Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9454950 \ CV EXPL 21-4047
uitspraak: 30 juni 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Arcas Vastgoed B.V.,
kantoorhoudende te Heerhugowaard,
eiseres,
gemachtigde: [gemachtigde01] ,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MSNL B.V.,
kantoorhoudende te Diemen,
gedaagde,
gemachtigde: mr. S. van der Kamp.
Partijen worden hierna mede aangeduid als Arcas en MSNL.
1.Verloop van de procedure
De kantonrechter wijst vonnis op de volgende processtukken:
1. het exploot van dagvaarding van 15 september 2021;
2. de conclusie van antwoord;
3. het tussenvonnis van 30 december 2021, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
4. de akte vermindering van eis;
5. de aantekening dat de mondelinge behandeling is gehouden op 23 maart 2022;
De aantekeningen ten behoeve van de mondelinge behandeling van de zijde van Arcas;
6. de overgelegde producties.
2.De vaststaande feiten
2.1
Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst. Op basis van die overeenkomst huurt MSNL sinds 8 december 2016 de bedrijfsruimte (winkelruimte) aan de [adres01] te Dordrecht (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. De huurprijs bedroeg bij aanvang van de overeenkomst € 7.058,33 incl. btw per maand.
2.2
Artikel 25.3 van de algemene voorwaarden luidt:
“
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien huurder voor de in 25.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij verhuurder heeft ingediend en verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien huurder voor de in 25.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij verhuurder heeft ingediend en verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.
2.3
Op 6 oktober 2020 zijn partijen een tweede allonge op de huurovereenkomst overeengekomen. Daarbij is de huurovereenkomst verlengd voor de duur van vijf jaar, ingaande 1 december 2020. Voorts zijn partijen overeengekomen:
“
Nieuwe huurprijs
Nieuwe huurprijs
Per 1 december 2021 zal de basis aanvangshuurprijs € 50.000,- (zegge: vijftigduizend euro) bedragen op jaarbasis, exclusief omzetbelasting.
De uiteindelijke huurprijs wordt gebaseerd op 10% van de netto omzet. De netto omzet zal door middel van een accountant verklaring na afloop van het jaar worden bevestigd. In verband met de aanvangsdatum zal de jaarhuur prorata (1 december – 30 november) worden bepaald.
(…)
Huurkorting
Verhuurder verstrekt huurder een eenmalige huurkorting van 50% over de maandhuur voor de maanden april tot en met juni 2020.
Verhuurder verstrekt huurder in het 1e huurjaar een eenmalige huurkorting van 2 maanden op de per 1 december 2020 geïndexeerde huur. De totale korting zal in 11 maandelijkse termijnen worden verrekend, startend op 1 januari 2021.”
3.De vordering
3.1
Arcas vordert, na vermindering van haar eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. ontbinding van de huurovereenkomst;
II. veroordeling van MSNL tot ontruiming van het gehuurde;
III. veroordeling van MSNL tot betaling van € 15.169,79, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW over de achterstallige huur vanaf de vervaldata daarvan, subsidiair vanaf 15 september 2021;
IV. veroordeling van MSNL tot betaling van € 4.200,-, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag aan boete;
V. veroordeling van MSNL tot betaling van € 6.190,03 voor iedere maand of gedeelte daarvan tot ontbinding van de overeenkomst en daarna voor iedere maand of gedeelte daarvan dat MSNL het gehuurde vanaf september 2021 tot en met november 2021 in gebruik heeft, en van de huur die op grond van de allonge verschuldigd is voor iedere maand of gedeelte daarvan dat MSNL het gehuurde na 1 december 2021 in gebruik heeft, te vermeerderen met de rente ex artikel 6:119a BW over het verschuldigde, berekend vanaf de tweede dag van de betreffende maand;
VI. veroordeling van MSNL tot betaling van € 3.684,24, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 september 2021;
VII. voor recht te verklaren dat MSNL tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst en MSNL te veroordelen tot vergoeding van de daaruit voortvloeiende schade, op te maken bij staat;
VIII. veroordeling van MSNL in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen en te bepalen dat over deze kosten wettelijke rente verschuldigd is, wanneer ze niet binnen veertien dagen na dagtekening en subsidiair twee dagen na betekening van dit vonnis zijn voldaan.
Aan de eis heeft Arcas – kort samengevat - het volgende ten grondslag gelegd.
3.2
Met ingang van april 2020 heeft MSNL de huur niet tijdig en/of volledig betaald. Partijen hebben hierover gecorrespondeerd en afspraken gemaakt. Desondanks bedroeg de huurachterstand op 1 augustus 2021 € 24.561,59. Daardoor is MSNL tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Arcas vordert nakoming van de huurovereenkomst, in die zin dat zij betaling van de achterstallige huur vordert.
3.3
Door de tekortkoming is MSNL ook de contractuele boete verschuldigd geworden. Deze bedraagt in totaal € 4.200,-.
3.4
De tekortkoming is zodanig ernstig dat van MSNL niet gevergd kan worden dat zij de overeenkomst voortzet. Arcas vordert daarom ontbinding van de huurovereenkomst.
3.5
Arcas maakt voorts aanspraak op een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 3.684,24.
