Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9678753 \ VZ VERZ 22-1079
uitspraak: 6 mei 2022
beschikking van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
1..[verzoeker] ,
wonend in [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. P.A. Visser,
2. de vereniging van eigenaars
Vereniging van Eigenaars [naam VvE] te [plaats] ,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
namens wie verzoekster sub 1 is verschenen,
tegen
1..[verweerder 1] ,
2. [verweerder 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
verweerders,
niet verschenen.
Partijen worden hierna afzonderlijk [verzoeker] , de VvE, [verweerder 1] en [verweerder 2] genoemd.
1..Het procesverloop
1.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van het verzoekschrift met producties, ontvangen op 8 februari 2022. Bij de mondelinge behandeling van 31 maart 2022 is [verzoeker] verschenen, mede namens de VvE. Verzoekers zijn niet verschenen. De kantonrechter heeft daarop de behandeling aangehouden en voortzetting bepaald op 15 april 2022. Verzoekers hebben de verweerders bij exploot op laten roepen voor deze zitting. Op 15 april 2022 is [verzoeker] opnieuw verschenen, ook namens de VvE. [verzoeker] werd daarbij bijgestaan door de voornoemde gemachtigde. Verweerders zijn wederom niet verschenen. De zaak is tijdens de zitting inhoudelijk behandeld.
1.2.
De kantonrechter heeft bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.
2..De vaststaande feiten
2.1.
Het pand gelegen op het adres [adres] in Rotterdam is in 1977 opgesplitst in twee appartementen, namelijk nummer 6a en 6b. [verzoeker] is eigenaar van de woning, op de begane grond, op nummer 6a. Direct boven de woning van [verzoeker] , op de eerste verdieping, ligt de woning met nummer 6b. Deze woning is het eigendom van de heer [persoon A] (hierna [persoon A] ). [persoon A] verhuurt deze woning aan verweerders.
2.2.
Bij de splitsing van het pand in 1977 is de VvE opgericht. Verder is bij deze splitsing bepaald dat het Modelreglement van splitsing van 22 februari 1973 heeft te gelden als het splitsingsreglement. In het splitsingsreglement is onder andere het volgende bepaald:
“Artikel 2
Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden ondermeer gerekend:
a. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, deuren, balkon-constructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen, de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, de traphuizen en hellingbanen, alsmede het hek- en traliewerk;
b. technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor centrale verwarming (met uitzondering van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten), voor luchtbehandeling, vuilafvoer, afvoer van hemelwater met de riolering, gas, water en verder de hydrofoor, de electriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners. (…)
Artikel 4
Een eigenaar of gebruiker heeft het genot van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken, volgens de bestemming daarvan. Hij moet daarbij inachtnemen het reglement en het huishoudelijk reglement en hij mag geen inbreuk maken op het recht van mede-genot van de andere eigenaars of gebruikers.
Artikel 5
1. De eigenaars en gebruikers zijn verplicht zich te onthouden van luidruchtigheid, het onnodig verblijf in de gemeenschappelijke gedeelten, voorzover deze niet voor verblijf voor korte of lange tijd bestemd zijn, en het daarin plaatsen van fietsen, bromfietsen of andere voorwerpen op plaatsen, die hiervoor niet zijn bestemd. (…)
Artikel 9
1. Iedere eigenaar of gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij bij de uitoefening van dat recht het reglement en het huishoudelijk reglement in acht neemt en mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt. (…)
Artikel 10
(…)2. Iedere eigenaar of gebruiker is verplicht de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken, ook wanneer laatstgenoemde zaken zich in zijn privé gedeelte bevinden.
3. Indien voor het verrichten van een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of zaken de toegang tot of het gebruik van een privé gedeelte noodzakelijk is, is de betreffende eigenaar verplicht hiertoe zijn toestemming te verlenen. Eventuele schade die hieruit voortvloeit, wordt door de vereniging vergoed.
