Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
Zittingsplaats Dordrecht
zaaknummer / rolnummer: C/10/620210 / HA ZA 21-513
Vonnis van 19 januari 2022
in de zaak van
[persoon A],
wonende te [woonplaats A] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat: mr. J.P. Sanchez Montoto te Leidschendam,
tegen
1..[persoon B] ,
wonende te [plaats] , [land] ,
2.[persoon C],
wonende te [plaats] , [land] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat: mr. J.B. Maliepaard te Rotterdam.
Partijen zullen hierna ‘ [persoon A] ’ en ‘ [persoon B] c.s.’ genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 maart 2021, met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met producties;
- de brief van de rechtbank van 6 september 2021 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de aantekening van de griffier dat er op 6 december 2021 een mondelinge behandeling gehouden is, waarbij [persoon A] heeft gereageerd op de eis in reconventie.
1.2.
De datum voor de uitspraak van dit vonnis is bepaald op 19 januari 2022.
2..De feiten
2.1.
[persoon B] c.s. is eigenaar van een appartementsrecht (woning) aan de [adres 1] te Rotterdam en een appartementsrecht (winkel) gelegen aan de [adres 2] te Rotterdam (hierna: ‘de panden’).
2.2.
[persoon A] heeft conservatoir beslag doen leggen op de panden. Het verzoekschrift is op 19 januari 2021 ingediend. Het verlof is verleend op 21 januari 2021. De beslagen zijn gelegd op 22 januari 2021.
2.3.
Op 11 februari 2021 heeft er een brand gewoed in de woning. In de woning werden door de politie en brandweer diverse drugsgerelateerde goederen aangetroffen.
3..De vordering en het verweer in conventie
3.1.
[persoon A] verzoekt om, voor zover de wet dat toestaat uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat tussen [persoon B] c.s. als verkopers en [persoon A] als koper een koopovereenkomst tot stand is gekomen waarbij gedaagden aan [persoon A] hebben verkocht de onroerende zaken [adres 2] te ( [postcode 1] ) Rotterdam, kadastraal kenmerk Charlois [kadastraal kenmerk 1] en [adres 1] te ( [postcode 2] ) Rotterdam, kadastraal kenmerk Charlois [kadastraal kenmerk 2] , tegen een betaling van in totaal € 154.000,- (€ 155.000,- minus € 1.000,-);
II. [persoon B] c.s. te veroordelen tot nakoming van voormelde mondelinge koopovereenkomst door binnen zeven dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis mee te werken aan de overdracht en levering van de hiervoor onder punt I genoemde onroerende zaken door middel van het ondertekenen van een notariële akte van levering met daarin de gebruikelijke bepalingen, onder gelijktijdige betaling door [persoon A] van de overeengekomen restant koopprijs van € 154.000,- k.k. één en ander op straffe van een te verbeuren dwangsom van € 5.000,- voor iedere dag, een dagdeel daarbij inbegrepen, dat [persoon B] c.s. met nakoming van dit vonnis is gebreke zijn;
III. [persoon B] c.s. te veroordelen in de proceskosten inclusief de beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover voor iedere dag, een dagdeel daarbij inbegrepen, vanaf 14 dagen na het in dezen te wijzen vonnis, alsmede in de nakosten conform het liquidatietarief begroot op € 246,- dan wel, in het geval van betekening, € 328,-.
3.2.
[persoon A] stelt dat er door aanbod en aanvaarding op 14 maart 2018 een mondelinge koopovereenkomst tussen hem en [persoon B] c.s. tot stand is gekomen met betrekking tot de panden.
3.3.
[persoon B] c.s. voert het volgende verweer. De intentie is uitgesproken om de panden aan [persoon A] te verkopen. Er zijn concept koopovereenkomsten opgesteld. Die overeenkomsten zijn door beide partijen niet getekend. Er is ook geen uitvoering gegeven aan de afspraken uit de concept koopovereenkomsten. Er bestond geen wilsovereenstemming. Als die er wel was, dan was dat onder de opschortende voorwaarde dat de beslagen zouden zijn opgeheven. Voor zover er wordt geoordeeld dat er wel een overeenkomst tussen partijen bestaat, is die ontbonden / wordt een beroep gedaan op ontbinding.
4..De vordering en het verweer in reconventie
4.1.
[persoon B] c.s. vordert om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. te verklaren voor recht dat de op 22 januari 2021 door [persoon A] gelegde beslagen nietig zijn dan wel van rechtswege zijn vervallen, dan wel, voor zover de beslagen niet nietig zijn of van rechtswege zijn vervallen, deze beslagen op te heffen;
II. het [persoon A] te verbieden nieuwe beslagen te leggen ten aanzien van de gepretendeerde vordering tot nakoming van een koopovereenkomst inzake de [adres 1] en [adres 2] op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag met een maximum van € 100.000,-;
III. te verklaren voor recht dat [persoon A] toerekenbaar is tekortgeschoten in de uitvoering van de beheerovereenkomst met de heer [persoon B] dan wel te verklaren voor recht dat [persoon A] onrechtmatig jegens [persoon B] c.s. heeft gehandeld;
IV. [persoon A] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat;
V. [persoon A] te veroordelen in de kosten van deze procedure inclusief de nakosten.
4.2.
