Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9481517 CV EXPL 21-33070
uitspraak: 11 maart 2022
vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres],
gevestigd in [vestigingsplaats eiseres] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. J. Mikes,
tegen
Van Hollandsche Bodem B.V.,
gevestigd in Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. N. Köse-Albayrak.
Partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘VHB’ genoemd.
1..De procedure
In het dossier zitten deze stukken:
- de dagvaarding van 21 september 2021 en 69 door [eiseres] ingediende bijlagen;
- de conclusie van antwoord van 7 december 2021 en 9 door VHB ingediende bijlagen;
- het tussenvonnis van 20 december 2021 waarin een mondelinge behandeling van de zaak is bepaald;
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling op 11 februari 2022, met daarbij de door de gemachtigde van [eiseres] ingediende spreekaantekeningen.
2..De feiten
Van deze feiten wordt uitgegaan:
2.1
VHB huurt sinds 1 juni 2020 van [eiseres] bedrijfsruimte aan de [adres]. VHB exploiteert een meelwormenkwekerij in deze ruimte. De huurovereenkomst loopt in principe tot 31 januari 2024. De huur bedraagt
€ 2.323,94 per maand, inclusief servicekosten en omzetbelasting.
€ 2.323,94 per maand, inclusief servicekosten en omzetbelasting.
2.2
In de huurovereenkomst staat, voor zover nu van belang:
Huurder dient alle vormen van hinder voor de overige gebruikers van het gebouw waarin het gehuurde gelegen is en/of voorbijgangers tot een minimum te beperken. Indien huurder voornoemde niet in acht neemt heeft verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst te ontbinden en eventuele ontstane schade volledig bij huurder te verhalen.
3..Het geschil
3.1
[eiseres] vordert:
1. de huurovereenkomst tussen haar en VHB voor de bedrijfsruimte aan de [adres], te ontbinden;
2. VHB te veroordelen de bedrijfsruimte binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen;
3. VHB te veroordelen de bedrijfsruimte bezemschoon, leeg en ontruimd in de oorspronkelijke staat op te leveren, met een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag dat VHB hier niet aan voldoet, met een maximum van
€ 100.000,00;
4. VHB te veroordelen tot betaling van € 2.323,94 per maand aan huur, inclusief omzetbelasting, vanaf oktober 2021 tot de dag waarop de huurovereenkomst ontbonden is;
5. VHB te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van alle bij de ontbinding van de huurovereenkomst nog resterende huurtermijnen van
€ 2.323,94 per maand aan huur, inclusief omzetbelasting, eventueel te verhogen met indexeringen, tot 31 januari 2024, te vermeerderen met de door [eiseres] te maken makelaarskosten van € 3.500,00 om een nieuwe huurder te vinden;
6. VHB te veroordelen tot betaling van de overeengekomen boeterente van 1% per maand, met een minimum van € 300,00 per maand, voor iedere maand dat VHB de huur en/of de onder 4. en 5. genoemde bedragen te laat betaalt, tot en met 15 september 2021 berekend op € 4.200,00, met rente;
7. VHB te veroordelen tot betaling van de overeengekomen boete van
€ 250,00 voor iedere dag dat VHB in verzuim is, te rekenen vanaf 26 maart 2021, tot en met 15 september 2021 berekend op € 43.250,00;
8. voor recht te verklaren dat VHB aansprakelijk is voor de schade aan het dak van het gehuurde, althans voor alle door VHB in strijd met de huurovereenkomst aan het gehuurde aangebrachte wijzigingen, en VHB te veroordelen tot vergoeding van die schade, nader op te maken bij staat, met rente
9. VHB te veroordelen tot betaling van een voorschot van € 3.276,69, inclusief omzetbelasting op de onder 8. bedoelde schadevergoeding;
10. VHB te veroordelen in de (na)kosten van deze procedure, met rente.
3.2
VHB voert verweer strekkende tot afwijzing van de vorderingen.
3.3
Als dit voor de beoordeling van de zaak nodig is, wordt hierna ingegaan op de stellingen waarmee [eiseres] haar vordering en VHB haar verweer onderbouwt.
