Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9288036 CV EXPL 21-21151
uitspraak: 11 maart 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats eiseres],
eiseres,
gemachtigde: mr. T.A. Vermeulen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Art Design Keukens, Badkamers en Totaalinterieur B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. W.F. Veldstra.
Partijen worden hierna aangeduid als “[eiseres]” en “Art Design”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 14 juni 2021, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het tussenvonnis van 30 augustus 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 november 2021. Namens [eiseres] is haar gemachtigde mr. T.A. Vermeulen verschenen. Namens Art Design is verschenen [naam 1], bijgestaan door [naam 2], kantoorgenoot van de gemachtigde voornoemd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen op de zitting is besproken.
1.3.
De kantonrechter heeft de zaak verwezen naar de rol voor akte, eerst aan de zijde van Art Design. Van partijen zijn achtereenvolgens de volgende processtukken ontvangen:
- de akte indiening nadere stukken aan de zijde van Art Design;
- de antwoordakte aan de zijde van [eiseres].
1.4.
De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.
2.1.
[eiseres] is eigenaresse van het bedrijfspand aan de [adres].
2.2.
Art Design is een bedrijf dat handelt in hoogwaardige Italiaanse keukens, badkamers en inrichting.
2.3.
Art Design huurt sinds 1 juni 2015 van de rechtsvoorganger van [eiseres] de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: de bedrijfsruimte).
2.4.
Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro’ (hierna algemene bepalingen) van toepassing. De algemene bepalingen luiden, voor zover thans van belang, als volgt:
“(…)
26.1
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. Het staat verhuurder vrij door middel van schriftelijke opgave aan huurder wijziging aan te brengen in de plaats of wijze van betaling. (…)
26.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldata is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.
(…)
33.1
In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen. De gemaakte kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat niet lager is dan het gebruikelijke tarief dat door gerechtsdeurwaarders wordt gehanteerd.
(…)”
2.5.
Over de periode tot en met mei 2020 bedroeg de huur € 2.767,60 inclusief btw per maand, per juni 2020 is de huurprijs gewijzigd in € 2.808,54 inclusief btw per maand en vanaf juni 2021 bedraagt de huurprijs € 2.855,87 inclusief btw per maand.
2.6.
Op 15 maart 2020 heeft de overheid in verband met de uitbraak van het coronavirus diverse maatregelen genomen.
2.7.
In reactie op de van de beheerder van de bedrijfsruimte (hierna: [naam bedrijf]) ontvangen betalingsherinnering heeft Art Design per e-mailbericht van 24 april 2020 aan [naam bedrijf], voor zover thans van belang, geschreven:
“(…)
Graag zou ik met u in gesprek willen over de kosten van de huur.
Ons bedrijf is afhankelijk van Italië, welke al geruime tijd in lockdown is door het Coronavirus. Ook ons bedrijf ligt al 2 maanden geheel stil, er komt geen enkele omzet binnen. Graag zou ik met u willen overleggen voor een tijdelijke huurmatging, wanneer zou dit u schikken? (…)”
2.8.
Per e-mailbericht van 25 mei 2020 heeft [naam bedrijf] aan Art Design te kennen gegeven:
“(…)
Uw verzoek is met client besproken. Hij is bereid u opschorting van de huur te verlenen voor 50% van de huur voor april en mei 2020. Dit onder voorwaarden dat het opgeschorte deel uiterlijk voor 01-09-2020 alsnog aan client is voldaan.
(...)”
2.9.
Op 4 augustus 2020 heeft Art Design een bedrag van € 17.317,86 ontvangen aan TVL.
2.10.
In reactie op de van [naam bedrijf] op 6 augustus 2020 ontvangen betalingsherinnering heeft Art Design per e-mailbericht van 12 augustus 2020 aan [naam bedrijf], voor zover thans van belang, geschreven:
“(…)
In verband met het coronavirus en het feit dat onze winkel al vanaf half februari 2020 volledig stil ligt (…) en onze leverancier op zijn vroegst pas weer vanaf eind oktober goederen kan leveren (productie start in september 2020) zijn wij overeengekomen dat er 50% van de huur stookkosten betaald wordt (…)”
2.11.