4. Indien voor het verrichten van een handeling met betrekking tot een privé gedeelte de toegang of het gebruik van een ander privé gedeelte noodzakelijk is, kan de toestemming van de betreffende eigenaar met toepassing van artikel 875 o van het Burgerlijk Wetboek vervangen worden door een machtiging van de kantonrechter. (…)
Artikel 20
1. Indien een eigenaar zijn privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken aan een ander in gebruik wil geven, zal die ander het gebruik slechts kunnen verkrijgen na ondertekening van een in duplo opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij het reglement en het huishoudelijk reglement, alsmede een besluit als bedoeld in artikel 876 c van het Burgerlijk Wetboek, voorzover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven. (…)
Artikel 27
1. Bij overtreding van één der bepalingen van de wet, van het reglement of van het huishoudelijk reglement, hetzij door een eigenaar, hetzij door een gebruiker, zal de administrateur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding.
2. Indien de betrokkene geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan de vergadering hem een boete opleggen van ten hoogste een bedrag dat nader in de akte zal worden bepaald voor elke overtreding, onverminderd de gehoudenheid van de overtreder tot schadevergoeding, zo daartoe termen aanwezig zijn, en onverminderd de andere maatregelen, welke de vergadering kan nemen krachtens de wet of het reglement. (…)
Artikel 28
1. Behoudens het bepaalde in de voorafgaande artikelen kan het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten worden geregeerd door een huishoudelijk reglement (…)”
2.3.
De VvE heeft, op grond van de artikel 28 van Pro het splitsingsreglement, een huishoudelijk reglement vastgesteld.
3..Het geschil
3.1.
[verzoeker] , de VvE dan wel verzoekers gezamenlijk hebben verzocht bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad:
I. zowel bij provisionele voorziening als bij eindbeschikking, aan de VvE een machtiging te verlenen voor het verrichten van inspecties, onderhouds- en herstelwerkzaamheden aan gemeenschappelijke delen in privé-gedeelten van appartement 6b en tot het verrichten van taken zoals beschreven in het huishoudelijk reglement, op straffe van een dwangsom van € 2.667,61 voor elke weigering of niet-verlening van toegang door verweerders;
II. aan de VvE een machtiging te verlenen voor het verwijderen van voorwerpen die zich ondanks waarschuwing in gemeenschappelijke ruimten bevinden;
III. het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement met terugwerkende kracht op verweerders van toepassing te verklaren en hen te bevelen die na te leven, op straffe van ontzegging van het gebruik van het privégedeelte van appartement 6b, met voorwaardelijk verlof tot executie van de ontruiming;
IV. voorwaardelijk een plaatsopneming te verrichten, ter bevestiging van de noodzaak van herstelwerkzaamheden en deelname aan een akoestisch onderzoek, als het geleverde bewijsmateriaal niet volstaat;
V. verweerders te veroordelen tot betaling van de kosten van akoestische onderzoeken, sommatiekosten, wettelijke rente, evenredige proceskosten, buitengerechtelijke juridische kosten en onkosten, aan de hand van nader over te leggen facturen.
3.2.
Aan hun verzoeken hebben verzoekers het volgende ten grondslag gelegd. Verweerders handelen op verschillende manieren in strijd met de wet, het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement, namelijk:
- Door werkzaamheden in appartement 6b is er sprake van lekkage en schade in de omliggende appartementen, waaronder het appartement van [verzoeker] . Verweerders verlenen echter geen medewerking aan herstel- en onderhoudswerkzaamheden en laten niemand toe in de woning.
- Verweerders veroorzaken ondanks herhaalde waarschuwingen geluidsoverlast aan [verzoeker] en andere buren.
- Verweerders plaatsen fietsen in gemeenschappelijke gedeeltes en weigeren deze te verwijderen.
Door middel van hun verzoeken willen verzoekers deze overtredingen een halt toeroepen.
3.3.
Aangezien verweerders niet zijn verschenen in deze procedure, hebben zij de verzoeken en de grondslag daarvan niet betwist.
4..De beoordeling
Verweerders
4.1.
De kantonrechter stelt vast dat verweerders door de rechtbank bij gewone brief zijn opgeroepen voor de zitting van 31 maart 2022 en vervolgens door verzoekers bij exploot voor de zitting van 15 april 2022. Verweerders zijn dan ook deugdelijk in de gelegenheid gesteld om in deze procedure te verschijnen en verweer te voeren.
Provisioneel verzoek
4.2.
