Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/612126 / HA ZA 21-84
Vonnis van 19 januari 2022
in de zaak van
[persoon A],
wonende te [woonplaats A] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. O. Sahin te Den Haag,
tegen
1..[persoon B] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. P.D. van der Kooi te Leiden.
Partijen zullen hierna [persoon A] en [persoon B] c.s. genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen van 19 januari 2021, met producties 1 tot en met 9;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties 1 tot en met 9;
- de brief van de rechtbank van 8 april 2021,waarbij partijen zijn opgeroepen voor een mondelinge behandeling op 13 juli 2021;
- de brief van mr. Van der Kooi van 28 juni 2021, met bijlagen A tot en met P;
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte eisvermeerdering, met producties 10 tot en met 12;
- de berichten van partijen van 6 oktober 2021.
1.2.
Na de mondelinge behandeling, waarvan geen proces-verbaal is opgemaakt, is de zaak naar de rol voor uitlating door partijen over door hen gevoerd overleg verwezen. Partijen hebben meegedeeld geen overeenstemming te hebben bereikt. Daarop is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
[persoon B] c.s. hebben bij notariële akte van 15 juli 2019 de eigendom verkregen van het woonhuis met ondergrond, tuin en verder toebehoren gelegen te [postcode] Bleiswijk, [adres 1] , kadastraal bekend gemeente Bleiswijk, sectie [sectie] , nummer [nummer 1] , (hierna: perceel 57). Daarnaast zijn [persoon B] c.s. sinds oktober 2019 eigenaar van het perceel [adres 2] te [postcode] Bleiswijk, kadastraal bekend gemeente Bleiswijk, sectie [sectie] , nummer [nummer 2] (hierna: perceel 53-55).
2.2.
[persoon A] heeft bij notariële akte van 2 maart 2020 de eigendom verkregen van de winkel met ondergrond en verder toebehoren, gelegen te [postcode] Bleiswijk, [adres 3] , kadastraal bekend gemeente Bleiswijk, sectie [sectie] , nummer [nummer 3] (hierna: perceel 59).
2.3.
[persoon A] heeft het pand op perceel 59 (sinds 1 mei 2020) aan twee huurders verhuurd.
2.4.
De situatie ter plaatse is weergegeven op de kadastrale tekening van 9 juni 2020.
[ afbeelding met gegevens van personen A,B en C ]
De percelen 57, 59 en 53-55 zijn daarop aangeduid met de respectievelijke kadastrale nummers [nummer 1] , [nummer 3] en 7948/7947. De stroken grond tussen de panden van [persoon B] c.s en [persoon A] aan de achterkant van het pand van [persoon A] is op deze kadastrale tekening geel ingekleurd (productie 2 bij conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie).
2.5.
[persoon B] c.s. hebben het woonhuis op perceel 57 gesloopt en hebben daarna een nieuwe woning gebouwd. De muren van de nieuwe woning zijn gebouwd tegen de achter- respectievelijk zijmuur van het pand op perceel 59 (lopend langs respectievelijk de op de bovenstaande kadastrale tekening aangebrachte doorlopende horizontale lijn op punt (1) en de doorlopende lijn langs de punten (11)-(13)).
3..Het geschil
in conventie
3.1.
