs, een deskundige te benoemen overeenkomstig artikel 4.6 van de algemene bepalingen.
3..Het geschil
in conventie
3.1.
Stone Company eist samengevat:
- URV te veroordelen € 15.687,90 met rente aan haar te betalen;
- URV te veroordelen in de proceskosten met rente;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Het geëiste bedrag bestaat uit € 14.765,25 hoofdsom en € 922,65 buitengerechtelijke kosten.
3.2.
Stone Company baseert de eis samengevat op het volgende.
URV moet € 14.765,25 inclusief btw terugbetalen aan Stone Company, omdat achteraf is gebleken dat Stone Company dat bedrag voor met de levering van gas samenhangende kosten over 2018 en 2019 niet is verschuldigd. Het hof in Den Haag heeft namelijk in zijn arrest van 27 oktober 2020 geoordeeld dat Stone Company vanaf 1 januari 2015 geen met de levering van gas samenhangende kosten is verschuldigd aan URV.
URV moet € 922,65 aan buitengerechtelijke kosten vergoeden aan Stone Company, omdat URV ondanks betalingsverzoeken, herinneringen en aanmaningen niets heeft terugbetaald.
3.3.
URV is het niet eens met de eis en voert samengevat het volgende aan.
De eis van Stone Company moet worden afgewezen, omdat Stone Company het bedrag van € 14.765,25 inclusief btw niet zonder rechtsgrond heeft betaald aan URV. Het arrest van het hof Den Haag zie namelijk alleen op 2016 en 2017 en niet op de servicekostenafrekening van 2018 en verder. De afspraak over de met de levering van gas samenhangende kosten tussen Stone Company en de voormalig verhuurder is bovendien niet overgegaan op URV. Als de kantonrechter van oordeel is dat URV het geëiste bedrag toch is verschuldigd, dan beroept URV zich op verrekening met de vordering die voortvloeit uit de in reconventie vast te stellen hogere huurprijs.
De buitengerechtelijke kosten moeten worden afgewezen, omdat de werkzaamheden alleen betrekking hebben op het starten van een procedure. Stone Company heeft bovendien geweigerd om in gesprek te gaan met URV over de gaslevering en de huurverhoging.
in reconventie
3.4.
URV stelt een eis in reconventie in en eist samengevat:
primair:
- de huur per 1 november 2021 vast te stellen op € 60.500,00 ex btw per jaar;
subsidiair
- een deskundige te benoemen die de markthuurprijs vaststelt per 1 november 2021;
meer subsidiair:
- drie deskundigen te benoemen die de markthuurprijs vaststellen per 1 november 2021;
meer subsidiair:
- Stone Company te veroordelen om een deskundige te benoemen en Stone Company te veroordelen de kosten van die deskundige te dragen, op straffe van een dwangsom;
- deze deskundige op te dragen samen met de deskundige van URV een derde deskundige te benoemen, waarvan iedere partij de helft van de kosten draagt en deze drie deskundigen op te dragen om gezamenlijk overeenkomstig de in artikel 4.6 van de algemene bepalingen voorgeschreven wijze de markthuurprijs vast te stellen per 1 november 2021;
subsidiair en meer subsidiair:
- de huurprijs per 1 november 2021 vast te stellen op het door de deskundige(n) vastgestelde bedrag;
primair en (meer) subsidiair:
- Stone Company te veroordelen om de te achteraf gezien te weinig betaalde huur alsnog te betalen met rente;
- Stone Company te veroordelen in de proceskosten met rente.
3.5.
URV baseert die eis samengevat op het volgende.
De huurprijs voor de door Stone Company gehuurde ruimtes moet worden aangepast naar een (meer) marktconforme huurprijs, omdat de levering van gas in de huurprijs zou zijn inbegrepen volgens het arrest van het hof in Den Haag en de huurprijs dan veel te laag is in vergelijking met de markthuur van vergelijkbare bedrijfsruimten. URV verlangt daarom aanpassing van de huur op basis van artikel 4.4 van de huurovereenkomst en artikel 4.6 van de algemene bepalingen. URV heeft Stone Company overeenkomstig de voornoemde artikelen op de hoogte gesteld van haar wens, maar Stone Company weigert mee te werken. Daarom vraagt URV aan de kantonrechter om de huurprijs vast te stellen of om een of meerdere deskundige(n) te (laten) benoemen. De door URV benoemde deskundige heeft een marktconforme huurprijs voor het gehuurde begroot op € 60.5000 exclusief btw.
