ECLI:NL:RBROT:2022:2992

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

Zittingsplaats Rotterdam

Zaak-/rolnummer: 10 / 611734 / HA ZA 21-60

Vonnis van 20 april 2022

in de zaak van

1..[persoon A] ,

wonende te [woonplaats A] ,

2. [persoon B],

wonende te [woonplaats B] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat: mr. R. Benneker te Rotterdam,

tegen

1..de commanditaire vennootschap

EDS Rotterdam C.V.,

gevestigd te Naarden,

2. de stichting

Stichting Bewaarder Kralust,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagden in conventie,

eiseressen in reconventie,

advocaat: mr. Z.H. van Dorth tot Medler te Rotterdam.

Partijen worden hierna, hetzij gezamenlijk en in enkelvoud, aangeduid als “ [bedrijf A] ” en “ [bedrijf B] ”, hetzij elk afzonderlijk als [persoon A] , [persoon B] , EDS Rotterdam C.V. en Stichting Bewaarder Kralust.

1..Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 11 januari 2021, met producties;
de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie, alsmede akte vermeerdering van eis in conventie, met producties;
de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie, met producties;
de conclusie van dupliek in reconventie, tevens akte uitlaten producties (in conventie en reconventie);
de akte vermeerdering van eis, tevens akte overlegging producties, aan de zijde van [bedrijf B] ;
de tijdens de op 7 februari 2022 gehouden mondelinge behandeling aan de zijde van beide partijen overgelegde spreekaantekeningen;
het proces-verbaal van de op 7 februari 2022 gehouden mondelinge behandeling;
het herstel proces-verbaal d.d. 23 maart 2022.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2..De feiten

2.1.

[bedrijf A] is eigenaar van (onder andere) het pand gelegen aan de [adres 1] te Rotterdam. Het beheer van het pand wordt gevoerd door [bedrijf A] ., waarvan de heer [persoon B] directeur-bestuurder is. Het pand bestaat uit drie verdiepingen, die elk afzonderlijk worden verhuurd, de benedenverdieping als restaurant en de twee overige verdiepingen als woonruimte.

2.2.

Stichting Bewaarder Kralust is vennoot van EDS Rotterdam C.V. en eigenaar van (onder andere) de naastgelegen panden gelegen aan de [straatnaam] 96 en 98 te Rotterdam. Die panden zijn op 8 februari 2019 gekocht van woningcorporatie Woonstad Rotterdam.

2.3.

De panden [straatnaam] 96 tot en met 100 zijn gebouwd in 1903.

2.4.

In opdracht van Woonstad Rotterdam heeft onderzoeksbureau Nebest in 2014 onderzoek gedaan naar de staat van de funderingen van diverse panden. Daarvan heeft Nebest een tweetal rapporten uitgebracht d.d. 8 september 2014 en 3 december 2014. Bij de aankoop van de panden [straatnaam] 96 en 98 heeft [bedrijf B] die rapporten van Woonstad Rotterdam ontvangen. In het tweede rapport van Nebest is (kort gezegd) vermeld dat de funderingstechnische classificatie van het adres [straatnaam] 96 tot en met 100 onvoldoende is, dat onderlinge zakkingsverschillen zijn te verwachten die leiden tot schade aan het casco, dat herstel noodzakelijk is en dat de handhavingstermijn twee tot vijf jaar bedraagt.

2.5.

In opdracht van [bedrijf B] heeft Brefu Funderingstechnieken B.V. (hierna: Brefu) in de periode van 16 april 2020 tot en met 8 juni 2020 funderingsherstelwerkzaamheden uitgevoerd aan de panden [straatnaam] 96 en 98 waarbij ook onder de mandelige bouwmuur tussen nummer 98 en 100. Ook heeft Brefu een kelderbak aangebracht in de kruipruimten van de nummers 96 en 98.

2.6.

In de voor de hiervoor genoemde werkzaamheden uitgebrachte offerte van
4 november 2019 van Brefu is - voor zover thans van belang - het volgende vermeld:

“Werkzaamheden Brefu:

(…)


Het leveren en aanbrengen van 26 stuks buispalen (…), paalsysteemtrillingarm, inwendig geslagen, grondverdringend paalsysteem.

(…)

Bijdrage rechts [adres 1] € 14.809,00 Excl.B.T.W.”

2.7.

Bij e-mail van 17 februari 2020 heeft de advocaat van [bedrijf B] - voor zover thans van belang - het volgende aan [bedrijf A] meegedeeld:

“U deelde mij mede dat u onderkent dat de fundering van de panden van cliënte (en daarmee ook de mandelige muur tussen deze panden en uw pand) herstel behoeft. Daarbij gaf u aan dat u bekend bent met Brefu als gedegen bedrijf voor uitvoeren van het funderingsherstel en de verlangde bijdrage van u (€ 14.809,-- excl. btw) redelijk is.”

2.8.

In reactie op voormelde e-mail heeft [persoon B] namens [bedrijf A] diezelfde dag per e-mail - voor zover thans van belang - het volgende aan de advocaat van [bedrijf B] meegedeeld:

“Poogde juist de hele discussie rond nut en noodzaak van het funderingsherstel te vermijden door te stellen dat het los hiervan verstandig is, ook naar de toekomst.

De verlangde bijdrage wordt redelijk geacht.”

2.9.

