Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/6876
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 april 2022 in de zaak tussen
[naam eiser] , te [woonplaats eiser] , eiser,
gemachtigde: [naam 1] ,
en
het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling,verweerder,
gemachtigde: mr. E. Blom.
Procesverloop
Met het besluit van 29 februari 2020 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder onder meer de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 360.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar van 20 november 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 23 maart 2022 op zitting behandeld. Eiser is verschenen bij [naam 2] , kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld van [naam 3] , taxateur.
Overwegingen
1. Eiser stelt in zijn beroepschrift allereerst dat hij zich niet met het bestreden besluit kan verenigen omdat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage, om de waarde van de referentiepanden op waardepeildatum te bepalen, en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt.
2. Verweerder stelt in zijn verweerschrift dat er bij het door hem overgelegde taxatie-rapport en matrix het gehanteerde indexeringspercentage staat vermeld. Het percentage is gebaseerd op eigen marktonderzoek, in het kader van de permanente marktanalyse. Volgens jurisprudentie (o.a. de uitspraak van gerechtshof Amsterdam van 31 maart 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1411) dient verweerder ter onderbouwing van het indexerings-percentage een lijst van verkoopcijfers over te leggen die zijn gebruikt voor de permanente marktanalyse. Deze zijn in de procedure ingebracht. Ter zitting heeft verweerder nader toegelicht dat gebruik is gemaakt van een lijst met rijwoningen. De transacties zijn opgedeeld in 2 delen. Deel 1 is de periode van 2017 tot 1 juli 2018 en deel 2 is de periode van 1 juli 2018 tot 31 mei 2019. Daarbij kijkt verweerder naar het verschil in de WOZ-waarde en de transactiewaarde (aangeduid als ‘trn’) en dat percentage wordt dan gehanteerd. Dat leidt hier tot een stijgingspercentage van 8,39% op jaarbasis voor het jaar 2019.
3. Omdat verweerder eerst (ter zitting) in beroep helderheid heeft verschaft over de werkwijze ten aanzien van de totstandkoming van het indexeringspercentage en eiser dus in beroep heeft moeten komen om dit inzicht te krijgen, is hij terecht in beroep gekomen en komt het beroep voor gegrondverklaring in aanmerking.
4. De rechtbank zal het beroep al hierom gegrond verklaren. Het bestreden besluit zal worden vernietigd. De rechtbank zal nu beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden.
5. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 273.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De onroerende zaak is een tussenwoning met een wooninhoud van 434 m³ met een aanbouw van 35 m³ en berging, gelegen op een perceel van 187 m². Het bouwjaar is 1999.
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
8. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met de door hem overgelegde matrix en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
9. De in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, woonoppervlakte, grondoppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De daarbij door verweerder gehanteerde methode om het indexeringspercentage te bepalen (zie hiervoor onder 3) kan de rechtbank volgen. Een ander, beter alternatief daarvoor heeft eiser niet aangedragen en ziet de rechtbank ook niet.
10. Met de bij de stukken gevoegde matrix en grondstaffel/kavelmodel maakt verweerder inzichtelijk dat hij bij de waardering voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
De eerst ter zitting door verweerder gegeven toelichting dat rekening is gehouden met de wet van de toe- en afnemende meeropbrengst, waardoor hij is uitgegaan van een gemiddelde m³-prijs van € 590,- in plaats van € 577,-, kan de rechtbank niet volgen. De verschillen in inhoud van de hoofdgebouwen – 434 m³ (onroerende zaak exclusief aanbouw) of 469 m³ (onroerende zaak inclusief aanbouw), 427 m³ ( [adres 2] ) en 488 m³ ( [adres 3] en [adres 4] ) – zijn niet zo groot dat rekening zou moeten worden gehouden met de wet van de toe- en afnemende meeropbrengst. Ook uit de m³-prijzen van [adres 3] en [adres 4] van respectievelijk € 622,- en € 535,- blijkt niet dat daar sprake van is. Het gemiddelde van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten komt dan dus neer op € 577,- per m³ en, als eiser wordt gevolgd in zijn stelling dat het vergelijkingsobject [adres 5] maar één keer in de onderlinge vergelijking in de matrix zou mogen opgenomen, op een gemiddelde m³-prijs van € 575,-.
Eiser bestrijdt verweerders manier van waarderen van de aanbouw. De onroerende zaak heeft een uitbouw van 35 m³ en heeft dus een grotere woonkamer/ benedenverdieping, die verweerder afzonderlijk heeft gewaardeerd en wel op 80% van de waarde van het hoofdgebouw. Eiser stelt dat de aanbouw bij het hoofdgebouw moet worden getrokken voor de waardering, maar tot wat dat dan zou leiden ten aanzien van de waarde maakt zij niet inzichtelijk. Blijkbaar bedoelt hij daarmee dat de prijs per m³ van de onroerende zaak dan lager wordt (waarde hoofdgebouw € 256.060,- : (434 m³ + 35 m³) = € 546,- per m³) en dus lager wordt dan het gemiddelde van de verkoopcijfers (€ 577,-).
Dit alles leidt niet tot het oordeel dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. Vooropgesteld wordt dat uiteindelijk de eindwaarde ter toetsing staat, waarbij de matrix een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. Als hier wordt geabstraheerd van de matrix en wordt gekeken wordt naar de geïndexeerde verkoopcijfers van de vergelijkings-objecten, kan niet worden gezegd dat de waarde te hoog is vastgesteld. Van de vier geïndexeerde verkoopcijfers zijn er drie hoger dan de WOZ-waarde van de onroerende zaak en is er één lager – [adres 6] – maar die heeft een kleinere inhoud (427 m³ tegenover de onroerende zaak inclusief aanbouw 469 m³). Overigens is [adres 7] ook kleiner dan de onroerende zaak (434 m³) en ook die is voor meer verkocht (€ 364.000,-).
11. Voor zover eiser zijn stelling handhaaft dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van overlast als gevolg van de ligging, gaat die niet op. Dit geldt namelijk ook voor het vergelijkingsobject [adres 5] , zodat aangenomen mag worden dat dit verdisconteerd is in de verkoopprijs van dit object.
12. Het beroep is gelet op de overwegingen 2 en 3 gegrond. Omdat de waarde voor de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, kunnen de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt zij op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van
€ 541,- en factor 0,5).
14. In dit geval krijgt eiser gelijk over zijn standpunt dat verweerder heeft nagelaten de gevraagde stukken te verstrekken, maar krijgt hij geen gelijk in zijn standpunt over de WOZ-waarde. Die wordt niet verlaagd. Omdat eiser gedeeltelijk in het gelijk is gesteld, ziet de rechtbank op grond van artikel 2, tweede lid, van de Bpb aanleiding de proceskosten-vergoeding te verminderen. De rechtbank vindt het redelijk om de helft van de gebruikelijke vergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand toe te kennen. Op grond van artikel 2, tweede lid Bpb, bestaat evenmin aanleiding om het door eiser overgelegde taxatierapport te vergoeden (voor zover eiser dat bedoelt te vragen), omdat het beroep slaagt op een geschilpunt dat losstaat van de waarde (vergelijk het Richtsnoer proceskostenvergoeding, zoals opgenomen bij de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 11 november 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:2131).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 48,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van in totaal € 541,- te betalen aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van C. Groenewegen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 april 2022.
de griffier is verhinderd rechter
mede te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).