ECLI:NL:RBROT:2022:3855

• Datum uitspraak: 13 mei 2022
• Publicatiedatum: 17 mei 2022
• Zaaknummer: 9629924 CV EXPL 22-910
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.C. van der Kolk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens illegale seksinrichting in sociale huurwoning afgewezen met gedragsaanwijzing

De huurder [gedaagde] huurt sinds maart 2019 een woning van Stichting Woonbron. In augustus 2021 trof de politie tijdens een controle een illegale seksinrichting in de woning aan. De burgemeester gaf een waarschuwing, maar sloot de woning niet.

Woonbron vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wegens toerekenbare tekortkoming, omdat de woning werd gebruikt voor illegale prostitutie. De bewindvoerder betwist dit en stelt dat de huurder niet op de hoogte was van de activiteiten en slechts tijdelijk onderdak bood.

De rechtbank oordeelt dat het ter beschikking stellen van de woning voor prostitutie een tekortkoming vormt die ontbinding kan rechtvaardigen. Echter, gezien de persoonlijke omstandigheden van de huurder en het ontbreken van overlast, krijgt hij een gedragsaanwijzing en een laatste kans. De ontbinding en ontruiming worden aangehouden tot beoordeling van naleving van deze gedragsaanwijzing.

De zaak wordt verwezen naar een rolzitting in november 2022, waar Woonbron kan rapporteren over de naleving en eventueel alsnog ontbinding vorderen. De beslissing over proceskosten wordt aangehouden.

Uitkomst: Ontbinding van de huurovereenkomst wordt aangehouden en een gedragsaanwijzing opgelegd; naleving wordt over zes maanden beoordeeld.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9629924 CV EXPL 22-910

datum uitspraak: 13 mei 2022

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van:

Stichting Woonbron,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam,

tegen:

[naam 1], in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde],

kantoorhoudende te [plaatsnaam 1],

gedaagde,

gemachtigde: mr. N. Gierdharie te Den Haag.

Partijen worden hierna ‘Woonbron’ en ‘de bewindvoerder’ genoemd. [gedaagde] wordt hierna aangeduid als ‘[gedaagde]’.

1.. Het verloop van de procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 5 januari 2022, met producties;
• de conclusie van antwoord, met een productie;
• de brief van 7 maart 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
• het tijdens de mondelinge behandeling door de gemachtigde van Woonbron overgelegde jurisprudentieoverzicht.

1.2.

Op 13 april 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en/of de gemachtigden besproken.

2.. De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt vanaf 22 maart 2019 van Woonbron de woning aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’ en/of ‘de woning’).

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden 2017 van Woonbron (hierna: ‘de algemene huurvoorwaarden’) van toepassing. Hierin is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:

“(…)
Gebruik

Artikel 9

1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming gebruiken.

(…)

Beroep of bedrijf

Artikel 10

Indien de bestemming van het gehuurde ‘woonruimte’ is, is het huurder niet toegestaan in het gehuurde een beroep of bedrijf uit te oefenen, tenzij:

A. huurder vooraf schriftelijke toestemming vraagt aan en verkrijgt van verhuurster voor een bepaalde activiteit en

B. het wonen de hoofdbestemming blijft van het gehuurde en

C. de werkzaamheden of daaraan verbonden activiteiten op geen enkele wijze het rustig woongenot van buren en omwonenden schaden en

D. het geheel voldoet aan alle terzake van toepassing zijnde overheidsvoorschriften.

(…)

Overlast

Artikel 11

1. Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast, schade of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, dieren of door derden die zich in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.

2. Huurder zal in, vanuit of in de nabijheid van het gehuurde geen misdrijven of overtredingen plegen of aanleiding geven tot bestuursdwang door de overheid.

(…)

7. Overtreding van het in de leden 2, 3, 4, 5 en 6 bepaalde wordt aangemerkt als toerekenbare tekortkoming die niet meer ongedaan kan worden gemaakt. Er zal in die gevallen zonder nadere aankondiging een gerechtelijke procedure worden gestart waarin ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt gevorderd.

(…)”

2.3.

Bij beschikking van 22 december 2017 zijn alle goederen die (zullen) toebehoren aan [gedaagde] onder bewind gesteld vanwege verkwisting of het hebben van problematische schulden met benoeming van [naam 1], h.o.d.n. MDL Beschermingsbewind als bewindvoerder.

