Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9030970 \ CV EXPL 21-6583
uitspraak: 14 januari 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
gemachtigde: [naam gemachtigde] ,
tegen
[gedaagde]
,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J.R. van Manen.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiser] ” respectievelijk “ [gedaagde] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen:
- het exploot van dagvaarding van 10 februari 2021, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het tussenvonnis van 14 juni 2021, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de ten behoeve van de mondelinge behandeling door [eiser] nagezonden productie.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 december 2021. [eiser] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde voornoemd. Namens [gedaagde] is de heer [persoon A] (directeur) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier aantekening gehouden.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1.
[gedaagde] drijft een onderneming op het gebied van bemiddeling bij verhuur van onroerend goed, waarbij [gedaagde] optreedt voor de verhuurder c.q. eigenaar van de te verhuren onroerende zaak.
2.2.
[eiser] heeft begin november 2020 interesse getoond bij [gedaagde] voor het huren van de studio aan de [adres] te Rotterdam (hierna: de studio).
2.3.
Per e-mail van 4 november 2020 heeft [gedaagde] , voor zover van belang, het volgende geschreven aan [eiser] :
“Hierbij sturen wij u de bevestiging dat u de geselecteerde kandidaat bent voor de woning
[adres]te
Rotterdam. Hartelijk gefeliciteerd!
Rotterdam. Hartelijk gefeliciteerd!
Hoe nu verder?
Om de woning officieel voor u te reserveren vragen we u de aanbetaling te voldoen en de bijgevoegde intentieverklaring in te vullen en terug te mailen.
Aanbetaling
• De aanbetaling kunt u overmaken op (…)
• Vervolgens ontvangen wij graag
binnen 24-uureen betaalbewijs per mail (screenshot van
binnen 24-uureen betaalbewijs per mail (screenshot van
afschrift).
Mocht na onze screening de eigenaar uiteindelijk niet akkoord gaan met u als huurder krijgt u de aanbetaling retour. Als u zelf besluit van de woning af te zien, dan krijgt u de aanbetaling niet retour.”
2.4.
[eiser] heeft de aanbetaling ter hoogte van € 1.190,00 op 5 november 2020 aan [gedaagde] voldaan.
2.5.
In de door [eiser] ondertekende intentieverklaring d.d. 6 november 2020 is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“Wilt u de woning huren? Dan vragen wij u de woning officieel te reserveren door middel van een aanbetaling.
De aanbetaling is gelijk aan het borgbedrag van de woning. Dit bedrag kunt u later verrekenen met de eerste factuur voor de huur en de borg.
(…)
Indien de eigenaar niet akkoord gaat met u als huurder ontvangt u de aanbetaling retour. Indien u zelf van de woning af (bedoeld zal zijn “afziet”, opmerking kantonrechter) wordt uw aanbetaling niet terug gestort.”
2.6.
[eiser] heeft per e-mail van 17 november 2020 het volgende aan [gedaagde] geschreven:
“Wegens omstandigheden kan ik het huurcontract voor 1 december aan de [adres] studio niet aangaan. De reden hiervan is de gebrekkige financiële zekerheid die ik zwart op wit kan leveren.
Het is persoonlijk financieel geen kwestie, alleen een omzetprognose leveren is wegens het net opnieuw inschrijven bij de KvK i.c.m. een nieuwe opdrachtgever vrijwel onmogelijk.
Aangezien dit voor jullie een vereiste is houdt het voor nu op.”
2.7.
De gemachtigde van [eiser] heeft per brief van 27 november 2020 [gedaagde] verzocht om de aanbetaling ter hoogte van € 1.190,00 binnen vier dagen aan [eiser] terug te betalen. [gedaagde] heeft per e-mail van 30 november 2020 bericht dat [eiser] geen recht heeft op terugbetaling van zijn aanbetaling.