Per e-mailbericht van 30 november 2020 heeft [naam bedrijf] aan Art Design, voor zover thans van belang, bericht:
“(…)
Langs deze weg delen wij u mede dat er destijds het voorstel is gedaan om de huur tijdelijk op te schorten en dat er 50% van de huur betaald mag worden en de overige 50% in de maand december te zullen voldoen. Er staat nu tot en met november 2020 een bedrag open van € 11.586,91 (…)
Hierbij willen wij u vragen ons een voorstel te doen om de huurachterstand in te lopen. (…) Wij ontvangen graag binnen 7 dagen een voorstel van u.
(…)”
2.12.
Per e-mailbericht van 8 december 2020 heeft Art Design aan [naam bedrijf] onder meer bericht dat, zoals al eerder te kennen gegeven, door de lockdown in Italië Art Design geen leveringen meer van keukens en badkamers kreeg, dat Art Design in juli te horen kreeg dat haar badkamerleverancier failliet is gegaan, dat de leveringen zijn omgezet naar Comprex keuken en meubelleverancier, dat de productie helaas niet van de grond is gekomen, dat ook Comprex failliet is gegaan, dat de leveringen waar Art Design op had gerekend in november en december niet geleverd zullen worden, dat Art Design in 2020 een omzet verlies van 100% heeft, dat zij dit horror scenario ook niet heeft voorzien, dat Art Design wel voorstellen kan doen, maar niet weet of zij die kan waar maken, dat het coronavirus in Rotterdam nog hevig is, dat de bereidheid van Art Design groot is om de achterstand in te lopen en dat zij graag van [naam bedrijf] hoort.
2.13.
Per e-mailbericht van 9 december 2020 heeft [naam bedrijf] gereageerd en voor zover van belang te kennen gegeven dat de eigenaar van de bedrijfsruimte niet in de positie is om ook na december een opschorting van de huur te geven, dat de eigenaar bereid is coulant om te gaan met het terugbetalen van de huurachterstand en dat de eigenaar het aan Art Design over laat om een aflossingsvoorstel te doen.
2.14.
Op 14 december 2020 is Nederland in lockdown gegaan, met onder meer de sluiting van niet essentiële winkels.
2.15.
Vanaf 3 maart 2021 mochten winkels op afspraak klanten ontvangen, met maximaal 2 klanten per verdieping. Vanaf 28 april 2021 mochten de niet essentiële winkels tot 20.00 uur open met maximaal 1 klant per 25m2.
2.16.
Vanaf juni 2021 is Art Design de maandelijkse huur weer volledig gaan betalen.
3..Het geschil
3.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1) de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte te ontbinden;
2) Art Design te veroordelen om de bedrijfsruimte binnen 14 dagen na betekening van het vonnis met al het hare en de haren te ontruimen en ontruimd te houden en, onder afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- voor elke dag dat Art Design hiermee geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft, met een maximum van € 5.000,-;
3) Art Design te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen € 46.882,26;
4) Art Design te veroordelen om met ingang van 1 juli 2021 tot aan de datum waarop de ontruiming plaatsvindt, aan [eiseres] te betalen € 2.855,87 per maand, een deel van een maand voor een gehele gerekend;
5) Art Design te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Aan de vordering heeft [eiseres] naast de vaststaande feiten, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Art Design heeft niet naar behoren voldaan aan haar betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Over de periode december 2019 tot en met mei 2021 heeft Art Design de huur niet of niet volledig betaald en is er sprake van een huurachterstand van € 19.607,26. Wegens het stelselmatig niet tijdig betalen van de huurpenningen is Art Design een contractuele boete van € 300,- per maand verschuldigd. [eiseres] heeft aanspraak op een contractuele boete van € 26.100,-.
[eiseres] heeft haar vordering ter incasso uit handen gegeven. De incasso kosten bedragen € 1.175,- en komen wegens de wanbetaling van Art Design voor rekening van Art Design.
De wanbetaling van Art Design is dermate ernstig dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.
3.3.