3.6.
Stone Company is het niet eens met de eis en voert samengevat het volgende aan.
URV moet niet-ontvankelijk worden verklaard in haar vorderingen, om vier redenen.
Ten eerste is het niet mogelijk om nadere huurprijsaanpassing te vorderen ten aanzien van overige ruimte in de zin van artikel 7:230a BW en daarvan is hier sprake. Stone Company behoudt zich het recht voor om te betogen dat het wel bedrijfsruimte is in de zin van artikel 7:290 BW, mocht dat opportuun zijn. Ten tweede, als het gehuurde wel bedrijfsruimte is in de zin van artikel 7:290 BW, dan ontbreekt het op basis van artikel 7:304 lid 1 BW vereiste advies van een of meer door huurder en verhuurder
gezamenlijkbenoemde deskundige(en). Bovendien is het niet mogelijk om in een dagvaardingsprocedure nadere huurprijsaanpassing te vorderen én benoeming van een deskundige te verzoeken, omdat dit laatste een verzoekschriftprocedure betreft en moet gebeuren voorafgaand aan het instellen van een vordering tot nadere huurprijsaanpassing. Ten derde geldt dat pas vanaf 1 april 2024 huurprijsaanpassing kan worden gevraagd, omdat partijen met het sluiten van de allonge de huurprijs hebben vastgesteld voor een periode van vijf jaar vanaf 1 april 2019 en die wachtperiode is nog niet voorbij. Tot slot is er geen redelijke termijn gegund aan Stone Company om inhoudelijk te reageren op het voorstel van URV.
gezamenlijkbenoemde deskundige(en). Bovendien is het niet mogelijk om in een dagvaardingsprocedure nadere huurprijsaanpassing te vorderen én benoeming van een deskundige te verzoeken, omdat dit laatste een verzoekschriftprocedure betreft en moet gebeuren voorafgaand aan het instellen van een vordering tot nadere huurprijsaanpassing. Ten derde geldt dat pas vanaf 1 april 2024 huurprijsaanpassing kan worden gevraagd, omdat partijen met het sluiten van de allonge de huurprijs hebben vastgesteld voor een periode van vijf jaar vanaf 1 april 2019 en die wachtperiode is nog niet voorbij. Tot slot is er geen redelijke termijn gegund aan Stone Company om inhoudelijk te reageren op het voorstel van URV.
De eis tot vaststelling van de huurprijs moet worden afgewezen, omdat de huurprijs niet kan worden vastgesteld op basis van alleen het rapport van de door URV aangewezen deskundige. De huurprijs moet op basis van artikel 4.6 van de algemene bepalingen worden vastgesteld door drie deskundigen. Daarnaast voldoet het rapport niet aan de wettelijke criteria en kan Stone Company zich niet vinden in de inhoud van het rapport.
4..De beoordeling
in reconventie
Kwalificatie gehuurde en huurregime
4.1.
Voordat de eisen inhoudelijk kunnen worden beoordeeld, moet worden vastgesteld welk huurregime van toepassing is. Om dat te kunnen vaststellen moet het gehuurde worden gekwalificeerd. Daarover zijn partijen het niet eens. Stone Company heeft ter zitting (definitief) het standpunt ingenomen dat het gehuurde bedrijfsruimte is in de zin van artikel 7:290 BW (290-bedrijfsruimte), terwijl URV nog steeds meent dat het gehuurde is te kwalificeren als overige ruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW (230a-ruimte).
4.2.
Het gehuurde moet worden gekwalificeerd als 230a-ruimte.
Beslissend voor de kwalificatie van het gehuurde is de contractuele bestemming en dus in welk gebruik de huurovereenkomst voorziet. In 1997 hebben de toenmalige huurder en verhuurder blijkens de huurovereenkomst afgesproken dat het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt als groothandel in keramiektegels en natuurstenen vloeren (artikel 1.2 van de huurovereenkomst). Stone Company is door middel van een indeplaatsstelling als nieuwe huurder in de rechten en verplichtingen getreden van de vorige huurder en is daarom gebonden aan deze afgesproken bestemming van het gehuurde. Een eventueel na verloop van tijd van die bestemming afwijkend feitelijk gebruik van het gehuurde door Stone Company of haar rechtsvoorganger doet de contractuele bestemming van het gehuurde (en daarmee het toepasselijke huurregime) niet zomaar wijzigen, ook niet als de verhuurder daarvan op de hoogte was en stil heeft gezeten.
