Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/644022 / KG ZA 22-749
Vonnis in kort geding van 3 oktober 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HANDEL- EN BELEGGINGSMAATSCHAPPIJ ''VEEMKA'' B.V.,
gevestigd te Numansdorp,
eiseres,
advocaat mr. J.A.M. van de Sande te Rotterdam,
tegen
[gedaagde01],
wonende te Heinenoord,
gedaagde,
advocaat mr. L.A. Jansen te Oud-Beijerland.
Partijen worden hierna Veemka en [gedaagde01] genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 9 september 2022, met producties 1 tot en met 10;
- de mondelinge behandeling gehouden op 19 september 2022;
- de pleitnota van mr. Van de Sande;
- de pleitnota van mr. Jansen.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2..De feiten
2.1.
Bij koopakte van 26 september 2011 heeft [gedaagde01] zijn woning aan het [adres01] te [postcode01] [plaats01] (hierna: de woning) verkocht aan Veemka voor een bedrag van
€ 355.000,00 kosten koper. In de koopakte staat voor zover van belang het volgende:
“Feitelijke levering, staat van het verkochte
Artikel 5
1.
De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt.
De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt.
Verkoper verplicht zich voor het verkochte zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijke levering, alles het bepaalde in artikel 11.”
2.2.
De akte van levering is op 31 oktober 2011 door de notaris gepasseerd.
2.3.
[gedaagde01] heeft de woning na de levering niet verlaten en is in de woning blijven wonen.
2.4.
Bij brief van 19 mei 2014 heeft de bestuurder van Veemka, [naam01] (hierna: [naam01] ), [gedaagde01] aangeschreven en hem verzocht de woning leeg en ontruimd op te leveren. De toenmalige advocaat van [gedaagde01] heeft bij brief van 27 mei 2014 aan [naam01] voor zover van belang het volgende bericht:
“(…) Cliënt stelt zich op het standpunt dat hij destijds de woning aan u heeft verkocht onder de afspraak dat hij daarin zou kunnen blijven wonen tot dat een (andere) koper daarvoor zou zijn gevonden. (…)
In uw brief van 19 mei 2014 geeft u cliënt een termijn om de woning te ontruimen. Vanwege het bovenstaande zal cliënt geen gevolg aan uw sommatie geven. (…)”
2.5.
Bij brief van 16 augustus 2022 heeft [naam01] aan [gedaagde01] bericht dat Veemka een koper heeft gevonden voor de woning en dat het sluiten van de koopovereenkomst aanstaande is en de woning op 15 november 2022 aan deze koper zal worden geleverd. [gedaagde01] is daarnaast gesommeerd om uiterlijk op 21 augustus 2022 te bevestigen de woning per 10 november 2022 leeg, schoon en onbeschadigd op te leveren. [gedaagde01] heeft niet op deze sommatie gereageerd.
2.6.
Bij brief van 29 augustus 2022 heeft mr. Van de Sande [gedaagde01] nogmaals verzocht om schriftelijk te bevestigen zijn medewerking te verlenen aan de levering van de woning per 10 november 2022 in de staat waarin het zich bevond ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst. [gedaagde01] heeft niet aan deze sommatie voldaan.
3..Het geschil
3.1.
Veemka vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde01] te veroordelen om vóór of op 10 november 2022 de woning vrij en ontruimd met het zijne en de zijnen op te leveren in de staat waarin het zich bevond ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst op 26 september 2011 en de woning feitelijk ter beschikking te stellen aan Veemka onder afgifte van de sleutels, met machtiging van Veemka om bij gebreke daarvan de met de genoemde ontruiming gemoeide kosten op [gedaagde01] te verhalen en voorts op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat [gedaagde01] niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 50.000,00, voorts met veroordeling van [gedaagde01] in de kosten van het geding.
3.2.