2.4.

Op 31 augustus 2021 is tijdens een bestuurlijke controle door de politie een illegale seksinrichting in de woning aangetroffen. Bij brief van 14 oktober 2021 gericht aan Woonbron heeft de burgemeester van de gemeente Rotterdam (hierna: ‘de burgemeester’) het voornemen kenbaar gemaakt de woning voor drie maanden te sluiten, dan wel een laatste waarschuwing te geven. Ook is Woonbron uitgenodigd om voor 29 oktober 2021 haar reactie op het voornemen kenbaar te maken.

2.5.

In de Rapportage bestuurlijk toezicht van de politie, aangeboden aan de burgemeester op 13 september 2021, is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:

“(…) Op dinsdag 31 augustus 2021 werd door medewerkers van de Afdeling Vreemdelingenpolitie (…) contact gelegd met iemand die seksuele handelingen met een ander tegen betaling aanbood via een advertentie op de website Kinky. (…) Zij gaf aan dat de klant naar het huisnummer [huisnummer] kon komen en dat de portiekdeur werd geopend. (…) Eenmaal op de eerste verdieping werd de deur open gedaan door een schaars geklede dame. De dame bevestigde dat er een afspraak was met haar. (…) In het pand waren twee aanwezigen.

Aanwezige 1

Aanwezige 1 is de sekswerker welke onder de naam [naam 2] adverteerde. Zij verklaarde met behulp van een (…) tolk (…) het volgende:

(…)

- Ik werk vrijwillig in de prostitutie, dit doe ik om mijn ouders in (…) een betere toekomst te geven.

- In Nederland werk ik nu 1 maand in de prostitutie. (…)

- Via een vriend van een vriend ben ik aan deze woning gekomen.

- Ik betaal 70 euro per dag voor deze kamer.

- Dit geld betaal ik cash aan een man. Deze man komt om de 3 dagen het geld ophalen.

(…)

- De man die nu in de woning is, is de eigenaar van de woning.

- Ik weet niet wat de eigenaar van de woning hieraan verdient.

(…)

- Eigenaar van de woning is erg discreet, hij weet wat ik doe en hij vroeg om discreet te werken. (…)

Aanwezige 2

Tijdens de controle bleek aanwezige 2 de bewoner te zijn van het pand. Hij verklaarde:

- ik kwam afgelopen zondag deze vrouw tegen in het Kralingse Bos

- zij gaf aan dat ze geen slaapplek had

- daarom nam ik haar mee

- ik krijg hier niets voor

- ik weet niets van prostitutie

- ik slaap boven op de zolderetage

- ik slaap daar omdat de slaapkamer beneden bezet is

(…)

Dat er in het pand sprake was van (bedrijfsmatige) prostitutie, bleek uit de aangetroffen situatie:

- er is in het pand [adres] één sekswerker aangetroffen, welke niet BRP ingeschreven stonden

- de sekswerker had de advertentie actief online staan.

- het pand was op de eerste etage. Bij betreden van het pand kwamen de medewerkers van de AVIM direct in een slaapkamer terecht die was ingericht als afwerkkamer. Op de nachtkastjes lagen een wc rol, condooms en glijmiddel. Onder het bed lag nog een condoom

- het gehele pand was zeer sober ingericht; er stonden nauwelijks persoonlijke spullen

(…)

- bij meerdere klanten is het adres [straatnaam] via whatsapp locatie doorgegeven. De whatsapp locatie toont aan dat de klant kan komen naar het Nieuwe Westen. Als eenmaal op de locatie geklikt wordt verschijnt het adres [straatnaam] te [plaatsnaam 2]. Op deze manier hebben de medewerkers van de AVIM ook het adres [straatnaam] doorgekregen van de sekswerker. Ook hebben meerdere klanten de [straatnaam] met specifiek het huisnummer [huisnummer] te [plaatsnaam 2] doorgekregen voor het hebben van een seksafspraak.

- de telefoon van de sekswerker zijn een drietal telefoonnummers opgevallen. (…) Een tweede contact stond onder de naam (…) met contact (…). In het whatsapp gesprek tussen de sekswerker en (…) blijkt dat de sekswerker aan (…) vraagt of er een ‘habitacion’ in Rotterdam is. De sekswerker heeft verklaard dat (…) diegene is die het adres [adres] heeft doorgegeven als afwerkplek om te kunnen werken. (…)”

2.6.