[persoon B] c.s. stelt dat beslaglegging niet de zekerheidstelling voor een vordering tot nakoming tot doel had en daarnaast dat niet aan de formele vereisten is voldaan.
4.3.
[persoon B] c.s. stelt dat er tussen de heer [persoon B] en [persoon A] een beheerovereenkomst bestaat. [persoon A] heeft zich niet gedragen als goed beheerder. Hij is toerekenbaar tekortgeschoten in de uitvoering van de beheerovereenkomst. Daardoor heeft [persoon B] c.s. schade geleden. [persoon A] moet die schade betalen. De hoogte van de schade kan nog niet worden vastgesteld.
4.4.
[persoon A] betwist de vorderingen. Op hetgeen hij daartoe aanvoert wordt hierna – indien van belang voor de beoordeling – ingegaan.
5..De beoordeling
in conventie
geen verklaring voor recht dat er een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen
5.1.
[persoon A] stelt dat er tussen partijen een mondelinge overeenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de koop van de twee panden. Dat wordt door [persoon B] c.s. betwist.
5.2.
Voor het tot stand komen van een overeenkomst tussen partijen is aanbod en aanvaarding nodig (artikel 6:217 BW Pro). Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden, maar kunnen in elke vorm geschieden en in een of meer gedragingen besloten liggen (artikel 3:37 BW Pro). Indien partijen het eens zijn over de wezenlijke elementen van de overeenkomst (de essentialia) dan kan een overeenkomst op hoofdpunten worden aangenomen. [persoon B] c.s. heeft als verweer gevoerd dat het ondertekenen van een (schriftelijke) overeenkomst met daarin de afspraken tussen partijen een wezenlijk element in de gemaakte afspraken betrof. Nu van een ondertekende, schriftelijke, overeenkomst geen sprake is, is volgens [persoon B] c.s. daarom geen sprake van aanbod en aanvaarding. [persoon A] betwist dat het ondertekenen van de overeenkomst een wezenlijk onderdeel uitmaakte van hetgeen mondeling was overeengekomen.
5.3.
De vraag of partijen het ondertekenen van een schriftelijke overeenkomst als wezenlijk onderdeel van de gemaakte afspraken hebben beschouwd, moet worden beantwoord aan de hand van de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en van wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien.
5.4.
Op 14 maart 2018 heeft tussen partijen een bespreking plaatsgevonden waarbij ook adviseurs van beide partijen aanwezig waren. Er is toen gesproken over de verkoop van de twee panden aan [persoon A] . [persoon A] heeft een aanbetaling van € 1.000,- gedaan. [persoon A] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij nog tijdens deze bespreking heeft aangedrongen op schriftelijke vastlegging van de afspraken, omdat hij het allemaal niet vertrouwde. [persoon B] c.s. had de prijs van de panden verhoogd ten opzichte van een eerdere afspraak.
5.5.
Ook na maart 2018 heeft [persoon A] herhaaldelijk in e-mailberichten aan (de gemachtigde van) [persoon B] c.s. gevraagd om de afspraken op schrift te stellen. Er zijn vijf verschillende concept koopovereenkomsten opgesteld. [persoon A] heeft herhaaldelijk gevraagd wanneer er getekend kon worden. Schriftelijke vastlegging en ondertekening was voor hem van groot belang. Dat schrijft hij in verschillende e-mailberichten en heeft hij tijdens de mondelinge behandeling meerdere keren bevestigd.
5.6.
In de vierde en vijfde concept koopovereenkomst staat een bepaling (artikel 21) over het vereiste van schriftelijkheid. Bepaald is in dit artikel dat uit de (schriftelijke) overeenkomst pas verplichtingen voortvloeien als beide partijen de overeenkomst hebben ondertekend. Weliswaar betreft het een standaard document, maar achter enkele andere bepalingen staat ‘n.v.t.’ vermeld. Die vermelding ontbreekt bij de bepaling over het schriftelijkheidsvereiste.
5.7.
[persoon A] heeft in zijn e-mailberichten van na maart 2018 verschillende keren aangegeven dat hij ‘nog steeds’ geïnteresseerd is in het kopen van de twee panden. Dat impliceert dat hij er zelf (ook) van uitging dat hij die nog niet daadwerkelijk had gekocht.
5.8.
Er is door beide partijen geen uitvoering gegeven aan enige afspraak uit de conceptovereenkomsten.