Art Design heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. Art Design heeft daartoe naast de vaststaande feiten, samengevat, het volgende aangevoerd. Al in het eerste begin van de corona crisis werd Art Design hard geraakt, omdat haar toeleveranciers in Noord-Italië zijn gevestigd. In deze regio sloeg het coronavirus in Europa als eerste toe. De fabrieken van deze toeleveranciers werden vanaf april 2020 gesloten waardoor Art Design geen keukens en badkamers kon leveren. Later werden ook alle andere leveranciers van Italiaanse keukens en badkamers gesloten. Art Design beschikte niet over voldoende reserves om te wisselen naar een andere leverancier en showroom modellen en moest wachten op heropening van haar leveranciers. Eind 2020 gingen de toeleveranciers echter failliet en had Art Design geen verkoopbare showmodellen meer. Voorts kwamen als gevolg van de maatregelen die de overheid nam, geen klanten meer in de winkel en in december 2020 moest Art Design als niet essentiële winkel dicht. De gedeeltelijke heropening in april 2021 had voor Art Design geen nut, omdat de klanten maar gedurende beperkte tijd in de winkel mochten zijn. Pas vanaf 5 juli 2021 heeft Art Design de bedrijfsruimte weer volledig kunnen gebruiken. Door de corona crisis is de omzet van Art Design 100% teruggevallen en is de huurachterstand ontstaan. Art Design doet een beroep op artikel 6:258 BW Pro en verzoekt de rechter om op grond van onvoorziene omstandigheden de huurovereenkomst met terugwerkende kracht aan te passen in die zin dat Art Design vanaf maart 2020 tot en met mei 2021 maximaal 50% van de huursom verschuldigd is. Door de corona crisis is er sprake van een fundamentele verstoring van het evenwicht van de huurovereenkomst.
Ten aanzien van de contractuele boetes geldt dat partijen tot eind 2020 opschorting zijn overeengekomen en aldus voordien geen boetes zijn verbeurd. Voorts vraagt Art Design om matiging van de boetes tot nihil. De verminderde huurbetaling is niet aan Art Design te verwijten en zij heeft bovendien telkens getracht met [eiseres] in overleg te treden.
Gelet op het verweer is er geen reden voor ontbinding van de huurovereenkomst en dient ontruiming te worden afgewezen. Voor zover het verweer niet wordt gehonoreerd is er evenmin reden voor ontbinding en ontruiming, omdat Art Design vanaf juni 2021 de volledige huur weer betaalt en ook bereid is tot het treffen van een betalingsregeling. Indien de vordering tot ontruiming wordt toegewezen is een termijn van veertien dagen te kort. Art Design zal eerst een nieuw pand moeten vinden waarin vervolgens nieuwe keukens en badkamers moeten worden geïnstalleerd, die ook nog geleverd moeten worden.
De vordering tot het betalen van incassokosten volgt het lot van de hoofdvordering en dient te worden afgewezen.
4..De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat berekend tot en met mei 2021 er sprake is van een huurachterstand van € 19.607,26. Art Design heeft zich met een beroep op onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW Pro op het standpunt gesteld dat zij niet gehouden is haar huurbetalingsverplichtingen jegens [eiseres] volledig na te komen en heeft de kantonrechter verzocht de huurovereenkomst met terugwerkende kracht aan te passen in die zin dat Art Design vanaf maart 2020 tot en met mei 2021 maximaal 50% van de huursom verschuldigd is.
4.2.
Inmiddels heeft de Hoge Raad in de prejudiciële beslissing van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) bepaald dat de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen van het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro is op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. De Hoge Raad heeft hierbij expliciet overwogen dat onder niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van het gehuurde ook begrepen wordt dat geen of veel minder publiek in de gehuurde 290-bedrijfsruimte komt als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie. Anders dan [eiseres] betoogt kan de huurprijs derhalve niet slechts worden verminderd over de periode dat het gehuurde (deels) gesloten is geweest.
4.3.
Naar het oordeel van de kantonrechter bestaat er geen aanleiding aan te nemen dat partijen een gezondheidscrisis van deze omvang, met ingrijpende overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde (als showroom/verkoopruimte) ernstig belemmeren of onmogelijk maken, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad. De kantonrechter acht voldoende aannemelijk dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde door de impact van de overheidsmaatregelen zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de prestatie van [eiseres] (terbeschikkingstelling van het gehuurde) en de prestatie van Art Design (betaling van de huur) in ernstige mate is verstoord. [eiseres] heeft weliswaar aangevoerd dat het faillissement van toeleveranciers geen aanleiding mag zijn voor huurprijsvermindering, maar zij heeft de stelling van Art Design dat ten gevolge van de overheidsmaatregelen er geen klanten meer naar het gehuurde kwamen, niet betwist. Dat sprake is van een sterk teruglopend aantal klanten als gevolg van de overheidsmaatregelen staat derhalve vast.
