ECLI:NL:RBROT:2022:2481

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 9476616 CV EXPL 21-32659

uitspraak: 25 maart 2022

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Rotterdamsche Stenen B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. C.L. Verhoef te Berkel en Rodenrijs (gemeente Lansingerland),

tegen

[gedaagde]

gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde] , kantoorhoudende te [plaatsnaam] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie.

Partijen worden hierna aangeduid als “RS” en “ [gedaagde] ”.

1..Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

het exploot van dagvaarding van 27 september 2021, met producties;
de aantekeningen van de griffier van het mondelinge antwoord van [gedaagde] en de schriftelijke reactie van [gedaagde] , met producties;
het tussenvonnis van 18 oktober 2021, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de voorafgaande aan de mondelinge behandeling aan de zijde van RS overgelegde conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende akte vermeerdering van eis in conventie, met producties;
de voorafgaande aan de mondelinge behandeling aan de zijde van [gedaagde] overgelegde schriftelijke reactie op de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
de voorafgaande aan de mondelinge behandeling aan de zijde van RS overgelegde brief van 12 januari 2022, met productie 11;
het tijdens de mondelinge behandeling aan de zijde van [gedaagde] overgelegde overzicht met betrekking tot omzetcijfers.

1.2

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 januari 2022. Namens RS was daarbij aanwezig [naam 1] (hierna: [naam 1] ), namens [naam bedrijf] (hierna: [naam bedrijf] ), bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. Aan de zijde van [gedaagde] is verschenen [naam 2] , bestuurder. Partijen hebben hun standpunten (nader) doen toelichten. Van hetgeen ter mondelinge behandeling is verhandeld heeft de griffier aantekening gehouden.

1.3

Zoals reeds tijdens de mondelinge behandeling met partijen is besproken, maakt de door [gedaagde] bij haar voormelde schriftelijke reactie op de dagvaarding overgelegde (en op
7 oktober 2021 ter griffie in depot gestelde) USB-stick geen onderdeel uit van de processtukken, nu deze niet aan RS is verstrekt. RS heeft daar dus geen kennis van kunnen nemen en heeft daar niet op kunnen reageren.

1.4

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.

2..De vaststaande feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.

2.1

Tussen RS als verhuurder en [gedaagde] als huurder is op 6 september 2020 een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW gesloten met ingang van 1 november 2020 voor de duur van twee jaar minus één dag, derhalve tot en met 30 oktober 2022, met betrekking tot de kantoorruimte gelegen aan de [adres] (hierna ook: het gehuurde). Het gehuurde is gelegen op het Westelijk Handelsterrein. [gedaagde] heeft in de huurovereenkomst ook getekend voor de ontvangst van de “algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”.

2.2

Partijen zijn in de huurovereenkomst een, maandelijks bij vooruitbetaling door [gedaagde] aan RS te betalen, huurprijs van € 2.299,00, inclusief omzetbelasting en voorschotten met betrekking tot servicekosten van € 242,00 en energiekosten van € 242,00, overeengekomen.

2.3

Artikel 1.3 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

“Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als:kantoorruimte ten behoeve van een Callcenter.”

2.4

Artikel 3.2 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

“Tussentijdse beëindiging van deze huurovereenkomst is mogelijk door opzegging door huurder aan verhuurder of door verhuurder aan huurder tegen ieder tijdstip, één en ander met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste drie maanden.”

2.5

Bij e-mail van 11 februari 2021 heeft [gedaagde] het volgende - voor zover thans van belang - aan [naam bedrijf] meegedeeld:

“(…) Met deze brief willen we volgende problemen in de door ons gehuurde bedrijfsruimte in kaart brengen:

Het is koud. De verwarming warmt de ruimte onvoldoende op. Sinds gisteren doet de verwarming het helemaal niet. We zitten te bibberen in de kou.

Omdat de verwarming het niet doet, hebben we kacheltjes die op stroom draaien. Hiervan kunnen we er maximaal 2 aanzetten, anders slaan de stoppen door.

Om deze reden kunnen we maximaal 2 werkplekken benutten en hebben we iedereen naar huis moeten sturen.

Geregeld valt het stroom uit, het stopcontact bij de brandslang knettert regelmatig.

Er is lekkage bij het raam in het plafond.