Bij brief van 3 maart 2020 heeft de advocaat van [bedrijf B] - voor zover thans van belang - het volgende aan [bedrijf A] meegedeeld:

“Schade die als gevolg van de nog te verrichten funderingswerkzaamheden wordt veroorzaakt:

Cliënte ziet erop toe dat bij de werkzaamheden aan de fundering geen schade aan uw pand zal ontstaan. Mocht ten gevolge van de funderingsherstelwerkzaamheden alsnog schade ontstaan aan uw pand, dan zal cliënte deze herstellen. Ik merk hierbij wel uitdrukkelijk op dat cliënte geen enkele aansprakelijkheid aanvaardt van schade aan uw pand, ontstaan doordat u nalaat het overige deel van de fundering onder uw pand te herstellen (oftewel schade doordat uw pand als ‘scharnierpand’ fungeert). Dit laatste spreekt ook voor zich, omdat u instemt met uitvoering van de werkzaamheden.”

2.10.

Fides Expertise B.V. (hierna: Fides) heeft in opdracht van [bedrijf B] op 6 en 7 april 2020, voorafgaande aan de werkzaamheden van Brefu, een vooropname uitgevoerd van het pand op nummer 100. Fides heeft daarvan een rapportage vooropname (voorzien van foto’s) opgesteld d.d. 8 april 2020. Daarnaast heeft Fides gedurende de heiwerkzaamheden de trillingen gemonitord in de periode van 16 tot en met 30 april 2020. Daarvan heeft Fides een rapportage trillingsmetingen opgesteld d.d. 7 mei 2020. Fides heeft op 17 april 2020 om 13.34 uur en op 24 april 2020 om 08.45 uur overschrijdingen van de grenswaarden vastgesteld.

2.11.

Bij e-mail van 24 april 2020 heeft [bedrijf A] [bedrijf B] aansprakelijk gesteld voor schade aan het pand op nummer 100 als gevolg van de funderingsherstelwerkzaamheden.

2.12.

Na afronding van de funderingsherstelwerkzaamheden heeft Fides in opdracht van [bedrijf B] op 26 mei 2020 een eindopname uitgevoerd aan het pand [adres 1] . Fides heeft daarvan een rapportage eindopname (voorzien van foto’s) opgesteld d.d. 27 mei 2020.

2.13.

Bij factuur van 19 juni 2020 heeft [bedrijf B] bij [bedrijf A] € 17.918,89 (inclusief btw) in rekening gebracht met betrekking tot “de bijdrage aan het funderingsherstel van de bouwmuur [straatnaam] 98/100”. Ook heeft [bedrijf B] het garantiecertificaat van Brefu met betrekking tot de door haar verrichte werkzaamheden aan [bedrijf A] toegestuurd.

[bedrijf A] heeft de factuur onbetaald gelaten.

2.14.

In opdracht van [bedrijf A] heeft Arcadis Nederland B.V. (hierna: Arcadis) onderzoek gedaan of en in hoeverre de funderingsherstelwerkzaamheden hebben geleid tot nieuwe of verergerde schade aan het pand [adres 1] en naar de schadeoorzaak. Ook is Arcadis gevraagd om te beoordelen welke herstelwerkzaamheden nodig zijn om de betreffende schades te herstellen en te begroten wat de kosten van die herstelwerkzaamheden zullen zijn. In het rapport van 8 december 2020 van Arcadis is - voor zover thans van belang - het volgende vermeld:

“Analyse bouwkundige/ constructieve schade

(…)

Overzicht constructieve en bouwkundige schades

In het vorige hoofdstuk zijn de schades uit de nulmeting van Fides vergeleken met de eindopname door Fides en met de resultaten van de visuele inspectie. Op basis van deze vergelijking is het volgende vastgesteld:

De scheuren in de binnenruimtes zijn aanzienlijk toegenomen.
Aan de buitenzijde is de scheurvorming in het metselwerk en in de betonnen lateien toegenomen.
De vloeren zijn aanzienlijk en in ongelijke mate gezakt.
Een van de stalen liggers onder de begane grondvloer is gekanteld waardoor de vloer niet meer goed wordt ondersteund en er noodvoorzieningen zijn geplaatst.

(…)

Schadeoorzaak

(…)

De nieuwe en toegenomen schades aan het pand vertonen de kenmerken van schade als gevolg van:

Ongelijke zettingen. De grond in de kruipruimte van het pand van [bedrijf B] (…) is tot 1,75 meter uitgegraven waardoor zettingen kunnen zijn ontstaan.
Trillingen. De trilling als gevolg van de heiwerkzaamheden in het pand van [bedrijf B] (…) en grondverdringing die kunnen leiden tot zettingen.

(…)

Door Arcadis is telefonisch contact opgenomen met de heer [persoon C] van Brefu. Daarbij is door Brefu aangegeven dat bij het toegepaste buispalensysteem een relatief goedkope oplossing is. Het toegepaste systeem wordt niet gedekt door de CAR-verzekering. Het buispalensysteem levert namelijk een aanvullend risico op, op het aanstaan van aanvullende of verergerde schade bij het ontstaan van trillingen. (…)

Bij de nulmeting van Fides zijn al scheuren in het gebouw aan de [adres 1] waargenomen. Bij de keuze voor het funderingsherstelsysteem had er daarom rekening mee moeten worden gehouden dat er een verhoogd risico bestaat op aanvullende schade of verergerde schade bij trillingen. Desondanks is voor een funderingssysteem gekozen waarbij de risico’s op schade door de CAR-verzekering niet worden gedekt.

