Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9528257 CV EXPL 21-36589
uitspraak: 25 februari 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende in Rotterdam,
in de zaak van
Stichting Vestia,
gevestigd in Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. A. Ekkel te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende in [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
gemachtigde: mr. F. Özer te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Vestia’ en ‘[gedaagde]’.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 2 november 2021, met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het tussenvonnis van 17 januari 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald.
1.2
De mondelinge behandeling heeft op 11 februari 2022 plaatsgevonden. Namens Vestia is haar gemachtigde verschenen. Namens [gedaagde] is haar zoon [naam] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde van [gedaagde]. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de zitting is besproken.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op vandaag.
2..De vaststaande feiten
In deze procedure wordt uitgegaan van de volgende feiten:
2.1
Tussen Vestia als verhuurster en [gedaagde] als huurster bestaat een huurovereenkomst voor de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning).
2.2
Op grond van deze huurovereenkomst is [gedaagde] bij vooruitbetaling maandelijks huur verschuldigd. Op dit moment is de huur € 690,09 per maand.
3..De vordering
3.1
Vestia vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de woning en tot betaling aan Vestia van € 5.564,85, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 4.801,02 vanaf 2 november 2021 tot en met de dag van volledige betaling, en een bedrag van €690,09 per maand, of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, vanaf november 2021 tot aan de ontruiming, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2
Aan haar vordering heeft Vestia - zakelijk weergegeven en voor zover nu van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
3.2.1
[gedaagde] is, ondanks aanmaning en sommatie, in gebreke gebleven met de tijdige en volledige betaling van de verschuldigde huurpenningen en heeft tot en met de maand oktober 2021 een huurachterstand van € 4.801,02 laten ontstaan, hetgeen de ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling van de ontruiming van de woning rechtvaardigt.
3.2.2
Door de wanbetaling van [gedaagde] zag Vestia zich genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven en buitengerechtelijke kosten te maken. Deze kosten van € 732,17 (inclusief btw) komen voor rekening van [gedaagde].
3.2.3
Verder maakt Vestia aanspraak op de wettelijke rente, waaronder een bedrag van € 31,66 aan verschenen rente berekend tot 2 november 2021.
4..Het verweer
4.1
[gedaagde] heeft de gestelde huurachterstand betwist. Zij heeft gemotiveerd dat de volgende betalingen door Vestia niet zijn verwerkt:
- 24 november 2021 € 110,00 betaald aan de gemachtigde van Vestia;
- 7 december 2021 € 1.380,18 betaald aan Vestia;
- 17 december 2021 € 110,00 betaald aan de gemachtigde van Vestia.
Verder hebben partijen, nadat de dagvaarding is uitgebracht, op 24 november 2021 een betalingsregeling getroffen.
4.2
De vraag die voorligt is of de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gerechtvaardigd is. Gelet op alle omstandigheden van het geval betwist [gedaagde] dat deze verstrekkende maatregel gerechtvaardigd is. [gedaagde] is een 48-jarige alleenstaande vrouw die met haar meerderjarige zoon, schoondochter en twee kleinkinderen in de woning woont. Het huishouden moet rondkomen van de bijstandsuitkering van [gedaagde] ter hoogte van € 560,00 en de Wajong-uitkering van de zoon van [gedaagde] ter hoogte van € 373,00 per maand. Doordat dit onvoldoende inkomen is om alle financiële verplichtingen te voldoen zijn er naast de huurachterstand meerdere schulden ontstaan. Gelet op de situatie is [gedaagde] via het Wijkteam Feijenoord aangemeld bij het Expertiseteam Financiën Rotterdam. De schulden van [gedaagde] worden op dit moment in kaart gebracht en gekeken wordt waar er betalingsregelingen getroffen kunnen worden. Indien de vordering van Vestia zou worden toegewezen zal [gedaagde] in neerwaartse vicieuze cirkel van schulden terechtkomen.
4.3
Voor zover ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd wordt geacht verzoekt [gedaagde] om haar een laatste termijn (termijn de grace) te verlenen om alsnog aan haar verplichtingen te voldoen, voordat Vestia tot ontruiming van de woning kan overgaan.
5..De beoordeling van de vordering
5.1
Tijdens de mondelinge behandeling heeft Vestia een recente specificatie van de huurachterstand in het geding gebracht. Uit deze specificatie blijkt dat Vestia alle door [gedaagde] gestelde betalingen in mindering heeft gebracht op de openstaande huurachterstand. De omvang van de huurachterstand tot en met de 7 februari 2022 bedraagt daardoor € 4.471,02. De vordering van het door Vestia gestelde resterende bedrag voor de huurachterstand berekend tot en met 7 februari 2022 is aangepast naar aanleiding van het verweer van [gedaagde], zodat hetgeen dat door Vestia gevorderd wordt conform het verweer van [gedaagde] is en van de juistheid daarvan wordt uitgegaan.
