Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9398555 CV EXPL 21-27600
uitspraak: 4 februari 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de Stichting
Stichting De Leeuw van Putten
gevestigd te Spijkenisse,
eiseres,
gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers,
tegen
[gedaagde01],
wonende te [woonplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger.
Partijen worden hierna aangeduid als “De Leeuw van Putten” en “ [gedaagde01] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 13 augustus 2021, met producties 1 tot en met 13;
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 3;
- het tussenvonnis van 1 november 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de door De Leeuw van Putten ten behoeve van de mondelinge behandeling in het geding gebrachte aanvullende producties 14 tot en met 16.
1.2
Op 11 januari 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Voor De Leeuw van Putten is verschenen haar senior woonconsulent [naam01] , bijgestaan door
mr. Jaspers. [gedaagde01] is verschenen, bijgestaan door mr. Rhijnsburger.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bij vervroeging bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Op grond van een tussen partijen gesloten huurovereenkomst verhuurt De Leeuw van Putten aan [gedaagde01] de woning aan de [adres01] te [plaats01] . Zij woont daar met haar twee jonge zonen. De woning maakt deel uit van een wooncomplex met meerdere woonlagen. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte versie d.d. 1 juni 2017 van De Leeuw van Putten (hierna: AV) van toepassing verklaard, die onlosmakelijk deel uit maken van de huurovereenkomst.
Artikel 6.10 AV luidt als volgt:
“Huurder is verplicht er zorg voor te dragen dat aan omwonenden geen overlast of
hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren en/of derden die
zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde
en/of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.”
Artikel 6.11 AV luidt als volgt:
“Huurder zal het gehuurde voorzien van behoorlijke meubilering en stoffering. In
gestapelde bouw dient een zodanige vloerbedekking te worden aangebracht dat
er voldoende geluiddemping is. Huurder past zijn woongedrag bovendien aan op
de soort woning waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Bij een woning
waarvan bekend is dat deze gehorig is, zal de huurder er voor zorgen dat zijn
stemgeluid en dat van zijn bezoek, alsmede het geluid van de geluidsinstallatie(s), in de regel niet te horen zijn in de woningen van omwonenden.”
Artikel 11.1 AV luidt - verkort weergegeven - als volgt:
“Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen die zonder
noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt aan de
binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, behalve indien het gaat om
veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden
opleveren. Voor alle overige veranderingen en toevoegingen heeft huurder vooraf
schriftelijke toestemming nodig van verhuurder. Huurder dient erop bedacht te
zijn dat ook het verwijderen van restanten van op zichzelf gemakkelijk te
verwijderen veranderingen of toevoegingen in de regel noemenswaardige kosten
met zich brengen voor verhuurder.
Onder alle overige veranderingen en toevoegingen waar huurder de voorafgaande
schriftelijke toestemming van verhuurder nodig heeft, worden in ieder geval
verstaan:
• aan-, bij- of verbouwen;
• wegbreken;
(…)
• het plaatsen van harde vloerbedekking;
(…)”
Artikel 11.5 AV luidt als volgt:
“Alle veranderingen die zonder de vereiste toestemming of in strijd met de
voorwaarden van verhuurder zijn aangebracht zullen op eerste aanzegging van
verhuurder ongedaan worden gemaakt door en op kosten van huurder.”
2.2
Schuin onder en naast voormelde woning op nummer [nummer01] ligt de woning met huisnummer [nummer02] . Dit is een maisonnette-woning en de etage met de slaapkamers van nummer [nummer02] grenst aan de etage met de woonkamer en keuken van nummer [nummer01] . De Leeuw van Putten verhuurt die woning aan [naam02] . Zij woont daar met haar partner en jonge dochter. Sinds 28 mei 2021 heeft [naam02] herhaaldelijk e-mailberichten gestuurd aan De Leeuw van Putten om te klagen over voornamelijk geluidsoverlast die zij en haar partner bijna dagelijks ervaren vanuit de woning [gedaagde01] . Zij heeft een overlastdagboek bijgehouden en geluidsopnames gemaakt, waarvan zij kopieën aan De Leeuw van Putten heeft verstrekt. Over de overlast is [naam02] een aantal keren het gesprek aangegaan met [gedaagde01] . Ook heeft [naam02] meermaals de politie ingeschakeld.