Graag verwacht ik binnen 24 uur een reactie. (…)”

2.6

Bij (aangetekende) e-mail van 22 februari 2021 heeft de voormalige gemachtigde van [gedaagde] , werkzaam bij DAS rechtsbijstand, het volgende - voor zover thans van belang - aan RS en [naam bedrijf] meegedeeld:

“(…) Bij de bezichtiging van het pand was cliënte zeer gecharmeerd van de ruimte. De zorg welke zij uitte over het goed kunnen verwarmen van de ruimte, werd weg genomen door [naam 3] . Volgens hem waren de twee aanwezige radiotoren afdoende, aangezien de ruimte goed zou zijn geïsoleerd.

Echter, het werd cliënte al snel duidelijk dat de werkelijkheid anders is. Zelfs het door cliënte aangeschafte warmtekanon kon de ruimte niet afdoende verwarmen door de slechte isolatie.

Vervolgens heeft cliënte warmtezitjes, fleecedekentjes alsmede mobiele kacheltjes aangeschaft. Helaas kunnen er slechts twee kacheltjes tegelijkertijd worden gebruikt aangezien anders de stoppen doorslaan.

Ondanks dat volgens de beheerder van het WHT alle ruimtes aldaar problemen zouden ondervinden door kou is dat geenszins het geval. In iedere ruimte is namelijk de verwarming en isolatie op andere wijze geregeld. Gezien de situatie bij accountskantoor MIJN accountantskantoor (unit 35) kunnen de ruimtes wel degelijk naar behoren worden verwarmd. Dit geldt eveneens voor het recruitmentbureau dat gevestigd is in Unit 19.

Desondanks is verhuurder cliënte niet tegemoetgekomen om de bestaande problemen op te lossen. Dit terwijl het hierdoor voor cliënte slechts mogelijk is om twee werkplekken te benutten, aangezien slechts gebruik kan worden gemaakt van twee kacheltjes. Dit terwijl zij 11 mensen aan het werk zou moeten hebben. Hiertoe is relevant dat de temperatuur in de ruimte ’s morgens rond negenen rond de 12 graden ligt en deze aan het einde van de dag niet meer stijgt dan met 2,5 graden. Kortom, er is geen sprake van een werkzame omgeving.

Gezien het voorgaande komt verhuurder de op haar rustende verplichtingen op grond van de huurovereenkomst niet na. Immers, zij heeft cliënte voor het aangaan van de huurovereenkomst niet geïnformeerd over de omstandigheden die in de weg staan aan het gebruik van de kantoorruimte. Deze wanprestatie leidt tot aanzienlijke schade, oftewel omzetverlies voor cliënte gezien de beperkte bedrijfsactiviteiten welke slechts mogelijk zijn.

Aan het verzoek van cliënte teneinde de huurovereenkomst per 1 maart 2021 heeft verhuurder geen gehoor gegeven.

Aangezien cliënte de huurovereenkomst bij een juiste voorlichting door de makelaar nimmer was aangegaan verzoek ik u mij te bevestigen dat u alsnog aan het verzoek van cliënte tegemoetkomt.

(…)

Indien en voorzover u niet bereid bent om de huurovereenkomst per 1 maart 2021 te beëindigen, zie ik mij genoodzaakt een gerechtelijke procedure te entameren waarbij tevens de door cliënte geleden schade en de door haar gemaakte kosten op verhuurder verhaald zullen worden. (…)

Graag verneem ik uiterlijk 25 februari a.s. van u. (…)”

RS heeft niet gereageerd op deze brief.

2.7

Bij (aangetekende) brief van 26 februari 2021 heeft de voormalige gemachtigde van [gedaagde] de huurovereenkomst (buitengerechtelijk) ontbonden per 1 maart 2021. In deze brief is het volgende - voor zover thans van belang - aan RS meegedeeld:

“(…) Helaas is iedere reactie op mijn schrijven d.d. 22 februari jl. ondanks de gestelde deadline van 25 februari jl. uitgebleven.

Derhalve zie ik mij genoodzaakt om namens cliënte, [gedaagde] over te gaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de tussen partijen op 1 november 2020 aangegane huurovereenkomst betreffende de kantoorruimte aan de [adres] per 1 maart 2021.

Hiertoe is relevant dat de tekortkoming van u als verhuurder ernstig genoeg is teneinde de beëindiging van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

Zoals aangegeven in mijn schrijven d.d.22 februari jl. is het niet mogelijk de door cliënte gehuurde kantoorruimte op normale wijze te verwarmen. Hierdoor kan zij niet op normale wijze het bedrijf van haar callcenter uitoefenen zoals nader toegelicht in eerdergenoemd bericht. Hierdoor leidt cliënte een enorme omzetderving en vreest zij voor het voortbestaan van haar bedrijf.