[persoon A] vordert, na vermeerdering van eis, dat de rechtbank bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
I. [persoon B] c.s. verbiedt binnen twee dagen na het te wijzen vonnis het perceel dat in eigendom is van [persoon A] te betreden en te gebruiken;
II. [persoon B] c.s. veroordeelt binnen twee dagen na het te wijzen vonnis de thans aanwezige muren en/of (een deel van het) gebouw en al hun andere goederen af te breken, dan wel te verwijderen en verwijderd te houden van het perceel van [persoon A] en voor het geval [persoon B] c.s. in gebreke blijven, [persoon A] ex artikel 3:299 BW Pro te machtigen om op kosten van [persoon B] c.s. de goederen/muren/een deel van het gebouw van [persoon B] c.s.te (laten) verwijderen;
III. [persoon B] c.s. veroordeelt binnen twee dagen na het te wijzen vonnis, als eigenaar mee te werken aan het door een landmeter van het Kadaster uitmeten van de precieze erfgrenzen en daarna aan het plaatsen van een erfafscheiding aan de achterzijde van het perceel van [persoon A] (een hek, twee meter hoog althans zo hoog als volgens de geldende APV is toegestaan) op de erfgrens van [persoon A] tegen betaling van de helft van de kosten die daarmee (redelijkerwijs) zullen zijn gemoeid, zoals bepaald in artikel 5:46 BW Pro. Voor het geval [persoon B] c.s. hiermee in gebreke blijven, [persoon A] ex artikel 3:299 BW Pro te machtigen om die erfafscheiding voor de helft op de kosten van [persoon B] c.s. te (laten) plaatsen;
Subsidiair:
IV. [persoon B] c.s. veroordeelt binnen twee dagen na het te wijzen vonnis tot betaling van een schadevergoeding wegens schending van het eigendomsrecht van [persoon A] nader op te maken bij staat;
Primair en subsidiair:
V. Alle hierboven genoemde punten (I t/m IV) op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 100.000,00;
VI. [persoon B] veroordeelt in de kosten van het geding salaris advocaat daaronder begrepen, welke voor zover mogelijk integraal dient te worden vastgesteld als zijnde gevolgschade nader op te maken bij staat en griffiekosten;
VII. [persoon B] c.s. op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag verbiedt het perceel 59 langs het pand van [persoon A] , as 26-27 en 17-14 zoals weergegeven in productie 5 van de dagvaarding, te betreden en te gebruiken op welke wijze dan ook te belemmeren en voor het geval dat [persoon B] c.s. hiermee in gebreke blijven, [persoon A] ex artikel 3: 299 BW te machtigen om op kosten van [persoon B] c.s. de goederen die de vrije doorgang belemmeren te (laten) verwijderen;
VIII. [persoon B] c.s. gebiedt om binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis wegens onrechtmatige hinder jegens [persoon A] op geen enkele wijze gebruik te maken en goederen te plaatsen op het perceel 59 as 26-27 en 17-14 opstraffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag tot een maximum van € 80.000,00 in totaal.
3.2.
Het verweer van [persoon B] c.s. strekt tot afwijzing van de vorderingen van [persoon A] , met veroordeling, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, van [persoon A] in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten indien [persoon A] deze kosten niet binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis heeft voldaan.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[persoon B] c.s. vorderen dat de rechtbank bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat [persoon B] c.s. eigenaar zijn van de twee stroken grond, zoals weergegeven op de als productie 2 overgelegde kadastrale tekening tussen de assen 50-51 en 1-2 (oostzijde) respectievelijk 20-21 en 11-13 (zuidzijde), met veroordeling van [persoon A] in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten indien [persoon A] deze kosten niet binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis heeft voldaan.
3.5.
Het verweer van [persoon A] strekt tot het niet-ontvankelijk verklaren van [persoon B] c.s.in hun vordering, dan wel deze vordering af te wijzen.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
Tijdens de mondelinge behandeling is het de rechtbank gebleken dat, hoewel [persoon A] de conclusie van antwoord in reconventie met producties 10 tot en met 12 tijdig en voor de mondelinge behandeling aan de rechtbank had gezonden, [persoon B] c.s. voormelde stukken eerst op 9 juli 2021 hebben ontvangen nadat gebleken was dat deze stukken per abuis naar een verkeerd e-mailadres van de advocaat van [persoon B] c.s. waren gestuurd. De rechtbank heeft vervolgens ter zitting beslist dat de conclusie van antwoord in reconventie met producties 10 tot en met 12 tot de processtukken behoort en daarbij, met instemming van partijen, bepaald dat, mocht daartoe op enig moment aanleiding bestaan, [persoon B] c.s. de gelegenheid zullen krijgen hierop (nader) te reageren.