3..De vordering
3.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen aan hem te betalen € 1.190,00 aan hoofdsom, € 18,76 aan verschenen rente en € 302,50 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, waaronder de nakosten.
3.2.
Aan zijn vordering heeft [eiser] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
3.2.1.
Ten eerste heeft [eiser] niet zelf afgezien van het huren van de studio. [eiser] heeft bij [gedaagde] aangegeven dat hij de vereiste gegevens van zijn opdrachtgever niet kon verstrekken, waarna [gedaagde] de conclusie heeft getrokken dat [eiser] niet langer in aanmerking kwam voor de studio. [gedaagde] heeft [eiser] vervolgens verzocht om zijn aanvraag in te trekken, hetgeen [eiser] per e-mailbericht van 17 november 2020 heeft gedaan. [gedaagde] is daarom gehouden de aanbetaling ter hoogte van € 1.190,00 terug te betalen aan [eiser] . Bovendien heeft [gedaagde] geen schade geleden, omdat de studio alsnog aan een ander is verhuurd. Ten tweede heeft de aanbetaling betrekking op bemiddelingskosten, waarmee [gedaagde] artikel 7:417 lid 4 BW overtreedt. [eiser] benadrukt voorts dat het door [gedaagde] gehanteerde beding als oneerlijk dient te worden aangemerkt. Het beding is opgenomen onder d op de zogenaamde blauwe lijst van de Richtlijn 93/13 EEG inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn). [eiser] doet dan ook uitdrukkelijk een beroep op de vernietigbaarheid van dit beding. [gedaagde] maakt door haar handelswijze misbruik van haar positie als makelaar c.q. bemiddelaar van huurwoningen.
3.2.2.
De verschenen wettelijke rente vanaf 29 november 2020 tot en met 8 februari 2021 bedraagt € 18,76. De (gematigde) buitengerechtelijke incassokosten bedragen € 302,50.
4..Het verweer
4.1.
[gedaagde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. [gedaagde] heeft daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd.
4.2.
[eiser] heeft zelf afgezien van het huren van de studio, zoals blijkt uit zijn e-mail van 17 november 2020. [gedaagde] heeft nog aangegeven dat een borgstelling uitkomst kon bieden, maar [eiser] heeft daarvan geen gebruik gemaakt. Gelet op hetgeen tussen partijen is overeengekomen, heeft [gedaagde] terecht de aanbetaling onder zich gehouden en bestaat geen grond tot terugbetaling. De studio is voorts pas per 4 januari 2021 aan een derde verhuurd, waardoor [gedaagde] ook daadwerkelijk schade heeft geleden door de handelswijze van [eiser] .
4.3.
[gedaagde] betwist dat de door [eiser] gedane aanbetaling aangemerkt kan worden als door [gedaagde] in rekening gebrachte bemiddelingskosten. De betaling wordt namens en ten behoeve van de verhuurder gedaan en wordt – indien de verhuurder de woning aan de aspirant huurder wil of kan verhuren – zonder enige inhouding aan de aspirant huurder gerestitueerd. Indien de huurovereenkomst tot stand komt, wordt de aanbetaling verrekend met de waarborgsom en de eerste huurtermijn.
4.4.
[gedaagde] betwist voorts dat het beding als oneerlijk dient te worden aangemerkt. Het beding gaat uit van volledige gelijkwaardigheid. De verhuurder dient de betreffende woning bij een reservering uit de markt te halen. Indien de aspirant huurder afziet van de huur, loopt de verhuurder daarmee huurinkomsten mis. De verhuurder heeft zijn schade beperkt tot een bedrag van twee maanden huur. Dat een aspirant huurder schade lijdt wanneer de verhuurder besluit de woning niet aan hem te willen verhuren, wordt betwist.
5..De beoordeling
5.1.