Helaas bent u niet bereid geweest mee te werken aan een oplossing voor cliënte hetgeen wederom duidelijk wordt uit het feit dat u niet hebt gereageerd op mijn eerdere bericht. (…)”

2.8

[gedaagde] heeft vervolgens de sleutels van het gehuurde ingeleverd bij RS.

2.9

Bij brief van 24 juni 2021 heeft de gemachtigde van RS het volgende - voor zover thans van belang - aan [gedaagde] meegedeeld:

“(…) Met ingang van 1 november 2020 huurt u van verhuurder de hiervoor genoemde bedrijfsruimte. De huurovereenkomst duurt tot 30 oktober 2022 voort.

Enige tijd geleden heeft u de sleutels bij verhuurder ingeleverd zonder dat partijen afspraken hebben gemaakt over beëindiging van de huurovereenkomst. Namens uw verhuurder bericht ik u hierbij dat het inleveren van de sleutels niet gezien kan worden als een beëindiging van de huurovereenkomst. De sleutels van het gehuurde worden voor u ter beschikking gehouden. (…)”

In deze brief heeft RS onder andere aanspraak gemaakt op betaling van de over de maanden maart tot en met juni 2021 onbetaald gelaten huur.

3..De stellingen van partijen in conventie

De vordering

3.1

RS heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan RS van een bedrag van € 19.027,80 aan achterstallige huur berekend tot en met september 2021, contractuele boete en buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de contractuele boete van 1% per maand, met een minimum van € 300,00 per maand, over een bedrag van € 16.093,00 vanaf 1 oktober 2021 tot aan de dag der algehele voldoening, en een contractuele boete van € 250,00 per kalenderdag vanaf 7 juli 2021 tot aan de dag dat [gedaagde] het gehuurde weer daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf in gebruik neemt, met veroordeling van [gedaagde] in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten.

3.2

Bij voormelde akte vermeerdering van eis in conventie heeft RS haar vordering vermeerderd, in die zin dat zij thans heeft gevorderd een bedrag van € 26.824,80 aan achterstallige huur berekend tot en met december 2021, contractuele boete en buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de contractuele boete van 1% per maand, met een minimum van € 300,00 per maand, over een bedrag van € 22.990,00 vanaf
31 december 2021 tot aan de dag der algehele voldoening.

Voor het overige heeft RS haar eis zoals hiervoor onder 3.1 vermeld gehandhaafd.

3.3

Aan haar (gewijzigde) vordering heeft RS - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.

3.3.1

[gedaagde] is ondanks sommatie in gebreke gebleven met de tijdige betaling van de, ingevolge de huurovereenkomst, verschuldigde huurpenningen. Berekend tot en met december 2021 bedraagt de huurachterstand € 22.990,00. Daarnaast is [gedaagde] op grond van artikel 23.2 van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene bepalingen een boete verschuldigd van 1% per maand over het verschuldigde voor iedere maand of gedeelte daarvan dat er te laat betaald wordt, met een minimum van € 300,00 per maand. Deze boete bedraagt tot en met december 2021 in totaal € 3.000,00. Op grond van artikel 29 van de algemene bepalingen is [gedaagde] een boete van € 250,00 per kalenderdag verschuldigd wegens het niet in gebruik hebben van het gehuurde conform artikel 5.1 van de algemene bepalingen, nu zij het gehuurde heeft verlaten en de sleutels heeft ingeleverd. Omdat betaling uitbleef, heeft RS haar vordering ter incasso uit handen moeten geven. De buitengerechtelijke kosten van € 834,80 komen op grond van artikel 28.1 van de algemene bepalingen dan wel op grond van de wet voor rekening van [gedaagde] .

3.3.2

Van een (aanvangs)gebrek aan (de isolatie van) het gehuurde is geen sprake. [gedaagde] is dan ook ten onrechte tot (buitengerechtelijke) ontbinding van de huurovereenkomst overgegaan per 1 maart 2021. Nu de huurovereenkomst niet reeds is geëindigd, is [gedaagde] de overeengekomen huur nog altijd verschuldigd, tot de contractueel afgesproken einddatum van 30 oktober 2022.