Dat er bij aanvang van de huur, of nadien, andere afspraken zijn gemaakt over de bestemming van het gehuurde dan die zijn opgetekend in de huurovereenkomst is onvoldoende onderbouwd door Stone Company. Zij heeft voor het eerst tijdens de mondelinge behandeling het standpunt ingenomen dat het gehuurde als 290-bedrijfsruimte kwalificeert en aangevoerd dat de contractsluitende partijen destijds enkel de bestemming ‘groothandel’ hebben opgenomen in de huurovereenkomst omdat een andere bestemming in strijd was met het bestemmingsplan en dat zij de bestemming daarna niet meer hebben aangepast aan het feitelijk gebruik. Stone Company heeft verder ter zitting gesteld dat het gehuurde vanaf het begin af aan feitelijk gebruikt is geweest en ingericht is als middenstandbedrijfsruimte en dat er dus feitelijk uitvoering is gegeven aan de van artikel 1.2 van de huurovereenkomst afwijkende afspraak over de bestemming van het gehuurde. Stone Company heeft die stellingen echter op geen enkele wijze onderbouwd.
Huurprijsaanpassing
4.3.
De eis van URV tot vaststelling van de huurprijs op € 60.500,00 ex btw per jaar door de kantonrechter is niet toewijsbaar. Artikel 7:303 BW is immers niet van toepassing op 230a-ruimte. Uit artikel 4.6 van de toepasselijke algemene bepalingen volgt dat de huurprijs moet worden vastgesteld door drie deskundigen (en dus niet door de rechter). Er zijn geen steekhoudende argumenten aangevoerd waarom daarvan kan of moet worden afgeweken.
Deskundige(n) benoemen
4.4.
URV heeft terecht gesteld – en Stone Company heeft niet weersproken – dat de kantonrechter kan worden benaderd voor het benoemen van een of meerdere deskundigen op basis van artikel 4.6 van de algemene bepalingen. Bij dat oordeel is in aanmerking genomen dat, hoewel de weg van artikel 7:303-304 BW niet van toepassing is en in de contractuele afspraken niet is vastgelegd dat de kantonrechter kan worden aangezocht om een deskundige te benoemen, de in artikel 4.6 van de algemene bepalingen beschreven procedure bij de Kamer van Koophandel niet meer bestaat, de kantonrechter bevoegd is om huurgeschillen te behandelen en dat de contractuele afspraken grote overeenkomsten vertonen met artikel 7:303-304 BW waarin de kantonrechter een deskundige kan benoemen op verzoek van de meest gerede partij.
4.5.
De kantonrechter is voornemens om overeenkomstig het bepaalde in artikel 4.6 van de algemene bepalingen één deskundige te benoemen op kosten van Stone Company, omdat Stone Company in gebreke is gebleven met het aanwijzen van een deskundige binnen veertien dagen nadat het verzoek van URV daartoe haar heeft bereikt en de door haar naar voren gebrachte verweren niet slagen.
URV heeft de in artikel 4.4 van de huurovereenkomst beschreven weg bewandeld. Zij heeft Stone Company per brief van 29 april 2021 (die is betekend op 30 april 2021) eerst op de hoogte gesteld van haar wens om de huurprijs aan te passen aan de markt met ingang van 1 november 2021. Bij die brief heeft URV ook een rapport van de door haar uitgekozen deskundige gevoegd. Twee maanden later is namens URV in de brief van 30 juni 2021 aan Stone Company verzocht om ook een deskundige te benoemen volgens de regeling van artikel 4.6 van de algemene bepalingen, maar het benoemen van een deskundige door Stone Company is uitgebleven.