De kantonrechter ziet aanleiding om allereerst het beroep van [eiser] op de vernietigbaarheid van het beding, zoals genoemd in de laatste twee regels van r.o. 2.5, (hierna: het beding) te beoordelen. Daarbij gaat zij er veronderstellenderwijs van uit dat (zoals [gedaagde] heeft aangevoerd en [eiser] heeft betwist) [eiser] zelf heeft afgezien van het huren van de studio en aldus op grond van het beding geen recht heeft op terugbetaling van zijn aanbetaling.
5.1.1.
Tussen partijen is een overeenkomst tot stand gekomen op grond waarvan [gedaagde] bemiddelingsactiviteiten zou verrichten ten behoeve van het tot stand komen van een huurovereenkomst met betrekking tot de studio tussen [eiser] en de verhuurder. Het beding valt binnen de werkingssfeer van de Richtlijn. Het gaar hier immers om een overeenkomst tussen [gedaagde] als professionele bemiddelaar (een verkoper als bedoeld in artikel 2 aanhef en onder c van de Richtlijn) en [eiser] als aspirant huurder (een consument als bedoeld in artikel 2 aanhef en onder b van de Richtlijn) en een beding als bedoeld in artikel 3 van de Richtlijn waarover - naar moet worden aangenomen, [gedaagde] heeft hieromtrent immers niets gesteld - niet afzonderlijk is onderhandeld. [gedaagde] heeft evenmin gesteld, en ook anderszins is niet gebleken, dat het beding het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst vormt, zodat het beding overeenkomstig artikel 4 lid 2 van de Richtlijn niet is uitgesloten van een beoordeling van het oneerlijke karakter.
5.1.2.
Bij de Richtlijn behoort een bijlage met een indicatieve en niet uitputtende lijst van bedingen die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt (hierna: de blauwe lijst). Onder punt 1 sub d van de blauwe lijst staat genoemd een beding dat tot doel of tot gevolg heeft de verkoper toe te staan door de consument betaalde bedragen te behouden wanneer deze afziet van het sluiten of het uitvoeren van de overeenkomst, zonder erin te voorzien dat de consument een gelijkwaardig bedrag aan schadevergoeding mag verlangen van de verkoper wanneer deze zich terugtrekt. Het Hof van Justitie heeft overwogen dat de blauwe lijst niet van dien aard is dat zij automatisch en uit zichzelf het oneerlijke karakter van een betwist beding kan vastleggen. Wel vormt de blauwe lijst volgens het Hof van Justitie een wezenlijk aspect waarop de bevoegde rechter zijn beoordeling van het oneerlijke karakter kan baseren (vgl. HvJ 26 april 2012, ECLI:EU:C:2012:242; HvJ 30 mei 2013, ECLI:EU:C:2013:341).
5.1.3.
Nu het beding in onderhavige zaak de verkoper ( [gedaagde] ) toestaat het door de consument ( [eiser] ) betaalde bedrag te behouden wanneer de consument afziet van het sluiten van de overeenkomst, terwijl het beding er niet in voorziet dat de consument een gelijkwaardig bedrag aan schadevergoeding mag verlangen van de verkoper c.q. verhuurder wanneer deze zich terugtrekt, kan het beding worden aangemerkt als een oneerlijk beding als bedoeld onder punt 1 sub d van de blauwe lijst. Met betrekking tot een dergelijk beding dient te worden nagegaan of het in de context die aan de orde is, een aanzienlijke en ongerechtvaardigde verstoring oplevert van het evenwicht in de zin van artikel 3 lid 1 van de Richtlijn. Daarbij dient bij de beoordeling te worden ingegaan op de relevante omstandigheden van het geval, waaronder de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen en de wederzijdse kenbare belangen van partijen (vgl. HR 21 september 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW6135; HR 29 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:769).
5.1.4.