3.4

Op hetgeen verder nog door RS is aangevoerd, voor zover althans van belang voor de uitkomst van de procedure, wordt hierna teruggekomen.

Het verweer

3.5

[gedaagde] heeft de vordering van RS betwist en heeft geconcludeerd tot afwijzing daarvan. Daartoe heeft [gedaagde] het volgende - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - aangevoerd. Er is sprake van een gebrek aan het gehuurde. Het gehuurde is niet geschikt als kantoorruimte en is niet als zodanig te gebruiken, omdat deze niet te verwarmen is. De oorzaak daarvan is het ontbreken van isolatie dan wel de slechte isolatie. Desgevraagd had de makelaar tijdens de bezichtiging van het gehuurde door [gedaagde] meegedeeld dat het gehuurde goed te verwarmen was, omdat er twee grote radiatoren aanwezig zijn en het met de isolatie ook goed zat. Dat was echter niet het geval. De radiatoren werden weliswaar gloeiend heet, maar de ruimte was niet warm te krijgen. Het gehuurde was niet wat [gedaagde] van een kantoorruimte mocht verwachten. Andere kantoorruimtes op het Westelijk Handelsterrein werden wel warm. [gedaagde] heeft alles in het werk gesteld om het gehuurde toch voldoende warm en werkbaar te krijgen, maar dat was onmogelijk als gevolg van het gebrek met betrekking tot de isolatie. De ruimte werd niet warmer dan 14 graden.

Hoewel RS in de gelegenheid is gesteld om het gebrek te herstellen, is RS daar niet toe overgegaan. [gedaagde] heeft het probleem vanaf november 2020 diverse keren (mondeling) aangekaart bij zowel de beheerder als de conciërge, maar dit werd telkens weggewuifd met de mededeling dat iedereen op het Westelijk Handelsterrein last zou hebben van de kou. Ook bij voormelde e-mail van 11 februari 2021 heeft [gedaagde] geklaagd. Op de brieven van de voormalige gemachtigde van [gedaagde] werd pas op 24 juni 2021 voor het eerst gereageerd.

Als gevolg van het gebrek en het niet als kantoorruimte kunnen gebruiken van het gehuurde, heeft [gedaagde] de huurovereenkomst (buitengerechtelijk) ontbonden per 1 maart 2021 en heeft zij vanaf die datum geen huur meer betaald. [gedaagde] kon niet anders dan het gehuurde verlaten en elders haar bedrijf voortzetten. [gedaagde] is vanaf die datum dan ook geen huur meer verschuldigd.

3.6

Op hetgeen verder nog door [gedaagde] is aangevoerd, voor zover althans van belang voor de uitkomst van de procedure, wordt hierna teruggekomen.

4..De stellingen van partijen in reconventie

De vordering

4.1

[eiseres] heeft gevorderd om RS te veroordelen tot (terug)betaling aan [eiseres] van de borg van € 6.897,00, de servicekosten van in totaal € 968,00, de kosten van DAS van € 1.207,58 en de omzetderving van € 100.344,00, met veroordeling van RS in de volledige proceskosten aan de zijde van [eiseres] .

4.2

Aan haar vordering heeft [eiseres] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.

Nu de huurovereenkomst als gevolg van de (buitengerechtelijke) ontbinding reeds is geëindigd per 1 maart 2021, maakt [eiseres] aanspraak op terugbetaling van de borg van
€ 6.897,00. Ook maakt [eiseres] aanspraak op terugbetaling van de door haar betaalde servicekosten van in totaal (vier maanden x € 242,00 per maand, aldus) € 968,00, aangezien er geen enkele service werd verleend. Verder maakt [eiseres] aanspraak op vergoeding van de door haar geleden omzetderving van in totaal € 100.344,00 als gevolg van het gebrek aan de isolatie van het gehuurde. Tot slot dient RS veroordeeld te worden in de volledige proceskosten en in de door [eiseres] gemaakte kosten van DAS.

4.3

Op hetgeen verder nog door [eiseres] is aangevoerd, voor zover althans van belang voor de uitkomst van de procedure, wordt hierna teruggekomen.

Het verweer

4.4

RS heeft de vordering van [eiseres] betwist en heeft geconcludeerd tot het niet-ontvankelijk verklaren van [eiseres] in haar vordering dan wel deze af te wijzen, met veroordeling van [eiseres] in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten.