(…)

Conclusie

De toegenomen schade aan de constructie van de [straatnaam] 100a01, 100a02 en 100b vertoont de kenmerken van schade die is ontstaan als gevolg van de funderingswerkzaamheden bij het naastgelegen pand aan de [straatnaam] 96/98. (…)

Zakking van een pand hoeft niet direct tot schade te leiden. In dit geval is er sprake van een ongelijke zakking en grote zakking in klein tijdsbestek waardoor schade ontstaat.

De directe en indirecte kosten als gevolg van de toegenomen schades wordt geraamd op€ 314.369,63. Het totaalbedrag is samengesteld uit de door Arcadis geraamde herstelkosten en de overige indirecte schadekosten waarbij de bedragen zijn opgegeven door VDS -Beheer. Bij de bepaling van de herstelkosten zijn zowel nieuwe schades als bestaande schades welke zijn verergerd opgenomen.

Bij de nulmeting van ingenieursbureau Fides zijn al scheuren in de constructie vastgesteld, dit betekent dat er al sprake was van een autonoom schadeproces. De schade aan de constructie van de [straatnaam] 100a01 100a02 en 100b is echter sinds het uitvoeren van de nulmeting (6 mei 2020) aanzienlijk toegenomen. In dezelfde periode zijn bij het naastgelegen pand aan de [straatnaam] 96/98 funderingsherstelwerkzaamheden uitgevoerd. Bij het toegepaste funderingssysteem op basis van het heien van buispalen bestaat het risico op trillingen en zettingen. Dit risico is aanzienlijk groter bij funderingen op basis van een heisysteem in vergelijking met systemen waarbij niet wordt geheid. De toegenomen schade en de aanvullende schade bij de [straatnaam] 100a01 100a02 en 100b vertoont de kenmerken van schade die door zetting en trillingen is ontstaan. Het toegepaste funderingssysteem is daarom geen geëigend systeem indien bij het naastgelegen pand al sprake is van scheuren.”

2.15.

Bij brief van 16 december 2020 heeft de (voormalige) advocaat van [bedrijf A] [bedrijf B] gesommeerd om het totaalbedrag van € 314.369,63, zoals dat volgt uit de schadebegroting van Arcadis, aan [bedrijf A] te voldoen.

2.16.

Bij e-mail van 18 december 2020 heeft de advocaat van [bedrijf B] (onder andere) meegedeeld niet tot betaling te zullen overgaan.

2.17.

In opdracht van [bedrijf B] hebben Fides, EMN Expertise B.V. (hierna: EMN), BVL Bouwadvies (hierna: BVL) en Nebest onderzoek gedaan naar de door [bedrijf A] gestelde schade(oorzaak) met betrekking tot de funderingsherstelwerkzaamheden. Daarvan hebben deze bureaus rapporten uitgebracht d.d. 4 januari 2021, 19 januari 2021, 3 februari 2021 respectievelijk 29 juli 2021.

2.18.

In het rapport van EMN is - voor zover thans van belang - het volgende vermeld:

“Beoordeling:

(…)

Vervolgens hebben wij een vergelijking gemaakt tussen de voor-opname en na-opnamerapporten van Fides (…) inzake het pand [adres 1] .

Opvallend hierbij is dat er in de vooropname rapporten Van Fides (…) reeds een groot aantal gebreken is vastgelegd en dat er sprake was van een forse schuifstand van het pand [adres 1] . De vastgelegde gebreken en de scheefstand duiden op een funderingsprobleem bij dit pand.

Vergelijking tussen de voor-opname- en na-opnamerapporten van Fides (…) leert dat er amper/geen nieuwe gebreken zijn ontstaan maar dat de bestaande gebreken wel enigszins zijn toegenomen (de bestaande scheuren zijn breder en/of langer geworden).

(…)

Gezien het bovenstaande is een oorzakelijk verband tussen het uitgevoerde funderingsherstel bij het pand [straatnaam] 96/98 en de geclaimde schade aan het pand [adres 1] (c.q. de toename van de bestaande gebreken) niet aanwezig.

Wel aannemelijk is dat het funderingsprobleem bij het pand [adres 1] zo actueel zijn dat daardoor de toename van de gebreken (en scheefstand) wel te verklaren is.

(…)

De toename van de bestaande gebreken is primair te verklaren door de bestaande (actuele) funderingsproblemen bij het pand [adres 1] .”

3..Het geschil

In conventie

3.1.

[bedrijf A] heeft, na vermeerdering van eis, gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad (kort gezegd):

primair:

a. [bedrijf B] hoofdelijk te veroordelen aan [bedrijf A] te betalen een bedrag van € 231.535,00, dan wel een door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;

subsidiair:

b. [bedrijf A] te machtigen ex artikel 3:299 BW om de in paragraaf 4.2 van het als productie 29 bij dagvaarding overgelegde rapport van Arcadis d.d. 8 december 2020 en de als bijlage 1 bij dat rapport beschreven herstelwerkzaamheden, althans een door de rechtbank te bepalen gedeelte van die werkzaamheden, voor rekening van [bedrijf B] te verrichten;

c. [bedrijf B] hoofdelijk te veroordelen aan [bedrijf A] te betalen een bedrag van € 231.535,00, dan wel een door de rechtbank te bepalen bedrag (zijnde de kosten die zijn verbonden met de onder b. genoemde werkzaamheden);

primair en subsidiair:

d. voor zover de rechtbank van oordeel is dat tussen partijen overeenstemming is bereikt over het voldoen van een kostenbijdrage voor funderingswerkzaamheden door [bedrijf A] ter hoogte van € 17.918,89 (inclusief btw) dan wel enige andere kostenbijdrage voor funderingswerkzaamheden, de daartoe door [bedrijf A] verrichte rechtshandeling c.q. de tussen partijen in dat verband tot stand gekomen overeenkomst te vernietigen;

e. [bedrijf B] hoofdelijk te veroordelen aan [bedrijf A] te betalen een bedrag van € 84.649,63, dan wel een door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;

alles met hoofdelijke veroordeling van [bedrijf B] in de proces- en nakosten.