Omdat de kantonrechter direct een eindbeschikking geeft, is er geen aanleiding meer om een deel van de verzoeken bij wijze van voorlopige voorziening (art. 223 Rv Pro) toe te wijzen, zoals door verzoekers verzocht.
Inspectie, onderhoud en herstel
4.3.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben verzoekers toegelicht dat het verzoek onder I concreet gaat om het volgende. De VvE wil de leidingen in de vloer van appartement 6b, de gevel, het dak en de verplichte veiligheidsvoorzieningen van het pand inspecteren. Daarbij heeft zij ook toegang nodig tot appartement 6b. Voor zover bij deze inspecties aan het licht komt dat er onderhoud of herstel moet plaatsvinden, wil zij dit (laten) verrichten. Met betrekking tot dit verzoek en de toelichting daarbij wordt het volgende overwogen.
4.4.
De VvE voert het beheer over de gemeenschappelijke delen van het pand (art. 5:126 BW Pro). Op grond van het splitsingsreglement behoren de leidingen, de gevel, het dak en verschillende veiligheidsvoorzieningen daarbij (artikel 2). De VvE stelt dat deze onderdelen geïnspecteerd, onderhouden en hersteld moeten worden, onder andere vanuit het appartement van verweerders. De VvE verzoekt om een vervangende machtiging om deze werkzaamheden te verrichten. De kantonrechter begrijpt dat zij zich daarmee beroept op artikel 5:121 BW Pro. Uit dat artikel volgt dat de kantonrechter op verzoek van een appartementseigenaar een vervangende machtiging kan geven voor het verrichten van handelingen aan gemeenschappelijke gedeeltes, wanneer medewerking of toestemming van één van de eigenaars of de VvE is vereist, maar die zonder redelijke grond wordt geweigerd. Een beroep op dit artikel slaagt niet. Alleen appartementeigenaars en dus niet de VvE zelf kunnen zich op dit artikel beroepen,. Bovendien zijn verweerders geen eigenaar van het appartement en maken zij evenmin onderdeel uit van de VvE. Hun toestemming of medewerking voor het verrichten van deze werkzaamheden is daarom niet vereist. Zij zijn immers ‘slechts’ huurders. [persoon A] is appartementseigenaar en daarmee lid van de VvE (artikel 5:125 lid 2 BW Pro). Als de VvE niet besluit tot het verrichten van de werkzaamheden, bijvoorbeeld doordat [persoon A] dit weigert, kan [verzoeker] in een procedure tegen de VvE aan de kantonrechter om een vervangende machtiging verzoeken op grond van dit artikel.
4.5.
Voor zover verzoekers bedoelen dat de VvE al besloten heeft dat deze werkzaamheden moeten plaatsvinden maar dat verweerders weigeren hieraan mee te werken, wordt het verzoek eveneens afgewezen. Op grond van het splitsingsreglement zijn verweerders namelijk al verplicht om toegang te verlenen als dat noodzakelijk is voor werkzaamheden aan gemeenschappelijke gedeeltes (artikel 10 lid Pro 3 i.c.m. artikel 5:120 lid 2 BW Pro). Een machtiging van de kantonrechter is daarvoor niet nodig. De kantonrechter begrijpt dat verweerders desondanks die toestemming weigeren. Het ligt op de weg van verzoekers om in dat opzicht handhavend op te treden, door het opleggen en incasseren van boetes en/of het starten van een gerechtelijke procedure gericht op een veroordeling tot het verstrekken van toegang tot het appartement (artikel 5:126 lid 6 BW Pro).
Verwijderen fietsen
4.6.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben verzoekers toegelicht dat het verzoek onder II erop ziet dat de VvE een machtiging wil krijgen voor het verwijderen van fietsen die verweerders in het portiek plaatsen. De kantonrechter overweegt dat uit het splitsingsreglement volgt dat eigenaars en gebruikers zich moeten onthouden van het plaatsen van fietsen in gemeenschappelijke gedeeltes (artikel 5). Aangezien verweerders niet in deze procedure zijn verschenen hebben zij niet betwist dat zij, in strijd met deze bepaling en ondanks waarschuwingen, hun fietsen daar plaatsen. Zoals in r.o. 4.4 overwogen is geen toestemming of medewerking van verweerders nodig voor het verwijderen van de fietsen, aangezien zij geen eigenaar of lid van de VvE zijn. De VvE is belast met het beheer van het portiek en dient daarom zelf een besluit te nemen over het verwijderen van de fietsen. Slechts voor zover de VvE dit weigert, kan de kantonrechter om een vervangende machtiging worden verzocht. De verzochte vervangende machtiging hiervoor kan daarom niet worden afgegeven.
