Uitspraak
RECHTBANK Rotterdam
Team handel en haven
Zaaknummer: C/10/604683 / HA ZA 20-917
Vonnis van 25 mei 2022
in de zaak van
1..[naam eiser 1],
2.
[naam eiser 2],
[naam eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats eisers],
eisers,
advocaat mr. C.J.M. Stubenrouch te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BOUWBEDRIJF BOOT B.V.,
gevestigd te Breda,
gedaagde,
advocaat mr. R.J.M. Sintnicolaas te Oosterhout Noord-Brabant.
Partijen zullen hierna [naam eiser 1] en Boot genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit;
- het tussenvonnis van 22 december 2021 en de daarin genoemde processtukken (hierna: het tussenvonnis);
- de akte uitlaten bewijslevering, tevens akte overleggen productie, tevens vermeerdering van eis van [naam eiser 1], met productie;
- de antwoordakte tevens akte overlegging productie van Boot, met productie;
- de akte uitlaten productie van [naam eiser 1].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
1.3.
Dit vonnis wordt niet gewezen door mr. E.C. Harting, de rechter in opleiding ten overstaan van wie de mondelinge behandeling is gehouden en die het tussenvonnis heeft gewezen, maar door de opleidende rechter die als toeschouwer ter mondelinge behandeling aanwezig was.
2..Het geschil
2.1.
[naam eiser 1] heeft bij akte uitlaten bewijslevering zijn eis vermeerderd. Hiertegen is geen bezwaar gemaakt door Boot. De gewijzigde primaire vordering van [naam eiser 1] luidt thans om Boot te veroordelen tot vergoeding van de door [naam eiser 1] geleden schade voor het bedrag van € 405.000,00 binnen twee weken na betekening van dit vonnis. Voor het overige luidt de vordering zoals deze in het tussenvonnis onder 3.1 is weergegeven.
3..De verdere beoordeling
3.1.
In het tussenvonnis is aan [naam eiser 1] opgedragen te bewijzen wat op 30 maart 2020 de marktwaarde was van het object bestaande uit een woonhuis met schuur, ondergrond, erf, tuin, weiland en verdere toebehoren, plaatselijk bekend als [adres] (het object). In het vonnis is overwogen dat in deze zaak abstracte schadeberekening voor de hand ligt.
3.2.
Boot heeft in de antwoordakte, vermeld onder 1.1., aangevoerd dat de rechtbank in het tussenvonnis ten onrechte heeft overwogen dat abstracte schadeberekening moet worden toegepast.
3.3.
De rechtbank verstaat dit bezwaar als een verzoek tot heroverweging maar blijft bij hetgeen in r.o. 4.19 van het tussenvonnis is overwogen met betrekking tot de norm weergegeven in het daar aangehaalde arrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2004:AP7760). Dat het daarin behandelde geval anders is dan de onderhavige zaak, betekent niet dat de schade in dit geval niet kan worden berekend op het verschil tussen de overeengekomen prijs en de marktprijs. Daarbij is van belang dat de omstandigheid dat het object na de ontbinding niet is verkocht, niet maakt dat [naam eiser 1] geen schade kan hebben geleden. Het object behoort immers tot het vermogen van [naam eiser 1] zodat een verminderde waarde van het object tot uitdrukking komt in een dienovereenkomstig lager vermogen. Nu [naam eiser 1] stelt dat de overeengekomen koopprijs van het object hoger is dan de waarde van het object op 30 maart 2020, heeft hij - als die stelling juist is - schade in zijn vermogen geleden. Of [naam eiser 1] recht heeft op schadevergoeding en tot welk bedrag, wordt vastgesteld aan de hand van de dagprijs ten tijde van de ontbinding door Boot.
3.4.
[naam eiser 1] heeft aangegeven dat hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken. Hij heeft een door Hulstkamp Makelaars & Taxateurs opgesteld rapport van 14 januari 2022 overgelegd en daarin is vermeld dat de waarde van het object op peildatum 30 maart 2020 € 1.395.000,= was. De taxatiewaarde van het object valt daarmee € 55.000,= lager uit dan op 7 augustus 2020, zijnde de taxatiedatum die is aangehouden in het bij dagvaarding overgelegde rapport.
3.5.
Boot betwist de juistheid van de inhoud van het Hulstkamp taxatierapport, de daaraan door [naam eiser 1] verbonden stellingen en de daaraan door [naam eiser 1] verbonden conclusie dat de schade € 405.000,= bedraagt. Volgens Boot kan aan het Hulstkamp taxatierapport weinig waarde worden toegekend omdat Hulstkamp geen NWWI gecertificeerd taxatiekantoor is en de taxateur niet is opgenomen in het register van taxateurs. Verder wijst Boot erop dat uit het Hulstkamp rapport kan worden afgeleid dat het geen waarachtige taxatie betreft maar dat feitelijk - en kennelijk op verzoek van [naam eiser 1] - een taxatiewaarde is bepaald door middel van terugrekening vanaf de taxatiewaarde per 7 augustus 2020 uit het eerder overgelegde rapport. Daardoor biedt het Hulstkamp
taxatierapport volgens haar onvoldoende aanknopingspunten om tot een abstracte schadeberekening te komen. Daarbij komt dat de waarde van het object onzeker is en dat [naam eiser 1] heeft nagelaten te motiveren waarom volgens hem de waarde van het object is gedaald in weerwil van de marktonwikkelingen, waarom de rechtbank uitdrukkelijk had verzocht. Boot acht de genoemde taxatiewaarde ook overigens niet reëel. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft Boot een door Stad en Land Makelaars opgesteld taxatierapport van 10 februari 2022 overlegd. Daarin is het object per 30 maart 2020 getaxeerd op € 2.000.000,=.