3.2.

[bedrijf A] heeft daartoe gesteld dat [bedrijf B] bij brief van 3 maart 2020 (onvoorwaardelijk) heeft toegezegd erop toe te zullen zien dat bij de werkzaamheden aan de fundering geen schade aan het pand [adres 1] zou ontstaan. Deze verplichting is door [bedrijf B] niet nagekomen. [bedrijf B] heeft juist, in weerwil van het advies van Brefu, gekozen voor een goedkope en risicovolle wijze van funderen, middels het heien van 26 stalen buispalen. Deze wijze van funderen is niet alleen risicovol, maar (zo volgt ook uit het rapport van Arcadis) in de gegeven omstandigheden (nu door Fides voorafgaand aan de funderingsherstelwerkzaamheden reeds was vastgesteld dat sprake was van scheuren in het pand [adres 1] ) überhaupt niet geëigend. Zeker niet in combinatie met het uitgraven van de kruipruimte van de panden [straatnaam] 96/98 tot een diepte van circa 1,75 meter. Dat de schade is ontstaan door de funderingswerkzaamheden kan ook in praktische zin worden bevestigd door de huurders van [bedrijf A] .

3.3.

Nu [bedrijf B] is tekortgeschoten in haar verplichting tot het voorkomen van schade aan het pand [adres 1] en in haar toezegging om over te gaan tot herstel van schade ontstaan ten gevolge van de funderingswerkzaamheden, is [bedrijf B] op grond van artikel 6:74 BW jegens [bedrijf A] gehouden de als gevolg van die werkzaamheden ontstane schade volledig te vergoeden, zoals door Arcadis is berekend, aldus [bedrijf A] .

3.4.

Tot slot voert [bedrijf A] aan dat de aansprakelijkheid van [bedrijf B] jegens [bedrijf A] tevens voort vloeit uit artikel 6:162 BW. Het toebrengen van schade aan het pand [adres 1] levert een inbreuk op het eigendomsrecht van [bedrijf A] op. Bovendien is sprake van handelen in strijd met hetgeen volgens het ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betamelijk is, gelet op de (goedkope en risicovolle) wijze waarop [bedrijf B] de funderingswerkzaamheden heeft laten plaatsvinden.

3.5.

[bedrijf A] voert aan dat zij nooit heeft ingestemd met de werkzaamheden op een manier waarin enige aanvaarding van mede-aansprakelijkheid voor de schade kan worden gelezen.

Ten aanzien van de noodzaak om nog een deskundige te benoemen, refereert [bedrijf A] zich aan het oordeel van de rechtbank.

3.6.

[bedrijf B] voert verweer en heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen, met hoofdelijke veroordeling van [bedrijf A] in de proceskosten. [bedrijf B] heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.

3.7.

Van wanprestatie aan de zijde van [bedrijf B] is geen sprake. Niet is gebleken dat [bedrijf B] haar toezegging om geen schade bij de funderingsherstelwerkzaamheden te veroorzaken niet is nagekomen, laat staan in de mate zoals [bedrijf A] beweert. Voor zover [bedrijf B] in haar brief van
3 maart 2020 herstel van schade heeft toegezegd, betreft deze toezegging enkel schade veroorzaakt door de funderingswerkzaamheden. [bedrijf B] betwist uitdrukkelijk dat de door [bedrijf A] gevorderde schade van in totaal € 316.184,63 door deze werkzaamheden is veroorzaakt. Er is sprake van een geheel andere schadeoorzaak, namelijk de slechte fundering van het pand van [bedrijf A] , alsmede het daardoor al jaren eerder ingetreden autonome zakkingsproces. De schade aan het pand [adres 1] wijst er op dat deze het gevolg is van het nalaten van [bedrijf A] om haar eigen fundering te herstellen. Nu een causaal verband tussen de funderingswerkzaamheden van [bedrijf B] en de door [bedrijf A] gestelde schade ontbreekt, is [bedrijf B] niet aansprakelijk.

3.8.

