Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/4519
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 maart 2022 in de zaak tussen
[naam eiser], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. S. van der Vlegel.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 18 januari 2021, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 352.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 29 juli 2021 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 december 2021.
Partijen zijn daar vertegenwoordigd door hun gemachtigden. Ook was [naam], taxateur, namens verweerder aanwezig.
Overwegingen
1. Eiser is de eigenaar van de onroerende zaak.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens hem bedraagt de waarde € 289.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een winkel gelegen in een winkelstraat in het winkelcentrum van Schiebroek. Het bouwjaar is 1958. De winkel heeft een kelder van 113 m² en een begane grond van 163 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, de huurwaarde-kapitalisatiemethode (de HWK-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe heeft verweerder een taxatierapport van [naam] van 4 oktober 2021 overgelegd.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de HWK-methode, waarbij de rechtbank zich aansluit.
Huurwaarde
6. Verweerder houdt een huurwaarde aan van in totaal € 36.366,-. Beoordeeld moet worden of dit niet te hoog is. Dat is niet het geval.
Op de waardepeildatum gold nog een huurcontract voor de onroerende zaak met een huur van € 40.951,92 per jaar. Deze huur is hoger dan de huur waar verweerder van uitgaat. Ook als naar de in zomer van 2020 afgesloten allonge wordt gekeken is de huur niet te hoog. In de allonge is de huur voor een periode van vijf jaar vanaf 1 januari 2021 bepaald op € 42.000,- per jaar. Hierbij geldt voor 2021 een korting van € 12.000,-, voor 2022 een korting van € 8.000,- en voor 2023 een korting van € 4.000,-. Anders dan eiser voorstaat, moeten deze kortingen niet over de eerste drie jaren worden bezien, maar moet dit verdisconteerd worden over de totale looptijd van de allonge van vijf jaar. Dan is sprake van een gemiddelde huur van € 37.200,-. Ook dan is de huur hoger dan de door verweerder aangehouden huur.
Dat de huurder na drie jaar een eenmalige break-optie heeft met een opzegtermijn van negen maanden, betekent niet dat de huur en de korting daarop niet over de totale looptijd van de allonge verdeeld moet worden.
Kapitalisatiefactor
7. Verweerder houdt een kapitalisatiefactor van 9,7 aan. Deze onderbouwt verweerder door middel van de zogenoemde top-down methode, waarvoor de verkoopcijfers van [adres 2], [adres 3] en [adres 4] zijn gebruikt. [adres 4] is echter voor eigen gebruik gekocht, zodat onduidelijk is of deze verkoopprijs op de vrije markt tot stand is gekomen. De rechtbank vindt dit object daarom niet bruikbaar; uit de twee resterende objecten volgt een kapitalisatiefactor van 13,2 en 10,8.
8. Eiser bestrijdt deze onderbouwing ook niet, maar voert aan dat op de waardepeildatum bekend was dat de huurder de huur had opgezegd. Dit heeft volgens eiser een negatieve invloed op de waarde, omdat beleggers dan een stuk minder willen betalen voor een winkelpand dat niet verhuurd is. Ook is een dergelijke aankoop moeilijker te financieren. Daarom moet volgens eiser een kapitalisatiefactor van 8,5 worden aangehouden.
De rechtbank overweegt dat op de waardepeildatum de huur weliswaar was opgezegd, maar nog wel een jaar doorliep (tot 1 januari 2021). Een verhuurder had op de waardepeildatum dus nog een jaar de tijd om een nieuwe huurder te vinden of met de huidige huurder opnieuw in onderhandeling te treden.
Dan is de invloed van het opzeggen van de huur naar het oordeel van de rechtbank niet dermate, dat een lagere kapitalisatiefactor dan 9,7 moet worden aangehouden. Deze factor is namelijk ook al behoorlijk lager dan uit de marktgegevens volgt. Daarbij volgt uit de analyse van de verkoop van [adres 2], het best vergelijkbare object met de onroerende zaak, een factor van 13,2, terwijl de aangehouden factor een stuk lager is.
De slotsom is dan dat verweerder aannemelijk maakt dat een kapitalisatiefactor van 9,7 niet te hoog is.
Invloed coronacrisis
9. Eiser voert verder aan dat de coronacrisis op de waardepeildatum grote onzekerheid met zich mee bracht, met daarbij ook de sluiting van winkels. De waarde is volgens eiser ook daarom te hoog vastgesteld.
De rechtbank kan eiser in zoverre volgen, dat de coronacrisis invloed heeft op de waarde, maar daarbij geldt dat uit de markt moet blijken wat het precieze effect daarvan is.
In dit geval is het object [adres 2], waar ook de hoogste kapitalisatiefactor uit volgt, op 1 juli 2020 verkocht. Op dat moment speelde de onzekerheid door corona en de sluiting van winkels ook. Toch is toen met de invloed van corona een verkoopprijs van (gecorrigeerd) € 246.000,- tot stand gekomen voor deze winkel die twee keer zo klein en slechter gelegen is dan de onroerende zaak. Dan is ook rekening houdend met de invloed van corona een waarde van € 352.000,- niet te hoog.
Conclusie
10. De conclusie is dat verweerder aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is en daarom in zijn bewijslast slaagt.
11. Het beroep is ongegrond.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Fransen, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 23 maart 2022.
De rechter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).