ECLI:NL:RBROT:2022:11409

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9819975 CV EXPL 22-12123

datum uitspraak: 30 december 2022

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

1..[eiser01] ,

woonplaats: [woonplaats01] ,

2. [eiser02] ,

woonplaats: [woonplaats02] ,

3. [eiser03] ,

woonplaats: [woonplaats03] ,

4. [eiser04] ,

woonplaats: [woonplaats04] ,

5. [eiser05] ,

woonplaats: [woonplaats05] ,

6. [eiser06] ,

woonplaats: [woonplaats06] ,

7. [eiser07] ,

woonplaats: [woonplaats07] ,

8. [eiser08] ,

woonplaats: [woonplaats08] ,

9. [eiser09] ,

woonplaats: [woonplaats09] ,

10. [eiser10] ,

woonplaats: [woonplaats10] ,

11. [eiser11] (Patronbewind),

als bewindvoerder van [naam01] , woonplaats: [woonplaats11] ,

kantoor: [plaats01] ,

12. [eiser12] ,

woonplaats: [woonplaats12] ,

13. [eiser13] ,

woonplaats: [woonplaats13] ,

14. [eiser14] ,

woonplaats: [woonplaats14] ,

15. [eiser15] ,

woonplaats: [woonplaats15] ,

16. [eiser16] ,

woonplaats: [woonplaats16] ,

17. [eiser17] ,

woonplaats: [woonplaats17] ,

18. [eiser18] ,

woonplaats: [woonplaats18] ,

19. [eiser19] ,

woonplaats: [woonplaats19] ,

20. [eiser20] ,

woonplaats: [woonplaats20] ,

21. [eiser21] ,

woonplaats: [woonplaats21] ,

22. [eiser22] ,

woonplaats: [woonplaats22] ,

23. [eiser23] ,

woonplaats: [woonplaats23] ,

24. [eiser24] ,

woonplaats: [woonplaats24] ,

25. [eiser25] ,

woonplaats: [woonplaats25] ,

26. [eiser26] ,

woonplaats: [woonplaats26] ,

27. [eiser27] ,

woonplaats: [woonplaats27] ,

28. [eiser28] ,

woonplaats: [woonplaats28] ,

29. [eiser29] ,

woonplaats: [woonplaats29] ,

30. [eiser30] ,

woonplaats: [woonplaats30] ,

31. [eiser31] ,

woonplaats: [woonplaats31] ,

32. [eiser32] ,

woonplaats: [woonplaats32] ,

eisers,

gemachtigde van eisers 1 tot met 16: mr. E.M. Prins,

gemachtigde van eisers 17 tot en met 32: mr. M.A. R. Schuckink Kool,

tegen

[gedaagde01],

mede handelende onder de naam [handelsnaam01],

vestigingsplaats: ’s-Hertogenbosch, met kantoor in Eindhoven,

gedaagde,

gemachtigde: mr. M.W.R. Hoogstraten te Den Haag.

De partijen worden hierna ‘de bewoners’ en ‘[gedaagde01]’ genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 12 april 2022, met bijlagen;
het antwoord, met bijlagen;
de notitie van mr. Schuckink Kool.

1.2.

Op 31 augustus 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: eisers 14, 18, 20 en 22 met hun gemachtigden mr. Prins en mr. Schuckink Kool, en [naam02] en [naam03] namens [gedaagde01] met haar gemachtigde mr. Hoogstraten.

2..De beoordeling

Wat is er gebeurd?

2.1.

[gedaagde01] was beheerder van het kantoorpand aan de [adres01] in [plaats02] . In het kader van leegstandbeheer heeft [gedaagde01] met ieder van de bewoners overeenkomsten gesloten. Het gaat om “anti-kraak bewoning”. De overeenkomsten zijn aangeduid als ‘bruikleenovereenkomst’.

2.2.

In de overeenkomsten staat het volgende:

OVERWEGENDE:

• Dat het pand tijdelijk leeg staat in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop dan wel een andere ontwikkeling;

• Dat Bruikleengever - ter beperking van het risico van ingebruikname door derden zonder

recht of titel - het pand om niet aan Bruiklener in bruikleen geeft, teneinde daar tijdelijk verblijf te houden;

• Dat deze Bruikleenovereenkomst loopt voor (on)bepaalde tijd en steeds schriftelijk kan

worden opgezegd met een opzegtermijn van 28 dagen;

• Dat Bruiklener zich bewust is van de bijzondere en tijdelijke aard van deze

Bruikleenovereenkomst;

• Dat Bruiklener zich realiseert dat er geen sprake is van huur en hij derhalve geen beroep zal kunnen doen op huurbescherming, ook al niet omdat het gebruik van het pand alleen van korte duur is. Een eventueel beroep op huurbescherming wordt door partijen - gezien de bedoeling van partijen bij het aangaan van deze overeenkomst - in strijd met de redelijkheid en billijkheid geacht;

2.3.