4.Het verweer
MSNL verzoekt om Arcas in haar vorderingen niet ontvankelijk te verklaren, althans deze af te wijzen, dan wel gedeeltelijk af te wijzen, met veroordeling van Arcas in de kosten van dit geding, inclusief de nakosten.
Op de motivering van haar verweer wordt hierna – voor zover van belang – nader ingegaan.
5.Beoordeling van het geschil
Huurachterstand
5.1
Arcas vordert onder meer betaling van achterstallige huur. Volgens MSNL is geen sprake van openstaande huurbedragen.
5.2
Om te kunnen vaststellen of sprake is van een achterstand, moet worden vastgesteld hoeveel huur MSNL verschuldigd is en welke bedragen reeds door haar zijn betaald. Arcas heeft tijdens de mondelinge behandeling een overzicht ingebracht van bedragen die volgens haar verschuldigd zijn en betalingen die MSNL heeft gedaan. Ook MSNL heeft overzichten opgesteld. Uit een vergelijking van deze overzichten blijkt dat partijen verschillende bedragen noemen die door MSNL zouden zijn betaald. Voorts blijkt dat partijen het wel eens zijn over de overeengekomen huurprijs tot 1 december 2021 (ingangsdatum tweede allonge), maar niet over de vraag of MSNL (nog) recht heeft op huurprijskorting in verband met de door de overheid getroffen maatregelen wegens COVID-19.
5.3
Uit de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad op dit punt [1] volgt – kort samengevat - dat de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard is. Deze omstandigheid leidt ertoe dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak kan maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs. De rechter kan dan, desgevraagd, de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 lid 1 BW aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen. Voor de vraag hoe een dergelijke vermindering bepaald moet worden, heeft de Hoge Raad een rekenmodel ontwikkeld, de zogenaamde “vastelastenmethode”.
5.4
MSNL heeft een beroep gedaan op onvoorziene omstandigheden, zoals hiervoor omschreven, en bij wijze van verweer gevraagd om de overeengekomen huurprijs te verminderen.
Voor zover Arcas als verweer daartegen heeft gesteld dat MSNL in deze procedure geen aanspraak kan maken op huurkorting, omdat de algemene voorwaarden een beroep op verrekening uitsluiten, geldt dat van verrekening in dit geval geen sprake is. MSNL verzoekt immers om de gevolgen van de overeenkomst te wijzen, in die zin dat de huurprijs wordt aangepast. Dit beroep van Arcas op de algemene voorwaarden wordt dan ook gepasseerd.
5.5
MSNL heeft becijferd dat zij aanspraak kan maken op een huurkorting van € 9.583,91 over de periode van november 2020 tot en met mei 2021 [2] . Arcas stelt daar tegenover dat zij over de maanden april tot en met juni 2020 al een korting van 50% op de huurprijs heeft verleend en nog een korting van twee maanden op de huurprijs, die over 11 maanden is ‘uitgesmeerd’. Volgens Arcas heeft zij daarmee al meer korting verleend dan op basis van de jurisprudentie van haar verlangd hoefde te worden. MSNL betwist dat de korting van twee maanden op de huurprijs is verleend in verband met de COVID-19 problematiek. Volgens haar was dit een korting die gebruikelijk is wanneer door een huurder wordt ‘bijgetekend’ na afloop van de huurovereenkomst.
5.6
Partijen verschillen aldus van mening over de bedoeling van dit deel van de tweede allonge. Dat betekent dat dit deel van de overeenkomst/allonge moet worden uitgelegd aan de hand van de zogenaamde Haviltex-maatstaf. Arcas heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat zij beschikt over stukken waarmee zij de door haar bepleite uitleg nader kan onderbouwen. Gelet op het bepaalde in artikel 22 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) zal Arcas in de gelegenheid worden gesteld om die stukken nog in het geding te brengen.
5.7
Voorts is tijdens de mondelinge behandeling gebleken dat partijen het niet eens zijn over de hoogte van de overeengekomen huurprijs vanaf 1 december 2021. MSNL heeft tijdens de mondelinge behandeling betwist dat zij het door Arcas genoemde bedrag van
€ 5.041,67 per maand verschuldigd is. MSNL wordt in de gelegenheid gesteld om dat verweer nader te onderbouwen. Ook wordt MSNL verzocht om bij akte duidelijk te specificeren welke bedragen door haar zijn betaald, omdat, zoals hiervoor onder 5.2 reeds is overwogen, de door haar onder 11 in de conclusie van antwoorde genoemde bedragen slechts ten dele overeen komen met de bedragen die Arcas noemt.
Beslissing
De kantonrechter:
stelt Arcas in de gelegenheid om zich op de rolzitting van
donderdag 28 juli 2022 om 10:00 uuruit te laten over hetgeen onder 5.6 is overwogen;
donderdag 28 juli 2022 om 10:00 uuruit te laten over hetgeen onder 5.6 is overwogen;
stelt MSNL in de gelegenheid om zich op de rolzitting van
donderdag 28 juli 2022 om 10:00 uuruit te laten over hetgeen onder 5.7 is overwogen;
donderdag 28 juli 2022 om 10:00 uuruit te laten over hetgeen onder 5.7 is overwogen;
zal beide partijen daarna nog in de gelegenheid stellen om een antwoordakte te nemen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.R. Roukema en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
783