4.4.1

In de kern komt het verweer van RS er op neer dat geen sprake is van een gebrek met betrekking tot de isolatie van het gehuurde, zodat [eiseres] de huurovereenkomst niet (buitengerechtelijk) kon ontbinden. Het gehuurde is goed, ook voor het gebruik als kantoorruimte, te verwarmen. Daarnaast rechtvaardigt een eventuele tekortkoming aan de zijde van RS niet de ontbinding van de huurovereenkomst. RS heeft geen redelijke termijn gehad om te herstellen. [eiseres] heeft pas voor het eerst schriftelijk geklaagd op 11 februari 2021. Gelet hierop is de huurovereenkomst nog steeds van kracht, waardoor het terugstorten van de waarborgsom niet aan de orde is. Ditzelfde geldt voor het terugstorten van de servicekosten. De servicekosten betreffen een voorschot en wordt jaarlijks door RS overeenkomstig de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene bepalingen afgerekend.

4.4.2

De door [eiseres] gevorderde omzetderving is niet toewijsbaar, reeds omdat in artikel 10.3 van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene bepalingen is bepaald dat schadevergoeding vanwege een gebrek is uitgesloten. RS betwist dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Voor zover wordt geoordeeld dat dat wel het geval is en [eiseres] aanspraak kan maken op schadevergoeding, stelt RS zich op het standpunt dat de omzetderving op geen enkele wijze deugdelijk is onderbouwd door [eiseres] . RS betwist de door [eiseres] gestelde omzetcijfers. Op geen enkele wijze heeft [eiseres] het causaal verband tussen een eventueel gebrekkige verwarming en de omzetderving onderbouwd.

4.4.3

Uit de door [eiseres] overgelegde stukken blijkt onvoldoende dat de kosten van DAS verband houden met de onderhavige kwestie. RS wijst erop dat niet is aangetoond dat [eiseres] deze kosten daadwerkelijk aan DAS heeft betaald. Ook kunnen de buitengerechtelijke werkzaamheden van DAS de dubbele redelijkheidstoets niet doorstaan. De gevorderde vergoeding voor de kosten van DAS dient daarom eveneens te worden afgewezen.

4.5

Op hetgeen verder nog door RS is aangevoerd, voor zover althans van belang voor de uitkomst van de procedure, wordt hierna teruggekomen.

5..De beoordeling van de vorderingen

In conventie en reconventie

5.1

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen van RS en [gedaagde] over en weer ziet de kantonrechter aanleiding deze gezamenlijk te behandelen.

5.2

Partijen twisten over de vraag of sprake is van een gebrek aan het gehuurde voor wat betreft de isolatie, of de huurovereenkomst al dan niet terecht is ontbonden door [gedaagde] per
1 maart 2021 en of [gedaagde] als gevolg daarvan geen huur meer is verschuldigd vanaf die datum. Alvorens die vraag te beoordelen, stelt de kantonrechter vast dat partijen het erover eens zijn dat geen gebrek bestaat aan (het functioneren van) de in het gehuurde aanwezige radiatoren en dat ook de kwestie met betrekking tot het uitvallen van de stadsverwarming op 10 februari 2021 geen geschilpunt is. De kantonrechter gaat voorbij aan de door RS ingenomen stelling dat zij zich niet aan de indruk kan onttrekken dat [gedaagde] de huurovereenkomst wilde beëindigen om elders goedkoper te huren. Dit is door [gedaagde] uitdrukkelijk weersproken en RS heeft aan dat standpunt ook geen (rechts)gevolgen verbonden.

5.3

Voorop gesteld wordt dat in artikel 1.3 van de huurovereenkomst uitdrukkelijk is vermeld dat het gehuurde (uitsluitend) is bestemd om te worden gebruikt als kantoorruimte ten behoeve van een callcenter. Partijen verschillen daar ook niet over van mening. Vaststaat dat [gedaagde] het gehuurde ook (tot 1 maart 2021) als zodanig heeft gebruikt. [gedaagde] heeft echter gesteld dat het gehuurde als gevolg van een gebrek met betrekking tot de isolatie niet te verwarmen viel en dat het gehuurde daardoor niet als kantoorruimte gebruikt kon worden. [gedaagde] had de ruimte niet gehuurd als aan haar was verteld dat deze niet verwarmd kon worden, aldus [gedaagde] .