In de nacht van vrijdag 4 oktober 2019 is er brand ontstaan in de kelder van het pand. De bewoners moesten van de brandweer het pand direct verlaten. Er is diezelfde dag spoedeisende bestuursdwang toegepast door de gemeente Rotterdam. Het pand werd per direct gesloten, waardoor de bewoners niet konden terugkeren.

2.4.

Op 9 oktober 2019 heeft [gedaagde01] de overeenkomsten met de bewoners met onmiddellijke ingang opgezegd.

Wat willen de bewoners?

2.5.

De bewoners hebben schade geleden doordat zij van de ene op de andere dag op straat stonden. Zij vinden dat [gedaagde01] aansprakelijk is voor deze schade, omdat het pand niet brandveilig was. [gedaagde01] was als beheerder verantwoordelijk voor de brandveiligheid. Zij is op dit punt tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Daarnaast had [gedaagde01] het pand na de sluiting zo snel mogelijk weer brandveilig moeten maken. Zij heeft ten onrechte de overeenkomsten met de bewoners op grond van overmacht opgezegd. Verder hebben de bewoners schade geleden doordat zij onvoldoende gelegenheid hebben gekregen hun spullen uit het pand te halen. Ook hebben niet alle bewoners hun borg en de (restant)huur over de maand oktober 2019 teruggekregen.

2.6.

De bewoners eisen samengevat:

1. voor recht te verklaren dat:

de overeenkomsten tussen de bewoners en [gedaagde01] huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd zijn;
[gedaagde01] zich ten onrechte op overmacht heeft beroepen;
[gedaagde01] ten onrechte de gevolgen van de gedwongen ontruiming niet heeft gecompenseerd;
[gedaagde01] ten onrechte de bewoners in beperkte mate in de gelegenheid heeft gesteld hun persoonlijke goederen uit het pand op te halen;
[gedaagde01] aansprakelijk is voor de gevolgen van de gedwongen ontruiming van de bewoners;

2. [gedaagde01] te veroordelen:

- tot vergoeding van alle door de bewoners geleden en te lijden schade, nader op te maken bij staat;

- tot terugbetaling van de betaalde borg en de betaalde vergoeding over de maand oktober 2019;

3. [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;

4. het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

2.7.

[gedaagde01] is het niet eens met de eis. Zij voert allereerst aan dat de kantonrechter niet bevoegd is. Verder betwist zij dat haar iets te verwijten valt.

De kantonrechter is bevoegd om deze zaak te behandelen

2.8.

De bewoners vinden dat zij huurovereenkomsten met [gedaagde01] hebben gesloten en dat daarom de kantonrechter bevoegd is. [gedaagde01] vindt dat het niet om huurovereenkomsten gaat, maar om bruikleenovereenkomsten. Voor de bevoegdheid van de kantonrechter is dit geschilpunt echter niet van belang. Op grond van artikel 93 onder b Rv is de kantonrechter bevoegd als er duidelijke aanwijzingen zijn dat de vordering geen hogere waarde vertegenwoordigt dan € 25.000,-. Dit moet per eiser bekeken worden. Weliswaar vorderen de bewoners dat hun schade wordt opgemaakt bij staat, maar als gekeken wordt naar wat zij in de dagvaarding zeggen over hun schade zijn er duidelijke aanwijzingen dat de schade per eiser lager zal zijn dan € 25.000,-. De kantonrechter is daarom bevoegd om deze zaak te beoordelen.

[gedaagde01] is tekort geschoten in haar verplichtingen

2.9.

[gedaagde01] had de plicht ervoor te zorgen dat het pand brandveilig was. Zij heeft met elke bewoner een overeenkomst gesloten op basis waarvan de bewoner bepaalde gedeeltes van het pand kon bewonen. [gedaagde01] was er daarom voor verantwoordelijk dat het voormalige kantoorpand op een veilige manier bewoond kon worden. Hieronder valt de verplichting ervoor te zorgen dat het pand brandveilig is. Dit heeft [gedaagde01] op de mondelinge behandeling ook erkend. [gedaagde01] is tekort geschoten in deze verplichting, omdat vast staat dat het pand niet brandveilig was. De gemeente heeft het pand namelijk per direct om die reden gesloten. Dit blijkt uit het besluit spoedeisende bestuursdwang van 4 oktober 2019 (productie 3 bij dagvaarding).