Toepasselijkheid reglementen
4.7.
[verzoeker] verzoekt verder om het splitsingsreglement van toepassing te verklaren op verweerders. Op grond van de wet zijn voorschriften uit het splitsingsreglement die zien op gebruik, beheer en onderhoud al van toepassing op verweerders (artikel 5:120 lid 2 BW Pro). Bij gebrek aan een nadere onderbouwing wordt dit verzoek daarom afgewezen, wegens het ontbreken van een belang.
4.8.
[verzoeker] verzoekt daarnaast om het huishoudelijk reglement met terugwerkende kracht van toepassing te verklaren op verweerders. Dit verzoek is evenmin toewijsbaar. Aan het huishoudelijk reglement zijn verweerders in beginsel niet gebonden (HR 10 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU8174, r.o. 3.3.2 e.v.). Op grond van de wet kan [verzoeker] desalniettemin aan verweerders vragen of zij bereid zijn om een regel uit het huishoudelijke reglement na te leven. Als verweerders daartoe niet bereid zijn, of als zij niet reageren, dan kan de kantonrechter beslissen dat die regel voor iedereen komt te gelden (artikel 5:128 BW Pro). [verzoeker] heeft echter onvoldoende gespecificeerd en gemotiveerd welke specifieke bepaling uit het huishoudelijk reglement van toepassing dient te worden verklaard. Voor integrale toepasbaarheid van het gehele huishoudelijke reglement, laat staan met terugwerkende kracht, ziet de kantonrechter bij gebrek aan onderbouwing geen aanleiding. Het ligt veel meer op de weg van verzoekers om [persoon A] in dit opzicht aan te spreken op nakoming van het splitsingsreglement (artikel 20).
4.9.
Verder verzoekt [verzoeker] om verweerders te bevelen om de reglementen na te leven, op straffe van ontzegging van het gebruiksrecht van hun appartement. Aangezien hiervoor is geoordeeld dat het splitsingsreglement op grond van de wet van toepassing is, zijn verweerders op grond van de wet ook al gehouden om dat reglement na te leven. Voor een veroordeling die daarop ziet is daarom geen aanleiding. Tot ontzegging van het gebruik van privégedeelten dient de VvE zelf te beslissen (artikel 5:113 lid 4 jo Pro artikel 24 splitsingsreglement Pro).
Voorwaardelijke plaatsopneming
4.10.
Verzoekers verzoeken verder voorwaardelijk een plaatsopneming door de kantonrechter. Tijdens de zitting hebben zij toegelicht dat zij daarom verzoeken voor zover de kantonrechter meent dat de door verzoekers gestelde overlast onvoldoende is onderbouwd. Aan die voorwaarde is niet voldaan. Aangezien verweerders geen verweer hebben gevoerd staat de door verzoekers gestelde overlast als onbetwist vast. Bovendien behoeft het bestaan van de overlast niet te worden vastgesteld voor de beoordeling van de verzoeken, zodat ook in dat opzicht geen aanleiding is voor een plaatsopneming.
Betaling van kosten
4.11.
Ten slotte verzoeken verzoekers om verweerders te veroordelen tot betaling van verschillende kosten. Zij hebben echter niet onderbouwd om welke kosten dit gaat, wat de omvang daarvan is en op grond waarvan verweerders gehouden zijn om die kosten betalen. Ook dat verzoek wordt daarom afgewezen.
Proceskosten
4.12.
Als de in het ongelijk gestelde partij worden verzoekers veroordeeld in de proceskosten, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van verweerders worden vastgesteld op nihil, aangezien zij niet in deze procedure zijn verschenen.
5..De beslissing
De kantonrechter:
wijst de verzoeken af;
veroordeelt verzoekers in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van verweerders vastgesteld op nihil.
Deze beschikking is gegeven door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
33394