Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/6601
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 januari 2022 in de zaak tussen
[naam eiser] , te [plaats] , eiser,
gemachtigde: mr. J.W. Vugts,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. Y. Kievit.
Procesverloop
Met het besluit van 29 februari 2020 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Delft (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 399.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar van 3 november 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 20 december 2021 op zitting behandeld.
Eiser is met bericht niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Eiser is met bericht niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 350.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een eindwoning, met een wooninhoud van 249 m³, gelegen op een perceel van 146 m². Het bouwjaar is 1874.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ. In het algemeen mag verweerder bij zijn waardebepaling gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar ook van verkoopcijfers van een jaar ná de waardepeildatum.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 2 december 2021 opgemaakt door taxateur [persoon A] en een waardematrix (de matrix). Verweerder zijn waardeoordeel berust op de volgende drie vergelijkingsobjecten: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Verweerder heeft de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. Vervolgens heeft verweerder de grondwaarde bepaald aan de hand van de grondstaffel en het aantal vierkante meters perceeloppervlakte. De grondwaarde en de waarde van de bijgebouwen (berging/schuur en dakkapel) heeft verweerder van het geïndexeerde verkoopcijfer afgetrokken. Hieruit volgt de waarde van het hoofdgebouw. De waarde van het hoofdgebouw is gedeeld door het aantal kubieke meters wooninhoud om de prijs per kubieke meter van het vergelijkingsobject te bepalen. Uit de matrix volgt dat de m³-prijs van de onroerende zaak € 877,- bedraagt tegen een gemiddelde m³-prijs van € 901,- voor de vergelijkingsobjecten.
5. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging (centrum Delft), type, bouwjaar (rond 1880), inhoud en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
6. Eiser stelt dat het verschil in perceelgrootte dermate groot is wat maakt dat de vergelijkingsobjecten aangedragen door verweerder niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
6.1
De rechtbank overweegt het volgende. Het enkele feit dat de perceelgrootte van de onroerende zaak afwijkt van de perceelgrootte van de vergelijkingsobjecten, betekent, gelet op de goede vergelijkbaarheid van de overige kenmerken, niet dat deze objecten niet bruikbaar zijn. Ter zitting heeft verweerder uitgelegd hoe hij het verschil in perceelgrootte heeft verdisconteerd in de matrix. Verweerder heeft hierbij gebruik gemaakt van een zogenaamde grondstaffel. Verweerder is van mening dat de prijzen volgend uit de grondstaffel vrij fors zijn, maar dat dit verklaard wordt doordat de grond in de binnenstad (centrum) van Delft schaars is. De grondstaffelprijzen zijn afgeleid van de grondprijsnota. De rechtbank kan verweerder in deze stelling volgen en is van oordeel dat verweerder in de matrix voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in perceelgrootte.
7. Eiser noemt [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] als juiste vergelijkingsobjecten voor de onroerende zaak.
7.1
De rechtbank overweegt het volgende. Het staat verweerder vrij om een eigen keuze aan vergelijkingsobjecten te gebruiken. Dat hoeft niet de best denkbare keuze te zijn, maar moet wel voldoende representatief zijn. Verweerder is dan ook niet gehouden de door eiser genoemde woningen te betrekken in zijn vergelijking (vergelijk de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 24 maart 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:723). Ter zitting heeft verweerder onderbouwd waarom de door eiser genoemde objecten minder geschikt zijn als vergelijkingsobject. De [straatnaam] is niet gelegen in de binnenstad (centrum) van Delft. Deze twee objecten zijn gelegen in een ander waardengebied. Het object [adres 5] is wel gelegen in de binnenstad (centrum) van Delft. Verweerder acht dit object niet geschikt als vergelijkingsobject. De binnenplaats is geheel ingesloten in tegenstelling tot de tuin van de onroerende zaak die gelegen is naast een groenvoorziening. Daarbij verkeert dit object in een slechte staat op het punt van onderhoud en voorzieningen. De rechtbank kan verweerder in deze onderbouwing volgen en verweerder heeft geen acht hoeven slaan op de door eiser aangedragen vergelijkingsobjecten. De rechtbank komt dan ook niet meer toe aan de bespreking van de door eiser voorgestane waarderingsmethodiek van de grond bij deze vergelijkingsobjecten.
8. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat er recent een goed vergelijkbaar pand met een groot perceel in dezelfde straat als de onroerende zaak is verkocht. Dit object betreft [adres 8] . Dit object heeft een perceel van 156 m² en een wooninhoud van 260 m³. Het is verkocht op 17 juni 2021 voor € 440.025,-. Geïndexeerd naar de waardepeildatum komt dit neer op een bedrag van € 374.000,-. Deze waarde onderbouwt volgens verweerder de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak.
8.1
De rechtbank overweegt het volgende. De onroerende zaak is een object met een uniek groot perceel in de binnenstad van Delft. Het geïndexeerde verkoopcijfer van [adres 9] kan dan ook ̶ ondanks dat dit vergelijkingsobject anderhalf jaar later dan de waardepeildatum is verkocht ̶ een aanvulling zijn ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak, naast de vergelijkingsmethode.
9. Op grond van het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld..
10. Het beroep is ongegrond.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van mr. H. Tchang, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2022.
De griffier en de rechter zijn verhinderd de uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).