Ook heeft [bedrijf B] niet onrechtmatig gehandeld jegens [bedrijf A] . [bedrijf A] was met het verrichten van de funderingswerkzaamheden uitdrukkelijk bekend en heeft daarmee ingestemd. Met de instemming van [bedrijf A] is er tussen haar en [bedrijf B] een regeling als bedoeld in artikel 3:168 BW ontstaan. Reeds vanwege het bestaan van deze regeling, kan geen onrechtmatigheid jegens [bedrijf B] worden aangenomen. Vanwege de instemming van [bedrijf A] met de werkzaamheden, zal zij in beginsel de daardoor veroorzaakte schade zelf dienen te dragen. Ook overigens is er geen sprake van onrechtmatigheid. De werkzaamheden waren blijkens de Nebest-rapporten noodzakelijk. De toegepaste inwendige heimethode bij de werkzaamheden kan evenmin tot onrechtmatigheid leiden. Die methode is zeer gebruikelijk en leidt niet tot zelden tot schade. [bedrijf B] heeft ook niet onzorgvuldig gehandeld door de inwendige heimethode te laten toepassen ondanks dat het pand van [bedrijf A] de nodige scheuren zou hebben en daardoor gevoeliger zou zijn voor trillingen. [bedrijf B] was pas in een zeer laat stadium bekend met de gesteldheid van het pand van [bedrijf A] . De toegepaste werkwijze kon toen niet meer worden aangepast en het is geenszins gebruikelijk dat aan de hand van een nulmeting wordt gekeken of heien al dan niet toelaatbaar is, waarbij voorts geldt dat [bedrijf A] zelf al lange tijd bekend was met het toepassen van de inwendige heimethode (vanaf december 2019) en dat zij niet, terwijl zij een professionele partij is, heeft ingegrepen. Als er inderdaad niet had mogen worden geheid, dan kan dat niet worden beschouwd als een zodanige gedraging van [bedrijf B] op grond waarvan het redelijk is om de gehele schade aan [bedrijf B] toe te rekenen. Ook is er dan sprake van eigen schuld aan de zijde van [bedrijf A] , die aan aansprakelijkheid van [bedrijf B] in de weg staat. Niet is gebleken dat het uitgraven van de kelderruimte tot 1,75 meter diepte tot schade heeft geleid, aldus [bedrijf B] .

3.9.

Op basis van de expertiserapporten van Fides, EMN, BVL en Nebest, die in opdracht van [bedrijf B] zijn opgesteld, trekt [bedrijf B] voorts de volgende conclusies:

1. ten tijde van aanvang van de funderingswerkzaamheden stond het pand van [bedrijf A] al in ernstige mate scheef en had het aanzienlijke schades. In de tijdsperiode waarin de werkzaamheden hebben plaatsgevonden is de schade hooguit gering toegenomen;

2. de werkzaamheden kunnen onmogelijk de door [bedrijf A] gevorderde schade hebben veroorzaakt. Er ontbreekt een oorzakelijk verband;

3. [bedrijf A] wijt haar schades aan toegenomen scheefstand gedurende de werkzaamheden.

De scheefstand van het pand van [bedrijf A] wordt veroorzaakt door de slechte fundering onder dat pand, zijnde een oorzaak die volledig losstaat van de werkzaamheden. Met deze schadeoorzaak is door [bedrijf A] geen enkele rekening gehouden, zodat reeds hierom de werkzaamheden niet als schadeoorzaak kan worden aangenomen;

4. [bedrijf B] kan nimmer worden gehouden de schade ter grootte van € 316.184,63 aan [bedrijf A] te vergoeden, ook niet indien er op [bedrijf B] enige aansprakelijkheid rust. In dit verband wordt onder andere opgemerkt dat bij de schadeberekening onvoldoende rekening is gehouden met de nieuw voor oud correctie.

3.10.

De (subsidiair) gevorderde machtiging tot eigenhandig herstel door [bedrijf A] is volgens [bedrijf B] niet toewijsbaar, reeds omdat de schade niet door de funderingswerkzaamheden is veroorzaakt en er daardoor geen verplichting bestaat tot herstel van schade. Verder geldt dat [bedrijf B] , voor zover de werkzaamheden wel schade hebben veroorzaakt, herstel heeft aangeboden. Op dit aanbod is door [bedrijf A] niet ingegaan en [bedrijf A] heeft niet de gelegenheid tot dit herstel geboden.

3.11.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.12.

[bedrijf B] heeft, na vermeerdering van eis, gevorderd - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [bedrijf A] hoofdelijk te veroordelen aan [bedrijf B] te betalen een bedrag van
€ 17.918,89, te vermeerderen met rente en kosten.

3.13.

Aan haar vordering heeft [bedrijf B] ten grondslag gelegd dat [bedrijf A] , ondanks aanmaning, in gebreke gebleven is met betaling van de door haar verschuldigde kostenbijdrage van € 17.918,89 (inclusief btw), die bij factuur van 19 juni 2020 in rekening is gebracht. Daardoor is [bedrijf A] in verzuim geraakt. Partijen zijn overeengekomen dat [bedrijf A] deze bijdrage aan de funderingswerkzaamheden voor wat betreft de mandelige muur zou betalen. In haar e-mail van 17 februari 2020 heeft [bedrijf A] meegedeeld dat de hoogte van de bijdrage redelijk wordt geacht. [bedrijf B] heeft er, gezien die mededeling, gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat er ten aanzien van de kostenbijdrage wilsovereenstemming tussen partijen was ontstaan.

3.14.

[bedrijf A] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot het niet-ontvankelijk verklaren van [bedrijf B] in haar vordering dan wel deze haar te ontzeggen, met veroordeling van [bedrijf B] in de proces- en nakosten. [bedrijf A] heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.

3.15.

[bedrijf A] is de kostenbijdrage niet verschuldigd, omdat hierover nooit overstemming is bereikt. In de e-mail van 17 februari 2020 heeft [persoon B] niet toegestemd in het voldoen van de bijdrage. Hij heeft louter gesteld dat hij de omvang van het bedrag redelijk achtte. Dit betreft nog geen akkoord met de daadwerkelijke betaling van de bijdrage. De inhoud van deze e-mail is ook niet door [bedrijf B] opgevat als een akkoord door [bedrijf A] . Uit de e-mail van 21 februari 2020 van Van der Slot blijkt dat over de bijdrage geen akkoord was. [bedrijf A] is bovendien geen handelsrente verschuldigd, nu geen sprake is van een handelsovereenkomst. Voor zover de rechtbank van oordeel is dat tussen partijen wel wilsovereenstemming is bereikt ten aanzien van de bijdrage, stelt [bedrijf A] zich op het standpunt dat haar rechtshandeling d.d. 17 februari 2020 vernietigbaar is wegens dwaling of bedrog.

