Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9926997 VV EXPL 22-230
datum uitspraak: 8 juli 2022
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Serafin Beheer B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. P.J. Winkel te Leiden,
tegen
I.C.Z. Cura Rotterdam B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J. Boogaers en mr. R. Alamyar te Vlaardingen.
De partijen worden hierna ‘Serafin’ en ‘Cura’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 20 juni 2022, met producties 1 tot en met 4;
- de e-mail van 22 juni 2022 van Serafin met een wijziging van eis;
- de e-mail van 27 juni 2022 van Cura, met producties 1 tot en met 10.
- de spreekaantekeningen van de gemachtigden van Serafin en Cura;
- de e-mail van 1 juli 2022 van Serafin.
1.2.
Op 28 juni 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigden besproken.
2..De feiten
2.1.
Serafin verhuurt aan Cura een woon-zorgcomplex aan het [adres01] te [plaats02] (hierna: het gehuurde). De huur loopt vanaf 1 augustus 2020 tot en met 31 juli 2025. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Bepalingen Kantoorruimte (2015) in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: AB).
2.2.
In de AB is – voor zover van belang – het volgende bepaald:
“(…)
23.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand. (…)”
Zekerheden
24.1
Als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst
zal Huurder uiterlijk 2 weken voor ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de
huurovereenkomst of zoveel eerder als Verhuurder aangeeft een bankgarantie afgeven in
overeenstemming met een door Verhuurder aangegeven model ter grootte van een in de
huurovereenkomst weergegeven bedrag dan wel waarborgsom storten op een door
Verhuurder opgegeven bankrekening. Deze bankgarantie dan wel waarborgsom dient mede
te gelden voor de verlengingen van de huurovereenkomst inclusief wijzigingen daarvan en dient geldig te blijven tot tenminste zes maanden na de datum waarop het gehuurde feitelijk
is ontruimd en tevens de huurovereenkomst is beëindigd. Bovendien dient deze bankgarantie dan wel waarborgsom te gelden voor de (rechtsopvolgers) van Verhuurder.(…)”
2.3.
In artikel 4.8 van de huurovereenkomst is bepaald dat de waarborgsom ex artikel 24.1 AB is vastgesteld op € 75.000,-.
2.4.
In een eerder kort geding tussen partijen heeft de kantonrechter van deze rechtbank bij vonnis van 12 mei 2022 onder zaaknummer 9782537 VV EXPL 22-140 – voor zover van belang – als volgt geoordeeld:
“5.1. veroordeeld Cura om binnen 7 dagen na heden:
te zorgen voor een nieuwe overeenkomst van borgtocht tussen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [bedrijf01] te [plaats01] en Serafin, met inachtneming van het gestelde in de tweede en derde zin van artikel 24.1 AB, tot een maximumbedrag van € 75.000,00; of
aan Serafin af te geven een bankgarantie die in overeenstemming is met het door de Raad voor Onroerende zaken (ROZ) op 19 maart 2018 vastgestelde model Bankgarantie Huurovereenkomst, ter grootte van een bedrag van € 75.000,00; of
een bedrag van € 75.000,00 als waarborgsom te storten op bankrekening met IBAN nummer (…) ten name van [bedrijf02], met vermelding van “waarborgsom”.
5.2.
bepaalt dat Cura aan Serafin een dwangsom verbeurt van € 250,00 per dag, voor iedere dag dat Cura in gebreke blijft aan het onder 5.1 bepaalde te voldoen, tot een maximum van € 5.000,-.
5.3.
veroordeelt Cura aan Serafin te betalen een bedrag van € 1.525,-;
(…)”
3..Het geschil
3.1.
Serafin eist samengevat, uitvoerbaar bij voorraad, om:
I. Cura te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis te voldoen aan de onder 5.1 van het vonnis van 12 mei 2022 uitgesproken veroordeling, op straffe van een (nieuwe) dwangsom van € 500,00 per dag, tot een maximum van € 100.000,00;
II. Cura te veroordelen om aan Serafin te betalen een boete van € 300,00;
III. Cura te veroordelen om aan Serafin te betalen de toekomstige huurpenningen vanaf 1 juli 2022, zonder opschorting, aftrek of verrekening en bij vooruitbetaling;
IV. voor het geval Cura niet binnen twee dagen na betekening van dit vonnis voldoet aan de in 5.1 van het vonnis van 12 mei 2022 uitgesproken veroordeling en/of voor het geval Cura binnen twee dagen na betekening van dit vonnis niet het totaalbedrag van € 57.631,66 heeft betaald, Cura te veroordelen het gehuurde te ontruimen;
V. Cura te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
Serafin baseert haar eis op het volgende.