Dat Stone Company geen redelijke termijn zou hebben gehad om te reageren op het voorstel van URV blijkt niet uit de hiervoor beschreven gang van zaken, die bovendien overeenstemt met de marsroute die in artikel 4.4 van de huurovereenkomst en in artikel 4.6 van de algemene bepalingen is vastgelegd.
De ‘wachtperiode’ van vijf jaar zoals bedoeld in artikel 4.4 van de huurovereenkomst staat niet in de weg aan het benoemen van een deskundige voor het vaststellen van de huurprijs per 1 november 2021, omdat de huurprijs voor het laatst is vastgesteld in 2014. Het enkel verlengen van de huur met (nogmaals) vijf jaar in 2019 brengt niet mee dat de wachtperiode opnieuw gaat lopen vanaf die verlenging.
4.6.
De door de kantonrechter te benoemen deskundige dient de opdracht te krijgen om bij de huurprijsvaststelling rekening te houden met al hetgeen tussen partijen met betrekking tot het gehuurde is overeengekomen.
Stone Company wordt in de gelegenheid gesteld om op de onder de beslissing genoemde rolzitting een voorstel te doen voor een op haar kosten te benoemen deskundige. Als Stone Company dit achterwege laat, zal de kantonrechter zelf overgaan tot benoeming van een deskundige. Er wordt geen uitstel verleend voor het nemen van vorenbedoelde akte.
in conventie
Met de levering van gas samenhangende kosten
4.7.
De geëiste € 14.765,25 inclusief btw is toewijsbaar.
Stone Company heeft voornoemd bedrag betaald voor kosten die samenhangen met de levering van gas in 2018 en 2019, maar uit het arrest van 27 oktober 2020 van het hof Den Haag volgt dat Stone Company geen afzonderlijke vergoeding is verschuldigd voor met de levering van gas samenhangende kosten vanaf 1 januari 2015, omdat dit tussen Stone Company en de vorige verhuurder is afgesproken.
Het argument van URV dat zij als nieuwe verhuurder niet is gebonden aan die afspraak, is krachteloos. Het hof heeft namelijk geoordeeld dat die afspraak op grond van artikel 7:226 lid 3 BW is overgegaan op URV en het arrest van het hof heeft inmiddels kracht van gewijsde, omdat er geen cassatie tegen is ingesteld. Dat het arrest alleen zou zien op 2016 en 2017 is onvoldoende toegelicht door URV. Dat volgt niet uit het arrest.
Het beroep op verrekening van voornoemd bedrag met een volgens URV hogere huurprijs vanaf 1 november 2021 slaagt niet, omdat in deze procedure geen huurprijs wordt vastgesteld en dus ook niet (de hoogte van) een eventuele vordering van URV op Stone Company.
Rente
4.8.
De geëiste rente over € 14.765,25 is als wettelijke rente ex artikel 6:119 BW toewijsbaar vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag dat alles is betaald, omdat Stone Company geen deugdelijke grondslag heeft aangevoerd voor rente vanaf een eerdere datum.
Buitengerechtelijke kosten
4.9.
Een bedrag van € 922,65 aan buitengerechtelijke kosten is toewijsbaar. Uit de overgelegde betalingsverzoeken, herinneringen en aanmaningen van de kant van Stone Company blijkt dat er werkzaamheden zijn verricht die zijn aan te merken als buitengerechtelijke werkzaamheden ter verkrijging van voldoening buiten rechte als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub c BW. Dat de omvang van de kosten redelijk is, is niet betwist.
in conventie en in reconventie
4.10.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden, omdat in deze fase van de procedure nog geen eindbeslissing kan worden gegeven.
5..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
houdt iedere beslissing in deze fase van de procedure aan;
in reconventie
5.2.
stelt Stone Company in de gelegenheid om op de rolzitting van
donderdag 19 januari 2023 om 13:30 uurbij akte een voorstel te doen voor een op haar kosten te benoemen deskundige;
donderdag 19 januari 2023 om 13:30 uurbij akte een voorstel te doen voor een op haar kosten te benoemen deskundige;
5.3.
bepaalt dat aan Stone Company geen uitstel zal worden verleend;
5.4.
bepaalt dat de akte uiterlijk de dag vóór genoemde rolzitting om 12:00 uur door de griffie moet zijn ontvangen;
5.5.
houdt iedere verdere beslissing in deze fase van de procedure aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
34286