3.16.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4..De beoordeling

in conventie

4.1.

Partijen twisten over de vraag of de in opdracht van [bedrijf B] onder haar panden [straatnaam] 96 en 98 uitgevoerde funderingsherstelwerkzaamheden tot schade aan het pand [adres 1] van [bedrijf A] hebben geleid en zo ja, of en in hoeverre dat tot een schadevergoedingsplicht van [bedrijf B] jegens [bedrijf A] dient te leiden.

4.2.

Alvorens die vraag te beoordelen, stelt de rechtbank vast dat de toezegging die door [bedrijf B] in de hiervoor (zie 2.9) geciteerde brief van 3 maart 2020 is gedaan geen ruimere aansprakelijkheid van [bedrijf B] jegens [bedrijf A] impliceert dan hetgeen reeds uit de wet voortvloeit. Dit betekent dat deze (enkele) toezegging in zoverre dus niet doorslaggevend is voor de beoordeling van het onderhavige geschil.

4.3.

Daartegenover staat dat de rechtbank het verweer van [bedrijf B] , dat op grond van een overeenkomst als bedoeld in artikel 3:168 BW, elke aansprakelijkheid zijdens [bedrijf B] is uitgesloten verwerpt. Uit hetgeen [bedrijf B] in haar conclusie van dupliek in conventie in de paragrafen 2.2 en 2.3 heeft aangevoerd, volgt juist dat een dergelijke overeenkomst níet (in plaats van het door [bedrijf B] bepleite wel) tussen partijen tot stand is gekomen. Dat [bedrijf B] naar eigen zeggen veelvuldig heeft getracht om tot een dergelijke overeenkomst te komen maakt dat niet anders. Dat [bedrijf A] op enig moment te kennen heeft gegeven de voorgenomen werkzaamheden niet te zullen verbieden of tegenhouden evenmin. Deze enkele mededeling is echter onvoldoende om te concluderen dat tussen partijen de voor een overeenkomst als bedoeld in artikel 3:168 noodzakelijke wilsovereenstemming is bereikt. Zelfs niet in het licht van de mededeling van [bedrijf A] dat zij de voorgestelde bijdrage redelijk achtte. Daar komt bij dat, zelfs als veronderstellenderwijs ervan uitgegaan zou worden dat een dergelijke overeenkomst wel zou bestaan, de stelling van [bedrijf B] dat het bestaan van die overeenkomst haar zou ontslaan van elke aansprakelijkheid voor schade als gevolg van de werkzaamheden aan de overige delen van het pand van [bedrijf A] , geen steun vindt in het recht.

4.4.

[bedrijf A] heeft haar stelling dat de funderingsherstelwerkzaamheden tot schade aan haar pand hebben geleid (met name) onderbouwd met de door haar in het geding gebrachte stukken van Arcadis. Arcadis heeft (kort gezegd) geconcludeerd dat de toegenomen schade aan de constructie van het pand [adres 1] de kenmerken vertoont van schade die is ontstaan als gevolg van de funderingswerkzaamheden bij het naastgelegen pand [straatnaam] 96/98, als gevolg van ongelijke zettingen en trillingen.

4.5.

[bedrijf B] heeft gemotiveerd weersproken dat de funderingsherstelwerkzaamheden tot schade aan het pand van [bedrijf A] hebben geleid en heeft zich op het standpunt gesteld dat de slechte fundering van dat pand alsmede het daardoor al jaren eerder ingetreden autonome zakkingsproces de schadeoorzaak is. Ter onderbouwing daarvan heeft [bedrijf B] de rapporten van Fides, EMN, BVL en Nebest overgelegd. EMN (dat op dit punt het meest duidelijk is) heeft (kort gezegd) geconcludeerd dat de toename van de bestaande gebreken aan het pand [adres 1] primair is te verklaren door de bestaande (actuele) funderingsproblemen aan dat pand.

4.6.

De rapporten die door partijen zijn ingebracht spreken elkaar (dus) tegen over de vraag of een causaal verband bestaat tussen de funderingsherstelwerkzaamheden en de door [bedrijf A] gestelde schade aan haar pand. De rechtbank stelt vast dat gesteld noch gebleken is dat er recent onderzoek is uitgevoerd naar de staat van de fundering onder het pand [adres 1] . Dat daarover (technisch) inzicht bestaat is echter wel van belang voor de beoordeling van de vraag of sprake is van het hiervoor bedoelde causaal verband tussen de werkzaamheden en de gestelde schade.

4.7.

[bedrijf B] heeft gesteld dat de fundering van nummer 100 in slechte staat verkeert, hetgeen door [bedrijf A] is weersproken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [bedrijf A] daartoe aangevoerd dat zij geen reden had om te vermoeden dat er iets aan de hand was met die fundering toen met de funderingswerkzaamheden werd aangevangen, omdat in 2016 het restaurant aldaar helemaal is gerestaureerd en zich in dat restaurant nadien geen enkel teken van verzakking heeft voorgedaan. Nu klaagt de eigenaar over scheuren, aldus [bedrijf A] .