5.9.
Gelet op bovenstaande omstandigheden slaagt het verweer van [persoon B] c.s. Er is geen sprake van aanbod en aanvaarding, nu aan het voor partijen wezenlijke element van ondertekening van de schriftelijke overeenkomst niet is voldaan. De gevraagde verklaring voor recht wordt dan ook niet gegeven.
(dus ook) geen nakoming
5.10.
Door de afwijzing van de hiervoor gevraagde verklaring voor recht, bestaat er geen grondslag voor dit deel van de vordering. Die wordt daarom eveneens afgewezen.
proceskosten
5.11.
[persoon A] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure en de nakosten. De vordering om [persoon B] c.s. te veroordelen in de beslagkosten wordt afgewezen. Nu het beslag ten onrechte is gelegd dienen de kosten van het beslag voor rekening van [persoon A] te blijven.
in reconventie
verklaring voor recht nietigheid beslagen
5.12.
Artikel 505 lid 1 Rv Pro schrijft voor dat het afschrift van het proces-verbaal van inbeslagneming op straffe van nietigheid van het beslag niet later dan drie dagen na de inschrijving aan de beslagene moet worden betekend. [persoon A] heeft gesteld en door [persoon B] c.s. is niet betwist dat de beslagen op 25 januari 2021 zijn ingeschreven. Dat blijkt uit het door [persoon A] in het geding gebrachte bewijs van inschrijving in het kadaster. Door [persoon B] c.s. is betwist dat er een afschrift van het proces-verbaal van inschrijving van inbeslagneming aan hen is betekend. Door [persoon A] zijn geen stukken in het geding gebracht waaruit wel van een betekening blijkt. Ook is door [persoon A] op dit punt geen bewijs aangeboden.
5.13.
Het voorgaande leidt tot de vaststelling dat er sprake is van verzuim van een op straffe van nietigheid voorgeschreven vorm. De in dat verband gevraagde verklaring voor recht wordt toegewezen.
verbod op het leggen van nieuwe beslagen ten aanzien van de vordering tot nakoming van de door [persoon A] gestelde koopovereenkomst van de panden
5.14.
In conventie is de vordering van [persoon A] ten aanzien van de nakoming van de (mondelinge) koopovereenkomst van de panden afgewezen. Er bestaat dan ook geen deugdelijke grond voor [persoon A] om op dezelfde gronden als aangevoerd in zijn eerdere verzoekschrift nogmaals beslag te laten leggen op de panden. [persoon B] c.s. heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat de panden aan een derde partij zijn verkocht. Voor het kunnen leveren van de panden aan deze partij is het van belang dat er niet opnieuw op dezelfde gronden beslag wordt gelegd op de panden. [persoon B] c.s. heeft daarom belang bij het gevraagde verbod. De vordering van [persoon B] c.s. wordt toegewezen, met dien verstande dat de rechtbank [persoon A] zal verbieden nogmaals een verzoek in te dienen tot het leggen van conservatoir beslag op dezelfde gronden als reeds in het eerdere verzoekschrift (zaaknummer 611833 / PR RK 21-75) aangevoerd.
5.15.
De gevorderde dwangsom wordt eveneens toegewezen.
geen verklaring voor recht dat [persoon A] toerekenbaar tekort is geschoten in de uitvoering van de beheerovereenkomst of onrechtmatig jegens [persoon B] c.s. heeft gehandeld
5.16.
Vast staat dat [persoon A] beheerder was van de panden. Dat hebben partijen afgesproken. Er is geen schriftelijke beheerovereenkomst en niet is gesteld of gebleken dat er (mondeling) afspraken zijn gemaakt over de wijze waarop [persoon A] het beheer moest uitvoeren. Er zijn geen specifieke eisen gesteld aan de beheerwerkzaamheden van [persoon A] .
5.17.
[persoon B] c.s stelt dat [persoon A] (toerekenbaar) tekort is geschoten in de nakoming van de beheerovereenkomst. [persoon B] c.s. voert aan dat [persoon A] heeft toegestaan dat er een illegaal laboratorium voor de vervaardiging van synthetische drugs in de woning is aanwezig was en dat [persoon A] wist of had moeten weten dat het gehuurde niet conform de bestemming werd gebruikt. In dat verband verwijt [persoon B] c.s. [persoon A] concreet het volgende:
- hij heeft geen screening van de huurders gedaan;
- hij had moeten controleren of het pand werd gebruikt volgens de bestemming;
- hij heeft het pand aan twee verschillende huurders verhuurd;
- hij heeft de sleutels van het pand niet ingeleverd.
[persoon A] betwist dat hij wetenschap had van het illegale laboratorium en dat hij hier toestemming voor gegeven zou hebben.
5.18.