[gedaagde01] voert gemotiveerd verweer dat strekt tot niet-ontvankelijkheid van Veemka in haar vorderingen, dan wel tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van Veemka in de kosten van dit geding.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
Vooropgesteld wordt dat ontruiming van een pand of woning een ingrijpende maatregel is. Een ontruimingsvordering is in kort geding toewijsbaar, indien voldoende aannemelijk is dat deze vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen en indien het belang van Veemka bij het treffen van een voorlopige voorziening dermate spoedeisend is dat van haar niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een eventuele bodemprocedure afwacht. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft Veemka een voldoende spoedeisend belang bij de door haar gevorderde voorlopige voorziening, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vorderingen. Of de vordering op materiële grond toewijsbaar is wordt hierna beoordeeld.
4.2.
Veemka legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde01] op grond van de koopovereenkomst en de leveringsakte verplicht is om de woning leeg op te leveren in de staat waarin het zich bevond ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst. [gedaagde01] had de woning in eerste instantie al op 31 oktober 2011 moeten verlaten. De enige reden dat [gedaagde01] daarna nog tijdelijk in de woning mocht blijven wonen was vanwege zijn aanstaande emigratie naar Thailand met zijn vrouw. Omdat verkoop van de woning aan een derde op dat moment, gelet op de woningmarkt, door Veemka niet gerealiseerd kon worden is door haar verder geen actie ondernomen. In 2014 is de markt enigszins verbeterd waarna [naam01] namens Veemka [gedaagde01] heeft verzocht de woning te ontruimen. Vanwege persoonlijke omstandigheden aan de zijde van [naam01] is toen niet tot ontruiming overgegaan. In september 2019 hebben twee dochters van [naam01] met een makelaar een bezoek gebracht aan [gedaagde01] en hem opnieuw aangezegd de woning te ontruimen. Tevens hebben zij hem geholpen andere woonruimte te vinden. [gedaagde01] is echter in de woning blijven wonen. Nu de woning is verkocht aan een derde partij en deze op 15 november 2022 moet worden geleverd, heeft Veemka recht en belang bij de gevraagde ontruiming.
4.3.
[gedaagde01] stelt hiertegenover dat hij met [naam01] heeft afgesproken dat hij om niet in de woning mocht blijven wonen totdat zij een andere koper zou hebben gevonden voor de woning. De toenmalige advocaat van [gedaagde01] heeft dit standpunt in 2014 herhaald en daar is geen reactie op gekomen. Pas in mei 2022 heeft er opnieuw een gesprek plaatsgevonden tussen partijen. De vordering tot nakoming van de koopovereenkomst is een verbintenis tot een doen als bedoeld in artikel 3:307 lid 1 BW Pro. De verjaringstermijn gaat lopen op de dag na aanvang van de dag, volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden. De verjaringstermijn is daarom gaan lopen op 31 oktober 2011. Alleen in 2014 en daarna pas in 2022 is gecorrespondeerd met [gedaagde01] . De vordering is om die reden verjaard. Nu Veemka ook de sommatiebrieven heeft gebaseerd op de koopovereenkomst is de gebruiksovereenkomst niet rechtsgeldig opgezegd. [gedaagde01] heeft geen zicht op andere woonruimte, dus moet hem in elk geval een langere termijn worden gegund.
4.4.
Geoordeeld wordt als volgt. Vaststaat dat partijen op 26 september 2011 een koopovereenkomst hebben gesloten en dat Veemka op dat moment eigenaar is geworden van de woning. Vast staat voorts dat [gedaagde01] in beginsel, op grond van artikel 10 sub d van Pro de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, de woning vrij van huur of andere aanspraken tot gebruik, leeg en ontruimd diende over te dragen aan Veemka. Op grond van de koopovereenkomst rustte op [gedaagde01] dan ook de verplichting om de woning op 31 oktober 2011 feitelijk te leveren aan Veemka en de woning te verlaten. Niet in geschil is dat [gedaagde01] na het passeren van de leveringsakte op 31 oktober 2011 met toestemming van [naam01] in de woning is blijven wonen. Ook is niet in geschil dat Veemka de woning inmiddels heeft verkocht aan een derde en dat op 15 november 2022 geleverd moet worden. Als het al zo is dat [gedaagde01] , zoals hij aanvoert, in de woning mocht blijven wonen totdat Veemka een andere koper zou hebben gevonden, dan geldt dus dat ook in dat geval het moment voor vertrek uit de woning voor [gedaagde01] is aangebroken. Overigens bestrijdt Veemka dat een dergelijke afspraak is gemaakt.