Bij brief van 20 oktober 2021 (in cc aan de bewindvoerder) heeft Woonbron [gedaagde] in gebreke gesteld en hem verzocht de huurovereenkomst op te zeggen in verband met illegale prostitutie in de woning en verder om de woning leeg en bezemschoon aan Woonbron op te leveren. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst vervolgens in eerste instantie vrijwillig opgezegd, maar heeft deze opzegging op een later moment herroepen.

2.7.

In de brief van de burgemeester van 9 november 2021 gericht aan Woonbron is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:

“(…) Ik stel mij op het volgende standpunt. Gelet op de politierapportage d.d. 13 september 2021, ben ik van mening dat in uw pand een seksbedrijf is geëxploiteerd zonder de daartoe vereiste vergunning (…). Er is daarmee sprake van een overtreding van artikel 3.3, eerste lid van de APV.

(…)

Indien een woning als bedrijfsmatige prostitutiebedrijf wordt gebruikt, wordt het pand niet meer feitelijk als woning gebruikt. In dergelijke gevallen wordt volgens het handhavingsarrangement op grond van artikel 3:9a van de APV in beginsel overgegaan tot een sluiting van de duur van drie maanden.

(…)

In dit geval geef ik u een waarschuwing. (…)”.

3.. Het geschil

3.1.

Woonbron eist samengevat:

• ontbinding van de huurovereenkomst tussen Woonbron en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres];
• de bewindvoerder te veroordelen om de woning binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonbron te stellen;
• het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren;
• de bewindvoerder te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

Woonbron baseert de eis op het volgende. [gedaagde] is toerekenbaar tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden en de wet, omdat in de woning een illegale seksinrichting is aangetroffen. Woonbron wil de huurovereenkomst daarom ontbinden en de woning ontruimen.

3.3.

De bewindvoerder is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. Er was geen sprake van illegale prostitutie in de woning. [gedaagde] heeft alleen voor korte tijd onderdak geboden aan een vrouw die geen verblijfplaats had. Als er al sprake is van een tekortkoming, is deze niet toerekenbaar en is ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning niet gerechtvaardigd.

4.. De beoordeling

4.1.

Het gaat in deze zaak om de vraag of [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden vanwege de vondst van een illegale seksinrichting in het gehuurde en daarom de woning moet verlaten.

4.2.

De huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW). Dit houdt onder meer in dat de huurder zich moet onthouden van gedragingen die overlast veroorzaken. Een dergelijke bepaling is ook opgenomen in artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden.

4.3.

De bewindvoerder betwist dat [gedaagde] op de hoogte was van de activiteiten van de sekswerker in het gehuurde. Ook betwist de bewindvoerder de in de Rapportage bestuurlijk toezicht van de politie opgenomen verklaring van de sekswerker op dit punt, die lijnrecht tegenover de verklaring van [gedaagde] staat. Als onweersproken staat echter vast dat medewerkers van de Afdeling Vreemdelingenpolitie naar aanleiding van een advertentie op de website Kinky op 31 augustus 2021 in het gehuurde zijn geweest en zij daar een vrouw hebben aangetroffen die heeft erkend werkzaam te zijn als prostituee. Daaruit volgt naar het oordeel van de kantonrechter voldoende dat [gedaagde] de woning ter beschikking heeft gesteld ten behoeve van prostitutie. Dit betekent dat [gedaagde] zijn verplichting op grond van de wet om zich als een goed huurder te gedragen én de bepalingen in de artikelen 9 tot en met 11 van de algemene huurvoorwaarden heeft geschonden.

4.4.

Ten aanzien van de vraag of het toelaten van prostitutie in de woning de ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen, geldt het volgende. Uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze ‘tenzij’-uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval.

4.5.