5.2
[gedaagde] heeft gesteld dat zij met Vestia een betalingsregeling van € 110,00 per maand is overeengekomen. Uit dit verweer van [gedaagde] begrijpt de kantonrechter dat zij van mening is dat de vordering van Vestia niet opeisbaar is. Vestia heeft tijdens de mondelinge behandeling bevestigd dat er een betalingsregeling is getroffen, maar dat deze naast deze procedure loopt. Hierdoor worden op dit moment - naast de lopende huur - betalingen ontvangen om alvast een start te maken met het inlopen van de opgelopen achterstand. Deze betalingsregeling is volgens Vestia niet overeengekomen om deze procedure op die manier te beëindigen. Het lag, gelet op de motivering van Vestia, op de weg van [gedaagde] om haar stelling dat de betalingsregeling is getroffen ter beëindiging van deze procedure nader te onderbouwen. Nu dat niet is gedaan, is niet komen vast te staan dat deze vordering niet opeisbaar is.
5.3
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering tot betaling van de aangepaste hoofdsom van € 4.471,02 wordt toegewezen.
5.4
Vestia maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit. Vestia heeft [gedaagde] op 7 oktober 2021 een aanmaning verzonden, die voldoet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW Pro gestelde eisen. Aangezien [gedaagde] hieromtrent geen verweer heeft gevoerd wordt van de ontvangst van deze aanmaning door [gedaagde] uitgegaan. Daarnaast staat vast dat [gedaagde] niet binnen de in de aanmaning gestelde termijn tot volledige betaling van de gevorderde hoofdsom is overgegaan. Het gevorderde bedrag van € 732,17 aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom toegewezen.
5.5
De gevorderde rente vanaf 2 november 2021 wordt toegewezen zoals onder de beslissing staat vermeld. Verder is de verschenen rente als onbetwist en op de wet gegrond toewijsbaar.
5.6
Ten aanzien van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wordt als volgt overwogen. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Uit overweging 5.1 volgt dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van haar betalingsverplichtingen jegens Vestia. Uit de door Vestia overgelegde specificatie van de huurachterstand, die door [gedaagde] niet inhoudelijk is betwist, blijkt dat ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding maar ook op de dit moment een huurachterstand van meer dan drie maanden bestaat. Gelet op de hoogte van deze huurachterstand is in ieder geval geen sprake van een tekortkoming van geringe betekenis. Ondanks de gestelde financiële en persoonlijke situatie van [gedaagde] acht de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van de woning gerechtvaardigd. De kantonrechter ziet echter aanleiding om [gedaagde], naar aanleiding van de door haar gedane betalingen in de afgelopen periode, één allerlaatste kans te geven en maakt daarom gebruik van haar wettelijke bevoegdheid om [gedaagde] een termijn van één maand te geven om de totale vordering aan Vestia - naast de lopende huur - te voldoen. De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning zullen derhalve worden toegewezen, tenzij de huur en alle kosten worden betaald binnen één maand na de uitspraak van dit vonnis.
5.7
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Vestia veroordeeld, die tot aan dit vonnis worden begroot op € 630,60 (bestaande uit € 507,00 aan griffierecht en € 123,60 aan explootkosten) en € 622,00 (twee punten à € 311,00) aan salaris voor de gemachtigde van Vestia.
5.8
De veroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat het verzoek daartoe op de wet is gegrond en er geen redenen zijn het niet in te willigen.
6..De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan Vestia te betalen:
- € 4.471,02 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand februari 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro over het saldo dat na elke credit- en debet mutatie heeft uitgestaan vanaf 2 november 2021 dan wel de opeisbaarheid van de respectievelijke huurtermijnen tot aan de dag van volledige betaling;
- € 732,17 aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten;
- € 31,66 aan verschenen rente berekend tot 2 november 2021;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vestia vastgesteld op:
- € 630,60 aan verschotten;
- € 622,00 aan salaris voor de gemachtigde;
staat [gedaagde] toe om het totaal van deze aan Vestia verschuldigde bedragen, inclusief rente en kosten zoals hierboven genoemd, naast de lopende huur, aan Vestia te betalen binnen één maand na de uitspraak van dit vonnis;
bepaalt dat wanneer [gedaagde] deze betalingsverplichtingen niet behoorlijk nakomt het ingevolge dit vonnis nog verschuldigde bedrag geheel ineens opeisbaar zal zijn;
en bovendien, maar alléén voor het geval [gedaagde] niet binnen de gestelde termijn geheel aan die betalingsverplichtingen voldoet:
ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en de woning onder overgave van sleutels ter beschikking van Vestia te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om aan Vestia te betalen € 690,09 per maand met ingang van maart 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, ook die laatste maand voor een gehele te rekenen;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 44485