4.4.
Krachtens de aard van de overeenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen komt de impact van de overheidsmaatregelen en de daardoor verstoorde waardeverhouding niet voor rekening van Art Design, zodat artikel 6:258 lid 2 BW Pro niet aan huurprijsvermindering in de weg staat. [eiseres] kan onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs. Herstel van het evenwicht kan worden bereikt doordat de kantonrechter de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden wijzigt of ontbindt. Nu geen van partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis is het niet redelijk dat het nadeel in volle omvang enkel op Art Design als huurder of op [eiseres] als verhuurder wordt afgewenteld, maar dient dit nadeel naar het oordeel van de kantonrechter over beide partijen te worden verdeeld door middel van een vermindering van de huurprijs.
4.5.
De vermindering van de huurprijs dient volgens de hiervoor genoemde prejudiciële beslissing van de Hoge Raad berekend te worden overeenkomstig de zogenoemde ‘vastelastenmethode’.
De ‘vastelastenmethode’ kent de volgende stappen voor de berekening van de huurprijsvermindering:
a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover aanspraak wordt gemaakt op huurprijsvermindering (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in artikel 6:258 lid 1 BW Pro bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule:
(overeengekomen huurprijs - gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
4.6.
Deze formule was tijdens de mondelinge behandeling op 8 november 2021 weliswaar nog niet geheel uitgekristalliseerd, maar wel is besproken dat Art Design voor een succesvolle aanspraak op huurprijsvermindering door de boekhouder gespecificeerde cijfers over de jaren 2019, 2020 en (zoveel mogelijk) 2021 in het geding diende te brengen. Art Design heeft vervolgens bij akte nadere financiële gegevens overgelegd. De kantonrechter zal aan de hand van deze gegevens berekenen in hoeverre Art Design aanspraak heeft op vermindering van de huurprijs. De stelling van [eiseres] bij antwoordakte dat het aan Art Design is om de door de Hoge Raad voorgestane berekening, gemotiveerd en gedocumenteerd, te maken, deelt de kantonrechter niet, nu de door de Hoge Raad ontwikkelde formule ten tijde van het indienen van de akte door Art Design nog niet was bekend gemaakt.
4.7.
Art Design heeft aanspraak gemaakt op huurprijsvermindering over de periode vanaf maart 2020 tot en met mei 2021. De vermindering van de huurprijs zal worden berekend over de periode vanaf 15 maart 2020. De kantonrechter overweegt daartoe het volgende. Art Design heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij als gevolg van diverse overheidsmaatregelen die zijn gaan gelden vanaf 15 maart 2020 te maken heeft gehad met een coronagerelateerde omzetdaling. Vanaf die datum hebben immers telkens de basisregels en dringende adviezen gegolden, waaronder het bewaren van anderhalve meter afstand en de beperking van het aantal aanwezige klanten, ten gevolge waarvan Art Design de bedrijfsruimte niet ten volle heeft kunnen exploiteren.
4.8.
Met betrekking tot de door Art Design over het jaar 2020 overgelegde financiële gegevens overweegt de kantonrechter dat Art Design heeft volstaan met het overleggen van gegevens die betrekking hebben op het gehele kalenderjaar. De kantonrechter ziet hierin aanleiding de omzet en vaste lasten gelijkelijk aan de diverse maanden toe te rekenen. Bij de bepaling van de vaste lasten neemt de kantonrechter het in de jaarstukken 2020 opgenomen “totaal overige bedrijfskosten” ten bedrage van € 76.1800,- tot uitgangspunt.
De kantonrechter neemt voorts tot uitgangspunt dat het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk dient te worden verdeeld over [eiseres] en Art Design (ieder 50% van het nadeel), nu gesteld noch gebleken is dat de in artikel 6:258 lid 1 BW Pro bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling vergt.