De tekortkoming kan [gedaagde01] worden toegerekend

2.10.

[gedaagde01] stelt dat de sluiting van het pand het directe gevolg is geweest van het wangedrag van de bewoners, omdat zij zich (onder meer) niet hielden aan de regels door de brandmeldinstallaties en rookmelders onklaar te maken of te verwijderen en branddeuren geopend te houden. Ook als dit waar is, kan de tekortkoming toch aan [gedaagde01] worden toegerekend. Het was juist [gedaagde01] als beheerder die toezicht moest houden op de naleving van de regels. Dat zij zich hiervan bewust was, blijkt ook uit de overeenkomsten waarin verwezen wordt naar het ‘beheer en controle protocol’ waarin [gedaagde01], onder meer, zichzelf het recht gaf te allen tijde toegang te hebben tot het pand om op die manier, zo staat in de overeenkomst, voortdurende veilige en gezonde leefomstandigheden in de panden die tijdelijk bewoond worden te realiseren. Verder is opgenomen dat de vastgoedinspecteur aangekondigd een periodieke controle komt uitvoeren.

2.11.

De brandweer heeft op 4 oktober 2019 geconstateerd dat bijna alle branddeuren en ruiten kapot en/of open geblokkeerd waren, dat de brandmeldinstallatie onklaar was gemaakt, de elektrische installatie onveilig en de vluchtroutes waren geblokkeerd (dit staat in het Registratieformulier Calamiteiten BWT, zo blijkt uit de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 8 februari 2021; productie 9 bij dagvaarding). Hieruit kan worden afgeleid dat het gehele pand op een structurele manier onveilig was. [gedaagde01] had deze onveilige situatie tijdens de controles, die wekelijks plaatsvonden, kunnen en moeten constateren. Zij had vervolgens direct actie moeten ondernemen om de veiligheid van het pand weer te waarborgen. Niet gebleken is dat zij dit heeft gedaan. Uit het door [gedaagde01] bijgehouden logboek (productie 2 bij dagvaarding) blijkt dat [gedaagde01] in ieder geval vanaf eind 2017 op de hoogte was van het feit dat niet alle bewoners zich aan de regels hielden en de brandveiligheid niet serieus namen (zie onder meer 10-1-2018). Op 14 september 2018 werd geconstateerd dat er een branddeur voorzien van draadglas was vernield. Op 29 september 2019 was er ook brand in het pand, waarbij werd geconstateerd dat de brandveiligheid niet op orde was. Welke concrete maatregelen [gedaagde01] getroffen heeft naar aanleiding van deze constateringen blijkt niet uit het logboek en heeft zij verder ook niet toegelicht.

2.12.

Omdat de tekortkoming [gedaagde01] kan worden toegerekend, heeft zij onterecht een beroep op overmacht gedaan (artikel 6:75 BW). Zij had de overeenkomsten niet op deze grond per direct mogen opzeggen.

[gedaagde01] moet de schade vergoeden

2.13.

[gedaagde01] kan geen beroep doen op de in de overeenkomsten opgenomen algehele aansprakelijkheidsuitsluiting, omdat de kantonrechter dit beding vernietigt (6:233 BW). Op grond van artikel 6:237 onder f BW wordt een dergelijk beding vermoed onredelijk bezwarend te zijn. [gedaagde01] heeft geen feiten aangevoerd waarom dat in dit geval anders zou zijn. [gedaagde01] moet dus de schade vergoeden die de bewoners hebben geleden doordat het pand direct is gesloten omdat het niet brandveilig was (artikel 6:74 BW). De vraag of [gedaagde01] na de sluiting zo snel mogelijk weer brandveilig had moeten maken, is verder niet relevant. Feit is dat dit niet is gebeurd en [gedaagde01] is daarmee ook aansprakelijk voor de schade die de bewoners hebben geleden doordat zij na de sluiting niet meer terug konden keren in het pand.

Er is geen sprake van eigen schuld

2.14.

[gedaagde01] stelt dat de bewoners hun verplichtingen die zien op de brandveiligheid niet zijn nagekomen en daarom zelf ook schuld hebben aan de situatie. Om een deel van de schadevergoedingsplicht in verband met eigen schuld te verminderen (artikel 6:101 BW) is nodig dat per bewoner komt vast te staan welke verplichting hij of zij niet is nagekomen. [gedaagde01] heeft dat echter niet per bewoner aangegeven. Het gedrag van een groep bewoners kan niet worden toegerekend aan elke bewoner afzonderlijk. [gedaagde01] heeft daarom te weinig gesteld om eigen schuld aan te kunnen nemen.

