Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9636132 / VV EXPL 22-25
uitspraak: 18 februari 2022
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats eiser],
eiser,
gemachtigde: mr. S. Bosma (Bosma Van Ast), te Heerenveen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘[eiser]’ respectievelijk ‘[gedaagde]’.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennis genomen van de dagvaarding d.d. 8 februari 2022, met producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 februari 2022. Daarbij is [eiser] in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verder is [gedaagde], zonder gemachtigde, in persoon verschenen.
1.3.
Partijen hebben hun eigen standpunten (nader) toegelicht, waarbij de gemachtigde van [eiser] gebruik heeft gemaakt van een pleitnotitie. Deze pleitnotitie is aan het procesdossier toegevoegd. Van hetgeen verder ter zitting is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.4.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1.
Tussen [eiser] als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat met ingang van 1 november 2020 een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een looptijd van één jaar met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: de woning).
2.2.
Uit hoofde van deze huurovereenkomst is [gedaagde] gehouden om aan [eiser] maandelijks bij vooruitbetaling huur te betalen, laatstelijk bedragend € 1.440,00 per maand.
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing.
2.4.
Bij aangetekende brief van 29 juli 2021 heeft [eiser] aan [gedaagde] – voor zover van belang – het volgende medegedeeld:
“(…)
De huurovereenkomst is op 1 november 2020 aangegaan voor de bepaalde periode van 1 jaar. Het einde van de overeenkomst voor bepaalde duur is aldus door ons vastgesteld op 31 oktober 2021.
Met deze brief zeg ik de huurovereenkomst op per 31 oktober 2021 tegen en met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn en wettelijke regels.
De grond van de opzegging is: het einde van de overeengekomen periode.
U dient het gehuurde uiterlijk op 31 oktober 2021 leeg, schoon en ontruimd op te leveren.
(…)”
De brief is op 31 juli 2021 door [gedaagde] ontvangen
3..De vordering
3.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen:
Primair:
I. om tegen behoorlijk bewijs van kwijting bij wijze van voorschot ex artikel 7:225 BW Pro aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.576,00 voor de periode 1 januari tot en met 28 februari 2022 en € 1.440,00 per maand voor de periode vanaf 1 maart 2022 tot aan de datum van ontruiming;
Subsidiair:
II. om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.576,00 ten titel van achterstallige huurpenningen tot en met 28 februari 2022 bij wijze van voorschot op de uitstaande huurverplichtingen, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag, vanaf de datum van betekening van de dagvaarding tot aan de dag van algehele betaling;
Zowel primair als subsidiair:
III. om binnen veertien dagen na dit vonnis de woning met al het zijne en de zijnen te ontruimen en verlaten en ontruimd en verlaten te houden met achterlating van al hetgeen [gedaagde] niet in eigendom toebehoort en onder afgifte van de sleutels ter algehele en vrije beschikking aan [eiser] te stellen;
IV. om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen de buitengerechtelijke kosten van € 462,50;
V. in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de explootkosten en het verschuldigde griffierecht, alsmede in de nakosten van € 124,00 aan salaris gemachtigde, en voorts te bepalen dat indien de verschuldigde proceskosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving worden betaald, [gedaagde] daarover de wettelijke rente verschuldigd is.
3.2.
Aan de vordering heeft [eiser] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
Primairstelt [eiser] dat de huurovereenkomst ex artikel 7:271 lid 1 jo Pro 7:228 lid 1 BW per 31 oktober 2021 door het tijdsverloop van rechtswege is geëindigd, waardoor [gedaagde] nu zonder recht of titel in de woning verblijft. Op grond van artikel 10.18 en 10.20 van de algemene bepalingen en artikel 7:224 lid 1 BW Pro is [gedaagde] verplicht de woning te ontruimen en aan [eiser] ter beschikking te stellen. Ondanks dat [gedaagde] tijdig in kennis is gesteld van het eindigen van de huurovereenkomst en hij is verzocht de woning te ontruimen, verblijft [gedaagde] nu nog steeds in de woning. Op grond van artikel 5:2 BW Pro is [eiser] bevoegd de woning op te eisen. Voor de periode dat [gedaagde] de woning onrechtmatig onder zich houdt, maakt [eiser] aanspraak op een vergoeding gelijk aan de huurprijs ex artikel 7:225 BW Pro, te weten € 1.440,00.
Subsidiairstelt [eiser] dat [gedaagde] structureel overlast veroorzaakt en daarmee in strijd handelt met zijn verplichtingen om zich als goed huurder te gedragen. Daarnaast is [gedaagde] structureel te laat met het betalen van de verschuldigde huur en heeft hij een huurachterstand van € 1.576,00 berekend tot en met 28 februari 2022 laten ontstaan. Deze toerekenbare tekortkomingen rechtvaardigen op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro de ontruiming van de woning.