2.3
Onder voormelde woning op nummer [nummer01] ligt de woning met huisnummer [nummer03] . De Leeuw van Putten verhuurt die woning aan [naam03] . Sinds 27 mei 2021 heeft ook zij herhaaldelijk bij De Leeuw van Putten gemeld vaak geluidsoverlast te ervaren vanuit de woning [gedaagde01] .
2.4
Naar aanleiding van deze klachten hebben medewerkers van De Leeuw van Putten een huisbezoek gebracht aan [gedaagde01] . Bij die gelegenheid is geconstateerd dat in de woning van [gedaagde01] de muur tussen de woonkamer en de gang verwijderd is, over de vloer van de gehele verdieping plavuizen gelegd zijn, een voorzetwand geplaatst is tegen de muur grenzend aan de slaapkamer van haar buren van nummer [nummer02] , en de standaardkeuken vervangen is door een nieuwe keuken.
2.5
Op 30 juni 2021 heeft De Leeuw van Putten een bemiddelingsgesprek georganiseerd, waaraan [gedaagde01] , haar buren van de nummers [nummer03] en [nummer02] en een wijkagent hebben deelgenomen.
2.6
Bij brief van 30 juni 2021 heeft De Leeuw van Putten - verkort weergegeven - aan [gedaagde01] meegedeeld dat in het bemiddelingsgesprek de door de buren ervaren overlast besproken is met [gedaagde01] , dat enkele meldingen erkend zijn door haar en dat hierover afspraken zijn gemaakt. Voorts is [gedaagde01] meegedeeld dat geconstateerd is dat zij wijzigingen in haar woning heeft aangebracht, die zij niet zonder schriftelijke toestemming van De Leeuw van Putten had mogen aanbrengen. In verband hiermee is [gedaagde01] in gebreke gesteld en tot 2 augustus 2021 in de gelegenheid gesteld om de woning weer in originele staat te brengen, althans de plavuizen vloer te verwijderen en de verwijderde muur terug te plaatsen. Ten aanzien van de voorzetwand is vermeld dat deze bij het verlaten van de woning weggehaald dient te worden. Ten aanzien van de nieuwe keuken is vermeld dat het ter beoordeling van de opzichter is of deze kan blijven staan of verwijderd en vervangen dient te worden door een standaardkeuken bij het verlaten van de woning.
2.7
Bij e-mailbericht van 7 juli 2021 heeft de gemachtigde van [gedaagde01] - verkort weergegeven - aan De Leeuw van Putten meegedeeld dat [gedaagde01] betwist overlast te veroorzaken, dat geen feitelijk onderzoek verricht is naar de klachten en enig bewijs hiervan niet is aangetroffen. Voorts is wat betreft de staat van de woning meegedeeld dat [gedaagde01] enkele verbeteringen heeft aangebracht en dat bij het einde van de huur bekeken kan worden of deze moeten worden verwijderd. Daarbij is opgemerkt dat de plavuizen vloer deels voorzien is van losse kleden en niet de bron is van eventuele klachten. Te kennen is gegeven dat [gedaagde01] in ieder geval de vloer nu niet zal verwijderen.