4.2.
Met betrekking tot de vermeerdering van eis in conventie hebben [persoon B] c.s. geen bezwaar gemaakt. De rechtbank acht de wijzigingen niet in strijd met de goede procesorde. Derhalve zal recht worden gedaan op de eis en de daarvoor aangebrachte gronden, zoals die luiden sinds de mondelinge behandeling.
4.3.
Gelet op de nauwe samenhang zullen de vorderingen in conventie en de vordering in reconventie gezamenlijk worden behandeld.
4.4.
Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag wie van hen eigenaar is (geworden) van de (twee aaneengesloten) stroken grond, als weergegeven op het geel gearceerde gedeelte van de onder 2.4 opgenomen kadastertekening, gelegen tussen de lijnen liggend op de assen 20-21 en 11-13 en 50-51 en 1-2.
4.5.
[persoon A] stelt zich, onder verwijzing naar de kadastrale gegevens en foto’s, op het standpunt dat hij eigenaar is (gebleven) van de stroken grond en dat de onrechtmatige handelswijze van [persoon B] c.s., het toe-eigenen van deze stroken grond, een schending van zijn eigendomsrecht als bedoeld in artikel 5:1 Burgerlijke Pro Wetboek (BW) oplevert, die zij ongedaan moeten maken. [persoon B] c.s. hadden volgens hem voor aanvang van de bouw van hun woning op perceel 57 toestemming van [persoon A] moeten vragen voor het aanbouwen daarvan tegen achtergevel van zijn pand. Waar eerst nog een ruimte van twee bij een meter tussen zijn achtergevel en de voormalige woning van [persoon B] c.s. was, is die ruimte nu verwaarloosbaar (30 tot 35 cm). Daardoor is onderhoud aan het pand van [persoon A] onmogelijk geworden. Verder is de woning van [persoon B] c.s. nu hoger dan de woning van [persoon A] , waardoor het regenwater zijn pand inkomt. Voorts blokkeren [persoon B] c.s. regelmatig met auto’s en/of bouwmateriaal de oprit tussen de percelen 59 en 53-55, hetgeen tot overlast voor [persoon A] leidt.
4.6.
[persoon B] c.s. stellen zich, met een beroep op de door hen in het geding gebrachte foto’s van de situatie ter plaatse en een schriftelijke verklaring van [persoon D] , op het standpunt dat zij door verkrijgende, dan wel bevrijdende verjaring eigenaar zijn geworden van de stroken grond. Van een inbreuk op het eigendomsrecht van [persoon A] is geen sprake, omdat [persoon B] c.s. de stroken grond samen met de rest van perceel 57 heeft gekocht van hun rechtsvoorganger, die de eigendom daarvan door verjaring had verkregen. Hun rechtsvoorganger heeft de twee stroken grond meer dan twintig jaar geleden in bezit genomen door deze stroken te overkappen en bij de woning op perceel 57 te trekken. De foto’s van het toilet en het zijraam in dit toilet (bijlagen J en K bij de brief van mr. Van der Kooi van 28 juni 2021) geven de huidige situatie (met betrekking tot de zijstrook) weer, die al meer dan twintig jaar bestaat. Toen [persoon A] in 2020 het perceel 59 kocht, waren de zijmuur en achtermuur van het pand op perceel 59 voor hem al niet meer bereikbaar. De rechtsvoorganger van [persoon B] c.s. had al meer dan twintig jaar geleden het pand op perceel 57 uitgebreid door het tot aan de achtermuur van het pand op perceel 59 te bouwen.
Volgens [persoon B] c.s. was, is en blijft onderhoud van het dak van het pand op perceel 59 mogelijk vanaf het naastgelegen pad via een ladder. [persoon A] heeft bij het plaatsen van een antenneschotel en de airconditioning-units van deze mogelijkheid gebruik gemaakt.