[eiser] heeft een spoedeisend belang bij zijn vordering, omdat hij weer zelf over de woning wil beschikken om de woning opnieuw te kunnen verhuren. Daarnaast is sprake van zodanig ernstige en structurele overlast door [gedaagde], dat [eiser] gedwongen is hiertegen op te treden. Ondanks dat [eiser] [gedaagde] hier meerdere keren op heeft aangesproken, blijft de overlast voortduren. Ten slotte heeft [eiser] een spoedeisend belang bij onverwijlde nakoming door [gedaagde] van zijn betalingsverplichtingen. De vordering staat bovendien voldoende vast en er is geen sprake van een reëel restitutierisico.
4..Het verweer
Het verweer van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vordering. Daartoe heeft [gedaagde] – zakelijk weergegeven en voor zover van belang – het volgende aangevoerd.
[gedaagde] huurde de woning eerst van de makelaar. Nadat de makelaar de samenwerking met [eiser] heeft beëindigd, heeft [gedaagde] de huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een looptijd van een jaar rechtstreeks met [eiser] gesloten. [gedaagde] heeft vier minderjarige kinderen en kan niet zomaar een nieuwe woning vinden. Door sluiting van zijn horeca zaken als gevolg van de maatregelen in verband met het coronavirus kon [gedaagde] de huur niet altijd tijdig en volledig voldoen en is een huurachterstand ontstaan. [gedaagde] heeft hierover altijd contact gehad met [eiser]. [gedaagde] betwist dat hij of zijn gezin overlast heeft veroorzaakt. Er zijn wel meldingen van overlast door omwonenden gedaan, maar die overlast werd niet door hem veroorzaakt. Dat de politie erbij betrokken is geweest, bleek achteraf een misverstand te zijn geweest waarvoor [gedaagde] een schadevergoeding heeft gekregen.
5..De beoordeling
5.1.
Voor toewijzing van een vordering in kort geding is vereist dat de eiser daarbij een spoedeisend belang heeft (artikel 254 lid 1 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering). Dat houdt in dat van de eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
5.2.
[eiser] stelt dat zijn spoedeisend belang is gelegen in het feit dat hij wordt geschaad in zijn eigendomsrecht doordat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft en bovendien sprake is van ernstige tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde] doordat [gedaagde] overlast veroorzaakt en hij zijn betalingsverplichtingen jegens [eiser] structureel niet tijdig en volledig nakomt.
5.3.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] geen spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen en overweegt daartoe als volgt.
5.3.1.
Uit het feit dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft, volgt niet zonder meer dat een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Niet gesteld of gebleken is dat [eiser] de woning nodig heeft voor eigen gebruik. Evenmin is gesteld of gebleken dat [eiser] al een nieuwe huurder heeft en dat een bodemprocedure om die reden niet afgewacht kan worden. Het enkele belang van [eiser] om weer de volle beschikking te hebben over de woning om deze aan een opvolgend huurder opnieuw te kunnen verhuren, kwalificeert niet als spoedeisend belang.
5.3.2.
Uit de door [eiser] overgelegde stukken blijkt weliswaar dat [gedaagde] structureel te laat is geweest met het betalen van de verschuldigde huur, maar ook dat hij bijna elke maand betalingen heeft verricht om de huurachterstand in te lopen. Inmiddels is sprake van een huurachterstand van ‘slechts’ één maand. Dat [gedaagde] de huur structureel te laat betaalde, komt volgens [gedaagde] omdat hij door de coronamaatregelen zijn horecazaken heeft moeten sluiten. Van een huurder die geheel niet aan zijn betalingsverplichtingen voldoet is in ieder geval geen sprake. Bovendien is gezien de huidige omstandigheden en de versoepelingen van de coronamaatregelen de verwachting dat [gedaagde] de huur tijdig en volledig zal kunnen voldoen. Nog daargelaten of de huidige huurachterstand een ontruiming van de woning rechtvaardigt, is op die grond geen sprake van een spoedeisend belang aan de zijde van [eiser]. Evenmin heeft [eiser], gelet op het voorgaande, een spoedeisend belang bij de vordering tot betaling van de achterstallige- en toekomstige huur c.q. gebruikersvergoeding.
5.3.3.
Voorts heeft [gedaagde] de gestelde overlast betwist. Gelet op de betwisting van [gedaagde] is op basis van de door [eiser] in het geding gebrachte stukken, zonder nadere bewijslevering, onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van ernstige en structurele overlast door [gedaagde]. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding geen plaats. Nu er niet van uitgegaan kan worden dat [gedaagde] ernstige en structurele overlast heeft veroorzaakt, kan ook op die grond de ontruiming niet worden toegewezen.
5.4.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat geen sprake is van een spoedeisend belang aan de kant van [eiser], die de gevorderde onmiddellijke voorzieningen vereist. De vorderingen worden om die reden afgewezen.
5.5.
[eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. Nu [gedaagde] in persoon procedeert en hij geen aanspraak heeft gemaakt op reis- en verletkosten, worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op nihil.
6..De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde], tot op heden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.L. Spierings en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
37555-