3.6.
Dit verweer van Boot treft doel.
Vlak boven de handtekening van de taxateur is in het Hulstkamp taxatierapport onder “
H. Nadere mededelingen” vetgedrukt vermeld:
H. Nadere mededelingen” vetgedrukt vermeld:
“Op verzoek van opdrachtgever is de eerder uitgebrachte verkorte taxatie met waardepeildatum 7 augustus 2020 in dit rapport getransponeerd naar een waarde per 30 maart 2020. De waarde per 30 maart 2020 ligt circa 4% lager dan de waarde per peildatum 7 augustus 220 met als onderbouwing dat 2020 de prijzen in Rotterdam met indicatief 1% per maand zijn gestegen.”
De rechtbank concludeert evenals Boot dat de taxateur kennelijk de eerdere taxatie als startpunt heeft genomen en vandaaruit op basis van marktprijsstijgingen heeft teruggerekend wat de waarde was per 30 maart 2020. Daarmee heeft hij de verkorte taxatie tot rekenkundig uitgangspunt genomen terwijl de rechtbank deze reeds als onvoldoende toegelicht en onderbouwd had verworpen. Weliswaar staat onder “
G. Onderbouwing waardeoordeel” dat de waardering mede is gebaseerd op objectvergelijking en op de ervaring van de taxateur, maar onder H. vetgedrukte tekst ‘transponeringsmethode’ lijkt uit te sluiten dat objectvergelijking en taxateurservaring in de nieuwe taxatie een rol van betekenis hebben kunnen spelen.
G. Onderbouwing waardeoordeel” dat de waardering mede is gebaseerd op objectvergelijking en op de ervaring van de taxateur, maar onder H. vetgedrukte tekst ‘transponeringsmethode’ lijkt uit te sluiten dat objectvergelijking en taxateurservaring in de nieuwe taxatie een rol van betekenis hebben kunnen spelen.
De conclusie is dat uit het Hulstkamp taxatierapport onvoldoende duidelijk wordt dat de getaxeerde waarde overeenkomt met de marktwaarde op 30 maart 2020. En juist daartoe strekte de bewijsopdracht. En die bewijsopdracht werd nu juist gegeven omdat uit de eerdere taxatie niet bleek dat de getaxeerde waarde overeenkwam met de marktwaarde van het object. Reeds daarom kon niet worden volstaan met louter ‘terugrekenen’ vanaf het eerdere bedrag met inachtneming van prijsstijgingen.
3.7.
Daarbij komt nog dat ondanks overweging 4.22 van het tussenvonnis onvoldoende duidelijk is geworden waarom het object in weerwil van de algemene prijsstijgingen in waarde zou zijn verminderd en welke factoren daarop van invloed waren.
Hetgeen [naam eiser 1] naar voren heeft gebracht als verklaring voor de daling van de waarde van het object terwijl de woningmarkt een stijgende lijn laat zien ̶ te weten dat het object niet als woning in slechte staat is verkocht maar als een bouwproject ̶ is zonder nadere toelichting niet toereikend.
3.8.
Nu geen overtuigend bewijs is overgelegd van de marktwaarde, terwijl Boot wel aannemelijk heeft gemaakt dat de marktwaarde per 20 maart 2020 hoger was dan de tussen partijen overeengekomen koopprijs, is niet komen vast te staan dat [naam eiser 1] schade heeft geleden als gevolg van de ontbinding.
De primaire vordering wordt dan ook afgewezen.
3.9.
[naam eiser 1] heeft subsidiair gevorderd dat Boot aan hem de overeengekomen contractuele boete van 10% koopsom betaalt. Boot heeft hier tegenin gebracht dat zij de in overeenkomst opgenomen boeteclausule niet heeft aanvaard. Zij heeft echter niet duidelijk gemaakt op welke wijze zij dit aan [naam eiser 1] kenbaar heeft gemaakt, terwijl de rechtbank Boot wel gebonden heeft geacht aan de overeenkomst waarin dit boetebeding is vervat. Hieruit volgt dat de subsidiaire vordering zal worden toegewezen als in de beslissing vermeld.
3.10.
Boot is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [naam eiser 1] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
100,89
- griffierecht
€
1.639,00
- overige explootkosten
€
5,58
- salaris advocaat
€
5.310,00
(3 punten × € 1.770,00)
Totaal
€
7.055,47
De hoogte van het liquidatietarief (€ 1.770,00 per punt) is bepaald op basis van het toegewezen bedrag.
3.11.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
4..De beslissing
De rechtbank
4.1.
veroordeelt Boot om aan [naam eiser 1] te betalen de contractuele boete van 10% van de koopsom, te weten een bedrag van € 180.000,00 binnen twee weken na betekening van dit vonnis,
4.2.
veroordeelt Boot in de proceskosten, aan de zijde van [naam eiser 1] tot dit vonnis vastgesteld op € 11.153,47,
4.3.
veroordeelt Boot in de na dit vonnis ontstane kosten van [naam eiser 1], begroot op:
- € 163,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen met € 85,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als Boot niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
4.4.
verklaart de beslissing tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.A.M. van Schouwenburg-Laan. Het is ondertekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2022.
[3271/2066/1885]