4..De beoordeling
ontbinding huurovereenkomst, ontruiming gehuurde
4.1
Als VHB de huurovereenkomst niet nakomt zoals van haar verwacht mag worden, kan [eiseres] de kantonrechter vragen de huurovereenkomst te ontbinden. De ontbinding wordt alleen uitgesproken als dat wat VHB te verwijten valt (de ‘tekortkoming’) dusdanig ernstig is dat het ontbinding van de huurovereenkomst en haar gevolgen rechtvaardigt (artikel 6:265 Burgerlijk Pro Wetboek (BW)).
4.2
VHB moet zich als ‘goed huurder’ gedragen (artikel 7:213 BW Pro). Dit betekent onder andere dat, zoals ook in de huurovereenkomst staat (zie 2.2), VHB alle vormen van hinder voor de overige gebruikers van het gebouw waarin zij ruimte huurt tot een minimum moet beperken. De kantonrechter komt tot het oordeel dat uit de stukken voldoende blijkt dat dit VHB niet is gelukt. [eiseres] heeft tientallen pagina’s aan klachten en brieven overgelegd waaruit de conclusie getrokken kan worden dat de stank die VHB in haar productieproces produceert naar haar aard, duur en omvang onaanvaardbare overlast oplevert, tot fysieke klachten bij werknemers van naastliggende bedrijven aan toe. Het voegt weinig toe deze klachten in dit vonnis nog eens uitgebreid te herhalen (onder de feiten). Deze klachten zijn partijen bekend en VHB betwist op zichzelf ook niet dat sprake is van stankoverlast. Zij heeft, voert zij aan en het blijkt ook, geprobeerd hier iets aan te doen. De kantonrechter wil ook wel aannemen dat VHB dit geprobeerd heeft. Het is haar echter niet gelukt, ondanks aanpassing van de bedrijfsvorm in het gehuurde. Als het niet lukt iets aan de hinder te doen, resteert alleen nog ontbinding van de huurovereenkomst.
4.3
Dit heeft uiteraard grote gevolgen voor VHB, maar dat heeft de stankoverlast voor de buren van VHB en daardoor [eiseres] ook. VHB heeft weliswaar belang bij behoud van het gehuurde omdat zij daar haar bedrijf uitoefent, maar daar tegenover staat het belang van [eiseres] bij een huurder die geen hinder veroorzaakt bij de buren en de verplichting van [eiseres] die buren voor zover zij huurders van [eiseres] zijn het ongestoord huurgenot te verschaffen. Hieraan wordt door de kantonrechter zwaarder gewicht toegekend. Gebleken is voorts dat VHB over alternatieve bedrijfsruimte en dus over uitwijkmogelijkheden voor haar bedrijf kan beschikken. Dat VHB thans geen geld heeft voor een verhuizing en een ontruiming van de bedrijfsruimte verlies van investeringen tot gevolg heeft, behoort tot het ondernemersrisico van VHB en komt voor haar eigen rekening en risico.
4.4
De vordering van [eiseres] de huurovereenkomst te ontbinden is gelet op wat hiervoor is overwogen toewijsbaar. VHB wordt er ook toe veroordeeld het gehuurde te ontruimen.
De ontruimingstermijn wordt gesteld op vier weken na betekening van dit vonnis, maar niet eerder dan 1 mei 2022. De kantonrechter gaat ervan uit dat VHB het gehuurde ontruimt. Er is geen reden om aan de veroordeling daartoe een dwangsom te verbinden.
De ontruimingstermijn wordt gesteld op vier weken na betekening van dit vonnis, maar niet eerder dan 1 mei 2022. De kantonrechter gaat ervan uit dat VHB het gehuurde ontruimt. Er is geen reden om aan de veroordeling daartoe een dwangsom te verbinden.