[gedaagde01] heeft de bewoners voldoende gelegenheid gegeven spullen op te halen

2.15.

De bewoners vinden dat [gedaagde01] hen onvoldoende in de gelegenheid heeft gesteld hun persoonlijke goederen uit het pand op te halen. Hier gaat de kantonrechter niet in mee. In het sluitingsbesluit van 4 oktober 2019 is bepaald dat het betreden van het pand voor bijvoorbeeld het ophalen van persoonlijke eigendommen van de bewoners uitsluitend is toegestaan na overleg en op afspraak met de behandelend inspecteur van Bouw- en Woningtoezicht. Hieraan had [gedaagde01] zich te houden en dat bracht vanzelfsprekend beperkingen met zich. Uit het hiervoor vermelde logboek (productie 2 bij dagvaarding) blijkt dat [gedaagde01] de bewoners op 8 oktober 2019 van 10.00 tot 16.00 uur de gelegenheid heeft gegeven noodzakelijke en persoonlijke spullen uit het pand te halen. Vervolgens is op drie dagen (14, 15 en 16 oktober 2019 telkens van 13.00 tot 20.00 uur) de mogelijkheid gegeven alle spullen weg te halen. De bewoners konden iemand machtigen om dit voor hun te doen. Waarom dit onder de genoemde omstandigheden onvoldoende was, hebben de bewoners verder niet uitgelegd.

Het gaat om huurovereenkomsten

2.16.

Voor de begroting van de schade kan het van belang zijn of er sprake was van een bruikleenovereenkomst (zoals [gedaagde01] stelt) of een huurovereenkomst (zoals de bewoners stellen). Bij de beantwoording van de vraag hoe een overeenkomst moet worden gekwalificeerd, is de naam die partijen aan de overeenkomst hebben gegeven niet doorslaggevend. Gekeken moet worden naar de strekking en inhoud van de overeenkomst (HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034).

2.17.

Het meest kenmerkende verschil tussen een bruikleenovereenkomst (artikel 7A:1777 BW) en een huurovereenkomst (artikel 7:201 lid 1 BW) is de vergoeding. Als de vergoeding die wordt betaald (gedeeltelijk) als tegenprestatie voor het gebruik van de ruimte in het pand moet worden aangemerkt dan is sprake van een huurovereenkomst. Van een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW is geen sprake als de vergoeding uitsluitend betrekking heeft op door [gedaagde01] gemaakte onkosten voor het behoud en bewoonbaar houden van het pand. Onderzocht moet dus worden wat de aard van de vergoeding is die de bewoners betaalden. Die vergoeding bedroeg om en nabij € 250,- per maand. Hier konden nog bedragen bijkomen voor extra diensten. Uit artikel 18 van de Algemene voorwaarden volgt dat gas en elektra waren inbegrepen. [gedaagde01] is degene die weet welke kosten zij maakt en het is daarom aan haar om hierin inzicht te geven.

2.18.

[gedaagde01] wijst op de ‘specificatie bruikleenvergoeding [bedrijf01]’ dat bij de overeenkomsten hoort. Hierin is opgenomen dat de maandelijkse vergoeding ziet op de volgende diensten: beheer, communicatie, incasso, onderhoud/storingen, 24 uur bereikbaarheidsdienst voor calamiteiten, administratie en acquisitie. Dit betreft echter een algemene omschrijving zonder cijfermatige onderbouwing. Waar de hoogte van de vergoeding op is gebaseerd en welk deel ervan op welke kosten ziet is niet duidelijk. Hierdoor is onduidelijk of de vergoeding volledig ziet op een vergoeding van onkosten. Daarbij komt dat [gedaagde01] in de conclusie van antwoord zelf aanvoert dat het ‘grotendeels’ om een kostenvergoeding gaat. In die woorden ligt in feite al besloten dat niet de gehele vergoeding wordt aangewend om onkosten te vergoeden. [gedaagde01] zal niet in de gelegenheid worden gesteld alsnog inzicht te geven in de opbouw van de vergoeding door het inbrengen van een cijfermatige onderbouwing. Dat had zij al kunnen en moeten doen bij haar conclusie van antwoord of in elk geval uiterlijk voor de mondelinge behandeling. In de dagvaarding hebben de bewoners immers al uitvoerig uiteen gezet waarom zij vinden dat het om huurovereenkomsten gaat.

2.19.