Cura heeft na betekening van het vonnis van 12 mei 2022 nog steeds geen zekerheid van het bedrag van € 75.000,- gesteld. Vanaf 20 mei 2022 zijn de dwangsommen gaan oplopen en op 9 juni 2022 is het maximum van € 5.000,- verbeurd. Dit maximum biedt Cura kennelijk geen, althans onvoldoende, prikkel om aan de onder 5.1. van dat vonnis uitgesproken veroordeling te voldoen. Serafin heeft daarom een spoedeisend belang bij verhoging van de dwangsom, te meer omdat er wederom een nieuwe huurachterstand is ontstaan.
Cura heeft de huur tot en met februari 2022 telkens te laat betaald, waardoor Serafin zich genoodzaakt ziet telkens extra kosten te maken. Ook het toegewezen bedrag van € 1.525,- heeft Cura nog altijd niet voldaan, terwijl Cura, althans haar gemachtigde, tijdens de mondelinge behandeling van het kort geding op 20 april 2022 heeft toegezegd dat geld geen enkel probleem was. Tevens heeft zij verklaard dat de waarborgsom zou worden gestort als zij er niet uitkwam met [bedrijf01] . Serafin heeft dan ook recht en belang bij haar vordering tot ontruiming, tenzij Cura alsnog het door haar verschuldigde bedrag van in totaal € 57.631,66 betaalt (2 x € 25.553,33 aan huur voor de maanden juni en juli 2022 + € 5.000,- aan verbeurde dwangsommen + € 1.525,-) en de nieuwe zekerheid verstrekt. Na betekening van de dagvaarding is de huur voor de maand juni 2022 door Cura betaald. Doordat Cura de huur voor de maand juni 2022 te laat heeft betaald, is zij op grond van artikel 23.2 AB een boete verschuldigd van € 300,-.
3.3.
Cura is het niet eens met de eis en voert het volgende aan.
Cura heeft een borgovereenkomst gesloten met [bedrijf01] op grond waarvan [bedrijf01] zakelijke borggaranties stelt voor Cura. Cura heeft getracht afspraken te maken met [bedrijf01] , maar [bedrijf01] heeft hier helaas uiteindelijk niet aan meegewerkt. Het stellen van een nieuwe zekerheid kost Cura meer tijd dan zij aanvankelijk dacht. Cura is niet onwelwillend, maar heeft meer tijd nodig. Het verhogen van de dwangsommen tot € 500,- per dag tot een maximum van € 100.000,- is onredelijk en disproportioneel. Serafin lijdt immers geen schade.
Op dit moment bestaat er geen huurachterstand. Voor toewijzing van de toekomstige huurpenningen bestaat geen wettelijke grondslag. Het betreft immers een nog niet opeisbare vordering.
4..De beoordeling
4.1.
Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat hij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een gewone procedure zal worden toegewezen. Verder moet het belang van Serafin bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen van toewijzing van de vordering voor Cura als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Als partijen een gewone procedure starten, is de rechter in die procedure niet gebonden aan deze uitspraak.
verhoging dwangsom
4.2.
De kantonrechter stelt voorop dat Cura uitvoering dient te geven aan de veroordelingen neergelegd in het vonnis van 12 mei 2022. Voor een nieuwe beoordeling van het hieraan ten grondslag liggende geschil is geen plaats. Verder is in de jurisprudentie aanvaard dat de mogelijkheid tot verhoging van een opgelegde dwangsom open staat in geval van gewijzigde omstandigheden, waaronder mede wordt verstaan het feit dat inmiddels is gebleken dat de eerder opgelegde dwangsom een onvoldoende prikkel heeft gevormd voor nakoming.
4.3.
Tussen partijen staat thans vast dat Cura nog geen zekerheid heeft gesteld voor het bedrag van € 75.000,- en dus nog niet heeft voldaan aan de veroordeling onder 5.1. in het vonnis van 12 mei 2022. Gelet hierop heeft Serafin (nog steeds) recht op en belang bij deze veroordeling. Niet betwist is dat de aan deze veroordeling verbonden dwangsom tot het bepaalde maximum van € 5.000,- inmiddels is verbeurd. Dat [bedrijf01] niet bereid is tot het stellen van een nieuwe zekerheid, komt voor rekening en risico van Cura en kan niet aan Serafin worden tegengeworpen. Naast het stellen van een zekerheid door [bedrijf01] heeft Cura ook nog andere mogelijkheden tot het stellen van de zekerheid (zoals genoemd onder 5.1 van het vonnis van 12 mei 2022). Tijdens de mondelinge behandeling op 28 juni 2022 heeft Cura te kennen gegeven dat zij bereid en in staat is om uiterlijk 1 juli 2022 alsnog de zekerheid van € 75.000,- te stellen en daarnaast de verschuldigde bedragen aan Serafin te betalen. Om Cura die gelegenheid te bieden is de procedure met instemming van partijen aangehouden. Bij e-mail van 1 juli 2022 heeft (de gemachtigde van) Serafin echter laten weten dat Serafin geen enkele betaling van Cura heeft ontvangen. De kantonrechter zal dan ook als prikkel voor nakoming een nieuwe dwangsom aan de veroordeling onder 5.1. van het vonnis van 12 mei 2022 verbinden.
boete
4.4.