RS heeft uitdrukkelijk weersproken dat zij tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat sprake is van een gebrek. Daartoe heeft zij zich op het standpunt gesteld dat de isolatie wel goed is en dat het gehuurde, ook als kantoorruimte, goed verwarmd kan worden.

In het licht van dit verweer van RS rust op [gedaagde] , nu zij zich op de rechtsgevolgen van haar stelling beroept, de bewijslast dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde voor wat betreft (het ontbreken van) de isolatie.

Ter onderbouwing van het door [gedaagde] gestelde gebrek met betrekking tot de isolatie van het gehuurde heeft zij aangevoerd dat zij vele acties heeft ondernomen om de ruimte toch warm te krijgen voor haar medewerkers die in de kantoorruimte werkzaam waren, zoals een extra radiator, een warmtekanon op gas, mobiele elektrische kacheltjes en extra tapijten en dat ook gebruik is gemaakt van dikke kleding, fleecedekentjes, handschoenen, warmtezitjes en warmtezolen. Desondanks bleken die maatregelen onvoldoende in verband met de slechte isolatie. De ruimte werd niet warmer dan 14 graden, aldus [gedaagde] . RS heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat de temperatuur per verhuurunit op het Westelijk Handelsterrein verschilt. De kantonrechter gaat dan ook voorbij aan het verweer van RS dat andere huurders niet klagen over kou.

[gedaagde] heeft echter geen (objectief) bewijs overgelegd van de door haar gestelde (lage) temperatuur, bijvoorbeeld door middel van foto’s van de temperatuurmeter in het gehuurde over meerdere dagen of door middel van verklaringen van (oud-)medewerkers van [gedaagde] waaruit blijkt dat als gevolg van de slechte isolatie het gehuurde niet of onvoldoende te verwarmen was en er daardoor niet te werken viel in het gehuurde. Hoewel [gedaagde] heeft gesteld dat zij het probleem meerdere keren heeft aangekaart in de maanden november 2020 tot en met januari 2021 bij de beheerder en de conciërge en dat het probleem telkens werd weggewuifd, heeft [gedaagde] geen stukken overgelegd van die contacten. [gedaagde] heeft zowel in haar laatste akte als tijdens de mondelinge behandeling erkend dat die contacten telkens alleen mondeling hebben plaatsgevonden en dat daarvan niets op papier is gezet.

5.4

Het voorgaande betekent dat het bewijs van het bestaan van het gebrek tot dusverre ontbreekt. [gedaagde] heeft bewijs aangeboden van haar stelling door middel van het horen van de vorige/voorlaatste huurder van het gehuurde, de (oud-)werknemers van [gedaagde] die in de periode van november 2020 tot en met februari 2021 in het gehuurde werkzaam waren en van andere huurders op het Westelijk Handelsterrein. Alvorens [gedaagde] conform haar bewijsaanbod toe te (kunnen) laten tot het leveren van het benodigde bewijs, moet de vraag beantwoord worden of [gedaagde] het gebrek op een correcte wijze aan (de beheerder van) RS heeft gemeld en of [gedaagde] daarbij een redelijke termijn heeft gegeven om dat gebrek te herstellen. De kantonrechter oordeelt daarover als volgt.

5.5

Tussen partijen staat in ieder geval vast dat [gedaagde] het gebrek schriftelijk heeft gemeld bij voormelde e-mail van 11 februari 2021. In dat bericht is uitdrukkelijk vermeld dat de aanwezige verwarming in het gehuurde de ruimte onvoldoende opwarmt en dat [gedaagde] slechts twee werkplekken kan gebruiken. RS heeft daar echter niet op gereageerd en ook overigens is niet gebleken dat RS iets met de klacht heeft willen doen. Vervolgens heeft [gedaagde] haar (voormalige) gemachtigde ingeschakeld, die de hiervoor (deels) geciteerde brieven van respectievelijk 22 februari en 26 februari 2021 aan RS heeft gestuurd. In die brieven is wederom het gebrek met betrekking tot de slechte isolatie van het gehuurde gemeld en het als gevolg daarvan niet kunnen gebruiken van het gehuurde als kantoorruimte.

Pas bij brief van 24 juni 2021 heeft (de gemachtigde van) RS een eerste (schriftelijke) reactie gestuurd. Daarin wordt niet ingegaan op het door [gedaagde] gestelde gebrek. Eerst bij brief van 13 juli 2021 heeft RS laten weten dat de verwarming in het gehuurde naar behoren functioneert en dat geen sprake is van een gebrek aan het gehuurde.