Anders dan [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat het beding niet voldoet aan het beginsel van wederkerigheid, welk beginsel juist ten grondslag ligt aan het bepaalde onder punt 1 sub d van de blauwe lijst. Weliswaar heeft [gedaagde] gesteld dat zij, althans de verhuurder, schade lijdt op het moment dat een aspirant huurder afziet van het huren van een gereserveerde woning, maar [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd waarom het redelijk is om die schade op voorhand te fixeren op een bedrag ter hoogte van twee maanden huur. De kantonrechter acht het niet aannemelijk dat [gedaagde] telkens twee maanden een woning van de markt moet halen indien zij de woning voor een aspirant heeft gereserveerd. Dat wordt onderstreept door onderhavige casus, waarin [gedaagde] de studio in ieder geval per 4 januari 2021 wederom heeft kunnen verhuren, zijnde een maand na de beoogde ingangsdatum van de huurovereenkomst tussen de verhuurder en [eiser] . Bovendien volgt uit de door [gedaagde] overgelegde concepthuurovereenkomst dat in de aanbetaling ook tweemaal een voorschot voor servicekosten (van in dit geval € 150,00 per maand) is opgenomen. [gedaagde] heeft niet onderbouwd waarom een voorschot voor servicekosten bij leegstand van een woning desondanks als schade dient te worden gekwalificeerd. Voorts heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat haar schade ook bestaat uit het opnieuw organiseren van een bezichtigingsronde en schoonmaakkosten. Ook dit argument kan [gedaagde] niet baten, aangezien het haar op grond van artikel 7:417 lid 4 BW niet is toegestaan dergelijke kosten in rekening te brengen bij (aspirant) huurders.
5.1.5.
De kantonrechter is voorts van oordeel dat [gedaagde] de kenbare belangen van [eiser] (als aspirant huurder) heeft miskend door het (eenzijdig) overeenkomen van het beding. [eiser] verkeerde immers, mede gelet op de huidige woningmarktomstandigheden voor huurders, in een afhankelijke positie van [gedaagde] . De kantonrechter acht het niet aannemelijk dat [eiser] zou hebben ingestemd met een dergelijk beding indien hij niet in een dergelijke afhankelijke positie verkeerde. Ook volgt de kantonrechter [gedaagde] niet in haar stelling dat dat een aspirant huurder geen schade lijdt op het moment dat de verhuurder afziet van het sluiten van een huurovereenkomst. Weliswaar heeft de aspirant huurder in dat geval op grond van het beding recht op terugbetaling van de aanbetaling, maar [gedaagde] verliest daarbij uit het oog dat een aspirant huurder wel degelijk anderszins schade kan lijden. Die schade kan onder meer voortvloeien uit de omstandigheid dat een aspirant huurder zijn lopende huurovereenkomst reeds heeft opgezegd en met grote spoed op zoek moet naar een andere woning, met alle kosten van dien.
5.2.
Gezien het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat het beding een aanzienlijke en ongerechtvaardigde verstoring oplevert van het evenwicht tussen partijen, zodat het beding als oneerlijk in de zin van de Richtlijn dient te worden gekwalificeerd. De kantonrechter vernietigt dan ook het beding, zodat het beding buiten toepassing moet blijven en [gedaagde] daar in deze procedure geen beroep op kan doen. Daarmee ontbreekt iedere grond voor [gedaagde] om niet tot terugbetaling van de aanbetaling over te gaan. De kantonrechter zal de gevorderde hoofdsom ad € 1.190,00 dan ook toewijzen.
5.3.
De gevorderde wettelijke rente zal als onweersproken en op de wet gegrond worden toegewezen.
5.4.
[eiser] maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag is echter hoger dan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief. De kantonrechter zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief, te weten een bedrag van € 215,99.
5.5.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking meer, nu dit, in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
5.6.
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De apart gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.
6..De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen kwijting te betalen € 1.424,75, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over € 1.190,00 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op:
- € 349,71 aan verschotten;
- € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde;
en indien [gedaagde] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, begroot op € 93,50 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. D.L. Spierings en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
49039