Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/1924
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 april 2022 in de zaak tussen
[naam eiser], te [woonplaats eiser], eiser,
gemachtigde: [naam 1],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. B.J. Klein.
Procesverloop
Met het besluit van 3 februari 2020 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 100.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar van 25 februari 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 23 maart 2022 op zitting behandeld. Eiser is verschenen bij [naam 2], kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld van [naam 3], taxateur.
Overwegingen
1. Ter zitting bleken partijen het erover eens te zijn dat verweerder geen onderbouwing van de gehanteerde indexcijfers heeft gegeven.
2. De rechtbank zal het beroep al hierom gegrond verklaren. Het bestreden besluit zal worden vernietigd. De rechtbank zal nu beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden.
3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde (gebaseerd op het geïndexeerde verkoopcijfer uit 2017) € 84.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4. De onroerende zaak is een portiekwoning met een woonoppervlakte van 55 m², bouwjaar 1939.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
6. In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor of na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel daarvan worden uitgegaan. In beginsel is dat één jaar voor of één jaar na de peildatum. In bijzondere omstandigheden kan hiervan worden afgeweken.
De onroerende zaak is op 10 april 2017 verkocht, dus ruim 19 maanden voor de waardepeil-datum. Omdat voor de onroerende zaak voldoende goede vergelijkingsobjecten gevonden kunnen worden (zie hierna onder 8) was verweerder niet gehouden om uit te gaan van de verkoopprijs van de onroerende zaak.
Eiser stelde ter zitting eerst dat de vergelijkingsobjecten op zich goed vergelijkbaar zijn maar dat verweerder ten onrechte heeft gekozen voor duurdere vergelijkingsobjecten. Daarover overweegt de rechtbank dat het de heffingsambtenaar vrij staat alleen die vergelijkings-objecten aan te voeren waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd.
In reactie op wat verweerder verklaarde over de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] (gekocht door belegger) stelde eiser vervolgens dat de vergelijkingsobjecten allemaal wel op de markt zijn geweest maar dat beleggers altijd voor de laagste prijs gaan en dat deze twee verkoopcijfers daarom niet aan de ficties van de wet WOZ voldoen. De rechtbank stelt vast dat partij het erover eens zijn dat de vergelijkingsobjecten op de markt zijn geweest. Zoals hiervoor al onder 5 werd overwogen, dient de WOZ-waarde gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Die meest biedende koper kan een belegger zijn (zoals hier blijkbaar het geval is geweest) of een niet-belegger.
Verweerder heeft dus de door hem geselecteerde vergelijkingsobjecten dus mogen selecteren.
7. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van 28 juli 2021 van taxateur [naam 4] en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
8. De in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en woonoppervlakte goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Het zijn allemaal, net als de onroerende zaak, portiekwoningen zonder lift, in dezelfde straat, met dezelfde inhoud en hetzelfde bouwjaar. Bij alle objecten is verweerder uitgegaan van matige voorzieningen (gewaardeerd op een 2) en matig onderhoud (ook gewaardeerd op een 2).
Omdat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten allemaal boven de WOZ-waarde van de onroerende zaak liggen, kan al om die reden niet gezegd worden dat verweerder de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld, zelfs als daarbij wordt betrokken dat verweerder niet heeft onderbouwd hoe hij de netto verkoopcijfers (na aftrek van het onderhoudsfonds van de VvE) naar waardepeildatum heeft geïndexeerd. Het netto verkoopcijfer van [adres 4] is € 108.766,- en is gerealiseerd op 25 februari 2019, dus nog geen twee maanden na de waardepeildatum. In een stijgende markt zal het per waardepeildatum geïndexeerde verkooppcijfer dus iets lager liggen, maar dat dat (veel) lager zal liggen dan de waarde van de onroerende zaak (€ 100.000,-) kan de rechtbank niet inzien. Het netto verkoopcijfer van [adres 2], gerealiseerd op 20 juni 2019, is € 120.877,--. Ook dit zal moeten worden geïndexeerd naar waardepeildatum maar dit verkoopcijfer is zoveel hoger dan de waarde van de onroerende zaak, dat niet aannemelijk is dat dat onder die waarde zal uitkomen. Het netto verkoopcijfer van [adres 3] beloopt € 112.859,-. Omdat dat op 2 januari 2019 en dus de dag na de waardepeildatum is gerealiseerd, kan van dat verkoopcijfer worden uitgegaan en dat ligt fors hoger dan de waarde van de onroerende zaak.
9. Overigens heeft verweerder – onder verwijzing naar het door eiser als koper op 27 juli 2017 ingevulde inlichtingenformulier – ter zitting aangevoerd dat de onroerende zaak – anders dan vermeld in de matrix – op alle aspecten in gemiddelde staat was en dat de vergelijkingsobjecten allemaal in mindere staat waren; [adres 4] was een zogenaamde ‘kluswoning’. Eiser heeft deze feitelijke stellingen niet betwist. Er op basis hiervan uitgaande dat de onroerende zaak dus in gemiddelde staat was en de vergelijkingsobjecten in matige staat, kan zeker niet gezegd worden dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is.
11. Het beroep is gelet op overweging 1 en 2 gegrond. Omdat de waarde voor de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, kunnen de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven.
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt zij op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van
€ 541,- en factor 0,5).
14. In dit geval krijgt eiser gelijk over zijn standpunt dat verweerder heeft nagelaten de gevraagde onderbouwing van de gehanteerde indexeringscijfers te verstrekken, maar krijgt hij geen gelijk in zijn standpunt over de WOZ-waarde. Die wordt niet verlaagd. Omdat eiser gedeeltelijk in het gelijk is gesteld, ziet de rechtbank op grond van artikel 2, lid 2, Bpb aanleiding de proceskostenvergoeding te verminderen. De rechtbank vindt het redelijk om de helft van de gebruikelijke vergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand toe te kennen. Op grond van artikel 2, lid 2, Bpb, bestaat evenmin aanleiding om het door eiser overgelegde taxatierapport te vergoeden (voor zover eiser dat bedoelt te vragen), omdat het beroep slaagt op een geschilpunt dat losstaat van de waarde (vergelijk het Richtsnoer proceskostenvergoeding, zoals opgenomen bij de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 11 november 2021, ECLI:NL:GHDHA: 2021:2131).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 49,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van in totaal € 541,- te betalen aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van C. Groenewegen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 april 2022.
de griffier is verhinderd rechter
mede te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).