Aan de hand van de door Art Design overlegde jaarstukken 2020 komt de kantonrechter met toepassing van door de Hoge Raad gehanteerde ‘vastelastenmethode’ tot de volgende berekening voor het jaar 2020:
I. Berekening van het bij de korting in aanmerking te nemen deel van de huurprijs
A. Totaal
B. Geldende
C. Aanspraak TVL
D. Aan huurprijs toe
E. Huurprijs minus
Periode
vaste lasten
(kale) huurprijs
(totaal)
te rekenen TVL
aandeel TVL
2020
€ 76.180,00
€ 33.498,00
€ 17.318,00
€ 7.615,10
€ 25.882,90
II. Berekening percentage omzetdaling in kolom H en van huurkorting in kolom I
uitgaande van huurdeel resterende vaste lasten na aftrek TVL onder E
F. Omzet
G. Omzet in
H. % omzetdaling
I. Bedrag
Periode
in 2019
2020
tov 2019
huurkorting
2020
€ 377.081,00
€ 50.865,00
87%
€ 11.195,76
Op basis van de door de Hoge Raad ontwikkelde formule heeft derhalve voor 2020 een huurprijsvermindering te gelden van € 11.195,76, oftewel € 932,98 per maand. Zoals hiervoor overwogen is de huurprijsvermindering toewijsbaar vanaf 15 maart 2020. Hieruit volgt dat de totale huurprijsvermindering over 2020 9,5 maand x € 932,98 bedraagt, oftewel € 8.863,31.
4.9.
Met betrekking tot de door Art Design over het jaar 2021 overgelegde financiële gegevens overweegt de kantonrechter dat Art Design slechts een eigen opstelling van in 2021 gerealiseerde omzetten heeft overgelegd. De kantonrechter acht deze opstelling niet bruikbaar, nu op geen enkele wijze verifieerbaar is of deze cijfers correct zijn. Art Design heeft bij akte weliswaar aangevoerd dat de boekhoudkundige cijfers over 2021 pas in april 2022 zullen worden verwerkt, maar dit is een omstandigheid die voor rekening en risico van Art Design dient te blijven. De conclusie moet derhalve luiden dat het verzoek van Art Design om huurprijsvermindering over de maanden januari tot en met mei 2021 niet toewijsbaar is. Wellicht ten overvloede wordt nog overwogen dat een optelling van de door Art Design gestelde omzetten leert dat zij stelt over 2021 € 338.577,70 aan omzet te hebben gerealiseerd, welk bedrag slechts in beperkte mate afwijkt van de in 2019 gerealiseerde omzet van € 377.081,-. Het toepassen van de door de Hoge Raad gehanteerde formule over 2021 zou dus hoe dan ook nauwelijks aanleiding kunnen geven tot het toepassen van een huurkorting.
4.10.
Nu de totale huurschuld na aftrek van de vastgestelde huurprijsvermindering (€ 19.607,26 - € 8.863,31 =) € 10.743,95 bedraagt, is dit bedrag aan huurachterstand toewijsbaar.
4.11.
[eiseres] heeft voorts gevorderd Art Design te veroordelen tot betaling van de op grond van artikel 26.2 van de algemene voorwaarden verschuldigde contractuele boete. De kantonrechter stelt voorop dat het hier gaat om een niet ongebruikelijk beding in een contractuele huurrelatie tussen twee professionele partijen, welk beding een (financiële) prikkel (de boete) behelst voor de huurder de door hem uit hoofde van de huurovereenkomst verschuldigde bedragen telkens tijdig en volledig te betalen. Art Design heeft aangevoerd dat het onaanvaardbaar is haar onder de gegeven omstandigheden een dergelijke boete op te leggen, gelet op de opschorting van een deel van de huurbetalingen in verband met de onvoorziene omstandigheden. Daaromtrent wordt het volgende overwogen.
4.12.
Ingevolge het bepaalde in artikel 6:94 lid 1 BW Pro is matiging van een tussen partijen bedongen boete slechts mogelijk indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. De rechter dient zijn bevoegdheid tot matiging terughoudend te hanteren. De Hoge Raad heeft onder meer in zijn arrest van 27 april 2007, NJ 2007, 262 bepaald dat dit meebrengt dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken, als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
4.13.