Ten aanzien van de concrete verwijten heeft [persoon A] aangevoerd dat hij van iedere huurder voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst een kopie van een identiteitsbewijs, een kopie van een bankpas en werkpapieren verlangde. Dat is door [persoon B] c.s. niet betwist. [persoon B] c.s. heeft niet concreet gemaakt wat [persoon A] nog meer had moeten doen in het kader van screening. Van een tekortkoming in dat kader is daarom geen sprake.
5.19.
Ten aanzien van de door [persoon B] c.s. gestelde controletaak van [persoon A] (van gebruik conform de bestemming) geldt dat ook daarover geen specifieke afspraken zijn gemaakt. Evenmin is voldoende onderbouwd gesteld of gebleken dat die taak in het algemeen door een beheerder moet worden uitgevoerd en ook niet dat [persoon B] c.s. dat in dit geval (wel) van [persoon A] mocht verwachten. Dat is bij een woonruimte ook niet goed voor te stellen. Dat zou immers betekenen dat de beheerder (altijd) toegang moet hebben tot de woning. Dat is niet gebruikelijk. Dat kan anders zijn als er aanwijzingen zijn dat het gehuurde niet volgens de bestemming wordt gebruikt. Dat was hier niet het geval, althans dat is in deze procedure in ieder geval niet voldoende duidelijk naar voren gebracht.
5.20.
Voor zover [persoon B] c.s. ook de contante betaling van de huur als tekortkoming aanmerkt, geldt het volgende. De huur werd door de huurders aan [persoon A] betaald. Dat gebeurde soms contant en soms met een overschrijving per bank. Een voorschrift ten aanzien van de wijze waarop de huur moest worden ontvangen is tussen partijen niet overeengekomen. Het enkele feit dat er (soms) contant werd betaald kan dan ook niet als tekortkoming worden aangemerkt.
5.21.
Ook door het verhuren van de woning aan twee verschillende huurders heeft [persoon A] niet in strijd gehandeld met zijn verplichtingen om zich te gedragen als goed beheerder. Het is zeer goed denkbaar dat er vraag (van ‘fatsoenlijke’ mensen) is naar het huren van een betaalbare kamer, ook als dat betekent dat de keuken en badkamer met een andere huurder gedeeld moet worden. Het onder deze omstandigheden verhuren aan twee huurders, ook al waren er geen twee aparte ingangen, impliceert niet – zoals door [persoon B] c.s. is gesteld – dat er illegale praktijken in het pand zullen gaan plaatsvinden. Het is dan ook niet aan te merken als tekortkoming van [persoon A] .
5.22.
Niet duidelijk is wat [persoon B] c.s. bedoelt met het verwijt dat [persoon A] de
sleutel van de panden niet heeft ingeleverd. [persoon A] voert aan dat hij desgevraagd de sleutel
van de panden bij de politie heeft ingeleverd na de brand. Zonder nadere toelichting van
[persoon B] c.s. valt niet in te zien dat door het niet inleveren van de sleutel bij [persoon B] c.s. er
sprake is van een tekortkoming van [persoon A] .
5.23.
Al met al slagen de specifieke verwijten van [persoon B] c.s. aan het adres van
[persoon A] niet. Ook kan meer in het algemeen uit feiten en/of omstandigheden niet worden
opgemaakt dat [persoon A] wist of had moeten weten dat zich in de woning een
illegaal laboratorium voor het vervaardigen van drugs bevond. [persoon A] kan dus ook niet worden verweten dat hij [persoon B] c.s. daar niet over heeft ingelicht. De gevraagde verklaring voor recht wordt dan ook afgewezen.
(dus ook) geen veroordeling van [persoon A] tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat
5.24.
Door de afwijzing van de hiervoor gevraagde verklaring voor recht, bestaat er geen grondslag voor dit deel van de vordering. Die wordt dan ook afgewezen.
proceskosten
5.25.
Nu beide partijen in het (on)gelijk zijn gesteld zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
6..De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, aan de zijde van [persoon B] c.s. tot op heden begroot op € 1.666,- aan griffierecht en € 1.126,- (2 punten van € 563,-) aan salaris voor de advocaat,
6.3.
veroordeelt [persoon A] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,- aan salaris voor de advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [persoon A] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
6.4.
verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
6.5.
verklaart voor recht dat de door [persoon A] op 22 januari 2021 gelegde beslagen nietig zijn,
6.6.
verbiedt [persoon A] om nogmaals een verzoek in te dienen tot het leggen van conservatoir beslag op de panden aan de [adres 1] en aan de [adres 2] op dezelfde gronden als reeds in het eerdere verzoekschrift aangevoerd (zaaknummer 611833 / PR RK 21-75), op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag met een maximum van € 100.000,-,
6.7.
verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.8.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
6.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Wijsman-van Veen en in het openbaar uitgesproken.
2209