2.8
Bij brief van 16 juli 2021 heeft de gemachtigde van De Leeuw van Putten - verkort weergegeven - aan de gemachtigde van [gedaagde01] meegedeeld dat zijn cliënt een deel van de overlast erkend heeft tijdens het bemiddelingsgesprek, dat [gedaagde01] bij die gelegenheid beloofd heeft rekening te houden met haar buren, maar dat nadien weer overlastmeldingen ontvangen zijn en dat inmiddels ook sprake is van provocerend en agressief gedrag van [gedaagde01] . Te kennen is gegeven dat dit in strijd is met artikel 6.10 en 6.11 AV en dat [gedaagde01] gesommeerd wordt te stoppen met het veroorzaken van overlast voor omwonenden en haar woongedrag en woning dient aan te passen gezien het soort woning waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Voorts is te kennen gegeven dat [gedaagde01] met de wijzigingen die zij zonder schriftelijke toestemming heeft aangebracht in de woning in strijd heeft gehandeld met artikel 11.1 AV en dat zij door deze wijzigingen niet ongedaan te maken nogmaals in strijd handelt met de op haar rustende verplichtingen, namelijk met artikel 11.5 AV. Daarbij is erop gewezen dat het hebben verwijderd van twee muren en het hebben aangebracht van een plavuizen vloer, die bij uitstek niet geschikt is voor gestapelde bouw, bijdraagt aan de overlast en dat de klachten van de buren ook betrekking hebben op de vloer als bron van overlast. Te verstaan is gegeven dat De Leeuw van Putten een laatste kans biedt aan [gedaagde01] om:
- de plavuizen vloer te verwijderen;
- in de plaats van de plavuizen vloer (na toestemming van de Leeuw van Putten) een voldoende geluiddempende vloerbedekking te leggen;
- de muur tussen de woonkamer en de gang en de muur tussen de keuken en de gang terug te plaatsen;
- toestemming te vragen voor de overige aangebrachte voorzieningen.
Daarbij is meegedeeld dat een procedure zal worden gestart tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning als [gedaagde01] niet gebruik maakt van de geboden mogelijkheid.
2.9
Bij e-mailbericht van 19 juli 2021 heeft de gemachtigde van [gedaagde01] - verkort weergegeven - aan De Leeuw van Putten meegedeeld dat [gedaagde01] bereid is om bij het einde van de huur de vloer te verwijderen en een deugdelijke vloer op te leveren en dat hetzelfde geldt voor het terugplaatsen van de muur.
3..Het geschil
3.1
De Leeuw van Putten vordert - verkort weergegeven - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst voor de woning aan de [adres01] in [plaats01] te ontbinden;
[gedaagde01] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet eigendom zijn van De Leeuw van Putten, en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van De Leeuw van Putten te stellen;
[gedaagde01] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de volgende door haar aangebrachte wijzigingen aan de woning ongedaan te maken door:
de muur tussen de woonkamer en de hal te herstellen;
de muur tussen de hal en de keuken te herstellen;
de plavuizen in de gehele woning te verwijderen (en, voor zover de
door De Leeuw van Putten gevorderde ontbinding wordt afgewezen, een
voldoende geluiddempende vloer in de zin van artikel 6.11 AV terug te plaatsen, dat wil zeggen (hoogpolig) tapijt of linoleum met een ondervloer);
de voorzetwand te verwijderen en verwijderd te houden;
de oorspronkelijke keuken terug te plaatsen;
één en ander op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag met een
maximum van € 3.500,-.
4. indien het maximum aan dwangsommen zoals sub 3 gevorderd wordt bereikt, terwijl nog steeds niet aan het sub 3 gevorderde is voldaan, De Leeuw van Putten te machtigen de voornoemde werkzaamheden uit te (laten) voeren met veroordeling van [gedaagde01] tot betaling van de kosten die De Leeuw van Putten daarvoor gemaakt heeft, te voldoen binnen acht dagen na verzending van de factuur door De Leeuw van Putten aan [gedaagde01] ;
5. [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten.