Uit al hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat Art Design ten aanzien van de door haar onbetaalde huurpenningen over de periode vanaf 15 maart tot en met december 2020 met recht een beroep op gedeeltelijke opschorting heeft gedaan in verband met de aan de orde zijnde coronamaatregelen. Art Design heeft daarbij steeds geprobeerd om [eiseres] ertoe te bewegen tot een gezamenlijk vaststelling van een lagere huurprijs te komen, hetgeen niet is gelukt. Onder deze omstandigheden acht de kantonrechter het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat aan Art Design boetes worden opgelegd vanwege het niet (volledig) betalen van huurpenningen over deze maanden.
Art Design heeft niet weersproken dat zij een gedeelte van de huur van december 2019 niet heeft voldaan, zodat zij over die maand een boete verbeurt. Hetzelfde geldt voor de maanden januari tot en met mei 2021, nu vast staat dat Art Design in deze maanden in gebreke is gebleven met de volledige betaling van de huurpenningen, terwijl niet is vastgesteld dat zij over deze maanden aanspraak heeft op vermindering van de huurprijs.
4.14.
[eiseres] stelt dat de op grond van artikel 26.2 van de algemene voorwaarden verschuldigde boete zo moet worden berekend, dat over elke maand dat een termijn onbetaald blijft, opnieuw de bedongen boete verschuldigd is.
Naar het oordeel van de kantonrechter leidt onverkorte toepassing van het boetebeding volgens de uitleg die [eiseres] daaraan geeft in dit geval tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat. Er is in dit geval zowel sprake van een wanverhouding tussen de boete en de totale huurachterstand als van een wanverhouding tussen de boete en de werkelijke schade. De kantonrechter ziet hierin aanleiding de boete te matigen tot € 1.800,-, te weten het boetebedrag van € 300,- vermenigvuldigd met het aantal maanden waarin de huurpenningen niet volledig zijn voldaan (december 2019 en januari tot en met mei 2021). Een boetebedrag van in totaal € 1.800,-- is derhalve toewijsbaar.
4.15.
Ten aanzien van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of ontbinding naar de aard en betekenis van de tekortkoming gerechtvaardigd is, dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.
4.16.
Vast staat dat Art Design is tekortgeschoten in de nakoming van haar betalingsverplichtingen jegens [eiseres] door een huurachterstand van € 10.743,95 te laten ontstaan. Daar staat tegenover dat Art Design hard is getroffen door de coronamaatregelen van de overheid, die ervoor hebben gezorgd dat de inkomsten van de bedrijfsruimte grotendeels zijn weggevallen omdat er geen klanten meer naar de winkel kwamen. De coronacrisis heeft derhalve tot gevolg gehad dat Art Design tijdelijk de huurpenningen niet volledig heeft kunnen voldoen. Nu voorts als niet weersproken vast staat dat Art Design vanaf juni 2021 weer is overgegaan tot volledige voldoening van de verschuldigde huurpenningen, moet worden geoordeeld dat de huurachterstand in dit geval ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming worden dan ook afgewezen.
4.17.
Nu vast staat dat Art Design vanaf 1 juli 2021 weer volledig aan haar maandelijkse betalingsverplichtingen heeft voldaan, heeft [eiseres] voorts geen belang bij haar vordering om Art Design te veroordelen tot betaling van de huurpenningen vanaf 1 juli 2021, zodat ook deze vordering niet toewijsbaar is.
4.18.
Ten aanzien van de door [eiseres] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten overweegt de kantonrechter dat, nu vast staat dat Art Design in gebreke is gebleven met het tijdig betalen van huurpenningen, zij op grond van artikel 33.1 van de algemene voorwaarden gehouden is tot betaling van deze kosten. Gesteld noch gebleken is dat de werkelijk door [eiseres] gemaakte kosten hoger zijn dan het toepasselijke tarief van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. De buitengerechtelijke incassokosten zullen conform dat tarief worden toegewezen over de toewijsbare hoofdsom tot het bedrag van € 1.067,75.
4.20.
Omdat partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.
5..De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt Art Design om aan [eiseres] te betalen € 10.743,95 aan achterstallige huur tot en met de maand juni 2021, vermeerderd met € 1.800,- aan contractuele boetes en € 1.067,75 aan buitengerechtelijke incassokosten;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
754/45830