Zelfs indien de schriftelijke melding van 11 februari 2021 pas als eerste “officiële” datum wordt aangehouden waarop het gebrek is gemeld, dan nog had RS in de daarop volgende periode tot de brief van [gedaagde] van 26 februari 2021 voldoende gelegenheid om te reageren.

Het komt voor rekening en risico van RS dat zij dat niet heeft gedaan. Het had op de weg van RS, als professionele verhuurder, gelegen om niet ruim vier maanden te wachten met het geven van een reactie, maar om dat snel na 11 februari 2021 te doen.

De conclusie is dat, indien komt vast te staan dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde met betrekking tot de isolatie, RS voldoende gelegenheid heeft gehad tot herstel.

De kantonrechter laat [gedaagde] dan ook toe tot het leveren van het bewijs dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde voor wat betreft de isolatie.

5.6

Indien [gedaagde] slaagt in de bewijslevering, moet worden geoordeeld dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde als gevolg waarvan het gehuurde niet volgens de bestemming (kantoorruimte) gebruikt kan worden, dat RS door het niet herstellen van dit gebrek in verzuim is geraakt en dat zij in zoverre toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. In artikel 6:265 lid 1 BW is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. RS heeft geen onderbouwd beroep gedaan op die uitzonderingen, zodat die verder geen bespreking behoeven. Dit betekent dat, indien [gedaagde] slaagt in de bewijslevering, de huurovereenkomst op goede gronden bij brief van 26 februari 2021 (buitengerechtelijk) is ontbonden per 1 maart 2021, zodat [gedaagde] vanaf die datum geen huur meer is verschuldigd.

5.7

De in conventie gevorderde huurachterstand en de contractuele boetes hangen onlosmakelijk samen met de vraag of de huurovereenkomst terecht is ontbonden en dus van de vraag of deze reeds is geëindigd (per 1 maart 2021). Nu nog bewijslevering dient plaats te vinden, wordt de beslissing hieromtrent aangehouden.

5.8

De in reconventie gevorderde terugbetaling van de waarborgsom van € 6.897,00 hangt ook direct samen met de vraag of de huurovereenkomst terecht is ontbonden en dus van de vraag of deze reeds is geëindigd (per 1 maart 2021). Immers, pas bij het einde van de huurovereenkomst kan een huurder (in beginsel) aanspraak maken op terugbetaling van die borg. Nu nog bewijslevering dient plaats te vinden, wordt de beslissing hieromtrent aangehouden.

5.9

Verder heeft [gedaagde] in reconventie een bedrag van € 100.344,00 aan omzetderving gevorderd als gevolg van het gestelde gebrek aan de isolatie van het gehuurde. RS heeft (allereerst) een beroep gedaan op artikel 10.3 van de algemene bepalingen. In dat artikel(lid) is (onder andere) bepaald dat RS niet aansprakelijk is voor schade ten gevolge van een gebrek. Hoewel [gedaagde] in eerste instantie heeft aangevoerd dat die bepaling ontbreekt in de door haar ontvangen algemene bepalingen, heeft RS tijdens de zitting gesteld dat de volledige set algemene bepalingen tot twee keer toe door de makelaar aan [gedaagde] is toegestuurd, op 25 augustus en op 3 september 2020. RS heeft in dat verband bij voormelde brief van 12 januari 2022 ook e-mails overgelegd van de makelaar. [gedaagde] heeft een en ander niet betwist. Nu [gedaagde] onderaan de huurovereenkomst heeft getekend voor de ontvangst van de algemene bepalingen, zijn deze en dus ook artikel 10.3 op de huurovereenkomst van toepassing. Voor zover de pagina waarin (onder andere) genoemde bepaling is vermeld niet (afzonderlijk) door [gedaagde] is ondertekend leidt dat niet tot een ander oordeel. [gedaagde] heeft immers kennis kunnen nemen van (ook) die bepaling.

De uitsluiting van aansprakelijkheid betekent dat voor zover sprake zou zijn van een gebrek aan het gehuurde, zoals door [gedaagde] is gesteld, RS niet aansprakelijk is voor (eventuele) schade die daardoor is veroorzaakt. [gedaagde] heeft daar ook geen verweer tegen gevoerd.

De gevorderde omzetderving is reeds hierom niet toewijsbaar. De kantonrechter komt dan ook niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van deze vordering en het daartegen door RS gevoerde verweer.