[persoon B] c.s. hebben erkend de inrit niet te mogen blokkeren. Voor zover sprake is geweest van blokkades dan was dat van korte duur wegens verbouwingswerkzaamheden.
Van een waardedaling/gebruiksbeperking daardoor van perceel 59 is dan ook geen sprake, aldus [persoon B] .c.s.
4.7.
[persoon B] c.s. beroepen zich primair op 3:99 BW, waarin, voor zover van belang, is bepaald dat een bezitter te goeder trouw door onafgebroken bezit van tien jaren rechthebbende wordt van een onroerende zaak. Met [persoon A] is de rechtbank van oordeel dat [persoon B] c.s. of hun rechtsvoorgangers niet als bezitters te goeder trouw kunnen worden aangemerkt op grond van de artikelen 3:11 en 3:23 BW. Immers bij raadpleging van de kadastrale gegevens hadden zij kunnen opmerken dat [persoon A] in de openbare registers van het kadaster als eigenaar van de twee stroken grond staat ingeschreven. Dit betekent dat het beroep van [persoon B] c.s. dat zij de twee stroken grond te goeder trouw in eigendom hebben verkregen niet slaagt.
4.8.
[persoon B] c.s. hebben zich tevens beroepen op verkrijging van de eigendom door bevrijdende verjaring. Door verloop van twintig jaren verjaart een rechtsvordering (artikel 3:306 BW Pro) en op grond van artikel 3:105 BW Pro verkrijgt degene die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. De vraag of sprake is van bezit dient te worden beantwoord aan de hand van de maatstaf van de artikelen 3:107 en 3:108 BW. Artikel 3:107 BW Pro omschrijft het bezit als het houden van een goed voor zichzelf, dat wil zeggen het uitoefenen van de feitelijke macht over een goed met de pretentie rechthebbende te zijn. Artikel 3:108 BW Pro bepaalt dat de vraag of iemand een goed voor zichzelf houdt, wordt beoordeeld naar verkeersopvattingen, met inachtneming van de regels die in de op in artikel 3:108 BW Pro volgende artikelen worden gegeven, en op grond van uiterlijke feiten. De interne, niet naar buiten kenbaar gemaakte wil om als rechthebbende op te treden is voor het bestaan van bezit niet relevant. Het komt aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen de wil kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. Het bezit moet openbaar en ondubbelzinnig zijn.
4.9.
Bij de beantwoording van de vraag of (de rechtsvoorganger van) [persoon B] c.s. als bezitter(s) van de twee stroken grond (kan/)kunnen worden aangemerkt, komt het aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen (zijn/)hun wil kan worden afgeleid om als rechthebbende(n) op te treden. (Zijn/)Hun bezit moet openbaar en ondubbelzinnig zijn.
4.10.
Op grond van de processtukken en het verhandelde ter zitting is komen vast te staan dat voor [persoon A] vanaf perceel 59 geen directe toegang bestaat tot de twee stroken grond (aan de respectievelijk de zij- en achterkant van het pand van [persoon A] ). Er zijn geen deuropeningen in de gevel van het pand van [persoon A] die toegang geven tot die twee stroken grond. Er is wel een nooddeur (zijdeur) vanaf perceel 59 naar het perceel aan de [adres 4] . [persoon B] c.s. hebben bewijs aangeboden dat de twee stroken grond door hun rechtsvoorganger meer dan twintig jaar geleden in bezit zijn genomen. Daartoe hebben zij onder andere foto’s in het geding gebracht die de toenmalige en thans nog bestaande situatie weergeven.
4.11.