De gevorderde boete van € 300,- op grond van artikel 23.2 AB wegens het niet tijdig betalen van de huur voor de maand juni 2022 is door Cura niet weersproken en zal dan ook worden toegewezen.
ontruiming
4.5.
Serafin vordert ontruiming van het gehuurde in het geval Cura niet binnen twee dagen na betekening van dit vonnis is overgegaan tot zekerheidstelling en tot betaling van de verschuldigde bedragen. Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding is slechts plaats indien in een bodemprocedure met een grote mate van waarschijnlijkheid de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen worden uitgesproken. Bovendien moet sprake zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat het belang van Serafin bij de gevorderde ontruiming, vooruitlopend op een bodemuitspraak, zwaarder moet wegen dan het belang van Cura om het gebruik van het gehuurde voort te zetten.
De kantonrechter overweegt als volgt.
4.6.
In het geval Cura niet overgaat tot het stellen van de zekerheid en tot betaling van de verschuldigde bedragen, betekent dit dat Cura tekortschiet jegens Serafin. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Hierbij kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn (vgl. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
4.7.
De kantonrechter is echter van oordeel dat deze tekortkoming niet zodanig ernstig is dat het belang van Serafin bij de gevorderde ontruiming zwaarder weegt dan het belang van Cura bij voortzetting van het gehuurde. Aan het stellen van de zekerheid wordt, zoals reeds onder 4.3 is overwogen, immers al een nieuwe dwangsom verbonden. Indien Cura niet voldoet aan de veroordeling onder 5.1. van het vonnis van 12 mei 2022, zal zij wederom dwangsommen verbeuren. Daarnaast heeft Cura weliswaar de huur voor de maand juni 2022, en naar de kantonrechter uit de e-mail van 1 juli 2022 begrijpt de maand juli 2022, te laat betaald, maar deze tekortkoming is van een te geringe betekenis om vooruitlopend op de uitkomst van een eventuele bodemprocedure de ontruiming van het gehuurde toe te wijzen. Daarbij worden tevens de bijzondere omstandigheden in acht genomen. De gevolgen van een ontruiming zullen immers groot zijn. In het gehuurde wonen cliënten met een (verstandelijke) beperking die veel zorg nodig hebben. Bij een ontruiming zouden zij uit het gehuurde worden gezet.
4.8.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de gevorderde ontruiming zal worden afgewezen.
toekomstige huurtermijnen
4.9.
De gevorderde toekomstige huurtermijnen worden eveneens afgewezen. In dit geval is de kantonrechter van oordeel dat het bestaan en de omvang van dit deel van de vordering niet in voldoende mate aannemelijk zijn. Hoewel Cura in het verleden blijk heeft gegeven van het niet tijdig betalen van de huur, kan er niet zonder meer van uitgegaan worden dat zij ook de toekomstige huurtermijn(en) niet of niet tijdig zal betalen. Daarmee staat de omvang van dit deel van de vordering onvoldoende vast. Van Serafin kan worden gevergd dat zij te zijner tijd voor (het bepalen van de hoogte en de eventuele verschuldigdheid van) de nog te vervallen huurtermijnen een bodemprocedure instelt.
proceskosten
4.10.
Partijen zijn beide over en weer in het (on)gelijk gesteld. De kantonrechter zal de proceskosten daarom compenseren, in die zin dat ieder der partijen de eigen proceskosten draagt.
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.11.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verstaat dat het maximum van € 5.000,- aan verbeurde dwangsommen ter zake de veroordeling zoals opgelegd aan Cura bij vonnis in kort geding van 12 mei 2022 reeds is bereikt;
5.2.
veroordeelt Cura om aan Serafin een dwangsom te betalen van € 500,- voor iedere dag dat zij na betekening van dit vonnis niet aan de onder 5.1. van het vonnis in kort geding van 12 mei 2022 uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 100.000,-;
5.3.
veroordeelt Cura om aan Serafin te betalen de boete ex artikel 23.2 AB ter hoogte van € 300,-;
5.4.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
37555