[gedaagde01] voert nog aan dat de bruikleenvergoeding in de branche als redelijk en aanvaardbaar werd gezien. Tijdens de mondelinge behandeling werd duidelijk dat [gedaagde01] doelt op de door het Keurmerk Leegstandbeheer als redelijk geziene vergoeding. Dit enkele feit kan niet de conclusie rechtvaardigen dat dit bedrag alleen ziet op de onkosten en hierin geen enkele vergoeding is opgenomen voor het gebruik. Het lijkt eerder het tegendeel te onderbouwen, namelijk dat de vergoeding een standaardbedrag is dat geheel los staat van de onkosten die betrekking hebben op het pand waar het in deze zaak om gaat. Verder speelt mee dat in de loop van de jaren steeds meer personen in het pand zijn gaan wonen en dat de vergoeding ongeveer gelijk is gebleven. Dit vraagt om nadere uitleg, omdat het in de lijn der verwachting ligt dat als er meer bewoners zijn de kosten over meer mensen verspreid kunnen worden en de vergoeding daarmee per bewoner lager kan worden. [gedaagde01] heeft dit verder niet nader uitgelegd.

Huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd of voor korte duur?

2.20.

De bewoners stellen dat het gaat om huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd met een volledige huurbescherming. [gedaagde01] heeft hiertegen geen expliciet verweer gevoerd. Het is echter aan de rechter om een overeenkomst die partijen hebben gesloten te kwalificeren. De kantonrechter vraagt zich af of er in deze zaak geen sprake is van verhuur die naar zijn aard slechts van korte duur is (artikel 7:232 lid 2 BW). In dat geval zou afdeling 5 van boek 7 BW niet van toepassing zijn en er dus ook geen sprake zijn van huurbescherming. Dit kan invloed hebben op de begroting van de schade. Omdat dit punt nog niet is besproken, worden partijen in de gelegenheid gesteld zich hierover bij akte uit te laten.

Geen verwijzing naar schadestaatprocedure

2.21.

De schadestaatprocedure is bedoeld voor een situatie waarin de schade nog niet begroot kan worden (artikel 612 Rv). Dat is in deze zaak niet het geval. De bewoners geven aan dat hun schade bestaat uit kosten die zij hebben moeten maken voor de verhuizing en opslag van hun goederen, verlies of schade aan hun goederen, hogere woonkosten voor een periode van één jaar na 4 oktober 2019, gederfde inkomsten, extra reiskosten en immateriële schade, waardeverlies van de inschrijvingskosten en kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid. We zijn inmiddels drie jaar verder. Iedere bewoner moet inmiddels kunnen aangeven hoe groot zijn of haar schade is. Dat is in de dagvaarding nog niet gebeurd. De bewoners krijgen de gelegenheid om dit alsnog te doen. Elke bewoner zal gespecificeerd moeten aangeven wat zijn of haar schade is en dit met stukken moeten onderbouwen.

Hebben de bewoners belang bij verklaringen voor recht?

2.22.

Hiervoor is vastgesteld dat [gedaagde01] aansprakelijk is voor de schade die de bewoners hebben geleden doordat het pand direct is gesloten omdat het niet brandveilig was. Deze schade zal in het vervolg van deze procedure vastgesteld worden en dan zal [gedaagde01] worden veroordeeld deze schade te betalen. De bewoners lijken hierdoor geen belang te hebben bij de door hun geëiste verklaringen voor recht. Als zij dit anders zien, mogen ze dat in hun akte gemotiveerd aangeven.

Niet terugbetaalde borg/vergoeding oktober 2019

2.23.

Een aantal bewoners stelt dat zij de borg en/of de (restant)vergoeding van oktober 2019 niet hebben terug ontvangen. Het gaat om:

[eiser28] (eiseres 28) € 400,- borg

[eiser19] (eiseres 19) € 400,- borg en € 400,- vergoeding

[eiser16] (eiseres 16) € 366,- vergoeding

[eiser23] (eiser 23) € 973,65

[eiser04] (eiseres 4) € 400,- borg

Tijdens de mondelinge behandeling is door [gedaagde01] toegezegd dat zij dit zal nakijken. In de akte dienen de bewoners aan te geven of deze eisers de bedragen alsnog hebben ontvangen.

Vervolg van de procedure

2.24.

De zaak wordt verwezen naar een zitting zodat de bewoners als eerste een akte kunnen indienen. [gedaagde01] zal daarna de gelegenheid krijgen een akte in te dienen. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3..De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

verwijst de zaak naar de zitting van
donderdag 2 februari 2023 om 13:30 uurzodat de bewoners bij akte kunnen reageren als hiervoor onder 2.20, 2.21, 2.22 en 2.23 bedoeld;

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.

540