Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/1542
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 april 2022 in de zaak tussen
[naam eiser], te [woonplaats eiser], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. D.J. Koopmans.
Procesverloop
Met het besluit van 18 januari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 305.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar van 29 maart 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 23 maart 2021 op zitting behandeld. Eiser is verschenen in persoon. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld van [naam 1], taxateur.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 285.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een penthouse met een oppervlakte van 94 m² met dakterras en parkeerplaats. Het bouwjaar is 2000.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [naam 2] van 30 augustus 2021 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
5. De in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, woonoppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten liggen allemaal in hetzelfde complex als de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten hebben geen parkeerplaats en geen dakterras, maar wel een aangebouwde serre.
6. Met de bij het taxatierapport gevoegde matrix maakt verweerder inzichtelijk hoe rekening is gehouden met de verschillen. Verweerder maakt hiermee aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
De ligging op de bovenste verdieping(en) en het daarmee gepaard gaande probleem dat er maar één lift is die regelmatig uitvalt, zoals door eiser gememoreerd ter zitting, wordt geacht te zijn verdisconteerd in een lagere m²-prijs dan uit de verkopen van de referentiewoningen als gemiddelde kan worden afgeleid. De gehanteerde m²-prijs van de onroerende zaak bedraagt € 2.979,- tegenover een gemiddelde m²-prijs van € 3.340,- voor de vergelijkings-objecten. Het verschil per m² (€ 361,-) brengt, omgerekend naar het object, een totaal waardeverschil van € 33.934,- mee. De rechtbank vindt dat het waardedrukkende effect van de ligging van de onroerende zaak hiermee voldoende is verdisconteerd in de WOZ-waarde.
Hoewel verweerder de in de matrix toegepaste indexeringspercentages niet heeft onder-bouwd, heeft hij wel ter zitting – onbetwist – uitgelegd dat de verkoopcijfers (van appartementen) in de wijk waar de onroerende zaak is gelegen harder zijn gestegen dan in de andere wijken in Rotterdam. De rechtbank heeft geen reden om daaraan te twijfelen.
Overigens zijn twee van de drie verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten hoger dan de waarde van de onroerende zaak, terwijl de onroerende zaak beschikt over een parkeerplaats en een dakterras. Ook dit duidt erop dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
7. De verwijzing van eiser naar (een) eerder vastgestelde WOZ-waarde(n) van de onroerende zaak en de daarmee gepaard gaande (volgens hem) excessieve stijging, baat hem niet. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat op zichzelf en staat daarom los van WOZ-waarden van andere jaren.
8. Tot slot overweegt de rechtbank nog dat zowel van haar zijde als van de zijde van verweerder de procedure geen schoonheidsprijs verdient. De rechtbank zal dan ook bepalen dat het griffierecht door haar aan eiser terugbetaald zal worden.
9. Het beroep is ongegrond.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de rechtbank aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 49,- terugstort.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van C. Groenewegen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 april 2022.
de griffier is verhinderd rechter
mede te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).