3.2
Aan haar vordering legt De Leeuw van Putten - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat [gedaagde01] tekort geschoten is in de nakoming van verschillende op haar rustende verbintenissen uit hoofde van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de wet. Zo heeft [gedaagde01] zich niet als een goed huurder gedragen door (geluids)overlast te veroorzaken, mede doordat zij zonder de daarvoor vereiste schriftelijke toestemming een plavuizen vloer heeft aangebracht in de woning, die daarvoor ongeschikt is. Deze overlast heeft zij niet althans niet voldoende verminderd nadat zij hierop door de buren is aangesproken en nadat een bemiddelingsgesprek hierover heeft plaatsgevonden. Ook nadien zijn namelijk van de buren klachten ontvangen over (geluids)-
overlast vanuit haar woning en [gedaagde01] heeft ondanks aanzegging de plavuizen vloer in haar woning niet verwijderd en vervangen door een voldoende geluiddempende vloer. [gedaagde01] heeft ondanks aanzegging ook andere door haar aangebrachte wijzigingen in de woning niet ongedaan gemaakt. Het betreft wijzigingen die niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden door De Leeuw van Putten.
3.3
[gedaagde01] voert verweer en concludeert - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van De Leeuw van Putten in de proceskosten.
3.4
De stellingen van partijen worden hierna, voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de vordering, nader besproken.
4..De beoordeling
4.1
Vast staat dat [gedaagde01] in de door haar van De Leeuw van Putten gehuurde woning veranderingen en toevoegingen heeft aangebracht, waarvoor zij voorafgaand schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig had, welke toestemming nooit gevraagd is.
4.2
In geschil is of in de woning één of twee muren verwijderd zijn, maar vast staat dat het in ieder geval één muur is geweest, dat ook een voorzetwand geplaatst is tegen een muur, dat een plavuizen vloer aangelegd is, en dat de oorspronkelijke keuken verwijderd is en door een nieuwe keuken vervangen is.
4.3
Door deze veranderingen en toevoegingen, die niet zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt, aan te brengen, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van De Leeuw van Putten, is [gedaagde01] tekort geschoten in op haar rustende verbintenissen uit hoofde van artikel 11.1 van de AV bij de huurovereenkomst en artikel 7:215 lid 1 BW Pro.
4.4
Ondanks dat [gedaagde01] gesommeerd is om de plavuizen vloer te verwijderen en de muur/muren terug te plaatsen, heeft zij dat geweigerd en hierin gepersisteerd, wat tekortkomingen oplevert in de op haar rustende verbintenissen uit hoofde van de artikelen 6.11 en 11.5 van de AV bij de huurovereenkomst.
4.5
Genoemde tekortkomingen in de nakoming van verbintenissen uit de huurovereenkomst tussen partijen leveren al voldoende grond om de huurovereenkomst te ontbinden, zoals onder 1 gevorderd. Daarbij weegt zwaar dat [gedaagde01] bekend geweest is met klachten van haar buren over geluidsoverlast vanuit haar woning, onder meer contactgeluiden via de vloer, maar toch en ondanks sommatie door De Leeuw van Putten niet bereid geweest is gevolg te geven aan het verlangde herstel van de muur/muren en aanbrengen van vloerbedekking met voldoende geluiddemping in haar woning. [gedaagde01] heeft ten onrechte gemeend dat zij kon volstaan met het leggen van een paar kleden op de vloer. Onderkend wordt dat ontbinding van de huurovereenkomst nadelige consequenties heeft voor [gedaagde01] en haar kinderen en dat het wellicht moeilijk zal zijn voor haar om andere woonruimte te vinden, anders dan de woning van haar moeder waar zij naar eigen zeggen tegenwoordig dikwijls verblijft met haar kinderen. Dat is echter hoofdzakelijk aan haarzelf te wijten vanwege onvoldoende aangepast gedrag en het volharden in het niet nakomen van afspraken die zijn gemaakt met het oog op gerechtvaardigde belangen van De Leeuw van Putten en andere huurders van haar in het wooncomplex.
4.6
Gelet op het vorenstaande behoeft het gestelde door De Leeuw van Putten omtrent de door [gedaagde01] veroorzaakte (geluids)overlast en het verweer van [gedaagde01] daartegen geen bespreking.