4.5.
[gedaagde01] voert aan dat de vordering tot nakoming is verjaard. Dit verweer faalt. De vordering van Veemka strekt in wezen tot opeising van haar eigendom. Een dergelijke vordering kan niet verjaren. Bovendien verdraagt het verweer van [gedaagde01] zich niet met zijn standpunt dat hij in de woning mocht blijven tot verkoop aan een derde. Dat standpunt betekent immers dat de vordering tot nakoming van de koopovereenkomst pas opeisbaar wordt op het moment dat de woning is verkocht aan een derde. De woning is onlangs verkocht aan een derde, zodat enige verjaringstermijn pas op dat moment is gaan lopen.
4.6.
[gedaagde01] is dus gehouden om de woning op grond van artikel 5 van Pro de koopovereenkomst af te leveren in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van de overeenkomst op 26 september 2011 bevond. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter verblijft [gedaagde01] thans zonder recht of titel in de woning.
4.7.
Bij deze stand van zaken wegen de belangen van Veemka om spoedig de beschikking te hebben over de woning zwaarder dan het belang van [gedaagde01] om – zonder recht of titel en zonder betaling van enige vergoeding – in de woning te kunnen verblijven. Dat [gedaagde01] onvoldoende inkomen heeft en niet in staat is om in adequate huisvesting te voorzien, leidt niet tot een ander oordeel. De voorzieningenrechter neemt hierbij in aanmerking dat [gedaagde01] gedurende een periode van elf jaar kosteloos in de woning heeft gewoond en voldoende tijd en gelegenheid heeft gehad om andere woonruimte te zoeken en zijn vertrek uit de woning voor te bereiden. Bovendien is door hem niet nader geconcretiseerd dat hij niet elders kan verblijven. Het feit dat [gedaagde01] geen familie heeft is, mede in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen, geen reden om een langere termijn te geven voor de ontruiming.
4.8.
Gelet op het voorgaande acht de voorzieningenrechter het voldoende aannemelijk dat de vordering van Veemka in een bodemprocedure zal worden toegewezen, zodat de voorzieningenrechter vooruitlopend daarop de vordering tot ontruiming van de woning toewijst.
4.9.
Anders dan gevorderd, zal er geen dwangsom worden verbonden aan de veroordeling tot ontruiming. Een dwangsom dient als prikkel tot nakoming en die is niet nodig nu de ontruiming bewerkstelligd kan worden via een deurwaarder.
4.10.
De vordering om Veemka te machtigen om bij gebreke van vrijwillige ontruiming door [gedaagde01] de kosten van de ontruiming op [gedaagde01] te verhalen wordt afgewezen. Deze kosten zullen weliswaar ten laste van [gedaagde01] komen als zij inderdaad worden gemaakt, maar op dit moment staat nog niet vast of het tot een gedwongen ontruiming zal komen, en zo ja, welke kosten daarvoor gemaakt zullen worden.
4.11.
[gedaagde01] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van Veemka worden begroot op:
- betekening oproeping € 105,31
- griffierecht € 676,00
- salaris advocaat
€ 1.016,00
€ 1.016,00
Totaal € 1.797,31
5..De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde01] om uiterlijk op 10 november 2022 de woning aan het [adres01] te [postcode01] [plaats01] vrij en ontruimd met het zijne en de zijnen op te leveren in de staat waarin het zich bevond ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst op 26 september 2011 en de woning feitelijk ter beschikking te stellen aan Veemka onder afgifte van de sleutels aan Veemka,
5.2.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de zijde van Veemka tot op heden begroot op € 1.797,31,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2022.
2180/1980