4.8.

Uit de door [bedrijf B] overgelegde stukken, waaronder een door de gemeente Rotterdam opgestelde funderingskaart, blijkt dat de panden [straatnaam] 96 tot en met 100 zijn gelegen in een zogeheten hoog-risicogebied en dat sprake is van grootschalige funderingsproblematiek in de wijk waarin die panden zijn gelegen. [bedrijf B] heeft ook een nieuwsbericht overgelegd waaruit blijkt dat in opdracht van Woonstad Rotterdam vanaf maart 2021 de funderingen van ruim 200 woningen en bedrijfsruimtes in dezelfde wijk waarin de panden [straatnaam] 96 tot en met 100 zijn gelegen worden hersteld. [bedrijf A] heeft een en ander ook niet betwist. De fundering onder [adres 1] stamt uit 1903 en was ten tijde van de funderingswerkzaamheden in 2020 derhalve al 117 jaar oud. Tussen partijen staat vast dat deze fundering nooit is hersteld. Tot slot blijkt uit de door [bedrijf B] overgelegde rapporten van Nebest uit 2014 dat de funderingstechnische classificatie van de panden [straatnaam] 96 tot en met 100 onvoldoende is, dat onderlinge zakkingsverschillen zijn te verwachten die leiden tot schade aan het casco, dat herstel noodzakelijk is en dat de handhavingstermijn twee tot vijf jaar bedraagt.

4.9.

Weliswaar heeft [bedrijf A] aangevoerd dat het onderzoek door Nebest geen betrekking heeft gehad op haar pand [adres 1] en volgt dat ook uit het rapport van Nebest van 29 juli 2021, maar uit de door [bedrijf B] overgelegde e-mail van Nebest van 2 maart 2021 blijkt dat de panden [straatnaam] 96 tot en met 100 tot dezelfde bouwkundige eenheid behoren, dat zij dezelfde fundering delen en dat er geen reden is om aan te nemen dat de fundering onder [adres 1] in een betere staat verkeert dan die onder de rest van de bouwkundige eenheid. Overigens is ook al in het rapport van Nebest uit 2014 vermeld dat sprake is van een bouweenheid. [bedrijf A] heeft ook niet betwist dat de panden [straatnaam] 96 tot en met 100 behoren tot dezelfde bouwkundige eenheid. [bedrijf A] heeft nog wel gewezen op een in 1976 uitgevoerd funderingsonderzoek waaruit blijkt dat de staat van de fundering van [adres 1] op dat moment goed was, maar gelet op de ouderdom van dat onderzoek kan thans niet meer zondermeer worden uitgegaan van die kwalificatie.

4.10.

De hiervoor genoemde factoren maken dat aan de deugdelijkheid van de fundering onder [adres 1] getwijfeld kan worden. Dit leidt ertoe dat de noodzaak bestaat om onderzoek te doen naar onder andere de staat van de fundering onder [adres 1] , de oorzaak van de schade zoals die zich heeft voorgedaan aan dat pand en de hoogte van de eventuele herstelkosten.

4.11.

Op basis van hetgeen hiervoor is overwogen acht de rechtbank het noodzakelijk een deskundigenbericht in te winnen. [bedrijf B] heeft daar overigens ook om verzocht en [bedrijf A] heeft tijdens de mondelinge behandeling meegedeeld dat zij zich refereert aan het oordeel van de rechtbank ten aanzien van de noodzaak om een deskundige te benoemen. Voordat tot benoeming van een deskundige wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, het specialisme van de te benoemen deskundige en over de aan de deskundige voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige, dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.

4.12.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van funderingsherstel en dat (in ieder geval) de navolgende vragen aan de deskundige dienen te worden voorgelegd:

1. wat is de staat van de fundering van het pand [adres 1] te Rotterdam?;

2. welke van de thans aan het pand [adres 1] aanwezige schade kan worden toegeschreven aan de ten behoeve van de panden 96/98 uitgevoerde heiwerkzaamheden en in hoeverre?;

3. had die schade zich bij een andere inbrengmethode niet of in mindere mate voorgedaan?;

4. had [bedrijf B] /Brefu gezien de staat van (de fundering van) het pand [adres 1] te Rotterdam, zoals die blijkt uit de informatie uit de Nebest-rapporten van 2014 en de vooropname van Fides, voor een andere inbrengmethode dienen te kiezen?;

5. is het uitgraven van de grond in de kruipruimte tot 1,75 meter van de panden [straatnaam] 96/98 te Rotterdam de oorzaak van de schade aan het pand [adres 1] te Rotterdam en zo ja, in hoeverre?;

6. had de schade aan het pand [adres 1] te Rotterdam zich bij het niet uitgraven van voormelde kruipruimte niet of in mindere mate voorgedaan?;

7. in geval van bevestigende beantwoording van de vraag of de schade aan het pand [adres 1] te Rotterdam is veroorzaakt door de funderingsherstelwerkzaamheden en/of het uitgraven van de grond in de kruipruimte van de panden [straatnaam] 96/98 te Rotterdam, wordt verzocht om een begroting op te stellen van de materiële schade aan het pand [adres 1] te Rotterdam voor zover door deze werkzaamheden veroorzaakt (de door [bedrijf A] gestelde huur- en omzetderving uitgezonderd);

8. zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechtbank volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

4.13.