Gelet op de gemotiveerde betwisting van [persoon A] zullen [persoon B] c.s. moeten bewijzen dat [persoon A] althans zijn rechtsvoorgangers al gedurende twintig jaar, terug te rekenen vanaf 2 maart 2020, niet het bezit van de twee stroken grond hebben maar dat dat bezit in handen was van hun rechtsvoorganger. [persoon B] c.s. zullen overeenkomstig het bepaalde in artikel 150 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) met het bewijs van onafgebroken bezit gedurende twintig jaar van hun rechtsvoorganger van de twee stroken grond worden belast.
4.12.
In de door [persoon B] c.s. voorgestelde bezichtiging ter plaatse (plaatsopneming) in samenhang bezien met hetgeen [persoon A] ter zitting heeft verklaard, ziet de rechtbank aanleiding om voorafgaand aan de bewijslevering een plaatsopneming te gelasten om inzicht te verkrijgen in de situatie met betrekking tot de twee stroken grond. Deze descente zal plaatsvinden op een nader te bepalen datum in de ochtend in het bijzijn van partijen en hun advocaten. Indien [persoon B] c.s. nader bewijs wensen te leveren door middel van getuigen, zullen op dezelfde datum in aansluiting op de plaatsopneming dan wel diezelfde dag in de middag in het gerechtsgebouw te Rotterdam de getuige(n) worden gehoord.
4.13.
De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.
5..De beslissing
De rechtbank,
alvorens verder te beslissen,
in conventie en reconventie:
5.1.
laat [persoon B] c.s. toe bewijs te leveren van hun stelling, dat hun rechtsvoorganger(s) gedurende twintig jaar, terug te rekenen vanaf 2 maart 2020, het bezit hebben gehad van de twee stroken grond, zoals weergegeven met een gele arcering op de onder 2.4 opgenomen kadastrale tekening en zoals nader omschreven in overweging 4.4;
5.2.
gelast partijen in persoon, vergezeld van hun advocaten, om op een nader te bepalen datum om 10.00 uur te verschijnen ten overstaan van mr. J.E. Molenaar, ter plaatse van de percelen aan de [straatnaam] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] te ( [postcode] ) Bleiswijk voor een plaatsopneming c.q. bezichtiging;
5.3.
bepaalt dat indien [persoon B] c.s. nader bewijs willen leveren door het horen van getuigen, deze zullen worden gehoord ofwel aansluitend op de plaatsopneming ofwel in het gerechtsgebouw te Rotterdam aan het Wilhelminaplein 100/125 op een nader te bepalen datum als bedoeld onder 5.2 op een nader te bepalen tijdstip die middag door mr. J.E. Molenaar;
5.4.
bepaalt dat de
advocaat van [persoon B] c.s. binnen twee weken na vonnisdatum bij brief aan de rechtbank -
Administratie handel en haven, afdeling planningsadministratie, kamer E13.31, Postbus 50954, 3007 BR Rotterdam, faxnummer 088-36 10555 -opgave zal doen van de voor te brengen getuigen en de verhinderdata
van alle betrokkenenvoor de plaatsopneming en de verhoren voor een periode van drie maanden na heden, waarna de dag van de descente en de verhoren zal worden bepaald;
advocaat van [persoon B] c.s. binnen twee weken na vonnisdatum bij brief aan de rechtbank -
Administratie handel en haven, afdeling planningsadministratie, kamer E13.31, Postbus 50954, 3007 BR Rotterdam, faxnummer 088-36 10555 -opgave zal doen van de voor te brengen getuigen en de verhinderdata
van alle betrokkenenvoor de plaatsopneming en de verhoren voor een periode van drie maanden na heden, waarna de dag van de descente en de verhoren zal worden bepaald;
5.5.
bepaalt dat de aan de hand van de opgaven vastgestelde datum en tijdstippen, behoudens dringende redenen, niet zullen worden gewijzigd;
5.6.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.E. Molenaar, rechter, in tegenwoordigheid van mr. E.M. van der Waal, griffier. Het is ondertekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 19 januari 2022.1451/3152