4.5
De huur die [eiseres] vordert over de periode tussen oktober 2021 en de maand waarin de huurovereenkomst ontbonden wordt (maart 2022) is ook toewijsbaar. De nog resterende huurtermijnen tussen april 2022 en het oorspronkelijke einde van de huurovereenkomst per 31 januari 2024 liggen in de toekomst. Die vordering wordt daarom verwezen naar een schadestaatprocedure. In die procedure kan ook aan de orde komen de makelaarskosten die [eiseres] moet maken om een nieuwe huurder te vinden.
boetes
4.6
[eiseres] vordert VHB kort gezegd te veroordelen tot het betalen van een boete van
€ 300,00 voor iedere keer dat VHB de huur te laat betaalt. De kantonrechter wijst dit af. Partijen zijn deze boete weliswaar overeengekomen, maar een redelijke uitleg van deze bepaling in de algemene voorwaarden brengt mee dat als [eiseres] aanspraak op de boete wil maken, zij consequent en meteen moet laten weten dat het op tijd betalen van de huur haar ernst is. De boetebepaling kan niet pas gebruikt worden op het moment dat dat goed uitkomt. De kantonrechter begrijpt dat VHB volgens [eiseres] vanaf de aanvang van de huurovereenkomst (juni 2020) de huur te laat betaalt, maar pas in de brief van 12 augustus 2021, dus ruim een jaar later, wordt de boete ter sprake gebracht. [eiseres] vond het met andere woorden ook wel goed dat de huur (iets) te laat betaald werd.
4.7
[eiseres] vordert ook een boete van € 250,00 voor iedere dag dat VHB in verzuim is, tot en met 15 september 2021 een bedrag van € 43.250,00. Ook deze boete is niet toewijsbaar. Het is weliswaar niet gelukt, maar VHB heeft wel geprobeerd iets aan de stankoverlast te doen. Zoiets is nu eenmaal niet van de een op de andere dag gerealiseerd. De kantonrechter ziet niet in wat [eiseres] er nu nog mee opschiet om een boete van deze omvang bij VHB in rekening te brengen.
schade aan het dak
4.8
Een huurder is op grond van artikel 7:218 Burgerlijk Pro Wetboek ‘aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst’. De kantonrechter ziet niet in welk belang [eiseres] er nu bij heeft, buiten de wettelijke bepaling waar dat in staat, voor recht te verklaren dat VHB aansprakelijk is voor de door haar gestelde schade aan het dak, net zomin als valt in te zien waarom [eiseres] nu een voorschot op de schadevergoeding wil van € 3.276,69 om vervolgens daarna de kwestie in een schadestaatprocedure aan de orde te stellen. Als duidelijk is dat door toedoen van VHB schade aan het dak is ontstaan en hoe hoog de schade is, kan [eiseres] , als VHB niet bereid is die schade te betalen, de hele kwestie in één keer aan de kantonrechter voorleggen.
kosten van de procedure
4.9
[eiseres] en VHB zijn allebei deels in het (on)gelijk gesteld. De kantonrechter ziet hierin aanleiding te bepalen dat ieder van hen de eigen kosten van deze procedure draagt.
uitvoerbaar bij voorraad
4.1
Dit vonnis wordt zoals [eiseres] vordert ‘uitvoerbaar bij voorraad’ verklaard. Dit betekent dat als deze zaak aan een hogere rechter wordt voorgelegd, [eiseres] in afwachting van de uitspraak van die hogere rechter, uitvoering van de beslissing wel alvast bij VHB kan afdwingen.
5..De beslissing
De kantonrechter:
- ontbindt de huurovereenkomst tussen [eiseres] en VHB voor de bedrijfsruimte aan de [adres];
- veroordeelt VHB om de bedrijfsruimte aan de [adres], binnen vier weken na betekening van dit vonnis, maar niet eerder dan 1 mei 2022, te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege haar daar bevinden en het gehuurde onder inlevering van de sleutels aan [eiseres] ter beschikking te stellen;
- veroordeelt VHB om, voor zover dit nog niet is gebeurd, aan [eiseres] de huur van € 2.323,94 per maand te betalen over de maanden oktober 2021 tot en met maart 2022;
- veroordeelt VHB over de maanden tussen april 2022 en het moment waarop [eiseres] de bedrijfsruimte aan een ander verhuurt, echter uiterlijk tot 31 januari 2024, tot betaling aan [eiseres] van een schadevergoeding op te maken bij staat;
- bepaalt dat ieder van de partijen de eigen kosten van deze procedure draagt;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
686