De rechtbank ziet in de omstandigheden van het geding aanleiding om het voorschot op de kosten van de deskundige gelijkelijk over partijen te verdelen. Partijen zullen daarom ieder de helft van dit voorschot moeten betalen.

4.14.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal worden beslist op de hierna te bepalen wijze. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

in reconventie

4.15.

In reconventie staat ter beoordeling de vraag of [bedrijf A] heeft ingestemd met betaling van een kostenbijdrage aan de funderingsherstelwerkzaamheden met betrekking tot de mandelige bouwmuur van € 17.918,89 (inclusief btw). De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend.

4.16.

De hiervoor onder 2.8 geciteerde e-mail van 17 februari 2020 van [persoon B] waarin namens [bedrijf A] uitdrukkelijk is aangegeven dat de verlangde bijdrage redelijk wordt geacht, dient als een instemming door [bedrijf A] met die bijdrage te worden opgevat. In dat bericht is voor wat betreft (de hoogte van) die kostenbijdrage geen enkel voorbehoud gemaakt en ook in de onderhavige procedure zijn door [bedrijf A] geen feiten en/of omstandigheden naar voren gebracht die ertoe kunnen leiden dat haar mededeling in die
e-mail niet als een instemming met de kostenbijdrage kan worden beschouwd. Het standpunt van [bedrijf A] dat haar e-mail van 17 februari 2020 door [bedrijf B] niet is opgevat als een akkoord met betrekking tot de bijdrage, gelet op de e-mail van [bedrijf B] van 18 februari 2020, kan niet slagen. Anders dan [bedrijf A] heeft aangevoerd, ziet de door [bedrijf B] in haar bericht van
18 februari 2020 verzochte schriftelijke instemming, “bij gebreke waarvan een kort geding zal worden geëntameerd”, op het in opdracht van [bedrijf B] laten verrichten van de funderingswerkzaamheden. Voor zover [bedrijf A] zich op een later moment heeft “bedacht” en zij niet langer meer akkoord was met de bijdrage, komt dat voor rekening en risico van [bedrijf A] en doet dat geen afbreuk aan de instemming met de bijdrage die door [bedrijf A] bij voormelde
e-mail van 17 februari 2020 is gegeven.

4.17.

Het standpunt van [bedrijf A] dat haar rechtshandeling van 17 februari 2020 vernietigbaar is wegens dwaling of bedrog, aangezien in de kostenbijdrage ook de kosten voor het uitdiepen van de kelder onder het pand aan de [straatnaam] 96/98 zijn inbegrepen en [bedrijf A] van die werkzaamheden niet op de hoogte was gebracht door [bedrijf B] , kan niet slagen.

[bedrijf A] is (net als [bedrijf B] ) een professionele vastgoedondernemer (met in Rotterdam 27 panden in eigendom) en heeft onvoorwaardelijk ingestemd met de kostenbijdrage van € 17.918,89 door haar mededeling dat die bijdrage redelijk is. Uit de door [bedrijf B] overgelegde e-mail van de heer [persoon C] van Brefu van 7 oktober 2021 blijkt dat de kosten met betrekking tot het uitdiepen van de kelder niet in die bijdrage zijn inbegrepen. [bedrijf A] heeft dat vervolgens ook niet meer weersproken, behalve dat uit de offerte van Brefu niet blijkt dat de totaalprijs van alle werkzaamheden niet mede ziet op het uitgraven van de kruipruimte. Dit doet echter onvoldoende afbreuk aan de voormelde verklaring van de heer Poppelaars en betekent niet dat de kosten met betrekking tot het uitdiepen van de kelder in de bijdrage door [bedrijf A] van
€ 17.918,89 zijn inbegrepen. Niet van belang is welk bedrag [bedrijf B] (uiteindelijk) aan Brefu heeft voldaan voor alle funderingsherstelwerkzaamheden.

4.18.

Het voorgaande betekent dat geen grond bestaat voor de door [bedrijf A] gevorderde vernietiging van haar rechtshandeling van 17 februari 2020 c.q. de tussen partijen in dat verband tot stand gekomen overeenkomst, zodat deze vordering bij een later te wijzen eindvonnis zal worden afgewezen.

4.19.

De conclusie is dat de rechtbank de vordering van [bedrijf B] tot betaling van een bedrag van € 17.918,89 (inclusief btw) door [bedrijf A] bij een later te wijzen eindvonnis zal toewijzen. Het overeenkomen van een dergelijke bijdrage valt evenwel niet te kwalificeren als een handelsovereenkomst in de zin van artikel 6:119a BW, zodat de gevorderde handelsrente zal worden afgewezen. In plaats daarvan zal de rechtbank de wettelijke rente vanaf 26 juni 2020 toewijzen. De beslissing met betrekking tot het beroep op verrekening door [bedrijf A] van de bijdrage met haar (geld)vorderingen in conventie wordt aangehouden.

4.20.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal worden beslist op de hierna te bepalen wijze.

5..De beslissing

De rechtbank:

in conventie

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 18 mei 2022voor het nemen van een akte door beide partijen, waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde deskundigenrapportage,

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan,

in reconventie

5.3.

houdt iedere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.B. Smits en door de rolrechter ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 20 april 2022.

2248/3195

Aansprakelijkheid voor schade door funderingsherstelwerkzaamheden aan naastgelegen pand

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1..[persoon A] ,

1..de commanditaire vennootschap

1..Het verloop van de procedure

2..De feiten

3..Het geschil

4..De beoordeling

5..De beslissing