5.1

Voorts maakt [gedaagde] in reconventie aanspraak op terugbetaling van de door haar betaalde servicekosten van in totaal (vier maanden x € 242,00 per maand, aldus) € 968,00.

Uit artikel 4.8 van de huurovereenkomst volgt dat genoemd bedrag van € 242,00 per maand (inclusief omzetbelasting) betrekking heeft op het voorschot op de vergoeding voor door of vanwege verhuurder verzorgde bijkomende leveringen en diensten. [gedaagde] heeft ook niet betwist dat het om een voorschot gaat. Nu partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] deze servicekosten als voorschot is verschuldigd, gaat de kantonrechter voorbij aan haar stelling dat RS deze kosten dient terug te betalen, omdat er geen service werd verleend. Ingevolge artikel 4.6 van de huurovereenkomst juncto artikel 18.4 van de algemene bepalingen dient RS binnen 12 maanden na afloop van ieder jaar een overzicht aan [gedaagde] te verstrekken van de servicekosten. Op grond van artikel 18.6 van de algemene bepalingen worden de door [gedaagde] betaalde voorschotten verrekend met de daadwerkelijk gemaakte servicekosten zoals die uit het jaarlijkse overzicht volgen. In de huurovereenkomst is niet de verplichting voor RS opgenomen om reeds tussentijds inzicht te geven in de hoogte van de gemaakte servicekosten. Tijdens de zitting heeft [naam 1] meegedeeld dat hij verwacht dat de afrekening met betrekking tot de servicekosten in april 2022 aan [gedaagde] wordt toegestuurd.

Het voorgaande betekent dat op dit moment geen grond bestaat voor de gevorderde teruggave van de betaalde voorschotten aan servicekosten. Deze vordering is te vroeg ingesteld en wordt dan ook afgewezen.

5.11

In het eindvonnis wordt een beslissing gegeven over de proceskosten en de door [gedaagde] gevorderde vergoeding van de door haar gemaakte kosten bij DAS. De beslissing hieromtrent wordt dan ook aangehouden.

5.12

In haar laatste schriftelijke reactie heeft [gedaagde] gesteld dat zij indien mogelijk alsnog de door haar gemaakte kosten, waarvan door haar bonnetjes zijn overgelegd, wil terugvorderen.

Voor zover hierin een vermeerdering van eis in reconventie dient te worden gelezen, oordeelt de kantonrechter dat deze vordering onvoldoende is onderbouwd. [gedaagde] heeft geen enkele grondslag genoemd en deze valt uit de door haar in de processtukken en tijdens de zitting ingenomen stellingen ook niet op te maken. Daarnaast is aan de gevorderde kostenvergoeding geen enkel concreet bedrag gekoppeld. Het voorgaande betekent dat deze vordering van [gedaagde] reeds hierom niet toewijsbaar is.

5.13

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal worden beslist op de hierna te bepalen wijze.

6..De beslissing

De kantonrechter:

in conventie en reconventie:

alvorens verder te beslissen:

laat [gedaagde] toe tot het leveren van het bewijs met alle middelen rechtens dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde gelegen aan de [adres] voor wat betreft de isolatie;

verwijst de zaak naar de rolzitting van
woensdag 4 mei 2022 te 14.30 uurteneinde [gedaagde] in de gelegenheid te stellen zich bij akte (dat wil zeggen schriftelijk) uit te laten of zij voornoemd bewijs wenst te leveren en,

indien zij dat wil doen door schriftelijke bewijsstukken, zij die dan dadelijk bij die akte in het geding dient te brengen;
indien zij getuigen wenst voor te brengen, zij in die akte opgave dient te doen van het aantal door haar voor te brengen getuigen met de verhinderdata aan de zijde van zowel RS als aan de zijde van [gedaagde] in de periode juni tot en met augustus 2022, zodat onmiddellijk ter zitting een datum voor het getuigenverhoor kan worden bepaald; [gedaagde] zal te zijner tijd zelf hebben zorg te dragen voor behoorlijke oproeping van de getuigen en zal uiterlijk één week voor het getuigenverhoor de namen en de woonplaatsen van de te horen getuigen moeten opgeven aan de kantonrechter en aan RS;

bepaalt dat eventuele getuigenverhoren zullen plaatsvinden in het gerechtsgebouw aan het Wilhelminaplein 100 te Rotterdam voor na te noemen kantonrechter.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. D.L. Spierings en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

764