4.7
[gedaagde01] wordt, zoals onder 2 gevorderd, veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen een termijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis.
4.8
Ten aanzien van de onder 3 gevorderde ongedaan making van door [gedaagde01] aangebrachte wijzigingen aan de woning wordt overwogen dat in de huurovereenkomst is voorzien in een regeling wat betreft de oplevering van de woning bij het einde van de huurovereenkomst (zie artikel 13 AV Pro). Kort gezegd komt die regeling erop neer dat [gedaagde01] verplicht is de woning geheel ontruimd en schoon op te leveren in de staat waarin zij de woning conform de beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst heeft ontvangen. Daarbij aansluitend wordt opgemerkt dat vast staat dat in de woning ongeoorloofd een voorzetwand geplaatst is tegen een muur, een plavuizen vloer aangelegd is, en de oorspronkelijke keuken verwijderd en door een nieuwe keuken vervangen is. Daarom dienen in ieder geval die muur, die vloer en de keuken te worden teruggebracht in de staat daarvan ten tijde van de aanvang van de huurovereenkomst, zij het dat het hoogstwaarschijnlijk niet mogelijk zal zijn om de oorspronkelijke keuken terug te plaatsen nu de keuken vervangen is, maar wel een soortgelijk standaard keukenblok te plaatsen. Daarom wordt het gevorderde onder 3 toegewezen op de wijze als hieronder vermeld. Uit het vorenoverwogene volgt dat tevens één andere muur, maar wellicht twee andere muren hersteld zullen moeten worden. Omdat thans onvoldoende vast staat om welke muur/muren het gaat, wordt [gedaagde01] niet hiertoe veroordeeld, wat niet wegneemt dat zij voor herstel zal moeten zorgdragen als uit de beschrijving of anderszins blijkt dat zich twee muren, één tussen de woonkamer en de hal en één tussen de hal en de keuken, in de woning hebben bevonden bij aanvang van de huurovereenkomst. Als gezegd zal op het moment van de ontruiming de woning moeten verkeren in de staat zoals die was bij aanvang van de huurovereenkomst. Reden wordt gezien om dat moment niet eerder te bepalen en er geen dwangsom aan te verbinden, want het zal lastig zijn om het vorenstaande gerealiseerd te hebben op het moment van de ontruiming en het navolgende biedt daarvoor voldoende stimulans.
4.9
Ten aanzien van de onder 4 gevorderde machtiging om de werkzaamheden uit te (laten) voeren, met veroordeling van [gedaagde01] tot betaling van de kosten daarvan aan De Leeuw van Putten, wordt overwogen dat in de huurovereenkomst eveneens is voorzien in een regeling hiervan (zie artikel 13 lid 4 AV Pro), zij het dat die regeling waaraan [gedaagde01] zich heeft verbonden ruimer is dan waarop de machtiging ziet. Daarom wordt het gevorderde toegewezen.
4.1
[gedaagde01] wordt als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld, aan de zijde van De Leeuw van Putten vastgesteld op € 626,21 aan verschotten (griffierecht, explootkosten en informatiekosten) en € 622,- aan salaris voor de gemachtigde.
5..De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres01] te [plaats01] ;
veroordeelt [gedaagde01] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet eigendom zijn van De Leeuw van Putten, en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van De Leeuw van Putten te stellen;
veroordeelt [gedaagde01] om uiterlijk op het moment van de ontruiming:
- de door haar in de woning aangebrachte plavuizen te hebben verwijderd,
- de door haar in de woning aangebrachte voorzetwand te hebben verwijderd,
met machtiging van De Leeuw van Putten om voornoemde werkzaamheden uit te (laten) voeren en met veroordeling van [gedaagde01] tot betaling van de kosten daarvan, te voldoen binnen acht dagen na verzending van de daarop betrekking hebbende factuur door De Leeuw van Putten aan [gedaagde01] ;
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van De Leeuw van Putten vastgesteld op € 626,21 aan verschotten en € 622,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
465