De bewindvoerder heeft een beroep gedaan op de uitzonderingssituatie als bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW. In dit verband heeft de bewindvoerder ter mondelinge behandeling aangevoerd dat [gedaagde] voor het eerst op zichzelf woont in Nederland en niet in staat is alles te overzien. Hij heeft weliswaar een verkeerde inschatting gemaakt door de vrouw in zijn woning te laten verblijven, maar hij had aan niets kunnen merken dat zij werkzaam was als prostituee. Gelet op het voorgaande is er geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die de ontbinding van die huurovereenkomst rechtvaardigt, aldus de bewindvoerder. Verder heeft de begeleider van [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat hij vorderingen maakt in zijn behandelingstraject en ook met een opleiding is gestart. Ontruiming van de woning zou onder meer tot gevolg hebben dat [gedaagde] geen recht meer heeft op een uitkering.

4.6.

Tegenover het belang van [gedaagde] om in de woning te kunnen blijven staat het belang van Woonbron als verhuurder van de woning. Woonbron heeft als toegelaten instelling van sociale huurwoningen mede de zorg voor de leefbaarheid van de woonomgeving van haar (overige) huurders. Daarom heeft zij in beginsel een zwaarwegend belang bij de toewijzing van haar vorderingen.

4.7.

De kantonrechter overweegt als volgt. Het enkele feit dat [gedaagde] de woning ter beschikking heeft gesteld ten behoeve van prostitutie, of hij hiervan nu afwist of niet, maakt dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst en de wet, en op wel op een zodanige wijze dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Dat de burgemeester enkel een waarschuwing heeft gegeven en de woning niet heeft gesloten maakt het voorgaande niet anders. Verder geldt dat de door de bewindvoerder aangevoerde persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] niet maken dat zijn belang zwaarder dient te wegen dat het belang van Woonbron om de leefbaarheid van de woonomgeving te waarborgen en overlast van bijvoorbeeld illegale seksbedrijven te beperken. Wel is gebleken dat [gedaagde] bezig is om zijn leven zoveel mogelijk op de rit te krijgen, waar mogelijk met hulp van derden zoals de bewindvoerder en zijn begeleider van het Leger des Heils die ook is verschenen op de mondelinge behandeling en dat er in de relatief korte periode dat de vrouw bij [gedaagde] is verbleven kennelijk geen sprake is geweest van overlast en/of klachten. Om die reden krijgt hij nog één laatste kans om ontruiming van het gehuurde te voorkomen. Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter een gedragsaanwijzing opleggen, inhoudende dat [gedaagde] per direct invulling dient te geven aan goed huurderschap en zich moet houden aan de bepalingen in de huurovereenkomst en algemene huurvoorwaarden. Om een stok achter de deur te houden, zal de kantonrechter de beslissing over de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde aanhouden en af laten hangen van de vraag of de door de kantonrechter onder de beslissing geformuleerde gedragsaanwijzing in het komende half jaar wordt nagekomen. Het niet nakomen van de gedragsaanwijzing heeft tot gevolg dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde alsnog worden toegewezen. Woonbron zal in de gelegenheid worden gesteld om de zaak eerder op te brengen indien zij daartoe aanleiding ziet.

4.8.

De kantonrechter verwijst de zaak naar de rol van 24 november 2022 alwaar Woonbron zich kan uitlaten over de vraag of [gedaagde] zich heeft gehouden aan de gedragsaanwijzing zoals in dit vonnis is geformuleerd onder de beslissing en of ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde nog noodzakelijk is. In afwachting hiervan wordt iedere verdere beslissing, ook over de proceskosten, aangehouden.

5.. De beslissing

De kantonrechter
:

5.1.

legt aan [gedaagde] de volgende gedragsaanwijzing op:

[gedaagde] zal per direct invulling geven aan goed huurderschap en zich houden aan de bepalingen in de huurovereenkomst en algemene huurvoorwaarden, meer in het bijzonder dient hij zich te onthouden van het veroorzaken van overlast (in welke vorm dan ook) in en/of in de nabijheid van het gehuurde en/of toe te laten dat derden overlast (in welke vorm dan ook) veroorzaken in het gehuurde.

5.2.

verwijst de zaak naar de rol van
donderdag 24 november 2022 om 14:45 uur waar Woonbron zich kan uitlaten over de vraag of de onder 5.1. bedoelde gedragsaanwijzing is nageleefd en over de door haar gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, waarbij de akte uiterlijk de dag vóór genoemde rolzitting om 12:00 uur ter griffie ontvangen moet zijn;

5.3.

bepaalt dat Woonbron de zaak op een eerdere rol mag aanbrengen indien zij daartoe aanleiding ziet;

5.4.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

43416